Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 47/2020

Fimmtudaginn 30. apríl 2020

A og

B

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 23. janúar 2020, kærðu A, og B, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. janúar 2020, um synjun á umsókn þeirra um afskrift á skuld.

Þann 1. janúar 2020 tók Húsnæðis- og mannvirkjastofnun við hlutverki, verkefnum og skyldum Íbúðalánasjóðs, sbr. lög nr. 137/2019 um Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.           

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Með umsókn, dags. 14. nóvember 2019, sóttu kærendur um afskrift á skuld við Íbúðalánasjóð á grundvelli 6. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu. Umsókn kærenda var synjað með ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. janúar 2020, á grundvelli heildstæðs mats þar sem litið var til fjárhagsgetu, fjölskylduaðstæðna, framfærslubyrðar og annarra haga kærenda.

Kærendur lögðu fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 23. janúar 2020. Með bréfi, dags. 28. janúar 2020, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð stofnunarinnar barst með bréfi, dags. 3. febrúar 2020, og var hún send kærendum til kynningar með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. febrúar 2020. Athugasemdir bárust frá kærendum 18. febrúar 2020 og voru þær sendar Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 21. febrúar 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kærenda

Kærendur greina frá því að við mat á hinni kærðu ákvörðun hafi ekki verið tekið tillit til þess að eign þeirra hafi verið seld undir markaðsvirði. Íbúðalánasjóður hafi eignast fasteignina við nauðungarsölu í júní 2016 og selt eignina á frjálsum markaði í október 2017 á 18.500.000 kr. sem hafi verið langt undir markaðsvirði. Verðmat hafi verið gert haustið 2014 af löggiltum fasteignasala sem hafi hljóðað upp á 24.900.000 kr. Meðalfermetraverð á svæðinu fyrir árið 2016 hafi verið 104.919 kr. samkvæmt verðsjá Þjóðskrár. Verðmat eignarinnar samkvæmt því hafi verið 28.223.000 kr. á árinu 2016. Meðalfasteignaverð árið 2017 hafi verið 117.421 kr. og verðmæti eignarinnar því 31.586.000 kr. Íbúðalánasjóður hafi selt eignina á 18.000.000 kr. með vísan til þess að viðhaldsþörf hafi verið mikil. Vissulega hafi verið komið að viðhaldi eignarinnar en hún hafi ekki verið í jafn slæmu ástandi og sjóðurinn haldi fram.

Kærendur vísa til þess að ekki sé deilt um það að krafa Íbúðalánasjóðs hafi glatað veðtryggingu sinni heldur þá ákvörðun að krefja þau um greiðslu á þeim mismun sem hafi komið til þegar fasteignin hafi verið seld undir markaðsvirði. Kærendur velti því fyrir sér hver staða þeirra sé í því sambandi, þ.e. hvort Íbúðalánasjóði sé heimilt að selja eignir undir markaðsvirði og krefja skuldara um greiðslu eftirstæðrar kröfu og þá hvort kröfur ættu ekki að falla niður við sölu eignarinnar. Ef þau hefðu fengið sambærilegt tilboð í eignina þá hefði Íbúðalánasjóður án efa hafnað því tilboði.

III. Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar kemur fram að fasteign kærenda hafi verið seld nauðungarsölu í júní 2016. Íbúðalánasjóður (ÍLS) hafi verið hæstbjóðandi og í kjölfarið leyst fasteignina til sín. Á fasteigninni hafi verið áhvílandi tvö lán frá ÍLS en um hafi verið að ræða sameiginlega ábyrgð kærenda á þeim. Á uppboðsdegi hafi fasteignin verið í útleigu og því ljóst að kærendur höfðu fengið tekjur af eigninni vegna útleigu á sama tíma og áhvílandi lán hafi verið í vanskilum. Í framhaldi af nauðungarsölunni hafi ÍLS gert tímabundinn leigusamning við þáverandi leigjendur til loka júní 2017 á grundvelli reglugerðar nr. 7/2010 um útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs, sbr. 11. tölul. 1. mgr. 27. gr. nauðungarsölulaga og auglýsingar nr. 572/2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. Í samræmi við 57. gr. laga um nauðungarsölu hafi ÍLS fengið löggiltan fasteignasala til að skoða og verðmeta fasteignina. Samkvæmt því verðmati, dags. 14. september 2017, hafi það verið mat fasteignasala að markaðsvirði fasteignarinnar væri 18.000.000 kr. Fram hafi komið að eignin væri metin eftir bestu samvisku og að viðkomandi hafi engra hagsmuna að gæta. Í verðmatinu komi fram að veruleg viðhaldsþörf væri að utan sem innan á allri eigninni. Þágildandi fasteignamat hafi verið 17.550.000 kr., en matið eigi að endurspegla gangverð fasteignar. ÍLS hafi ekki haft ástæðu til að bera brigður á verðmatið. Samtímis, eða í september 2017, hafi fasteignin verið sett í söluferli á almennum markaði. Um sé að ræða hús á tveimur hæðum frá árinu 1967. Þörf hafi verið á verulegum endurbótum á eigninni og því mögulegt að erfiðlega gæti gengið að selja hús á þessu svæði sem þarfnaðist svo mikilla endurbóta. Kaupsamningur um eignina hafi verið undirritaður í október 2017 og söluverðið hafi verið 18.500.000 kr., eða í samræmi við fyrirliggjandi verðmat og fasteignamat.

Í kjölfar nauðungarsölunnar hafi myndast eftirstæð krafa, eða svokallað glatað veð, að fjárhæð 6.958.833 kr. Stofn glataðs veðs sé mismunur á heildarkröfu ÍLS við nauðungarsöluna ásamt kostnaði við uppboð og verðmat. Í uppgjöri eftir nauðungarsöluna hafi við útreikning á eftirstæðri kröfu verið miðað við söluverð eignarinnar í október 2017 þar sem það hafi verið hærra en verðmatið, sem endurspegli þá markaðsverð eignarinnar í skilningi 57. gr. nauðungarsölulaga. Glatað veð skiptist jafnt á milli lántaka ef þeir séu fleiri en einn. Glatað veð að fjárhæð 3.479.416 kr. annars vegar og 3.479.417 kr. hins vegar hafi verið stofnað á hendur kærendum. Þeim hafi verið tilkynnt með bréfi, dags. 11. apríl 2018, um skuldastöðu eftir nauðungarsöluna og jafnframt að sjóðurinn myndi ekkert aðhafast við innheimtu kröfunnar. Engar athugasemdir hafi borist frá kærendum um kröfuna né fjárhæð eftirstöðva veðskuldar eftir nauðungarsöluna fyrr en í kæru til úrskurðarnefndarinnar. Þá hafi kærendur verið upplýst um að hægt væri að greiða inn á kröfuna og að ÍLS væri heimilt að koma til móts við þau við hverja greiðslu með því að fella niður af kröfunni til viðbótar sömu fjárhæð og væri greidd, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun mótmælir því alfarið þeirri fullyrðingu kærenda að eignin hafi verið seld langt undir markaðsvirði. Við sölu á eigninni hafi verið farið eftir reglum stjórnar ÍLS um meðferð fullnustueigna. Þannig hafi verið gætt að því að hámarka söluvirði eignarinnar og að hún væri ekki seld undir eðlilegu markaðsvirði miðað við staðsetningu, aldur, gerð og ástand. Við ákvörðun á söluverðinu hafi meðal annars verið horft til ástands eignarinnar, verðmats sem hafi verið framkvæmt í kjölfar fullnustu hennar, aðstæðum markaðssvæði eignarinnar og svo framvegis. Stofnunin bendi einnig á að kaup fasteigna við nauðungarsölu og ráðstöfun fullnustueigna sé ekki liður í almennri starfsemi ÍLS heldur sé um að ræða úrræði til að verja hagsmuni sjóðsins. Það hvort ÍLS selji eignina skömmu síðar eða eigi hana sé í raun kærendum (gerðarþola) og nauðungarsölunni óviðkomandi. ÍLS hafi verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar samkvæmt uppboðsafsali og hafi haft fulla heimild til að ráðstafa henni að vild í samræmi við meginreglur eignarréttar. Þá teljist hvorki nauðungarsölur, uppgjör milli gerðarþola og kröfuhafa né sala fullnustueigna til stjórnvaldsákvarðana. Um stjórnvaldsákvörðun sé að ræða þegar stjórnvöld taki ákvarðanir um rétt eða skyldur manna í skjóli stjórnsýsluvalds, sbr. 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Eins og kröfugerð kæranda sé háttað telji HMS að vísa eigi málinu frá. Ljóst sé að krafa ÍLS um greiðslu eftirstöðva veðskulda á grundvelli laga um nauðungarsölu sé ekki stjórnvaldsákvörðun. Þá sé ekki byggt á því í kæru að ákvörðunin sem slík hafi verið röng eða í andstöðu við reglur, hvorki stjórnsýsluréttar né lög eða reglur er gildi um glötuð veð hjá ÍLS, heldur á því að hið glataða veð hefði aldrei átt að stofnast. Ekki verði séð að sá ágreiningur heyri undir úrskurðarnefnd velferðarmála. Úrskurðarvald úrskurðarnefndarinnar afmarkist við að skera úr um réttmæti hinnar kærðu ákvörðunar, þ.e. út frá því hvort hún standist gagnvart ákvæðum laga nr. 44/1998, reglugerð nr. 359/2010 og reglum sjóðsins.

Tekið er fram að málsmeðferðin hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993, byggð á málefnalegum sjónarmiðum og í samræmi við ákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, reglugerð nr. 359/2010 og reglur stjórnar Íbúðalánasjóðs um meðferð greiðsluerfiðleika. Samkvæmt 47. gr. laga um húsnæðismál sé stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins sem hafi glatað veðtryggingu við nauðungarsölu íbúðar. Um kröfu sjóðsins fari samkvæmt ákvæðum reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna sem glatað hafa veðtryggingu, sbr. reglugerð nr. 534/2015 og nr. 1138/2018. Reglugerðin sé sett með heimild í 47. og 50. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, með síðari breytingum. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar sé stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt, að liðnum þremur árum frá sölu fasteignar skuldara, að afskrifa kröfu sem glatað hafi veðtryggingu. Í 2. mgr. 6. gr. séu tilgreind skilyrði fyrir slíkri afskrift:

1. Eignir umfram skuldir séu ekki meiri en 6.500.000 kr. hvort sem um er að ræða einstakling eða hjón/sambúðarfólk.
2. Tekjur á ársgrundvelli séu ekki hærri en 3.622.600 kr. fyrir einstakling eða 4.791.180 kr. fyrir hjón eða sambúðarfólk, að viðbættum 570.000 kr. fyrir hvert barn á framfæri skuldara yngra en 20 ára.

Heimilt sé að veita undanþágu frá skilyrðum 2. mgr. ef sérstakar málefnalegar ástæður liggi fyrir. Í kafla 11 í reglum stjórnar Íbúðalánasjóðs um meðferð greiðsluerfiðleikaúrræða sé fjallað um afgreiðslu umsókna. Þar komi fram að eignir og tekjur umsækjanda skuli byggja á meðaltali síðustu þriggja ára samkvæmt skattframtali en heimilt sé að byggja á samtímagögnum ef tilefni þyki til. Við meðferð málsins hafi Íbúðalánasjóður farið yfir fyrirliggjandi gögn og forsendur sem hafi legið fyrir við mat á því hvort kærendur uppfylltu framangreind skilyrði fyrir niðurfellingu glataða veðsins. Við útreikning á tekjum hafi skattframtöl vegna áranna 2016 til 2018 verið lögð til grundvallar en einnig hafi launaseðlar fyrir tímabilið ágúst til október 2019 komið til skoðunar. Í árslok 2018 hafi inneign í bönkum verið samtals 340.689 kr. og í hlutabréfum 1.300.000 kr. Aðrar skuldir hafi verið 7.035.394 kr. en þar af vegna námslána LÍN samtals 6.995.196 kr. Samkvæmt þeim gögnum sé óumdeilt að tekjur kærenda á ársgrundvelli séu yfir skilgreindum tekjumörkum samkvæmt 2. tölul. 2. mgr. 6. gr. Það hafi því verið niðurstaða lánanefndar að kærendur uppfylltu ekki skilyrði fyrir niðurfellingu og af þeirri ástæðu bæri að synja umsókninni. Einnig hafi verið lagt heildstætt mat á hagi kæranda og hvort tilefni væri til að afskrifa skuldina á grundvelli málefnalegra sjónarmiða. Við matið hafi verið litið til fjárhagsgetu, fjölskylduaðstæðna, framfærslubyrðar og haga kærenda. Geta kærenda til að afla tekna sé ágæt en annað þeirra starfi sem C en hitt sem D. Kærendur hafi ekki börn á sinni framfærslu og búi í leiguhúsnæði. Við mat á greiðslugetu séu áætlaðar ráðstöfunartekjur á mánuði um 369.000 kr. Einnig séu kærendur helmings eigendur í E sem hafi starfað frá árinu 2010 og eigi og reki eigin bát. Það hafi verið niðurstaða lánanefndar ÍLS að ekki væri tilefni til að afskrifa skuldina. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun geri þá kröfu aðallega að málinu verði vísað frá nefndinni en til vara að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

IV. Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Íbúðalánasjóðs, nú Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, um synjun á umsókn kærenda um afskrift á skuld við sjóðinn. Af kæru má ráða að kærendur óski eftir að úrskurðarnefnd velferðarmála endurskoði þá ákvörðun Íbúðalánasjóðs að krefja þau um greiðslu eftirstöðva veðskulda í framhaldi af nauðungarsölu á fasteign þeirra þar sem hún hafi verið seld undir markaðsvirði.

Í 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun ÍL-sjóðs, Húsnæðissjóðs, Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til úrskurðarnefndar velferðarmála, sbr. lög um úrskurðarnefnd velferðarmála. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 85/2015 um úrskurðarnefnd velferðarmála skal nefndin úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana eftir því sem mælt er fyrir um í lögum sem kveða á um málskot til nefndarinnar. Um stjórnvaldsákvörðun er að ræða þegar stjórnvöld taka ákvarðanir um rétt eða skyldur manna í skjóli stjórnsýsluvalds, sbr. 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þær ákvarðanir stjórnvalda sem ekki eru teknar í skjóli stjórnsýsluvalds, til dæmis þær sem eru einkaréttarlegs eðlis, teljast ekki stjórnvaldsákvarðanir. Kaup fasteigna við nauðungarsölu teljast ekki liður í almennri starfsemi Íbúðalánasjóðs heldur er um að ræða úrræði sem sjóðurinn grípur til í því skyni að verja kröfur sínar. Í framhaldi af nauðungarsölu á fasteign kærenda, nánar tiltekið með bréfi, dags. 11. apríl 2018, voru þau krafin um greiðslu eftirstöðva veðskulda og var fjárhæðin ákvörðuð með vísan til 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sú ákvörðun telst ekki stjórnvaldsákvörðun. Að því virtu er þeim þætti kærunnar vísað frá úrskurðarnefnd velferðarmála.

Kærendum er bent á að samkvæmt 2. mgr. 57. gr. laga nr. 20/1991 er þeim sem kann að verða krafinn um eftirstöðvar skuldbindingar heimilt að höfða mál á hendur þeim sem með hana fer til að fá þær felldar eða færðar niður samkvæmt því sem segir í 1. mgr. lagagreinarinnar.

Kemur þá til endurskoðunar ákvörðun um synjun á umsókn kærenda um afskrift á skuld. Um afskriftir veðkrafna fer eftir 47. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laganna er heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur stofnunarinnar sem glatað hafa veðtryggingu við nauðungarsölu íbúðar. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að afskrifa slíkar kröfur að liðnum þremur árum frá sölu fasteignar skuldara. Í 5. gr. reglugerðarinnar kemur fram að skuldari geti hvenær sem er greitt inn á kröfu sem glatað hefur veðtryggingu og að Íbúðalánasjóði sé heimilt að koma til móts við skuldara við hverja greiðslu með því að fella niður af kröfunni til viðbótar sömu fjárhæð og greidd hafi verið. Með því sé krafa að fullu greidd þegar skuldari hafi greitt helming hennar.

Í 2. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar eru tilgreind skilyrði fyrir afskrift á kröfu sem glatað hefur veðtryggingu. Þar segir:

1. Eignir umfram skuldir séu ekki meiri en 6.500.000 kr. hvort sem um er að ræða einstakling eða hjón/sambúðarfólk.
2. Tekjur á ársgrundvelli séu ekki hærri en 3.622.600 kr. fyrir einstakling eða 4.791.180 kr. fyrir hjón eða sambúðarfólk, að viðbættum 570.000 kr. fyrir hvert barn á framfæri skuldara yngra en 20 ára.

Í 6. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar kemur fram að heimilt sé að veita undanþágu frá skilyrðum 2. mgr. ef sérstakar málefnalegar ástæður liggi fyrir. Meta skal fjárhagsstöðu skuldara með framkvæmd greiðsluerfiðleikamats og heimilt er að semja um niðurfellingu á grundvelli niðurstöðu mats á greiðslugetu. Í kafla 11 í reglum stjórnar Íbúðalánasjóðs um meðferð greiðsluerfiðleikaúrræða er fjallað um afgreiðslu umsókna. Þar segir í grein 11.1 að eignir og tekjur umsækjanda skuli byggðar á meðaltali síðustu þriggja ára samkvæmt skattframtali en heimilt sé að byggja á samtímagögnum ef greiðsluerfiðleikanefnd þyki tilefni til. Við greiðsluerfiðleikamat sé miðað við dæmigert viðmið framfærslu útgefnu af velferðarráðuneyti. Rekstrarkostnaður fasteignar og bifreiðar skuli metinn með sama hætti og gert sé í greiðslumati vegna nýrra lána. Ekki sé tekið mið af greiðslubyrði skuldbindinga vegna LÍN. Þá sé heimilt að horfa ekki til greiðslubyrðar skuldbindinga sem telja verði óhóflegar í ljósi fjárhagsstöðu viðkomandi. Í grein 11.2 kemur fram að með umsókn skuli fylgja skattskýrslur síðustu þriggja ára og afrit af launaseðlum síðustu þriggja mánaða. Heimilt sé að kalla eftir frekari gögnum ef ástæða þyki til. Umsóknin fari til vinnslu hjá starfsmanni á viðskiptasviði sem stilli upp erindi og leggi fyrir greiðsluerfiðleikanefnd á þar til gerðu eyðublaði með rökstuddri tillögu.

Í gögnum málsins liggja fyrir upplýsingar um tekjur kærenda. Samkvæmt þeim eru tekjur þeirra á ársgrundvelli yfir skilgreindum tekjumörkum 2. tölul. 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 359/2010 og því uppfylla þau ekki skilyrði fyrir niðurfellingu kröfunnar. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur vísað til þess að einnig hafi verið lagt heildstætt mat á hagi kærenda og hvort tilefni stæði til að afskrifa skuldina á grundvelli málefnalegra sjónarmiða. Við það mat hafi verið litið til fjárhagsgetu, fjölskylduaðstæðna, framfærslubyrðar og haga kærenda. Geta kærenda til að afla tekna sé ágæt og ráðstöfunartekjur þeirra á mánuði séu 369.000 kr. Með vísan til þess hafi ekki verið tilefni til að afskrifa skuldina.          

Úrskurðarnefnd velferðarmála hefur yfirfarið gögn málsins og telur ekki ástæðu til að gera athugasemd við framangreint mat stofnunarinnar. Synjun á umsókn kærenda um afskrift á skuld er því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. janúar 2020, um synjun á umsókn A, og B, um afskrift á skuld er staðfest. Þeim þætti kærunnar er lýtur að greiðslu eftirstöðva veðkrafna í kjölfar nauðungarsölu á fasteign þeirra er vísað frá.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

                                                                                                                                                                                             Kári Gunndórsson