Mál nr. 48/2011
Miðvikudaginn 24. ágúst 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 48/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dagsettri 16. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 12. apríl 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 23.450.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 27.000.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 31.671.184 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eigi tvær bifreiðir, D metna á 710.775 kr. og E metna á 336.579 kr. Þá eiga kærendur á innstæðu á bankareikningi að frádregnum launum til tveggja mánaða 48.681 kr.
II. Sjónarmið kærenda
Af hálfu kærenda kemur fram að þau hafi tekið 90% lán hjá Íbúðalánasjóði árið 2005 að fjárhæð u.þ.b. 20.000.000 kr. Í janúar 2011 hafi lánið verið komið í 31.671.184 kr. Þau hafi sótt um lækkun á íbúðarláni niður í 110% af verðmæti fasteignar. Niðurstaðan hafi verið sú að lánið hafi verið lækkað um 875.149 kr.
Fasteignamat eignarinnar sé 23.450.000 kr. og 110% fasteignamat sé því 25.795.000 kr. Verðmat eignarinnar samkvæmt fasteignasölu sé 27.000.000 og 110% verðmat því 29.700.000. Íbúðalánasjóður hafði ákveðið að fara eftir verðmati fasteignasalans og miði því við að 110% af verðmæti eignarinnar sé 29.700.000. Veðsetningin umfram 110% af verðmati sé því 1.971.184 kr. Frádráttur vegna annarra eigna sé síðan talinn á móti 1.096.035 kr. Niðurstaða Íbúðalánasjóðs sé því að lækka lánið niður í 30.796.035 kr.
Niðurstaða Íbúðalánasjóðs er kærð og þess krafist að lánið verði lækkað að minnsta kosti um 1.971.184 kr. þar sem eignastaða kærenda (fyrir utan íbúðareign og íbúðarlán) sé neikvæð upp á 3.350.039 kr. (með námslánum o.fl.) en ekki jákvæð um 1.096.035 eins og fram komi á skattframtali fyrir árið 2011.
III. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að kæra lúti að því að Íbúðalánasjóður hafi ákveðið að miða niðurfærslu við verðmat íbúðarinnar en ekki fasteignamat og að ekki hafi verið tekið tillit til þess að eignastaða kærenda hafi verið neikvæð með námslánum o.fl. Krafist sé lækkunar lána að minnsta kosti um 1.971.184 kr. en ekki 875.149 kr. eins og samþykkt hafi verið.
Vegna þessa bendir Íbúðalánasjóður á að skv. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, sé ákveðið að við verðmat fasteigna skuli miða við það sem sé hærra, fasteignamat eða verðmat. Í tilfelli kærenda sé verðmatið hærra. Þá taki úrræðið um að færa niður veðkröfur einungis til slíkra krafna og með því sé einungis verið að bæta veðstöðu lána en ekki heildarfjárhagsstöðu kærenda.
IV. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Telji kröfuhafi að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað, telji hann fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar.
Í lið 1.2 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að skuldir sem færa má niður samkvæmt reglum þessum séu þær skuldir sem stofnað hafi verið til vegna fasteignakaupa umsækjanda fyrir árið 2009 og hvíli með veði á eign sem ætluð sé til heimilishalds lántaka. Um sé að ræða skuldir sem uppfylli skilyrði til vaxtabóta, sbr. lög nr. 90/2003, um tekjuskatt, og séu að fjárhæð umfram þau veðmörk sem tilgreind séu í lið 1.2 í 1. gr. samkomulagsins. Auk fasteignar sinnar að C eiga kærendur tvær bifreiðir og innstæðu á bankareikningi eins og rakið hefur verið. Ekki er ágreiningur um verðmæti þeirra eigna sem að framan greinir, en kærendur hafa byggt á því að taka eigi tillit til annarra skulda en veðskulda, svo sem námslána.
Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Samkvæmt gögnum málsins eru eignir lántaka samkvæmt framansögðu hærri en sem nemur mismuni á áhvílandi veðláni og verðmati fasteignarinnar miðað við 110% mat hennar. Þá er ekki að finna í fyrrgreindum reglum neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega standi á hjá umsækjendum. Þá má ráða af lögskýringargögnum að beinlínis hafi verið ákveðið að víkja frá reglum um svokallað lágmarksveðrými eða lágmarksfjárhæð sem líta mætti fram hjá við ákvörðun um niðurfærslu lána. Af þessu leiðir að allar eignir umsækjenda koma til frádráttar við ákvörðun um niðurfærslu, svo fremi sem þær teljist aðfararhæfar í skilningi 2. mgr. 1. gr. laganna. Hins vegar er ekki heimilt að taka tillit til annarra skulda umsækjenda.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og með vísan til 1. gr. laga nr. 29/2011 og samkvæmt ákvæðum í 1. gr. 1.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal