Mál nr. 201/2011

Þriðjudaginn 20. nóvember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 201/2011:

Kæra A og B

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 19. desember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 7. nóvember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 7. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á einbýlishúsi kærenda að C 33.400.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 36.740.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 35.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 38.500.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 44.584.945 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 6.084.945 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eiga tvær bifreiðir, D sem metin er á 400.009 kr. og E sem metin er á 160.237 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 560.246 kr.

Íbúðalánasjóður innheimti vexti og verðbætur af láninu þangað til niðurfærsla veðlána var framkvæmd í nóvember 2011.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 22. desember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 16. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi, dags. 27. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kærendum tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Kærendur óskuðu upplýsinga um stöðu málsins með tölvupóstum þann 27. febrúar 2012, 15. mars, 30. mars, 17. apríl, 2. maí, 15. maí, 5. júní, 26. júní og 20. ágúst s.á. Úrskurðarnefndin svaraði fyrirspurnum kærenda með tölvupóstum þann 2. apríl 2012, 17. apríl, 2. maí, 16. maí, 6. júní, 27. júní og 21. ágúst s.á. Með tölvubréfi úrskurðarnefndarinnar þann 25. september 2012 var óskað eftir frekari gögnum í málinu er bárust með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 27. september 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 15. október 2012, var kærendum tilkynnt um að fyrirhugað væri að skoða fasteign þeirra á ný vegna endurskoðunar úrskurðarnefndarinnar á fyrirliggjandi verðmati fasteignasala. Með tölvupósti þann 18. október 2012 staðfestu kærendur að þau óskuðu ekki eftir að fasteign þeirra yrði skoðuð á ný. Með tölvubréfi þann 22. október 2012 óskaði úrskurðarnefndin eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um málsmeðferð í máli kærenda og ástæður þess að 11 mánuði hafi tekið að afgreiða umsókn þeirra. Svar Íbúðalánasjóðs barst með tölvubréfi þann 23. október 2012.

III. Sjónarmið kærenda

Í kæru kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi farið þess á leit að kærendur sendu erindi til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála vegna niðurstöðu sjóðsins um leiðréttingu á veðskuldum þeirra. Kærendur telja rétt að koma því á framfæri að þau séu sátt við niðurstöðu Íbúðalánasjóðs að flestu leyti. Þau séu hins vegar ósátt við að sjóðurinn innheimti vexti og verðbætur á fjárhæðina fyrir árið 2011 en á þeim tíma hafi kærendur beðið eftir afgreiðslu málsins hjá sjóðnum. Upplýsingum um eftirstöðvar leiðréttingar hafi ekki verið komið á framfæri með öðrum hætti en að innheimtukrafa að fjárhæð 283.303 kr. hafi verið skráð í heimabanka kærenda. Kærendur gera kröfu um að tekið verði tillit til eftirfarandi atriða við lausn á ágreiningsmáli þeirra við leiðréttingu á veðskuld hjá Íbúðalánasjóði.

Kærendur vísa í fyrsta lagi til þess að í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, dags. 15. janúar 2011, komi fram að „[h]eimilum, þar sem áhvílandi veðskuldir eru umfram 110% af verðmæti fasteignar, býðst að færa veðskuldir sínar niður að 110% af verðmæti eignar. Niðurfærsla skal eiga sér stað hjá þeim kröfuhafa/-höfum sem eru á veðréttum umfram 110% af verðmæti eignar.“ Kærendur fái ekki séð að Íbúðalánasjóður hafi leiðrétt í samræmi við ákvæðið og skilji eftir háa veðskuld á yfirveðsettri eign þeirra. Í öðru lagi benda kærendur á að um leið og kynntar hafi verið aðgerðir ríkisstjórnar um leiðréttingu veðskulda umfram 110% hafi þau sent beiðni um afgreiðslu. Svör Íbúðalánasjóðs hafi verið á þá leið að ekki hefði verið unnt að taka við beiðni þeirra þar sem nauðsynlegt hafi verið að setja fyrst upp alla vinnuferla við afgreiðslu mála. Kærendur taka fram að sjóðurinn ætli nú að innheimta vexti og verðbætur á höfuðstól kröfu samkvæmt stöðu á láninu um áramótin 2010-2011 sem hafi verið að fjárhæð 2.466.647 kr. Kærendur hafi hins vegar óskað eftir afgreiðslu með tölvubréfi þann 6. desember 2010 og sjóðurinn hyggist innheimta vexti og verðbætur fyrir þann tíma sem málið var í afgreiðslu.

Kærendur benda á að Íbúðalánasjóður hafi skilið eftir hluta skuldar samkvæmt skuldabréfi að fjárhæð 283.303 kr. með verðbótum. Þannig leiðrétti sjóðurinn ekki íbúðalán kærenda í samræmi við 110% leiðina. Lög nr. 29/2011 veiti Íbúðalánasjóði heimild til að færa niður veðkröfur en ekki sérstakan rétt til að skilja hluta þeirra eftir. Vegna afgreiðslu Íbúðalánasjóðs á skuldabréfi sé veðsetningarhlutfall fasteignar kærenda umfram 110% af markaðsvirði/fasteignamati og fara kærendur fram á leiðréttingu á skuld við Íbúðalánasjóð.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Tekið er fram í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. janúar 2012, að við ákvörðun á verðmati fasteignar kærenda hafi sjóðurinn miðað við meðaltal tveggja verðmata. Uppreiknuð staða veðkrafna miðist við stöðu þeirra þann 1. janúar 2011 skv. 1. mgr. laga nr. 29/2011 sem samþykkt hafi verið þann 28. mars 2011. Staða veðkrafna hafi við það tímamark þegar umsókn hafi borist verið afgreidd hjá sjóðnum og þá óháð því hvort vanskil hafi verið á seinni gjalddögum eða ekki.

Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 27. september 2012, kemur fram að miðað sé við stöðu veðskulda þann 1. janúar 2011 en lánið lifi áfram og þá vextir og verðbætur eftir það tímamark, sbr. stöðu lánsins þegar umsókn var unnin. Vísað er í hjálögð tölvupóstsamskipti við annan kærenda. Í tölvubréfi frá starfsmanni Íbúðalánasjóðs til annars kærenda þann 19. desember 2011 komi fram að allar umsóknir í 110% leiðinni séu unnar út frá sömu forsendum og umsókn kærenda hafi ekki verið frábrugðin öðrum umsóknum í útreikningum. Útreikningarnir séu miðaðir við áramótastöðu. Um áramót hafi lán kærenda staðið í 2.466.647 kr. og hafi útreikningarnir verið miðaðir við þá stöðu. Lánið hafi verið í vanskilum, síðasti greiddi gjalddagi af því hafi verið fyrir niðurfærsluna, þ.e. í júlí 2010, og hafi reiknast vextir og verðbætur ofan á þá fjárhæð. Vextir og verðbætur hafi haldið áfram að reiknast á lánið árið 2011 þar til niðurfellingin hafi verið gerð hjá sjóðnum í nóvember 2011.

Í tölvubréfi Íbúðalánasjóðs frá 23. október 2012 kemur fram að umsókn kærenda um niðurfærslu veðlána hafi komið inn í kerfið þann 28. júní 2011. Þegar annar kærenda hafi sent skriflega beiðni til sjóðsins þann 6. desember 2010 hafi ekki enn verið búið að opna fyrir úrræðið, þ.e. 110% leiðina. Opnað hafi verið fyrir innsendar umsóknir í janúar 2011 og hafi kærendur ekki sent inn umsókn strax. Þær hafi allar verið unnar í tímaröð svo sjóðurinn hafi byrjað að vinna í máli kærenda í lok september 2011 og það hafi verið klárað í byrjun nóvember. Meðfylgjandi sé afrit úr kerfi Íbúðalánasjóðs þar sem fram komi að móttökudagur umsóknar kæranda hafi verið 28. júní 2011.

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.

Kærendur halda því fram að Íbúðalánasjóði hafi verið óheimilt að innheimta vexti og verðbætur af láni þeirra fyrir árið 2011 en á þeim tíma hafi kærendur beðið afgreiðslu málsins hjá sjóðnum. Samkvæmt gögnum málsins sóttu kærendur um niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði með tölvubréfi þann 6. desember 2010 en formleg umsókn var lögð fram þann 28. júní 2011. Niðurstöður Íbúðalánasjóðs voru sendar kærendum með bréfi, dags. 7. nóvember 2011.

Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnistæður. Auk fasteignar að C eiga kærendur tvær bifreiðir. Hvorki er ágreiningur um verðmæti eigna né að tekið hafi verið tillit til annarra eigna kærenda við niðurfærslu lána.

Ágreiningur í máli þessu lýtur þannig fyrst og fremst að innheimtu vaxta og verðbóta af veðlánum Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði hóf sjóðurinn að taka við umsóknum um niðurfærslu veðlána skv. 110% leiðinni í janúar 2011. Formleg umsókn kærenda var móttekin hjá Íbúðalánasjóði þann 28. júní 2011 og afgreidd þann 7. nóvember 2011. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að gera athugasemd við þá framkvæmd Íbúðalánasjóðs að afgreiða einungis formlegar umsóknir og verður ekki séð að afgreiðsla umsóknar kærenda hafi dregist óeðlilega.

Í 1. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga segir að eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun skuli hún tilkynnt aðila máls nema það sé augljóslega óþarft. Ákvörðun er bindandi eftir að hún er komin til aðila. Birting stjórnvaldsákvörðunar skv. 1. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga skapar réttaráhrif og er forsenda þess að aðili geti kynnt sér efni ákvörðunar, tekið afstöðu til hennar og byggt rétt á henni. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfærslu veðlána kærenda var birt þeim með bréfi sjóðsins, dags. 7. nóvember 2011. Í samræmi við framangreint miðast réttaráhrif ákvörðunar Íbúðalánasjóðs um niðurfærslu veðlána kærenda við birtingu ákvörðunarinnar.

Með ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 7. nóvember 2011 voru færðar niður veðkröfur sjóðsins á hendur kærendum, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Með undirritun skuldabréfsins hafa kærendur skuldbundið sig til að greiða afborganir, vexti og verðbætur í samræmi við það sem þar kemur fram. Niðurfærsla lána kærenda fór fram þann 7. nóvember 2011 og því voru vextir og verðbætur innheimt af láninu eins og það stóð fram að þeim tíma. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og skv. 1. gr. laga nr. 29/2011 og ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning á lánum A, og B, er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal