Mál nr. 43/2011
Miðvikudaginn 22. júní 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 43/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dagsettri 9. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 15. apríl 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2011, er verðmat á íbúð kæranda að B 19.400.000 kr. Í endurútreikningum kemur einnig fram að aðrar eignir kæranda eru bifreið O að fjárhæð 1.485.000 kr., hlutabréf í C að fjárhæð 500 kr. og hlutabréf í D að fjárhæð 500.000 kr. Fasteign kæranda miðað við uppreiknað verðmat í 110% nemur 21.340.000 kr. Íbúðalánaskuldir kæranda nema samtals 23.274.163 kr.
II. Sjónarmið kæranda
Af hálfu kæranda kemur fram að hún telji verðmat á íbúð sinni og mat á aðfararhæfum eignum hennar vera óraunhæft. Hún og maður hennar hafi keypt íbúðina í lok febrúar 2007 á 20.500.000 kr. Þau hafi greitt út 2.569.200 kr. og tekið lán fyrir afganginum. Í janúar 2011 hafi lánin staðið í rúmum 23.300.000 kr. og ef þau myndu reyna að selja fasteignina sætu þau uppi með að minnsta kosti 3.000.000 kr. í skuld. Verðmat á bíl þeirra sé einnig óraunhæft og sé uppítökuverð hans mun lægra. Fram kemur að eiginmanni kæranda hafi boðist árið 2008 að vinna erlendis sem verktaki. Hafi þau ákveðið að kaupa einkahlutafélag til þess að halda utan um þá verktakavinnu og greiða út laun og skatta hérlendis. Í félaginu séu engar aðfararhæfar eignir eða annað eigið fé og hafi félagið verið rekið með tapi á síðasta ári. Það sé því óraunhæft að segja að félagið sem slíkt sé virði 500.000 kr.
Kærandi gerir grein fyrir því að upphaflega hafi hún og maður hennar tekið viðbótarlán til íbúðakaupa árið 2007 hjá SPRON. Við fall bankanna hafi öll viðskipti kæranda flust yfir til Arion banka en lánið hafi setið eftir hjá skilanefnd SPRON. Kærandi fékk síðan upplýsingar frá Íbúðalánasjóði þess efnis að sjóðurinn hafi keypt lán hennar af skilanefndinni frá og með 1. maí 2010. Kærandi kveður þau hjón ósátt við þetta ferli. Þau hafi uppfyllt skilyrði hjá SPRON og hefðu átt að fá niðurfellingu, en þá hafi lánið verið selt til Íbúðalánasjóðs þar sem forsendur lækkunar séu allt aðrar og skyndilega eigi þau of mikið til þess að fá nokkuð niðurfellt.
III. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að samkvæmt lánaákvörðun dags. 16. maí 2011 sé virði fasteignar kæranda miðað við uppreiknað verðmat í 110% 21.340.000 kr. og staða íbúðalána þann
1. janúar 2011 sé 23.274.163 kr. Aðfararhæfar eignir séu 1.985.500 kr.
Eignir séu samkvæmt þessu hærri en skuldirnar og forsendur niðurfærslu því ekki til staðar, sbr. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 svo og með vísan til 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum um húsnæðismál. Reglur geri ekki ráð fyrir að sjóðurinn meti í slíkum tilvikum aðstæður kæranda við niðurfærslu á veðkröfum og synjun því að mati sjóðsins í samræmi við gildandi reglur.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir, nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Auk fasteignar sinnar að B á kærandi bifreið og hlutabréf í félögunum C og í D eins og rakið hefur verið.
Af hálfu kæranda hefur því verið haldið fram að við ákvörðun Íbúðalánasjóðs hafi aðfararhæfar eignir verið dregnar frá hugsanlegri niðurfærslu, en við frádrátt hafi Íbúðalánasjóður stuðst við mat þeirra í skattaskýrslum. Hefur kærandi byggt á því að það mat sé of hátt. Til að mynda sé mat á verðmæti hlutafjár í einkahlutafélaginu D fjarri lagi, auk þess sem verðmat bifreiðar sé of hátt. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur því hins vegar verið haldið fram að fyrrgreindar reglur sem er að finna í samkomulagi frá 15. janúar 2011 sé ekki gert ráð fyrir því að sjóðurinn meti aðstæður kæranda við niðurfærslu á veðkröfum og að synjun sjóðsins hafi því verið í samræmi við gildandi reglur.
Af hálfu úrskurðarnefndar hefur verið á því byggt að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu skulda til samræmis við reglur laga nr. 29/2011 og samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila sé stjórnsýsluákvörðun, og að fylgja beri málsmeðferðarreglum stjórnsýslulaga við ákvarðanatökuna. Hefur Íbúðalánasjóði verið veitt heimild til þess að fella niður skuldir heimila til samræmis við fyrrgreint samkomulag með lögum nr. 29/2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur í reglugerð um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal um mat á greiðslubyrði lántaka og maka hans, mat á tekjum og verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Af því leiðir að sú niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að upplýsa mál áður en ákvörðun er tekin í því. Þótt fallast megi á það með Íbúðalánasjóði að í fyrrgreindum reglum frá 15. janúar 2011 séu ekki að finna undantekningar, getur það eitt og sér ekki leyst Íbúðalánasjóð undan þeirri skyldu að meta verðmæti eigna þegar um þær er deilt eða þegar umsækjandi byggir á því að skráð opinbert mat þeirra sé ekki rétt. Þótt almennt megi styðjast við þær upplýsingar sem fram koma í skattframtölum umsækjenda, ber Íbúðalánasjóði að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast og að meta hvert og eitt mál sérstaklega, eftir atvikum að gefa umsækjanda kost á að sýna fram á raunverð eigna telji umsækjandi eignir rangt metnar í skattframtali.
Í máli þessu hefur kærandi hins vegar byggt á því fyrir úrskurðarnefndinni að upplýsingar um eignir hans, sem fram koma skattframtölum, séu rangar. Í fyrrgreindum reglum kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Fyrrgreint verðmat eigna hefur því bein áhrif á það hvort og hversu mikil lækkun skulda verður í hverju og einu tilviki. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að fella hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs úr gildi og leggja fyrir Íbúðalánasjóð taka mál kæranda aftur til efnislegrar meðferðar.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 15. apríl 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir, eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010, sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B er felld úr gildi, og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið aftur til meðferðar.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal