Mál nr. 155/2012
Miðvikudaginn 8. febrúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 155/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, ódagsettri en móttekinni 18. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 19. ágúst 2011 vegna synjunar á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði ákvörðun um synjun á endurútreikningi lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B var 15.850.000 kr. og 110% fasteignamat var 17.435.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 18.000.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni C, sem fram fór þann 12. júlí 2011 og 110% verðmat var 19.800.000 kr. Staða íbúðalána 1. janúar 2011 var 23.707.044 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 18. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 7. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 11. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Kærandi sendi í kjölfarið nokkra tölvupósta til úrskurðarnefndarinnar.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir synjun kærða um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála segir kærandi að hann telji að verðmat á íbúðinni sé of hátt. Hann er einnig ósáttur við það að kærði hafi við meðferð málins krafist þess að láni frá Byr sem hvílt hafi á 4. veðrétti á fasteigninni yrði aflétt, en það hafi verið gert. Kærandi telur að það hafi orðið til þess að skuldalækkun vegna 110% leiðarinnar hafi orðið minni en reiknað hafi verið með. Þar sem það sé augljóst að lánið hjá Byr hafi verið tekið vegna íbúðarkaupanna ætti það að falla inn í 110% leiðina.
IV. Sjónarmið kærða
Kærði áréttar að sjóðurinn hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmat sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu málsins. Þá bendir kærði á að eins og niðurstaða útreikninga beri með sér hafi staða íbúðalána í upphafi árs 2011 verið 23.707.044 kr., þ.e. lán kærða og Byrs. Byr hafi fellt niður veðtryggingu fyrir sínum lánum og kærði hafi einnig gert það varðandi það sem verið hafi umfram uppreiknað verðmat, 19.800.000 kr. eða samtals 1.483.471 kr. af 21.647.917 kr.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hans um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign hans. Kærandi leggur einnig áherslu á það í málflutningi sínum að hefði Byr ekki fellt niður veðtryggingu sína á 4. veðrétti fasteignarinnar þá hefði lækkun hans hjá kærða orðið hærri, þar sem lánið hjá Byr hafi verið tekið vegna fasteignakaupanna. Undir valdsvið úrskurðarnefndarinnar fellur einungis ágreiningur um ákvarðanir Íbúðalánasjóðs samkvæmt lögum nr. 44/1998. Úrskurðarnefndin getur ekki tekið til úrskurðar ákvarðanir eða afgreiðslur annarra fjármálastofnana og verður því ekki fjallað um þá ákvörðun Byr að fella niður veðtryggingu fyrir áhvílandi láni fasteignar. Til þess er einnig að líta að það er ekki á valdsviði Íbúðalánasjóðs að fella niður aðrar skuldir eftir 110% leiðinni, en þær sem falla undir 1. gr. laga nr. 29/2011, þ.e. veðkröfur Íbúðalánasjóðs. Verður því ekki fjallað um kröfu kæranda um endurupptöku málsins á þessum grunni.
Kærandi telur jafnframt að verðmat fasteignar hans gefi ekki rétt mat af raunvirði hennar. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji kærði skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.
Það er álit úrskurðarnefndarinnar að kærða beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber kærða að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra. Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kæranda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Matið var framkvæmt 12. júlí 2011 með skoðun á fasteigninni. Er þess getið í mati hins löggilta fasteignasala að meðal annars sé kominn tími til þess að huga að viðhaldi á ytra byrði vesturhliðar hússins. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í laga nr. 29/2011 og ákvæðis 1.3 í 1. gr í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun kærða og um leið hafnað kröfu kæranda um endurupptöku málsins.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest. Kröfu um endurupptöku er hafnað.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal