Mál nr. 156/2011
Miðvikudaginn 8. febrúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 156/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 20. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 22. júlí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 22. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda og C 25.950.000 kr. og var 110% fasteignamat 28.545.000 kr. Við það var miðað við endurútreikning lána kæranda og því nam 110% af fasteignamati 28.545.000 kr. Staða íbúðalána var 36.093.419 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar J sem metin er á 4.490.000 kr., bifreiðarinnar P sem metin er á 2.652.749 kr. og bifhjólsins V sem metið er á 1.200.000 kr. Þá er í endurútreikningnum tilgreind fasteignin að D sem metin er á 27.650.000 kr. og fasteignin að E sem metin er á 25.400.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 20. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 7. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 11. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Bréf kæranda barst 23. nóvember 2011.
III. Sjónarmið kæranda
Í rökstuðningi með kæru sinni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála segir kærandi að íbúðin að B sé eingöngu í hennar eigu en ekki eiginmanns hennar, C. Kærandi greinir frá því að skuldastaða hennar sé til meðhöndlunar hjá umboðsmanni skuldara þar sem hún hafi sótt um greiðsluaðlögun í upphafi ársins 2011 en ekki hafi komið niðurstaða í það mál. Eiginmaður hennar hafi ekki sótt um greiðsluaðlögun vegna þess að það hefði kostað hann starf sitt en hann gegni framkvæmdastjórastöðu hjá F. Áður hafi hann starfað hjá félögum í fasteignarekstri, G og H og hafi hann tekið þar að sér að vera skráður eigandi íbúða í nokkrum tilfellum þar sem kröfur veðhafa hafi verið að einstaklingur sé skuldari íbúðalána en samkvæmt þeim sé ekki heimilt að fyrirtæki sé skráður skuldari. Samkvæmt síðasta skattframtali séu tvær slíkar íbúðir skráðar á hann en þær hafi nú verið seldar. Auðvelt sé að sýna fram á að C sé ekki raunverulegur eigandi eignarhluta íbúðanna og lagði kærandi fram staðfestingu þess efnis frá H dags. 18. nóvember 2011.
Kærandi tekur fram að eignum maka hennar sem hann hafi keypt og selt sem hluta af sinni atvinnustarfsemi hafi ekki verið blandað við hennar mál enda hvorki um aðfararhæfar eignir fyrir hennar skuldum né hans skuldum heldur. Kærandi mótmælir því einnig sem staðlausum rangfærslum sem kærði heldur fram að farið hafi verið á svig við reglur kærða. Hún lýsi jafnframt undrun sinni á því að kærði skuli leggjast gegn leiðréttingu lána sjóðsins sem séu áhvílandi á B þar sem þau séu sannanlega langt umfram verðmæti eignarinnar og virðist afstaða sjóðsins mótast af þörf eða löngun til að eignast fleiri eignir.
IV. Sjónarmið kærða
Kærði áréttar að eins og niðurstaða útreikninga beri með sér hafi aðfararhæfar eignir samkvæmt áramótastöðu verið nokkru hærri en veðsetning umfram 110% af fasteignamati íbúðar kæranda. Niðurfærsla lána komi því ekki til greinar. Kærði taki ekki til greina skýringar kæranda þess efnis að fasteignir hafi verið ranglega tilgreindar í skattskýrslu sem afleiðing þess að verið hafi verið að fara á svig við reglur sjóðsins.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærandi óskar þess að mál hennar verði endurskoðað. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þar sem kærða er veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur kemur meðal annars fram að lækkun sé háð því skilyrði að lántaki eða maki hans eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svari að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfur. Sama regla kemur fram í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður.
Í málinu liggur fyrir að auk fasteignar sinnar að B voru kærandi og maki hennar skráð eigendur tveggja annarra fasteigna, að D sem metin er á 27.650.000 kr. og að E sem metin er á 25.400.000 kr. auk bifreiðaeignar sinnar og bifhjóls. Fram hefur verið lögð í málinu yfirlýsing J fyrir hönd félagsins H þar sem fram kemur að við sölu fasteignanna E sem og D, hafi eignarhlutur þessara beggja fasteigna að frádregnum áhvílandi lánum og sölukostnaði runnið beint til félagsins H. Þá er tekið fram í yfirlýsingunni að þrátt fyrir að framangreindar eignir hafi verið taldar sem eign eiginmanns kæranda hafi H haft tryggingu í báðum þessum eignum þar sem eiginmaður kæranda hafi skuldað félaginu ríflega þá fjárhæð sem þar getur og hafði verið gert samkomulag um að sú skuld yrði gerð upp með sölu eignanna.
Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af þessu leiðir að miða ber við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011.
Í málinu hefur kærandi andmælt því að við afgreiðslu umsóknar hennar verði litið til eigna og skulda eiginmanns hennar þar sem það sé umsókninni óviðkomandi. Á það verður þó ekki fallist þar sem skýrt er tekið fram í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 að heimild til niðurfærslu sé alltaf háð því að lántaki eða maki hans eigi ekki aðfararæfar eignir með veðrými sem svari að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu kröfu.
Við mat þess hvaða eignir eigi að dragast frá við afgreiðslu umsókna hefur úrskurðarnefndin áður talið að miða beri frádrátt eigna eftir 2. mgr. 1. gr. laganna við sama tímamark og fram kemur í 1. mgr. 1. gr. laganna, þ.e. þann 1. janúar 2010 enda verður ekki séð hvernig jafnræðis verði að öðrum kosti gætt við afgreiðslu umsókna um lækkun veðskulda. Í lögskýringargögnum má einnig ráða að Íbúðalánasjóði sé heimilt að miða þar við skattframtöl til þess að hraða afgreiðslu mála. Þótt það breyti engu um rannsóknarskyldu Íbúðalánasjóðs í hverju og einu máli, meðal annars um verðmæti þeirra eigna sem dragast frá við afgreiðslu umsókna um niðurfærslu skulda, og þá bæði eignir umsækjanda og maka hans.
Ekki verður annað séð, meðal annars eins og ráða má af yfirlýsingu sem gefin var út fyrir hönd félagsins H, að maki kæranda hafi þann 1. janúar 2010 verið eigandi þeirra fasteigna sem um ræðir og að þær hafi því talist aðfararhæfar í skilningi 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt samið hafi verið um ráðstöfun söluandvirðis þessara eigna við lánardrottna maka umsækjanda.
Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um niðurfærslu lána A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal