Mál nr. 56/2011
Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 56/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 19. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 16. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 24.950.000 kr. Verðmat íbúðarinnar, dags. 25. mars 2011, samkvæmt mati löggilts fasteignasala á fasteignasölunni ÞÁ Eignir, var 31.500.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 38.737.894 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar D metin á 1.167.724 kr. Kæruefni lýtur að framangreindu verðmati fasteignar kærenda sem þau telja vera allt of hátt metna.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 26. maí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 10. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra synjun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning íbúðarlána vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Telja kærendur að verðmat fasteignar þeirra sé ekki í neinu samræmi við raunverulegar aðstæður á fasteignamarkaði. Kærendur benda á að fasteign þeirra sem þau keyptu árið 2006 á hápunkti fasteignaverðs, hafi eingöngu lækkað um 10% samkvæmt mati fasteignasölunnar en á það fallast þau ekki. Kærendur telja að fasteignasalan Remax meti fasteignir ávallt of hátt og þeim sé ekki treystandi. Kærendur fara því fram á að fram fari nýtt verðmat á fasteign þeirra og gera kröfu um að leitað verði til annars löggilts fasteignasala.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að lagagrunnur afgreiðslu sjóðsins á umsóknum um endurútreikning íbúðarlána séu lög nr. 29/2011, til breytinga á lögum 44/1998 um húsnæðismál, með síðari breytingum, sem og samkomulag lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Íbúðalánasjóður bendir á að samkvæmt endurútreikningi þá sé 110% verðmæti fasteignar kærenda miðað við verðmat fasteignasala 34.650.000 kr., en til lækkunar íbúðalána kærenda reiknast 2.925.170 kr., að teknu tilliti til aðfararhæfra eigna, sbr. framlagðan endurútreikning í kærumálinu. Beri Íbúðalánasjóði að miða við það sem hærra er, fasteignamat eða markaðsverð, samkvæmt mati löggilts fasteignasala, en í tilviki kærenda hafi verið leitað til löggilts fasteignasala og stuðst hafi verið við verðmat hans við endurútreikning íbúðarlána þeirra.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn þeirra um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð kærenda. Kærendur telja verðmat fasteignar þeirra ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar.
Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði getur kærði aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, telji hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna, en í ákvæðinu kemur fram að ráðherra sé heimilt að setja nánari reglur í reglugerð um framkvæmd laganna þ. á m. reglur um mat á tekjum og verðmat fasteigna.
Við mat fasteignar kærenda var byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögun nr. 44/1998. Var matið byggt á skoðun fasteignar kærenda. Hefur ekkert komið fram um að matinu sé áfátt. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kærenda þegar metið var verðmæti fasteignar þeirra, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Með vísan til þess og til þess að kærða beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast er hin kærða ákvörðun staðfest.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 16. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Kærufrestur til nefndarinnar er nú þrír mánuðir, eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010, sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal