Mál nr. 157/2011
Miðvikudaginn 25. janúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 157/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 21. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 29. ágúst 2011 vegna umsóknar kæranda um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun Íbúðalánasjóðs um lækkun lána hans hjá sjóðnum sem hvíla á 50% eignarhluta hans í fasteigninni að B. Kærandi keypti fasteignina að hálfu í félagi við frænku sína og mann hennar.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 21. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 7. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 11. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir ákvörðun Íbúðalánasjóðs um að synja beiðni hans um niðurfærslu íbúðarlána hjá sjóðnum sem hvíla á 50% eignarhluta hans í fasteigninni að B. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. október 2011, greinir kærandi frá því að hann sé eigandi 50% eignarhluta í fasteigninni að B. Þá segir kærandi að skráð fasteignamat þess eignarhluta hafi verið u.þ.b. 11.000.000 kr. um síðustu áramót, en staða áhvílandi láns á íbúðinni var á sama tíma 18.436.167 kr. Það er mat kæranda að áhvílandi íbúðarlán séu því 7.500.000 kr. hærri en skráð fasteignamat íbúðarinnar og því eigi hann rétt á leiðréttingu samkvæmt 110% leiðinni.
Þá vísar kærandi einnig til jafnræðisreglu stjórnsýslulaga. Kærandi vísar til ákvörðunar Íbúðalánasjóðs sem honum var tilkynnt með bréfi, dags. 29. ágúst 2011, um synjun á beiðni hans um niðurfærslu íbúðarlána hjá sjóðnum sem hvíla á 50% eignarhluta hans í fasteigninni að B. Það er mat kæranda að Íbúðalánasjóður ætli honum að bera áfram lán sem svarar til 165% af skráðu fasteignamati eignar, á meðan sjóðurinn sé að færa lán niður lán annara lántakenda í 110% af verðmæti eignar.
Kærandi telur sér gróflega mismunað þar sem hann njóti ekki sama réttar og aðrir lántakendur, en hann telur ákvörðun Íbúðalánasjóðs ekki vera í samræmi við tilgang laga nr. 29/2011 og vísar kærandi til 1. gr. sömu laga þar sem segir að: „Íbúðalánasjóði er heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðis þessa enda sé uppreiknuð veðkrafa 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántakanda eða maka hans. Heimild þessi á við um veðkröfur í eigu sjóðsins vegna lána einstaklinga sem stofnað var til vegna kaupa eða byggingar fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr.“
Þá segir kærandi að hann telji sig eiga skýlausa kröfu á niðurfærslu lána líkt og aðrir lántakendur, þar sem áhvílandi lán séu umfram 110% af verðmæti fasteignar og vísar kærandi í því samhengi aftur til jafnræðisreglunnar.
IV. Sjónarmið kærða
Í ákvörðunarbréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. ágúst 2011, segir að ákvæði laga um lækkun lána niður í 110% verðmæti fasteignar miði að því að flýta aðlögun veðkrafna að verðmæti veðsins. Ekki sé um eiginlegt greiðsluerfiðleikaúrræði að ræða, enda ekki skilyrði að umsækjendur séu í greiðsluvanda. Skilyrði fyrir lækkun lána er að áhvílandi lán fari yfir 110% af verðmæti hinnar veðsettu eignar, sbr. orðalag ákvæðis 1. gr. laga nr. 29/2011. Þá segir í bréfinu að skráð fasteignamat eignarinnar hafi um síðustu áramót verið 22.000.000 kr., en áhvílandi veðskuldir kæranda á sama tíma hafi verið 18.436.167 kr. Þannig hafi lánin ekki verið umfram verðmæti hinnar veðsettu eignar og skilyrði greinarinnar því ekki uppfyllt. Þá greinir kærði frá því að eignin í heild sinni standi til fullnustu greiðslu lánanna og því hafi beiðni kæranda verið hafnað.
Í bréfi til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. nóvember 2011, ítrekar Íbúðalánasjóður að lán sjóðsins hvíla á íbúðinni sem einni heild og íbúðin sé því óskipt til tryggingar fullnustu greiðslu lánanna. Niðurfærsla lána á íbúðinni miðað við hlutaeign komi því ekki til greina.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í 1. gr. laga nr. 29/2011 til breytinga á lögum nr. 44/1998 segir að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðis þessa enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans.
Í máli þessu liggur fyrir að staða áhvílandi veðlána á íbúð kæranda var undir 110% veðsetningarhlutfalli og af þeim sökum hafnaði Íbúðalánasjóði að hafna umsókn hans. Kærandi hefur hins vegar fært fram þau rök að eingöngu eigi að líta til 50% eignarhluta hans við útreikning á veðsetningarhlutfalli, en ekki alls eignarhlutans. Hefur hann byggt á því að eignarhluti hans sé einungis 50% en hann skuldi einn áhvílandi veðlán. Íbúðalánasjóður hefur haldið því fram að máli skipti að af hálfu Íbúðalánasjóðs sé litið svo á að öll eignin standi að veði til tryggingar áhvílandi veðlána og til þess sé litið við afgreiðslu umsókna um 110% leiðina.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum sem uppfylla þau skilyrði sem fram koma í 1. gr. laganna. Í kjölfar setningar laganna barst umtalsverður fjöldi umsókna um niðurfellingu lána til Íbúðalánasjóðs og hefur úrskurðarnefndin tekið til meðferðar og afgreiðslu mikinn fjölda kæra á ákvörðunum Íbúðalánasjóðs. Hefur úrskurðarnefndin byggt á því að með setningu laga nr. 29/2011 hafi löggjafinn ákveðið hvernig Íbúðalánasjóði bæri að afgreiða umsóknir um niðurfærslu veðskulda eftir 110% leiðinni. Í fyrri úrskurðum úrskurðarnefndarinnar hefur verið tekin afstaða til þess þegar svo háttar til að aðrir hafa gerst meðskuldarar á lánum umsækjenda, þannig að báðir aðilar hafa tekist á hendur greiðsluábyrgð áhvílandi veðskulda. Hefur úrskurðarnefndin þá litið svo á sem umsækjandi og aðrir þeir sem hefðu tekist á hendur ábyrgð á greiðslu áhvílandi veðlána teldust vera lántakendur í skilningi 1. gr. laga nr. 29/2011. Við niðurfærslu þegar þannig háttaði til yrði einnig litið til og dregnar frá aðfararhæfar eignir umsækjanda sem og meðskuldara. Hér háttar svo til að skýra þarf ákvæði 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þegar leggja á mat á hvort einungis verði miðað við eignarhluta umsækjenda um niðurfærslu, þegar meðeigandi fasteignar hefur ekki tekist á hendur greiðsluábyrgð áhvílandi veðskulda.
Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Við skýringu ákvæða laga nr. 29/2011 hefur úrskurðarnefndin í fyrri úrskurðum sínum litið til samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, en lögum nr. 29/2011 var ætlað að lögfesta heimild Íbúðalánasjóðs til þess að fylgja framangreindu samkomulagi. Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 29/2011 er þannig tekið fram að markmið laganna væri að draga úr yfirveðsetningu eigna og lækka greiðslubyrði heimila, og að eitt aðalmarkmiða framangreinds samkomulags hafi verið að færa niður skuldir til samræmis við verðmæti íbúðarhúsnæðis.
Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Í 2. mgr. 1. gr. laganna er ekki að finna ákvæði um það þegar fasteign er í sameign annarra en maka eða lántaka. Í 2. mgr. 1. gr. laganna kemur hins vegar fram að skilyrði til niðurfærslu veðkrafna sé að veðkrafan sé á veðrétti umfram 110% af verðmæti eignarinnar, og samsvarandi reglu er að finna í 3. mgr. laganna. Þá kemur fram í gr. 1.1 í 1. gr. framangreinds samkomulags að niðurfærsla eigi við um þau tilvik þegar um er að ræða kröfuhafa sem eru á veðréttum umfram 110% af verðmæti eignar. Það er því álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að fylgja fyrrgreindum ákvæðum laga nr. 29/2011. Tilgangur laga nr. 29/2011 var að laga áhvílandi lán að verðmæti fasteigna og í framangreindum lögum er hvergi að finna heimild til handa Íbúðalánasjóði um að líta eingöngu til þess hlutfalls af fasteignamati eða verðmati sem tekur til eignarhluta umsækjanda um niðurfærslu lána, eigi umsækjandi íbúð í sameign með öðrum aðila. Ber einnig að líta til þess að lán kæranda hjá Íbúðalánasjóði hvíla á allri eigninni, en ekki eingöngu eignarhluta kæranda. Með framangreindum athugasemdum er hin kærða ákvörðun því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikningi á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal