Mál nr. 68/2011
Miðvikudaginn 14. desember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 68/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 6. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 17. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 17. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að C 12.750.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 15.200.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala hjá Miðlun fasteignum sem fram fór þann 14. apríl 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 18.092.591 kr. Kærendum var synjað um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði, þar sem veðrými var á öðrum aðfararhæfum eignum þeirra sem kom til lækkunar niðurfærslu veðskulda.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dagsettu 8. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 23. júní 2011 og 14. september 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. ágúst 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bárust frekari athugasemdir frá kærendum þann 23. ágúst 2011 og 14. nóvember 2011.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni og gera kröfu um að niðurfærsla lána verði miðuð við 110% af fasteignamati þar sem þau telja að verðmat fasteignar gefi ekki raunverulega mynd af verðmæti hennar. Í greinargerð kærenda til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 23. maí 2011, segja kærendur að þeim þyki verðmatið óraunhæft og því hafi þau leitað álits annarrar fasteignasölu á D. Þá greina kærendur frá því að þeim hafi þótt eðlilegast að leita til þess fasteignasala sem hafði umsjón með kaupum þeirra á umræddri eign árið 2006, en löggiltur fasteignasali frá þeirri fasteignasölu hafi metið íbúð kærenda á 13.800.000 kr., en samkvæmt verðmati því sem fram fór á vegum Íbúðalánasjóðs var íbúð kærenda metin á 15.200.000 kr. Kærendur vísa til þess að verðmat fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs á íbúð þeirra hafi verið 20% hærra en skráðu fasteignamati eignarinnar, en verðmat fasteignasala sem þau fengu til verksins sé rúmlega 8% yfir skráðu fasteignamati eignarinnar.
Þá vísa kærendur til þess að mikil hreyfing sé á eignum á markaði á D og því geti markaðsverð sem er 20% hærra en skráð fasteignamat varla talist eðlilegt, en kærendur telja að um óraunhæfan mismun sé að ræða á skráðu fasteignamati og verðmati fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs. Kærendur gera því kröfu til þess að verðmat eignarinnar verði endurskoðað í þessu ljósi og fært að mati fasteignasala sem þau fengu til þess að verðmeta eign sína, enda fylgi mati hans greinargóð lýsing á eigninni.
Það er mat kærenda að frádráttur frá mögulegri niðurfærslu áhvílandi húsnæðislána þeirra hjá Íbúðalánasjóði sé ekki réttmætur þar sem annars vegar sé um að ræða bifreið með skráningarnúmerinu X sem sé ekki lengur í þeirra eigu, en hins vegar sé um að ræða átta ára Y bifreið sem samkvæmt skattskýrslu þeirra sé metin á 1.260.000 kr. sem kærendur telja ekki vera í samræmi við raunverulegt verðmat bílsins. Kærendur segjast því hafa fengið sölustjóra Y á D til að verðmeta umrædda bifreið, en það verðmat er meðal framlagðra gagna í málinu og er umrædd bifreið metin samkvæmt því á 747.000 kr.
Kærendur greina einnig frá því að tekjur þeirra hafi verið umtalsvert skertar undanfarin tvö ár vegna vinnuskerðingar og atvinnuleysis. Þá vísa kærendur til þess að hluti af peningalegum eignum þeirra séu orlof annars kæranda sem sé greitt inn á banka en einnig sé um að ræða tekjur þeirra sem að stórum hluta hafi verið ráðstafað í greiðsluþjónustu hjá BYR sparisjóði í janúarmánuði 2011.
Í bréfi til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála sem er ekki dagsett en sem barst þann 14. nóvember 2011, segja kærendur það vera með öllu óeðlilegt að banki í eigu ríkisins, þ.e. Landsbanki Íslands, skuli fara eftir fasteignamati, en þau sem séu með lán frá ríkisbankanum Íbúðalánasjóði þurfi að hlíta sérvöldum fasteignasölum sem Íbúðalánasjóður velur og því kæri þau mál sitt einnig á þeim grundvelli.
IV. Sjónarmið kærða
Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 1. júní 2011, kemur fram að kærði taki ekki til greina kröfu kærenda um endurskoðun á verðmati fasteignar þeirra að C þar sem verðmat fasteignasala til grundvallar lánaútreikningi Íbúðalánasjóðs hafi ekki þótt athugavert og Íbúðalánasjóði sé ekki heimilt að taka til greina verðmatsbeiðnir frá kærendum. Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn hafi gert breytingar á niðurfærslu mögulegrar niðurfærslu áhvílandi húsnæðismála vegna aðfararhæfra eigna á þá leið að enginn frádráttur var gerður vegna bifreiðarinnar E sem var ekki lengur í eigu kærenda en ekki var tekið tillit til athugasemda kærenda um verðmat á bifreiðinni Y. Íbúðalánasjóður hafnaði þeirri kröfu kærenda að taka ætti tillit til skuldar þeirra við foreldra annars þeirra, þar sem umrætt lán var ekki veðskuld og hvíldi hvorki á umræddri bifreið né íbúðinni í eigu kærenda. Í bréfinu kemur einnig fram að Íbúðalánasjóður endurskoðaði umsókn kærenda út frá skattframtali fyrir árið 2010 í stað skattframtals ársins 2009, en samkvæmt því komu bankainnstæður kærenda til frádráttar mögulegri niðurfærslu, alls 378.531 kr.
Með bréfi, dags. 23. júní 2011, tilkynnti Íbúðalánasjóður úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála að sjóðurinn myndi endurskoða mál kærenda með tilliti til frádráttar á niðurfærslu lána vegna aðfararhæfra eigna, í samræmi við niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli 26/2011. Í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 7. júlí 2011, koma bankainnstæður kærenda til frádráttar, alls 45.905 kr. og bifreið þeirra Y er metin á 747.000 kr. og var niðurstaða Íbúðalánasjóðs sú að kærendur ættu því rétt á lækkun lána hjá sjóðnum í 110% veðsetningarhlutfall íbúðar.
Í bréfi, dags. 14. september 2011, áréttar Íbúðalánasjóður að það sé mat sjóðsins að rétt sé að miða við verðmat löggilts fasteignasala sem sjóðurinn hefur óskað eftir að væri unnið í samræmi við 1. gr. laga nr. 29/2011. Engin ágalli sé sýnilegur á því verðmati og því ber að leggja það til grundvallar.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu stendur eftir ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn þeirra um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign þeirra. Kærendur telja verðmat fasteignar þeirra ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.
Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra. Samkvæmt lögum nr. 29/2011 er það einungis á forræði Íbúðalánasjóðs að kalla eftir slíku mati. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda þegar metið var verðmæti fasteignar kæranda, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala sem aflað er af hálfu Íbúðalánasjóðs, verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Hefur ekkert komið fram um að verðmatinu hafi verið áfátt, en fram kemur í gögnum málsins að það hafi verið byggt á skoðun fasteignarinnar dags. 14. apríl 2011.
Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kærenda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og skv. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. ákvæði 1.3 í 1. gr í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal