Mál nr. 12/2012.
Miðvikudaginn 5. júní 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 12/2012:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dagsettri 20. nóvember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 7. nóvember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C,í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 7. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda C 14.250.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 15.675.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 16.300.000 kr. og 110% verðmat nam því 17.930.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 19.664.269 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 1.734.269 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur áttu í árslok 2010 bifreið, sem metin var á 261.000 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig bankainnstæður kærenda að frádregnum tvöföldum mánaðarlaunum og orlofi, alls 2.797.841 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 3.058.841 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kærenda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 16. október 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kærenda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 22. maí 2013, er fasteignin metin á 16.000.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 16. janúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 1. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 6. febrúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent öðrum kæranda til kynningar og bárust engar frekari athugasemdir. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. apríl 2012, var kærendum tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Þann 28. september 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var öðrum kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign þeirra og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Þann 16. október 2012 upplýsti annar kærenda með símtali að þau byggju ekki á sama stað og hún hefði því ekki fengið gögn málsins. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. október 2013, voru henni því send öll gögn málsins og veittur frestur til athugasemda. Engar frekari athugasemdir hafa borist. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kærendum tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. maí 2013, var hið endurskoðaða verðmat, dags. 22. maí 2013, sent báðum kærendum til kynningar.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur vísa til þess að forsenda kærunnar sé sú að umfram veðrými sem um ræði í málinu séu uppsafnaðar ógreiddar afborganir sem til hafi komið vegna ógreiddra krafna af ólöglega endurútreiknuðu erlendu húsnæðisláni. Haustið 2008 hafi kærendur ákveðið að borga ekki lengur ólöglega útreiknaða íbúðalánasamninga sem þau hafi gert en þeir hafi verið í erlendri mynt. Þess í stað hafi þau lagt til hliðar í hverjum mánuði frá október 2008 til áramóta 2010 þegar sambúð þeirra lauk. Fjárhæðin hafi numið rétt útreiknuðum afborgunum lánanna og hafi þau boðið bankanum að greiða áður umsamdar afborganir. Einnig hafi þau boðið bankanum að taka áður umsamdar afborganir af bankareikningum þeirra en það hafi ekki verið gert. Þess í stað hafi féð safnast sem fara hefði átt í afborganir ólöglega endurútreiknaðra erlendra íbúðalána á bankareikninga þeirra að fjárhæð 3.100.000 kr. Þar að auki hafi þau lagt við allt það fé sem þau hafi getað sparað til að mæta afborgunum af erlendu lánunum þegar að skuldadögum kæmi. Kærendur kveðast afar ósátt við synjun Íbúðalánasjóðs. Þau hafi verið skynsöm og safnað fyrir afborgunum sem biðu þeirra í framtíðinni þegar réttir útreikningar á erlendum lánum myndu koma í ljós. Sparifé þeirra sé nú uppurið en því hafi verið varið í nýjar búslóðir eftir skilnað þeirra. Kærendur kveðast vilja ganga frá lánamálum sínum og koma íbúðinni á sölumarkað.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum vegna kærunnar kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi farið fram á verðmat í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Aðfararhæfar eignir við áramót 2010–2011 lækki niðurfærslu veðkröfu skv. 2. mgr. 1. gr. laganna. Reglur geri ekki ráð fyrir mati á högum kærenda að öðru leyti.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Kærendur hafa gert athugasemd að bankainnstæða þeirra hafi komið til frádráttar niðurfærslu veðlána. Þau hafi lagt féð til hliðar til að greiða af láni í erlendri mynt þegar skýrari línur lægju fyrir um lögmæti þess láns. Eins hafi verið um að ræða sparnað. Kærendur vísa jafnframt til þess að umræddri innstæðu hafi verið varið í búslóðakaup í kjölfar skilnaðar þeirra.
Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að við afgreiðslu umsókna um niðurfærslu lána skuli lækka fjárhæð niðurfærslu eigi umsækjandi aðrar aðfararhæfar eignir. Bankainnstæða kærenda kom til frádráttar niðurfærslu láns þeirra hjá Íbúðalánasjóði, auk tiltekinna lausafjármuna. Kærendur hafa gert kröfu um að umrædd bankainnstæða komi ekki til frádráttar niðurfærslu. Í skýru orðalagi 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði, kemur fram að aðfararhæfar eignir í skilningi laga um aðför, nr. 90/1989, komi til frádráttar niðurfærslu. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnistæður. Er ekki að finna heimild til handa Íbúðalánasjóði til þess að veita undanþágu frá þessu skilyrði og ber að líta á bankainnstæður sem aðfararhæfa eign sem kemur til frádráttar niðurfærslu lána hjá Íbúðalánasjóði. Skiptir þar ekki máli aðdragandi eða ástæður þess að kærendur eigi tiltekna fjárhæð í banka. Hvað varðar fullyrðingu kærenda um að innstæðunni hafi nú verið varið í búslóð skal tekið fram að ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Í 2. mgr. 1. gr. laganna er ekki að finna ákvæði um það við hvaða tímamark miðað er þegar metið er hvort umsækjandi eigi aðfararhæfar eignir í skilningi ákvæðisins, andstætt því sem greinir í 1. mgr. 1. gr. laganna þar sem miðað er við stöðu skulda þann 1. janúar 2011. Þótt atvik máls kunni að vera með ýmsum hætti, er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að miða megi við þær eignir sem umsækjandi kann að eiga þegar umsókn hans er lögð fram hjá Íbúðalánasjóði. Fyrir liggur að á þeim tíma áttu kærendur umrædda bankainnstæðu sem taldist aðfararhæf í framangreindum skilningi. Er því fallist á að litið verði til bankainnstæðna kærenda við afgreiðslu umsóknar þeirra.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kærenda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 16.300.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið sé ekki í samræmi við verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 16.000.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 16.000.000 kr.
Fasteign kærenda er metin á 16.000.000 kr. og 110% verðmat nemur því 17.600.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 19.664.269 kr. Veðsetning umfram 110% er því 2.064.269 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 3.058.841 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kærendum er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar en veðrými á aðfararhæfum eignum svarar að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 7. nóvember 2011 er því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal