Mál nr. 54/2012.
Miðvikudaginn 5. júní 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 54/2012:
Beiðni A
um endurupptöku máls
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
B hefur, f.h. A, hér eftir nefnd kærandi, með ódagsettu bréfi, mótt. 23. maí 2013, óskað eftir endurupptöku á máli kæranda hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála. Kæra var lögð fram í málinu með bréfi, dags. 24. apríl 2012, og var kveðinn upp úrskurður á fundi nefndarinnar þann 8. maí 2013.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun á endurútreikningi lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C og D í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Umsóknum kæranda var synjað á þeim grundvelli að eignirnar hafi ekki verið í eigu hennar frá lok 2008 til lok árs 2011 og félli því ekki undir úrræði um lánalækkun. Kærandi óskaði eftir endurupptöku málsins á þeim grundvelli að hún hefði ekki haft tækifæri til að tjá sig um þau atriði er nefndin byggði niðurstöðu málsins á.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 2. maí 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 2. ágúst 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. ágúst 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með ódagsettu bréfi, mótteknu þann 31. ágúst 2012. Með tölvupósti þann 1. október 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndarinnar, mótt. 23. maí 2013, óskaði kærandi eftir endurupptöku málsins.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi mótmælir því að fasteignirnar að C og D hafi ekki verið í hennar eigu frá lok árs 2008 til loka árs 2011. Íbúðirnar hafi allan umræddan tíma verið í eigu kæranda að undanskildu tímabili er reynt hafi verið með samkomulagi við seljendur íbúðanna að rifta kaupunum á þeim en það hafi ekki gengið upp þar sem Íbúðalánasjóður hafi ekki heimilað seljendum tímabundna yfirtöku á lánunum hjá Íbúðalánasjóði. Það tímabil sem riftunin var reynd hafi verið eina tímabilið er íbúðirnar hafi verið færðar af kæranda yfir á seljendur. Lán hafi þar af leiðandi aldrei farið af kennitölu kæranda. Þegar umsókn kæranda hafi verið yfirfarin hjá umboðsmanni skuldara hafi lögmenn embættisins farið yfir málin og komist að þeirri niðurstöðu þar sem lán á umræddum íbúðum hafi aldrei farið af kennitölu kæranda frá kaupum á þeim árið 2008 og 2009 til dagsins í dag sé það skilyrðislaust af þeirra hálfu að kærandi eigi rétt á lánalækkun.
Eins og sjáist á hreyfingarlista frá sýslumanninum í Reykjavík vegna Chafi kærandi keypt fasteignina með kaupsamningi, dags. 17. desember 2008, sem rift hafi verið með samkomulagi við seljanda, dags. 6. ágúst 2010. Eignin hafi verið færð aftur á kæranda þann 31. október 2011 þar sem yfirtaka hafi ekki verið leyfð hjá Íbúðalánasjóði. Þetta hafi verið sami kaupsamningur milli aðila sem hafi verið þinglýst, rift og að lokum þinglýst aftur.
Eins og sjáist á hreyfingarlista frá sýslumanninum í Hafnarfirði vegna D þá hafi kærandi keypt fasteignina með kaupsamningi, dags. 15. janúar 2009, sem rift hafi verið með samkomulagi við seljanda, dags. 19. ágúst 201. Eignin hafi verið færð aftur á kæranda þann 16. september 2011 þar sem yfirtaka hafi ekki verið leyfð hjá Íbúðalánasjóði. Þetta hafi verið sami kaupsamningur milli aðila sem hafi verið þinglýst, rift og að lokum þinglýst aftur.
Í beiðni um endurupptöku kemur fram að kærandi hafi í fyrri athugasemdum sínum svarað misskilningi Íbúðalánasjóðs vegna beggja eignanna og sýnt fram á að íbúðirnar og lánin hafi aldrei farið af hennar nafni. Íbúðalánasjóður og umboðsmaður skuldara hafi aldrei tjáð sig um að íbúðin að D hafi ekki fallið undir umrætt samkomulag. Kærandi gerir athugasemd við að úrskurðarnefndin hafi staðfest synjun Íbúðalánasjóðs vegna D á grundvelli allt annarra forsendna en hjá sjóðnum. Kærandi vísar til þess að hún hafi ekki fengið tækifæri til að svara fyrir þetta atriði þar sem það hafi aldrei komið til tals hjá umræddum stofnunum. Kærandi bendir á að ferli íbúðarkaupa sé nær aldrei lokið á einum degi og yfirleitt sé töluvert langur aðdragandi að slíkum kaupum. Fyrst sé gert kauptilboð yfirleitt með fyrirvara um fjármögnun, farið í greiðslumat, sótt um lán og þegar lán hafi fengist staðfest þá sé hægt að ganga frá kaupsamningi. Ferlið geti tekið margar vikur og þá sérstaklega vegna anna hjá Íbúðalánasjóði. Þetta eigi einnig við um kaup kæranda á fasteigninni að D en um miðjan ágúst 2008 hafi hafist þreifingar vegna kaupanna og þann 20. desember s.á. hafi verið gert kauptilboð í eignina. Kærandi óskar endurskoðunar hjá nefndinni og telur vafamál hvort kaupin hafi farið fram árið 2008 eða 2009.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að erindi kæranda hafi ítrekað verið synjað. Í kæru segi að íbúð að D hafi verið keypt 15. janúar 2009 en 110% leiðin taki eingöngu til kaupa eða bygginga fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011.
Varðandi íbúð C þá hafi kaupsamningi verið rift 6. ágúst 2010 og eignin ekki færð aftur í eigu kæranda fyrr en 31. október 2011. Sjóðurinn líti svo á að eignin hafi ekki verið í eigu kæranda 1. janúar 2011, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, og gildi það einnig um íbúðina að D sem hafi verið færð aftur til kæranda þann 16. september 2011.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Kærandi sótti annars vegar um niðurfærslu veðlána áhvílandi á íbúð að D. Íbúðalánasjóður synjaði umsókn kæranda á þeim grundvelli íbúðin hafi ekki verið í hennar eigu á tímabilinu 31. desember 2008 til 31. desember 2011. Samkvæmt gögnum málsins keypti kærandi fasteignina með kaupsamningi, dags. 12. janúar 2009, og fjármagnaði kaupin með láni frá Íbúðalánasjóði. Í úrskurði nefndarinnar frá 8. maí 2013 í máli kæranda var synjun Íbúðalánasjóðs vegna D staðfest á grundvelli þess að kærandi stofnaði ekki til lánsins vegna kaupa fasteignar fyrir 31. desember 2008 enda var fasteignin keypt eftir þann tíma. Niðurstaða nefndarinnar um að Íbúðalánasjóði hafi verið rétt að synja umsókn kæranda var því byggð á öðrum grundvelli en sjóðurinn byggði á. Hins vegar skal tekið fram að í bréfi Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. ágúst 2012, var sérstaklega tekið fram að 110% leiðin taki eingöngu til kaupa eða bygginga fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Bréf Íbúðalánasjóðs var sent kæranda með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 21. ágúst 2012. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að kærandi hafi haft færi á að koma að sjónarmiðum sínum varðandi þetta atriði. Andmæli vegna skýringar á ákvæði 2. málsl. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 hafa þó fyrst komið fram í endurupptökubeiðni kæranda og telur úrskurðarnefndin rétt að taka afstöðu til þeirra.
Í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Heimild þessi á við um veðkröfur í eigu sjóðsins vegna lána einstaklinga sem var stofnað til vegna kaupa eða byggingar fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Heimildin á einnig við um veðkröfur vegna lána sem veitt hafa verið til skuldbreytinga á framangreindum lánum, sem og veðkröfur vegna lána sem veitt voru með ábyrgð varasjóðs viðbótarlána. Heimildin á ekki við um veðkröfur vegna endurbótalána sem voru umfram verðmæti hinnar veðsettu eignar við lánveitingu. Í almennum athugasemdum við frumvarp til laganna kemur fram í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði sé miðað við að stofnað hafi verið til viðkomandi veðkrafna í lok árs 2008 eða tæpum þremur mánuðum eftir fall fjármálakerfisins í október sama ár enda megi gera ráð fyrir að nokkur tími líði frá því að samningar komast á um kaup á fasteignum og þar til gengið er frá lánveitingu eða yfirtöku lána. Ekki var lagt til að sjóðnum yrði heimilt að færa niður veðkröfur sem stofnað var til á árinu 2009 eða síðar vegna lána til kaupa eða bygginga fasteigna en í upphafi árs 2009 hafi verið orðið ljóst að gera mætti ráð fyrir miklum verðlækkunum á íbúðarhúsnæði. Af framangreindu er ljóst að í lögum nr. 29/2011 var sérstaklega gert ráð fyrir því að einhver tími gæti liðið frá gerð kaupsamnings þar til gengið væri frá lánveitingu. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að tímamörk ákvæðisins séu ófrávíkjanleg og heimild Íbúðalánasjóðs til niðurfærslu því ótvírætt bundin við lán sem stofnað var til þann 31. desember 2008 eða fyrr. Í úrskurði nefndarinnar frá 8. maí 2013 í máli kæranda var á því byggt að ekki hafi verið stofnað til lánsins fyrir umræddan tíma enda hafi kærandi keypt fasteignina með kaupsamningi, dags. 12. janúar 2009. Við meðferð endurupptökumáls þessa óskaði úrskurðarnefndin sérstaklega eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um hvenær kærandi hafi stofnað til lánsins vegna kaupa fasteignarinnar að D. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði stofnaði kærandi til láns hjá sjóðnum vegna kaupanna þann 14. janúar 2009. Það er því ljóst að kærandi stofnaði ekki til lánsins vegna kaupa fasteignar fyrir 31. desember 2008 og var sjóðnum því rétt að synja umsókn kæranda. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2012, vegna D í Hafnarfirði verður því staðfest.
Kærandi sótti hins vegar um niðurfærslu veðlána áhvílandi á íbúð C í Reykjavík. Íbúðalánasjóður synjaði umsókn kæranda á þeim grundvelli íbúðin hafi ekki verið í hennar eigu á tímabilinu 31. desember 2008 til 31. desember 2011. Samkvæmt gögnum málsins keypti kærandi fasteignina með kaupsamningi, dags. 10. desember 2008, og fjármagnaði kaupin með láni frá Íbúðalánasjóði. Það liggur því fyrir að kærandi stofnaði til lánsins vegna kaupa fasteignar fyrir 31. desember 2008. Þegar kærandi sótti um niðurfærslu veðlána, dags. 24. júní 2011, var hún ekki þinglýstur eigandi fasteignarinnar þar sem hún rifti kaupsamningnum þann 6. ágúst 2010. Áhvílandi lán á fasteigninni voru þó ekki yfirtekin þar sem beiðni þar að lútandi var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 6. desember 2010. Kærandi var því skuldari láns sem stofnað var til vegna kaupa fasteignar fyrir 31. desember 2008. Það er því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hafi verið óheimilt að synja umsókn kæranda á þeim grundvelli að hún hafi ekki verið eigandi fasteignarinnar á tilteknu tímabili. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hefði borið að taka efnislega afstöðu til umsóknar kæranda. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2012, vegna C verður því felld úr gildi og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2012, um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að D er staðfest.
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2012, um synjun um endurútreikning á lánum A áhvílandi á fasteigninni að C er felld úr gildi og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal