Mál nr. 95/2011

Miðvikudaginn 16. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 95/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 20. júlí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 5. júlí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 5. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 20.350.000 kr. en notast var við verðmat íbúðarinnar að fjárhæð 25.200.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 28.327.633 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar X metin á 191.862 kr. og bifreiðarinnar Z metin á 269.246 kr. Þar var kæranda að auki gefinn kostur á að gera athugasemdir við verðmæti aðfararhæfra eigna, en ekki liggur fyrir um að slíkar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu kæranda. Kærandi hefur hins vegar kært verðmat íbúðar hennar.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 26. júlí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 8. ágúst 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. ágúst 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 20. júlí 2011, segir kærandi að hún hafi sótt um niðurfellingu íbúðalána hjá Byr sparisjóði þann 3. febrúar 2011. Byr hafi sent fasteignasala til þess að verðmeta fasteign hennar í mars 2011, en kærandi vísar til þess að skráð fasteignamat eignarinnar þann
1. janúar 2011 sé 20.350.000 kr. Fasteignasali hafi metið verðmæti eignar hennar sem 22.500.000 kr., en kærandi vísar til þess að staða áhvílandi lána hafi þá verið 28.200.000 kr. Þá segir kærandi að Byr hafi hafnað umsókn hennar, en hafi lofað að aflétta veði af eigninni og hafi umsókn hennar verið framsend til Íbúðalánasjóðs.

Þá vísar kærandi til þess að Íbúðalánasjóður hafi fengið annan fasteignasala til að framkvæma verðmat á íbúð hennar í júní 2011 í tengslum við umsókn hennar. Fasteignasalinn hafi metið verðmæti íbúðar hennar sem 27.900.000 kr., en kærandi vísar til þess að Íbúðalánasjóður eigi veðrétt upp á 27.000.000 kr. í íbúð hennar. Kæranda hafi síðar borist bréf frá Íbúðalánasjóði, dags. 5. júlí 2011, þess efnis að umsókn hennar hafi verið hafnað þar sem skilyrði fyrir afgreiðslu umsóknar uppfyllti ekki kröfur 110% leiðarinnar um niðurfellingu lána um veðsetningu.

Þá segir kærandi að hún geti ekki unað 5,4 milljóna króna mismun á verðmati tveggja fasteignasala sem áttu sér stað með þriggja mánaða millibili og telur þá hækkun ekki vera í samræmi við hækkun á fasteignamarkaði. Kærandi gerir því kröfu um endurskoðun á ákvörðun Íbúðalánasjóðs og fer fram á a.m.k. 5 milljóna króna lækkun á áhvílandi íbúðalánum hennar hjá sjóðnum.

Kærandi segist vera kennari, einstæð móðir tveggja barna en annað barna hennar sé langveikt með mikla þroskaskerðingu, en hún hafi þurft að minnka starfshlutfall sitt vegna þess. Þá segir kærandi að hún sé með háa yfirdráttarheimild í banka sem hún hafi fullnýtt. Hún sé einnig með lán vegna bifreiðar alls 1.500.000 kr. og hún sé ósátt við ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Þá segir kærandi að hún hafi barist við að standa við fjárhagslegar skuldbindingar sínar og hafi tekist það ágætlega, með því að leyfa sér engan munað, en nú sé mælirinn fullur. Kærandi segist hafa tekið út nánast allan sinn séreignarsparnað og að hún sjái ekki framhald á lífi sínu hér á landi ef svo fer sem horfir og hún fái ekki leiðréttingu á lánum sínum.

Þá segir kærandi að hún hafi ekki nýtt sér nauðasamninga eða önnur úrræði sem boðið hafi verið upp á á fjármálamarkaði og hún hafi staðið við allar sínar skuldbindingar, en nú sé sparnaður hennar og eignir uppurnar og því er það von hennar að tekið verði á máli hennar af sanngirni og raunsæi.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður telur að réttmætt tillit hafi verið tekið til athugasemda kærða með því að leggja til grundvallar meðaltal tveggja verðmata á íbúð hennar. Annars vegar sé um að ræða verðmat fasteignasölunnar Gimli á eigninni B, sem aflað var af Byr, 22.500.000 kr., frá 11. mars 2011 og hins vegar verðmat fasteignasölunnar Fasteign á eigninni frá 30. maí 2011, 27.900.000 kr. Meðaltal verðmata sé 25.200.000 kr. og við það hafi verið miðað við ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar hennar sem miðað var við í ákvörðun kærða ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar.

Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur jafnframt fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.

Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar og sem dagsett er 30. maí 2011. Þar var íbúð kæranda metin að fjárhæð 27.900.000 kr. Áður hafði Byr aflað mats löggilts fasteignasala í tengslum við umsókn kæranda hjá Byr. Það mat er dagsett 11. mars 2011 þar sem íbúð kæranda var metin að fjárhæð 22.500.000 kr. Af hálfu kæranda hefur verið á því byggt að Íbúðalánasjóði hafi ekki verið rétt að leita eftir öðru verðmati fasteignasala og að byggja hefði átt á fyrra matinu sem aflað var af Byr.

Kærði hefur fært fram þau rök að með því að miða við meðaltal tveggja verðmata hafi sjóðurinn tekið réttmætt tillit til athugasemda kæranda varðandi umrædd verðmöt fasteignarinnar. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja 1. gr. laga nr. 29/2011 um framkvæmd niðurfærslu til samræmis við 110% leiðina, en þar er ekki að finna undanþágur.

Íbúðalánasjóður leitaði til löggilts fasteignasala sem mat verðmæti íbúðar kæranda. Kemur fram í verðmati umrædds fasteignasala frá 30. maí 2011 að stuðst hafi verið við opinber gögn og upplýsingar og skoðun á eigninni. Tekið hafi verið mið af stærð og söluverði sambærilegra eigna og skoðunaraðili, löggiltur fasteignasali, hafi metið verð fasteignarinnar eftir bestu samvisku og þekkingu. Þá var við afgreiðslu umsóknar kæranda miðað við meðaltal fyrrgreindra verðmata, en kærði hefur byggt á að sú málsmeðferð hafi verið til hagsbóta fyrir kæranda.

Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að kærði metur hvort hann kalli eftir vottorði löggilts fasteignasala og hefur því verið gefið aukið vægi við mat á fasteignum umsækjenda um niðurfærslu lána. Mat löggilts fasteignasala er byggt á skoðun þeirrar tilteknu fasteignar sem um ræðir og er að því marki nákvæmara en opinbert skráð fasteignamat þeirrar fasteignar sem um ræðir. Við úrlausn málsins verður jafnframt til þess litið að enn hafa ekki verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Af orðalagi 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 má ráða að telji Íbúðalánasjóður að skráð fasteignamat vegna ársins 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti fasteignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Samkvæmt framansögðu ber Íbúðalánasjóður einn ábyrgð þess að slíks mats sé aflað við framangreindar aðstæður. Ekkert kemur fram í lögum nr. 29/2011 hvernig markaðsverð fasteigna verður fundið eða hvort heimilt sé að leita til tveggja eða fleiri fasteignasala, eða hvernig skuli farið með umsóknir þar sem umsækjandi leggur fram vottorð löggilts fasteignasala sem hann hefur sjálfur aflað, m.a. út frá reglum um samræmi og jafnræði umsækjenda. Ábyrgð þess hvílir hjá Íbúðalánasjóði samkvæmt skýru orðalagi 3. mgr. 1. gr. laganna. Af því leiðir að staðfesta verður hina kærðu ákvörðun.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal