Mál nr. 79/2011
Miðvikudaginn 16. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 79/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 21. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 26. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 26. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 19.350.000 kr. Uppreiknað verðmat íbúðarinnar var 110% af fasteignamati eða 21.285.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 24.357.646 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðanna X metin á 1.458.000 kr., Y metin á 315.271 kr. og bifhjólsins Z metið á 600.000 kr. Bankainnstæður komu einnig til frádráttar á niðurfærslu lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði, alls 3.605.801 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 29. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 7. júlí 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júlí 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. júní 2011, segir kærandi að umsókn hans hjá Íbúðalánasjóði hafi verið hafnað. Auk þess hafi umsókn hans um lækkun á láni, sem var á þriðja veðrétti fasteignarinnar, þar sem kröfuhafinn hafi verið BYGG, verið hafnað þar sem félagið hafi ekki verið aðili að samkomulagi um niðurfærslu lána. Þá hafi jafnframt verið hafnað umsókn hans um niðurfærslu lána hjá Íbúðalánasjóði þar sem til frádráttar hafi komið eignir miðað við skattskýrslu 2011. Þá segir kærandi að eignastaða hans þann 31. desember 2010 endurspegli ekki stöðu hans í dag, sem hafi versnað mikið.
Þá segir kærandi að áhvílandi lán séu alls 30 milljónir á umræddri eign, en skráð fasteignamat hennar sé 19.350.000 kr. Kærandi segist hafa selt bifreið á síðasta ári og söluupphæð bifreiðar hafi verið á bankareikningi hans yfir áramót. Þá segir kærandi að staða hans hafi versnað, hann hafi þurft að veðsetja bifreið og bifhjól vegna skulda sem séu tilkomnar vegna vanskila leigjenda að íbúð hans að B, en liðsinni lögfræðings hafi þurft til þess að fá leigjendur til þess að yfirgefa íbúðina. Þá segir kærandi að kostnaður vegna þessa, vangoldin leiga og lögfræðikostnaður sé u.þ.b. 1.500.000 kr. Þá segist kærandi einnig hafa lent í vandræðum vegna spilaskulda og því hafi hann neyðst til að veðsetja eignir sínar.
Kærandi segist hafa boðið kröfuhöfum, Íbúðalánasjóði og Lífeyrissjóði verzlunarmanna, að taka íbúðina yfir en honum hafi verið synjað. Kærandi segist hafa náð að standa í skilum að mestu, en að þau svör sem hann hafi fengið hjá kröfuhöfum séu ekki uppörvandi. Þá segir kærandi að Lífeyrissjóður verzlunarmanna hafi synjað honum um niðurfærslu lána samkvæmt 110% leiðinni vegna íbúðar sinnar að C. Kærandi segist enn standa í skilum, en lán hans hækki svo nemi hundruðum þúsundum í hverjum mánuði og hann sé að missa greiðsluviljann.
Þá segir kærandi að hann sé 75% öryrki, sé enn á vinnumarkaði, en vinnuveitandi hans hafi tilkynnt í marsmánuði um tveggja ára launafrystingu. Kærandi biðlar til úrskurðarnefndarinnar að aðhafast eitthvað í máli hans, hann telji sig geta staðið undir afborgunum af 20 milljón króna láni sem hvíli á fasteign hans að B, en sú íbúð verði brátt heimili hans.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður vísar til niðurstöðu útreikninga í máli kæranda, en samkvæmt þeim er veðsetning umfram 110% af fasteignamati 3.072.646 kr. miðað við áramótastöðu lána, en bankainnstæður séu samtals 3.605.801 kr. að frádregnum tveggja mánaða launum. Íbúðalánasjóður telur þegar af þeirri ástæðu kemur ekki til niðurfellingar, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum um húsnæðismál. Að auki voru til staðar aðfararhæfar eignir í bifreiðum og bifhjóli.
Íbúðalánasjóður áréttar að niðurfærsla á veðkröfum takmarkast við slíkar kröfur miðað við áramótastöðu en tekur ekki til skuldavanda að öðru leyti.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um aðfararhæfar eignir kæranda sem komu til lækkunar á niðurfærslu á íbúðaláni kæranda hjá Íbúðalánasjóði. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Í málinu hefur komið fram að auk fasteignar sinnar að B var kærandi eigandi tveggja bifreiða og bifhjóls auk bankainnstæðu svo sem fram kom í skattframtali vegna ársins 2010 og sem miðað var við þegar umsókn hans um niðurfærslu lána var afgreidd hjá Íbúðalánasjóði eins og rakið hefur verið.
Kærandi hefur byggt á því að fjárhagur hans hafi versnað mjög frá því sem fram kemur í skattframtali vegna ársins 2010. Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af þessu leiðir að miða ber við stöðu veðkrafan þann 1. janúar 2011. Af því má ráða að miða ber frádrátt eigna eftir 2. mgr. 1. gr. laganna við sama tímamark, en af lögskýringargögnum má ráða að Íbúðalánasjóði sé heimilt að miða þar við skattframtöl til þess að hraða afgreiðslu mála. Þótt það breyti engu um rannsóknarskyldu Íbúðalánasjóðs í hverju og einu máli, meðal annars um verðmæti þeirra eigna sem dragast frá við afgreiðslu umsókna um niðurfærslu skulda, má af tilvísun til skattframtala umsækjenda í lögskýringargögnum ráða þá meginreglu að miða skuli við verðmæti þessara eigna eins og þær eru þann 1. janúar 2011. Verður ekki séð hvernig jafnræðis verði að öðrum kosti gætt við afgreiðslu umsókna um lækkun veðskulda.
Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 26. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Kærufrestur til nefndarinnar er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal