Mál nr. 106/2011
Miðvikudaginn 16. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 106/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 10. ágúst 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 25. júlí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 25. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 17.400.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 18.300.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni D, sem fram fór þann 20. júlí 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 23.195.576 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðanna X sem metin er á 675.000 kr og Z sem metin er á 450.000 kr. Í endurútreikningnum kemur einnig fram að bankainnstæður kærenda komu til frádráttar á niðurfærslu lánum þeirra hjá Íbúðalánasjóði, 562.544 kr. og 466.824 kr. Þar var kærendum jafnframt gefinn kostur á að gera athugasemdir við verðmæti aðfararhæfra eigna, en ekki liggur fyrir um að slíkar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu kærenda.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 12. ágúst 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 29. ágúst 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 1. september 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 10. ágúst 2011, segja kærendur að stjórnvöld, fjármálafyrirtæki og lífeyrissjóðir hafi boðið upp á 110% leiðina fyrir heimili í skuldavanda. Kærendur segjast kæra tvennt í útfærslu þessarar leiðar, að niðurfærsla taki eingöngu til áhvílandi veðskulda og að aðfararhæfar eignir komi til lækkunar á niðurfærslu lána.
Þá segjast kærendur gera þá kröfu að lán sem þau hafi tekið til þess að greiða fyrir fasteign sem sé með veði í fasteignum í eigu annarra verði einnig fært niður þannig að heildarskuldsetning verði ekki hærri en 110%. Þá gera kærendur einnig kröfu um að sú almenna regla að dregnar séu frá niðurfærslu aðfararhæfar eignir í eigu umsækjenda verði endurskoðaður.
Þá segja kærendur að fyrirkomulag 110% leiðarinnar mismuni fólki á mjög ranglátan hátt. Í rauninni sé þeim refsað sem reyna að vera skynsamir í fjármálum. Þá telja kærendur að um rangnefni sé að ræða þar sem í flestum tilvikum sé skuldsetningin ekki að fara niður í 110% af verðmæti eignar samkvæmt þessari leið. Kærendur telja að skuldsetning þeirra eftir þetta úrræði sé 179% af verðmæti eignar miðað við mat Íbúðalánasjóðs eða 188% miðað við skráð fasteignamat. Það er því mat kærenda að lítið eða ekkert gagn sé í 110% leiðinni.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að skv. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, þá skerða aðfararhæfar eignir niðurfærslu lána umfram 110%. Íbúðalánasjóður vísar til þess að slíkar eignir séu til staðar hjá kærendum sem ber því að reikna til frádráttar. Niðurfærsla lána snýr einvörðungu að áhvílandi lánum á viðkomandi eign en ekki að öðrum skuldum kærenda.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu hafa kærendur kært þá reglu að aðfararhæfar eignir í eigu kærenda komi til frádráttar niðurfærslu á lánum þeirra hjá Íbúðalánasjóði. Ekki er ágreiningur um verðmæti eignanna sem dregnar voru frá við afgreiðslu umsóknar kærenda. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Auk fasteignar sinnar að C áttu kærendur tvær bifreiðar auk innstæðna í banka eins og rakið hefur verið.
Kærendur hafa fært fram þau rök að við endurútreiknun lána þeirra hjá Íbúðalánasjóði eigi einnig að taka tillit til láns þeirra sem tekið hafi verið til að fjármagna kaup á íbúð þeirra að C, en umrætt lán er með veði í fasteign sem er ekki í eigu kærenda. Í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins. Þá kemur fram í lið 1.1 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 að heimild til niðurfærslu taka eingöngu til áhvílandi veðskulda. Er því ljóst að Íbúðalánasjóði var ekki heimilt samkvæmt þeim reglum sem um niðurfærsluna gilda að líta til annarra lána kærenda við útreikning á veðsetningarhlutfalli af verðmæti fasteignar þeirra.
Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsóknum sem honum berast. Kærða ber að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur og að eingöngu sé heimilt að færa niður áhvílandi veðskuldir. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum laga nr. 29/2011, liðar 1.1 í 1. gr. og liðar 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs, en það er ekki á valdi úrskurðarnefndar að víkja frá þeim lögum og reglum sem um ákvörðun Íbúðalánasjóðs gilda.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal