Mál nr. 132/2011

Miðvikudaginn 19. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 132/2011:

Kæra A og B 

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 15. ágúst 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 21. júní 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. júní 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda að C 20.000.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 22.000.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 23.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 25.300.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 24.902.771 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 0 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur áttu í árslok 2010 bifreið, D, sem metin var á 4.464.000 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 3.830.532 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 633.468 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig bankainnstæður kærenda, alls 52.790 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 686.258 kr.

Með tölvupósti frá Íbúðalánasjóði þann 28. september 2012 bárust gögn og upplýsingar um að óskað hafi verið eftir nýju verðmati og ný ákvörðun hefði verið tekin í málinu. Í málinu liggur því fyrir nýtt verðmat á fasteign kæranda, dags. 30. janúar 2012. Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 2. febrúar 2012, var íbúðin metin á 22.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 24.200.000 kr. Önnur atriði voru óbreytt frá fyrri endurútreikningi. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt hinum nýja endurútreikningi 702.771 kr. og veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam 686.258 kr.

Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar og skoðuðu þau fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 3. ágúst 2011, og lagði til grundvallar ákvörðun sjóðsins, dags. 2. febrúar 2012. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 4. desember 2012, er fasteignin metin á 23.000.000 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 20. september 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 7. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 11. október 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum með ódagsettu bréfi, mótt. 25. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 13. desember 2011, var óskað frekari skýringa frá Íbúðalánasjóði. Engar frekari skýringar bárust frá Íbúðalánasjóði. Með tölvupósti þann 3. og 28. september 2012 barst úrskurðarnefndinni nýtt verðmat og ný lánaákvörðun í máli kærenda frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var kærendum tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign þeirra og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Þann 6. nóvember 2012 óskaði annar kærenda símleiðis eftir upplýsingum um stöðu máls og voru þær upplýsingar veittar. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 4. desember 2012, var kærendum tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 5. desember 2012 lögðu fasteignasalarnir fram endurskoðað verðmat, dags. 4. desember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. desember 2012, var hið endurskoðaða verðmat sent kærendum til kynningar.

III. Sjónarmið kærenda

Í kæru kemur fram að þegar kærendur keyptu fasteignina hafi húsið þarfnast mikils viðhalds og þau farið í viðamiklar framkvæmdir til að laga ástand þess en því hafi fylgt bæði mikil vinna og fjárútlát. Efri hæð hússins hafi þurft að taka í gegn frá grunni, sparsla alla veggi, mála, skipta um gólfefni ásamt því að baðherbergið hafi verið endurnýjað. Á neðri hæð hússins hafi verið skipt um útihurð í bakgarði. Einnig hafi verið mikil vinna sett í garðinn ásamt því að nýtt grindverk hafi verið sett í kringum allt húsið og pallurinn tekinn í gegn. Sumarið 2011 hafi svo verið byrjað að mála húsið og gluggana. Af framangreindum ástæðum hafi verðmæti fasteignarinnar aukist verulega og því geti þau ekki fengið lækkun á húsnæðisláni þeirra. Út frá aðferðum Íbúðalánasjóðs við mat á lækkun húsnæðislána sé betra að hafa ekki viðhaldið og fjárfest í heimilinu því ef þau hefðu sleppt því hefðu þau átt möguleika á lækkun. Kærendur telja að með þessu sæti þau mikilli ósanngirni og ekki hafi verið gætt jafnræðis gagnvart þeim

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, mótt. 25. október 2012, gerðu kærendur athugasemd við lýsingu á fasteigninni en þar komi fram að um sé að ræða hús ásamt bílskúr. Kærendur bendi á að þau eigi ekki bílskúr.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum við kæru kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmat eignarinnar sem framkvæmt hafi verið að beiðni sjóðsins. Sjóðurinn telji ekki fært að verðmat byggi á áætluðu ástandi eignarinnar eins og það hafi verið áður heldur beri að leggja ástand eignarinnar til grundvallar eins og það sé við verðmatið.

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.

Kærendur sóttu um niðurfærslu veðlána samkvæmt 110% leiðinni hjá Íbúðalánasjóði. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs var birt kærendum með bréfi, dags. 21. júní 2011. Sú ákvörðun var kærð til úrskurðarnefndarinnar með bréfi kærenda, dags. 15. ágúst 2011. Í framhaldi af bréfi úrskurðarnefndarinnar til sjóðsins, dags. 13. desember 2012, aflaði sjóðurinn nýs verðmats á fasteign kærenda. Með bréfi, dags. 2. febrúar 2012, var kærendum tilkynnt um nýja ákvörðun Íbúðalánasjóðs í málinu. Um var að ræða ívilnandi ákvörðun þar sem stuðst var hið nýja verðmat, dags. 30. janúar 2012.

Rétt er að benda á að áður en stjórnvald á lægra stjórnsýslustigi endurskoðar eigin ákvörðun er grundvallaratriði að gengið sé úr skugga um að málið sé ekki til meðferðar hjá æðra stjórnvaldi enda verður ekki fjallað um mál á tveimur stjórnsýslustigum á sama tíma. Í ljósi þess að málið var til meðferðar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála var Íbúðalánasjóður því ekki bær til að taka málið til meðferðar og endurskoða ákvörðunina. Eins og hér stendur á er því um valdþurrð að ræða. Þrátt fyrir framangreinda annmarka á ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 2. febrúar 2012, er það mat úrskurðarnefndarinnar að í ljósi afar sérstakra aðstæðna í máli þessu og þess að ákvörðunin er ívilnandi fyrir kæranda sé ekki tilefni til að fella ákvörðunina úr gildi. Þar sem Íbúðalánasjóður hefur ekki með formlegum hætti fellt ákvörðun sína, dags. 21. júní 2011, úr gildi verður að telja að hún standi óhögguð. Í málinu liggja þannig fyrir tvær ákvarðanir vegna umsóknar kærenda um niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði. Úrskurðarnefndin telur því rétt að fella úr gildi fyrri ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. júní 2011, enda er slík niðurstaða kærendum í hag.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.

Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.

Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg mál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.

Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður tveggja verðmata fyrir fasteign kærenda. Samkvæmt verðmati, dags. 27. maí 2011, sem lagt var til grundvallar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. júní 2011, var fasteignin metin á 23.000.000 kr. Samkvæmt verðmati, dags. 3. ágúst 2011, sem lagt var til grundvallar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 2. febrúar 2012, var fasteignin metin á 22.000.000 kr. Fasteignasalarnir hafa endurskoðað verðmat, dags. 2. febrúar 2012, og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 23.000.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir fasteignasalar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of lágt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat, dags. 2. febrúar 2012, við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 22.000.000 kr. Hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs er því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 2. febrúar 2012, um endurútreikning á lánum A, og B, er staðfest.

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 21. júní 2011, um synjun um endurútreikning á lánum A og B er felld úr gildi.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal