Mál nr. 193/2011
Miðvikudaginn 19. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 193/2011:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 12. desember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 15. september 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. september 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 26.850.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 29.535.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 34.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 37.400.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 38.782.008 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 1.382.008 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 bifreið, C, sem metin var á 45.000 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 45.000 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar og skoðuðu þau fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 7. september 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 4. desember 2011, er fasteignin metin á 28.000.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 13. desember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 29. desember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 3. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá umboðsmanni kæranda með ódagsettu bréfi, mótt. 11. janúar 2012, og bréfi, dags. 12. apríl 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Frekari athugasemdir bárust frá umboðsmanni kæranda með ódagsettu bréfi, mótt. 7. febrúar 2012.
Með tölvupósti þann 28. september 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var umboðsmanni kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteignina og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var umboðsmanni kæranda tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 5. desember 2012 lögðu fasteignasalarnir fram endurskoðað verðmat, dags. 4. desember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. desember 2012, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir athugasemd við verðmat það er Íbúðalánasjóður lagði til grundvallar afgreiðslu umsóknar hennar. Hún hafi fyrir umsókn um endurútreikning lána fengið lauslegt verðmat fasteignarinnar og hafi hún þá verið metin á u.þ.b. 26.000.000 kr. Það mat sem lagt hafi verið til grundvallar útreikningnum, þ.e. 34.000.000 kr., hafi því verið í hrópandi ósamræmi við fyrra mat. Til að sýna fram á ósamræmið leggi kærandi fram tvö verðmöt, annað, dags. 21. september 2011, þar sem eignin sé metin á 28.500.000 kr. og hitt, dags. 4. nóvember 2011, þar sem eignin sé metin á 29.800.000 kr. Kærandi fer fram á að umsókn hennar um endurútreikning verði tekin upp aftur og útreikningur taki hliðsjón af verðmati, dags. 4. nóvember 2011. Verði ekki fallist á það fari kærandi fram á að aflað verði tveggja nýrra verðmata frá óháðum aðilum og að nýr útreikningur taki mið af meðaltali þeirra verðmata.
Í bréfum umboðsmanns kæranda eru meðal annars raktar viðgerðir á fasteigninni og kostnaður vegna þeirra og aðdragandi kaupa kæranda á fasteigninni.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs við kæruna kemur fram að sjóðurinn hafi farið fram á verðmat í samræmi við 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmatið.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg mál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Kærandi byggir fyrst og fremst á því að verðmat fasteignar hennar sé of hátt. Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 34.000.000 kr. Fasteignasalarnir hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 28.000.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 28.000.000 kr.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála leggur fyrir Íbúðalánasjóð að miða við að verðmæti fasteignar kæranda sé 28.000.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 4. desember 2012. Að öðru leyti er hin kærða ákvörðun frá 15. september 2011 staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. september 2011, um synjun um endurútreikning á lánum A, er staðfest að öðru leyti en því að miða skal við að verðmæti fasteignarinnar sé 28.000.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal