Mál nr. 196/2011
Miðvikudaginn 19. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 196/2011:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 15. desember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 16. september 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. september 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda að C 23.400.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 25.740.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað tveggja verðmata löggiltra fasteignasala. Samkvæmt verðmati, dags. 28. júní 2011, var fasteignin metin á 26.000.000 kr. Samkvæmt verðmati, dags. 3. ágúst 2011, var fasteignin metin á 28.900.000 kr. Íbúðalánasjóður miðaði við meðaltal þessara tveggja verðmata og var íbúðin því metin á 27.450.000 kr. og 110% verðmat nam því 30.195.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 35.934.175 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 5.739.175 kr. Í lánaákvörðun sjóðsins kemur fram að kærendur áttu 1/3 hluta í sumarbústað í D. Íbúðalánasjóður aflaði verðmats frá fasteignasala hjá fasteignasölunni Hraunhamri og var fasteignin metin á 12.000.000 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kærenda komu því 4.000.000 kr. vegna eignarhluta kærenda í fasteigninni. Í endurútreikningnum kemur einnig fram að kærendur áttu í árslok 2010 bifreið, E, sem metin var á 408.240 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig hlutabréf kærenda, að nafnvirði 300.000 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 4.708.240 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar og skoðuðu þau fasteignir kærenda að C og D. Þá endurskoðuðu þau verðmöt þau er Íbúðalánasjóður aflaði fyrir annars vegar C, dags. 28. júní 2011 og 3. ágúst 2011, og hins vegar D, dags. 9. september 2011, og lögð voru til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kærenda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að fyrirliggjandi verðmöt hafi ekki gefið rétta mynd af verðmæti fasteignanna eins og það var á þeim tíma er umrædd verðmöt fóru fram. Samkvæmt hinum endurskoðuðu verðmötum, dags. 4. desember 2012, er fasteignin að C metin á 26.500.000 kr. og fasteignin D metin á 5.000.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 15. desember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 6. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi, dags. 25. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kærendum tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvupósti þann 28. september 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var kærendum tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign þeirra og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kærendum tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 5. desember lögðu fasteignasalarnir fram endurskoðað verðmat vegna C, dags. 4. desember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. desember 2012, var það sent kærendum til kynningar. Þann 10. desember 2012 barst úrskurðarnefndinni endurskoðað verðmat vegna D og var það sent kærendum til kynningar með tölvupósti þann 11. desember s.á. Með bréfi, dags. 13. desember 2012, bárust úrskurðarnefndinni athugasemdir kærenda vegna hinna endurskoðuðu verðmata.
III. Sjónarmið kærenda
Í kæru kemur fram að kært sé verðmat tveggja fasteignasala á húseigninni C og verðmat fasteignasala á sumarbústað D. Kærendur gera kröfu um að fallið verði frá að miða útreikning við framangreind verðmöt og þess í stað lagt til grundvallar gildandi fasteignamat. Til vara að tilnefndir verði dómkvaddir matsmenn til að meta markaðsverð eignanna miðað við 1. janúar 2011 svo tekið verði tillit til verðhækkana sem orðið hafi á fasteignamarkaði í Reykjavík frá áramótum, þ.e. 7,28% frá janúar til ágúst 2011. Kærendur gera ekki sérstakar athugasemdir við verðmat fyrir C, dags. 28. júní 2011. Þau taka fram að sé tekið tillit til hækkunar á fasteignaverði á höfuðborgarsvæðinu frá 1. janúar 2011, þ.e. 7,28% samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá, væri verðið miðað við áramót 24.100.000 kr. eða nánast samhljóða fasteignamati sem hafi verið 23.400.000 kr. Kærendur gera hins vegar athugasemdir við verðmat fyrir C, dags. 3. ágúst 2011, og telja fasteignasalann skorta reynslu. Matið sé rúmlega 11% hærra en fyrra mat og því sé ástæða til að hafna því sem óraunhæfu enda hafi skoðun fasteignasalans verið mjög yfirborðskennd. Ekki sé ljóst hvers vegna Íbúðalánasjóður hafi talið nauðsynlegt að kalla til annan fasteignasala til að meta eignina að nýju. Kærendur óski eftir að Íbúðalánasjóður upplýsi um ástæðu þessa og hvort sjóðurinn fái almennt mat tveggja fasteignasala á hverri eign. Kærendur vísa til þess að fasteignamat fyrir C hafi verið 23.400.000 kr. árið 2010/2011, 27.050.000 kr. árið 2009/2010 og 29.510.000 kr. árið 2008/2009. Frá áramótum 2008–2009 til áramóta 2010–2011 hafi fasteignamat eignarinnar lækkað um 26,11%, samtals um 6.110.000 kr. á tímabilinu eða um 2.000.000 á ári en fasteignamatið byggist á söluverði samkvæmt kaupsamningum á þessu tiltekna svæði í Reykjavík. Engin tiltækileg rök styðji að hækkun hafi verið á verði eigna á svæðinu á árinu 2010. Hins vegar hafi verið farið að mjakast upp á við frá byrjun mars 2011. Engar breytingar hafi orðið á eigninni á þessu tímabili og því beri að taka fullt tillit til niðurstöðu fasteignamats. Þá gera kærendur athugasemdir við verðmat á sumarhúsi D, dags. 7. september 2011, og benda á að svo virðist sem fasteignasalinn sé ekki löggiltur og fasteignasalan hafi litla markaðshlutdeild í sölu sumarhúsa. Eignin hafi verið metin á 12.000.000 kr. en fasteignamat sé 3.641.000 kr. og matið því rúmlega þrefalt hærra eða 387.000 kr./m2. Bústaðurinn sé án rafmagns og vatn sé ekki tengt yfir vetrarmánuðina. Hliðstæðar eignir á höfuðborgarsvæðinu, þó með vatni og rafmagni, hafi verið auglýstar til sölu í september 2011 að hámarki 250.000 kr./m2 en gera megi ráð fyrir að söluverð, þ.e. markaðsverð, sé nokkuð lægra. Fasteignasalinn hafi ekki óskað eftir að fá að skoða eignina heldur hafi hún verið skoðuð að utan og ef til vill skoðað á glugga. Kærendur telja matið óraunhæft og órökstutt og því beri alfarið að hafna. Þá rekja kærendur tölur um annars vegar þróun fasteignamats og stöðu fasteignlána og hins vegar greiðslubyrði íbúðalána miðað við tekjur, sbr. 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011.
Dags. Fasteignamat Staða íbúðalána Upphafleg lánsfjárhæð
31.12.2007 29.510.000 kr. 27.865.623 kr. 27.100.000 kr.
31.12.2008 29.510.000 kr. 32.064.655 kr.
31.12.2009 27.050.000 kr. 34.781.710 kr.
31.12.2010 23.400.000 kr. 35.934.175 kr.
Ár Tekjur Afb./vextir Hlutfall
2007 3.565.680 kr. 984.238 kr. 27,60%
2008 4.475.943 kr. 1.799.906 kr. 40,21%
2009 4.223.300 kr. 2.005.058 kr. 47,48%
2010 6.267.596 kr. 1.786.817 kr. 28,51%
Í athugasemdum kærenda, dags. 25. janúar 2012, kemur fram að í samræmi við ákvæði 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 skuli miða við uppreiknaða stöðu veðkrafna 1. janúar 2011. Kærendur telja fráleitt að notast við óbreytt verðmöt sem Íbúðalánasjóður aflaði fyrir C þegar fyrir liggur í gögnum frá Þjóðskrá að verðhækkanir á fasteignamarkaði á tímabilinu nemi 7,28%. Verðmat miðað við 1. janúar 2011 væri 25.150.000 kr. í stað 27.450.000 kr. Samkvæmt 3. mgr. 1. gr. sömu laga skuli Íbúðalánasjóður afla verðmats löggilts fasteignasala. Kærendur telja því að verðmat fyrir D sé ekki lögum samkvæmt. Þá benda kærendur á að í 4. mgr. 1. gr. laganna komi fram að ef greiðslubyrði lántaka eftir niðurfærslu skv. 2. mgr. sé meiri en 20% af samanlögðum tekjum lántaka sé Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins enn frekar. Líkt og fram komi í kæru sé greiðslubyrði af veðlánum á árinu 2010 28,51% af samanlögðum tekjum kærenda fyrir skatta og fyrirsjáanlega ekki lægri árin 2011 og 2012. Greiðslubyrði íbúðalána kærenda sé um 5.000 kr. á ári af hverri milljón. Væri miðað við niðurfærslu í 20% greiðslubyrði af tekjum samkvæmt framansögðu þyrftu veðlánin að færast niður í 25.100.000 kr. og ef veðrými annarra eigna, sem hafi samkvæmt mati Íbúðalánasjóðs verið 4.708.240 kr., yrði bætt við yrðu íbúðalán eftir niðurfærslu 29.808.000 kr. Kærendur telja að Íbúðalánasjóður hafi alfarið litið framhjá ákvæðum 4. mgr. 1. gr. laganna við meðferð og afgreiðslu umsóknar kærenda. Kærendur óska þess að úrskurðarnefndin taki sérstaklega til athugunar eftirfarandi álitaefni í málinu. Í fyrsta lagi hvort Íbúðalánasjóði beri að taka tillit til hækkana sem orðið hafi á markaðsverði fasteigna frá 1. janúar 2011 og til þess dags sem verðmat hafi verið gert. Í öðru lagi hvort sjóðnum beri að ógilda verðmat sem framkvæmt sé af sölumanni en ekki löggiltum fasteignasala líkt og áskilið sé í lögunum. Í þriðja lagi hvort sjóðnum beri að taka tillit til ákvæða 4. mgr. 1. gr. laganna þegar það á við varðandi úrlausn og afgreiðslu á erindi umsækjenda.
Í bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 13. desember 2012, eru ekki gerðar athugasemdir við endurskoðuð verðmöt sem slík. Þó sé áréttað að möt þessi séu endurskoðun/endurmat á verðmötum Íbúðalánasjóðs, þ.e. annars vegar vegna C frá 28. júní 2011 og hins vegar frá 3. ágúst 2011 vegna D. Í samræmi við ákvæði 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 skuli miða við uppreiknaða stöðu veðkrafna hinn 1. janúar 2011 og verðmat viðkomandi eignar á sama tímamarki. Í gögnum málsins liggi fyrir upplýsingar um að frá áramótum 2010–2011 og þar til mötin hafi verið gerð hafi verðhækkanir á fasteignamarkaði verið 7,28%. Kærendur byggja á því að lækka beri verðmötin sem þeirri hækkun nemi þannig að verðmat eignanna miðist við 1. janúar 2011.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum við kæruna kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi farið fram á verðmat fasteignar í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Til grundvallar afgreiðslu málsins hafi verið reiknað meðaltal tveggja verðmata 27.450.000 kr. Annars vegar hafi verið verðmat fasteignasölunnar Húsin í borginni þar sem fasteignin hafi verið metin á 28.900.000 kr. og hins vegar verðmat Foldar fasteignasölu þar sem fasteignin hafi verið metin á 26.000.000 kr. Starfsemi sjóðsins sé lögbundin og öðrum aðferðum verði ekki beitt um verðmat eigna.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg mál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður tveggja verðmata fyrir C og var byggt á meðaltali þeirra við afgreiðslu umsóknar kærenda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 27.450.000 kr. Kærendur óska svara um ástæðu þess að óskað var tveggja verðmata fyrir fasteign þeirra að C. Því er rétt að taka fram að með bréfi, dags. 20. september 2011, óskaði úrskurðarnefndin upplýsinga um vinnulag Íbúðalánasjóðs eða reglur sjóðsins um það í hvaða tilvikum óskað væri eftir endurmati á verðmæti fasteigna eftir 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þegar fyrirliggjandi verðmat löggilts fasteignasala væri ekki talið gefa rétta mynd af markaðsverði íbúðar. Var því svarað með bréfi, dags. 3. október 2011, þar sem fram kom að þegar verðmat fasteigna berist sé það yfirfarið og metið af starfsmönnum Íbúðalánasjóðs, og borið saman við fyrirliggjandi gögn, svo sem fasteignamat, uppreiknað fyrra kaupverð íbúðar miðað við vísitöluþróun og meðalfermetraverð íbúða á viðkomandi svæði. Ef frávik frá samanburðargögnum gefi tilefni til þess, sé óskað eftir verðmati annars fasteignasala og meðaltalsfjárhæð þá lögð til grundvallar afgreiðslu. Verður því að telja að í máli kærenda hafi verið um slík frávik frá samanburðargögnum og því hafi verið aflað tveggja verðmata.
Kærendur gera kröfu um að fallið verði frá að miða útreikning við verðmöt sem Íbúðalánasjóður aflaði, og þess í stað lagt til grundvallar gildandi fasteignamat. Til vara að tilnefndir verði dómkvaddir matsmenn til að meta markaðsverð eignanna miðað við 1. janúar 2011. Fasteignasalarnir hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmöt fyrir C og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmötin gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 26.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmöt fyrir C hafi verið of há telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar að C sé 26.500.000 kr. Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefndinni hafa kærendur áréttað að hin endurskoðuðu verðmöt feli í sér endurmat annars vegar á verðmati fyrir C frá 28. júní 2011 og hins vegar á verðmati frá 3. ágúst 2011 fyrir D. Úrskurðarnefndin bendir á að líkt og að framan greinir byggði Íbúðalánasjóður endurútreikning veðlána kærenda á meðaltali tveggja verðmata fyrir C og fól endurskoðun fasteignasalanna því í sér mat á því hvort verðmötin tvö hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.
Þá aflaði Íbúðalánasjóður einnig verðmats fyrir sumarbústað í D sem kærendur eiga 1/3 hlut í. Fasteignin var metin á 12.000.000 kr. og eignarhluti kærenda því metinn á 4.000.000 kr. er kom til frádráttar niðurfærslu veðlána kærenda hjá Íbúðalánasjóði. Fasteignasalarnir hafa enn fremur endurskoðað fyrirliggjandi verðmat fyrir D og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 5.000.000 kr. Eignarhluti kærenda er því metinn á 1.666.666,67 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat fyrir D hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar í D sé 5.000.000 kr. og eignarhluti kærenda 1.666.666,67 kr.
Kærendur hafa gert kröfu um að tekin verði afstaða til þess hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að taka tillit til hækkana sem orðið hafi á markaðsverði fasteigna frá 1. janúar 2011 og til þess dags sem verðmat hafi verið gert. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er ekki að finna ákvæði um það við hvaða tímamark miðað er, þegar metið er verðmæti fasteigna í skilningi ákvæðisins, en í 1. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að miða eigi stöðu áhvílandi skulda við 1. janúar 2011. Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra. Lög nr. 29/2011 voru samþykkt á Alþingi þann 28. mars 2011 og tóku gildi við birtingu þann 6. apríl 2011. Þar var ekkert tekið fram um það við hvaða tímamark miða á verðmæti fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 3. mgr. 1. gr. laganna. Til þess er einnig að líta að ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Af hálfu úrskurðarnefndarinnar er því fallist á að miðað sé við markaðsverð fasteignar á þeim tíma þegar umsókn umsækjanda er afgreidd, en ekki hugsanlegt verðmæti hennar í upphafi árs 2011.
Þá gera kærendur kröfu um að tekin verði afstaða til þess hvort sjóðnum beri að ógilda verðmat sem framkvæmt sé af sölumanni en ekki löggiltum fasteignasala líkt og áskilið sé í lögunum. Íbúðalánasjóður aflaði verðmats fyrir D frá fasteignasala er ekki hafði hlotið löggildingu. Umræddur fasteignasali skoðaði eignina og undirritaði verðmatið. Á spássíu verðmatsins er þó einnig að finna undirritun löggilts fasteignasala en ekki liggur fyrir að hvaða leyti viðkomandi kom að verðmati fasteignarinnar. Líkt og áður hefur komið fram var Íbúðalánasjóði heimilt að afla verðmats löggilts fasteignasala teldi sjóðurinn skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Úrskurðarnefndin telur að Íbúðalánasjóði hafi verið rétt að gæta þess að verðmöt sem sjóðurinn lagði til grundvallar afgreiðslu umsókna um niðurfærslu veðlána, væru gerð af löggiltum fasteignasala líkt og framangreint ákvæði gerir kröfu um. Í ljósi þess að í máli þessu verður byggt á endurskoðuðu verðmati tveggja löggiltra fasteignasala, dags. 4. desember 2012, í stað verðmats þess er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 9. september 2011, hafa mögulegir gallar á hinu síðarnefnda verðmati ekki áhrif á niðurstöðu málsins.
Að lokum gera kærendur kröfu um að tekin verði afstaða til þess hvort sjóðnum beri að taka tillit til ákvæða 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þegar það á við varðandi úrlausn og afgreiðslu á erindi umsækjenda. Í 1. málsl. 4. mgr. 1. gr. áðurnefndra laga kemur fram að ef uppreiknuð staða kröfunnar 1. janúar 2011 er enn umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans eftir niðurfærslu skv. 2. mgr. og greiðslubyrði lántaka og maka hans vegna íbúðalána er meiri en nemur 20% af samanlögðum tekjum lántaka og maka hans skv. 7. gr. tekjuskattslaga, nr. 90/2003, og fjármagnstekjum fyrir árið 2010 er Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins enn frekar að teknu tilliti til aðstæðna lántaka og maka hans, þar á meðal greiðslugetu, tekna, skulda- og eignastöðu, sbr. þó 5. mgr. Í athugasemdum við frumvarp til laga nr. 29/2011 segir um þetta að sé uppreiknuð staða kröfunnar, miðað við 1. janúar 2011, enn umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans eftir niðurfærslu um 4 millj. kr. hjá einstaklingum og 7 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum og greiðslubyrði lántaka og maka hans vegna íbúðalána er yfir 20% af samanlögðum tekjum lántaka og maka hans skv. 7. gr. tekjuskattslaga, nr. 90/2003, og fjármagnstekjum fyrir árið 2010 getur lántaki óskað eftir frekari niðurfærslu veðkrafna. Af framangreindu er ljóst heimild Íbúðalánasjóðs til frekari niðurfærslu lána er bundin við að lánið sé enn umfram 110% af verðmæti fasteignar eftir niðurfærslu skv. 1. mgr. 1. gr. laganna. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að skýra verði orðalagið „verðmæti fasteignar“ svo að átt sé við verðmæti fasteignar að frádregnu veðrými sem komið hafi til frádráttar vegna annarra eigna enda kveðið skýrt á um það í 2. mgr. 1. gr. laganna að sé veðrými á aðfararhæfri eign í eigu lántaka eða maka hans skal lækka niðurfærslu veðkröfu sem því nemur. Af athugasemdum við frumvarpið má enn fremur ráða að frekari niðurfærsla komi eingöngu til greina þegar einstaklingur hefur fengið niðurfærslu um 4.000.000 kr. eða hjón, sambýlisfólk eða einstæðir foreldrar hafa fengið niðurfærslu um 7.000.000 kr. Telja verður að markmið með úrræði 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 hafi verið að rétta hlut lántaka í málum þar sem veðsetning umfram 110% að frádregnu veðrými á öðrum eignum færi fram úr hámarksfjárhæðum skv. 2. mgr. 1. gr. laganna. Kærendur í máli þessu áttu rétt á niðurfærslu um 1.030.935 kr. og umsókn þeirra um niðurfærslu því samþykkt hjá Íbúðalánasjóði. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að kærendur hafi ekki átt rétt á frekari niðurfærslu á grundvelli 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og breyta hin endurskoðuðu verðmöt því ekki.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála leggur fyrir Íbúðalánasjóð að miða við að verðmæti fasteignar kærenda að C sé 26.500.000 kr. og verðmæti fasteignarinnar í D sé 5.000.000 kr. og verðmæti eignarhluta kærenda því 1.666.666,67 kr., í samræmi við hin endurskoðuðu verðmöt, dags. 4. desember 2012. Að öðru leyti er hin kærða ákvörðun frá 16. september 2011 staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 16. september 2011, um endurútreikning á lánum A, og B, er staðfest að öðru leyti en því að miða skal við að verðmæti fasteignarinnar að C sé 26.500.000 kr. og verðmæti fasteignarinnar í D sé 5.000.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal