Mál nr. 163/2011- endurupptaka.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 29. janúar 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 163/2011:
Beiðni A
um endurupptöku máls
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með erindi, dags. 29. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 163/2011 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignar að B. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 25. janúar 2012 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána var kærandi með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði ákvörðun um synjun á endurútreikningi lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B var 15.250.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 18.300.000 kr. Áhvílandi veðlán á íbúðinni voru 18.544.279 kr.
Við meðferð máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 22. ágúst 2011, þar sem fasteignin var metin á 18.300.000 kr., og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 13. desember 2013, er fasteignin metin á 15.000.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 28. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 11. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 25. janúar 2012 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með bréfi, dags. 28. júní 2013, var kærandi upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats. Kærandi óskaði endurupptöku málsins með erindi, dags. 29. júlí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. janúar 2014, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir synjun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. október 2011, segir kærandi að hún telji að verðmat fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignar hennar. Fasteign hennar sé verðmetin of hátt og að verðmatið sé ekki í neinu samræmi við markaðsverð sambærilegra fasteigna. Þá segir kærandi að hún hafi keypt íbúðina á 17.000.000 kr. þegar íbúðarverð hafi verið í hámarki, en samkvæmt verðmati fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs sé sama íbúð nú metin á 18.300.000 kr., en engar endurbætur hafi verið gerðar á íbúðinni.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmat sem lagt var til grundvallar afgreiðslu málsins. Þá bendir kærði á að Íbúðalánasjóði ber að leggja til grundvallar útreiknings við niðurfærslu lána það sem hærra reynist, verðmat uppfært um 10% eða fasteignamat uppfært, sbr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Þá bendir Íbúðalánasjóður á að niðurstaða útreikninga liggi fyrir í málinu sem og verðmat löggilts fasteignasala.
V. Niðurstaða
Kærandi hefur óskað endurupptöku máls nr. 163/2011 hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála er varðaði umsókn kæranda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á fasteign hennar að B. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 25. janúar 2012 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kæranda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 18.300.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 15.000.000 kr. Líkt og að framan greinir skal við verðmat fasteigna miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Fasteignamat fasteignar kæranda var 15.250.000 kr. og er því hærra en markaðsverð fasteignarinnar. Við úrlausn máls þessa verður því miðað við fasteignamat.
Fasteignamat fasteignar kæranda er 15.250.000 kr. og 110% fasteignamat nemur því 16.775.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 18.544.279 kr. Veðsetning umfram 110% er því 1.769.279 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 204.175 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kæranda er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 5. september 2011 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við fasteignamat fasteignar kæranda að fjárhæð 15.250.000 kr.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 5. september 2011, um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kæranda sé 15.250.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal