Mál nr. 112/2011

Miðvikudaginn 14. desember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 112/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐARORÐ

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 16. ágúst 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 22. júlí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 22. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 17.050.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 18.755.000 kr., eða 110% af skráðu fasteignamati. Áhvílandi á íbúðinni voru 13.923.288 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar X á 1.051.072 kr.

Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála til Íbúðalánasjóðs, dags. 17. nóvember 2011, var þess óskað að nefndinni yrði sent afrit af kaupsamningi um íbúð kæranda að B. Enn fremur var óskað eftir afriti af skuldabréfi vegna láns sem kærandi tók vegna kaupa á íbúðinni hjá Íbúðalánasjóði. Umbeðin gögn bárust með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. nóvember 2011.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 18. ágúst 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dagsettu 2. september 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. september 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda þann 11. september 2011.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. ágúst 2011, segir kærandi að hann kæri þá ákvörðun Íbúðalánasjóðs að synja honum um leiðréttingu lána samkvæmt 110% leiðinni.

Í bréfi kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 23. mars 2011, sem er meðal framlagðra gagna í málinu, segir kærandi að hann hafi keypt umrædda íbúð að B árið 2007 ásamt móður sinni og þau hafi bæði tekið lán til þess, kærandi hjá Íbúðalánasjóði en móðir hans hjá Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins. Þá segir kærandi að þar sem Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins hafi ekki fallist á að tryggja lánið með öðrum veðrétti að B, hafi móðir hans lagt fram veð í annarri íbúð að C svo kaupin á íbúðinni að B gætu gengið í gegn.

Þá segir kærandi að hann og móðir hans hafi litið á framlag hennar til íbúðakaupanna sem lán til hans sem hann myndi endurgreiða við sölu íbúðarinnar eða þegar hagur hans vænkaðist. Þá segir kærandi að hann hafi fengið 100% lán hjá Íbúðalánasjóði fyrir sínum eignarhluta en eftirstöðvar þess láns við síðustu áramót hafi verið 13.868.893 kr., en 50% eignarhluti hans sé að andvirði 8.525.000 kr. samkvæmt skráðu fasteignamati. Það er því mat kæranda að eign hans sé orðin neikvæð og sé langt umfram þau 110% mörk sem ríkisstjórnin hafi sett lög um.

Þá vísar kærandi til jafnræðisreglu og eignarréttarákvæðis stjórnarskrárinnar. Það er mat kæranda að samkvæmt jafnræðisreglunni sé hér verið að mismuna fólki vegna efnahags, þar sem hann hafi ekki átt möguleika á því að eignast íbúð án utanaðkomandi aðstoðar. Það er einnig mat kæranda að verið sé að ganga á eignarrétt móður hans og eign hennar sé rýrð með því að telja hennar hluta sem eign hans í ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Kærandi segir jafnframt að efnahagur hans hafi breyst frá því að eiga skuldlausa bifreið ásamt lausafé yfir í að eign hans sé neikvæð og langt yfir 110% mörkunum. Kærandi vísar til fyrirliggjandi afrits af skattframtali hans sem hann telur að sýni fram á þetta. Þá segir kærandi að honum hafi eingöngu tekist að standa í skilum með lán sín þar sem hann hafi getað leitað til foreldra sinna.

Með hliðsjón af framantöldu telur kærandi að gengið sé á rétt hans til niðurfærslu lána samkvæmt 110% leiðinni og telur að með því sé verið að hegna bæði honum og móður hans fyrir það sem hann telur vera eðlilega forsjálni við fasteignakaup. Þá segir kærandi að hann hafi ekki haft ráð á því að leigja sér íbúð og hafi því valið að fjárfesta í íbúð, en engan hafi órað fyrir því ástandi sem nú blasi við, að skuldir hans vegna íbúðarinnar hafi hækkað á stuttum tíma um 5.343.893 kr. umfram verðgildi eignarhluta hans í íbúðinni, en það er mat kæranda að um sé að ræða 53,44% hækkun á rúmum þremur árum. Þá segir kærandi einnig að íbúðarkaupin hafi komið til vegna sambúðar hans sem nú sé lokið.

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála barst bréf frá kæranda þann 15. september 2011. Þar segir kærandi að hann ítreki það að hann eigi ekki nema helming íbúðarinnar og því telji hann það forkastanlegt af opinberri stofnun að meta eign annars sem hans til þess eins að losna undan niðurfærslu skulda hans samkvæmt 110% leiðinni. Þá líkir kærandi þessu við að sameign í fjölbýlishúsi yrði metin sem tilheyrandi einni eign þegar slíkt henti. Það er mat kæranda að slíkt geti ekki talist rétt í lýðræðisríki og sé án nokkurs vafa brot á mannréttindum. Kærandi telur því fullyrðingu Íbúðalánasjóðs í bréfi sjóðsins til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. september 2011, þess efnis að eign hans sé undir 110% viðmiðunarmarki ranga og vísar hann til afrits af skattframtali sínu því til staðfestingar.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að niðurfærsla lána komi ekki til greina nema áhvílandi lán á eign séu umfram 110% af fasteignamati eða verðmati, hvort sem reynist hærra, sbr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Áhvílandi lán kæranda séu undir því marki og þess vegna komi ekki til niðurfærslu lánanna. Lánin hvíli á eigninni óskiptri og breyti engu hvað það varðar hvernig eignarráðum er fyrir komið.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í 1. gr. laga nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, segir að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðis þessa enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Þá segir í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, í 1.1 lið 1. gr. að heimilum þar sem áhvílandi veðskuldir eru umfram 110% af verðmæti fasteignar, bjóðist að færa veðskuldir sínar niður að 110% af verðmæti eignar.

Í máli þessu liggur fyrir að staða áhvílandi lána á íbúð kærenda var undir 110% veðsetningarhlutfalli. Kærandi hefur hins vegar fært fram þau rök að eingöngu eigi að líta til 50% eignarhluta hans við útreikning á veðsetningarhlutfalli.

Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum lögum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ekki er heimild til niðurfærslu íbúðarlána nema áhvílandi veðskuldir séu umfram 110% af verðmæti eignar og ber þá að líta til fasteignamats eða verðmats, hvort sem reynist hærra. Er hvergi að finna heimild til handa Íbúðalánasjóði um að líta eingöngu til þess hlutfalls af fasteignamati eða verðmati sem tekur til eignarhluta umsækjanda um niðurfærslu lána, eigi umsækjandi íbúð í sameign með öðrum aðila, en í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur jafnframt fram að heimild til að færa niður veðkröfur sé háð því skilyrði að veðkrafan sé á veðrétti umfram 110% af verðmæti eignar. Við úrlausn málsins er einnig litið til þess að samkvæmt skjölum málsins hvílir veðskuld kæranda hjá Íbúðalánasjóði á allri fasteigninni, en ekki eingöngu eignarhluta kæranda. Þannig stendur fasteignin öll til tryggingar greiðslu áhvílandi láns kærða, en ekki eingöngu eignarhluti kæranda, eins og sjá má af ÍLS-veðbréfi sem hvílir á fyrsta veðrétti fasteignar kæranda. Hér hefur þó ekki verið tekin afstaða til þess hvort og þá að hvaða marki aðfararhæfar eignir meðeiganda, sem þó er ekki samskuldari, kynnu að dragast frá hugsanlegri niðurfærslu áhvílandi lána eftir 110%, enda rúmast áhvílandi lán innan opinbers skráðs verðmætis fasteignarinnar.

Með vísan til þess sem að framan er vísað og til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. ákvæði 1. gr. 1.1 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal