Mál nr. 125/2011

Miðvikudaginn 14. desember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 125/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 2. september 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 8. ágúst 2011 vegna umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 8. ágúst 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 12.750.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 15.900.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala. Áhvílandi á íbúðinni voru 18.306.529 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 7. september 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 30. september 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 3. október 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar.

Starfsmaður úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála sendi þann 2. desember 2011 fyrirspurn til þess fasteignasala sem framkvæmdi verðmat á fasteign kæranda fyrir hönd Íbúðalánasjóðs. Var umræddur fasteignasali beðinn um að staðfesta þá fullyrðingu kæranda að við verðmat fasteignar hefði ekki átt sér stað skoðun á íbúð kæranda. Í svari fasteignasalans sem barst sama dag, segist fasteignasalinn hafa byggt á fyrra verðmati sínu á íbúð kæranda, en íbúðin hafi verið verðmetin er hún var skráð á söluskrá hjá fasteignasölu þeirri sem viðkomandi starfar á. Þá segir jafnframt að kærandi hafi verið spurður álits og samþykkt þetta fyrirkomulag.

Starfsmaður úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála sendi þann 9. desember 2011 tölvupóst með fyrirspurn til kæranda þar sem hann var beðinn um að staðfesta áðurgreindar upplýsingar fasteignasalans. Svar kæranda barst með tölvupósti, sama dag, þann 9. desember 2011.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána eftir 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 2. september 2011, segir kærandi að fasteignasali á vegum Íbúðalánasjóðs hafi verðmetið fasteign hans án þess að skoðun á íbúð ætti sér stað, en kærandi telur það furðuleg vinnubrögð. Þá segir kærandi að hann hafi keypt íbúðina árið 2007, kaupverð hafi þá verið 12.500.000 kr. og þá hafi umrædd eign verið til sölu í mörg ár á 15.500.000 kr. án þess að kaupendur hafi gefið sig fram. Kærandi byggir á því að þörf sé á miklum endurbótum, klæða þurfi húsið og einangra að utan og einnig þurfi að skipta um þak á húsinu og bílskúrnum. Þá segir kærandi jafnframt að raki sé í húsinu og endurnýja þurfi alla glugga.

Kærandi gerir kröfu um að hlutlaus aðili frá annarri fasteignasölu meti eign hans og telur æskilegt að viðkomandi matsaðili mæti á staðinn, en kærandi segist ekki vita til þess að neinn fasteignasali hafi skoðað íbúðina frá því að hann keypti hana vorið 2007.

Í tölvupósti til starfsmanns úrskurðarnefndarinnar, dags. 9. desember 2011, segir kærandi að hvorki Íbúðalánasjóður né umræddur fasteignasali hafi leitað samþykkis hans fyrir því fyrirkomulagi að grundvalla afgreiðslu kærða á umsókn kæranda, á fyrra verðmati fasteignasalans. Þá segir kærandi jafnframt að hann hefði ekki samþykkt umrætt verðmat á íbúðinni sem framkvæmt var árið 2007.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að íbúð kæranda hafi verið verðmetin í samræmi við á kvæði
3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Sjóðurinn hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmatið sem lagt var til grundvallar afgreiðslu málsins.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hans um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign hans. Kærandi telur verðmat fasteignar hans ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar þar sem umrætt mat var framkvæmt árið 2007.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hans um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteigninni. Kærandi telur verðmat fasteignar hans ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar þar sem umrætt mat var framkvæmt árið 2007, en síðar hafi komið í ljós ýmsir gallar á fasteigninni og að mikilla endurbóta sé þörf á henni. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sömu reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011.

Í máli þessu liggur fyrir að til grundvallar ákvörðun Íbúðalánasjóðs var verðmat fasteignasala sem virðist byggt á sölumati sem framkvæmt var árið 2007. Í mati löggilts fasteignasala kemur fram að matið sé byggt á skoðun sem sögð er hafa farið fram þann 25. júlí 2011, en sú skoðun virðist samkvæmt upplýsingum úrskurðarnefndarinnar hafa farið fram með skoðun rafrænna gagna um fyrri sölu fasteignarinnar sem voru þá í fórum fasteignasalans.

Af skýrum ákvæðum 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er ljóst að tilgangur verðmats fasteigna við framkvæmd 110% leiðarinnar, er að leiða í ljós rétta mynd af verðmæti eignar. Með tilliti til þess að Íbúðalánasjóður byggði á mati löggilts fasteignasala, sem síðar hefur komið í ljós að byggðist á upplýsingum í tengslum við sölu fasteignarinnar tæpum fjórum árum fyrr, er ljóst að ekkert hefur komið fram um hvert sé raunverulegt verðmæti íbúðarinnar til samræmis við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, enda hefur niðurstaða Íbúðalánasjóðs hvorki verið stutt öðru verðmati né öðrum gögnum.

Það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fyrrgreind aðferð við mat á verðmæti fasteignar kæranda uppfylli ekki þær stjórnsýslulegu kröfur sem gera verður til kærða eftir 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Í ljósi mótmæla kæranda sem meðal annars hefur fært fram þau rök að ástand hússins sé slæmt og því sé þörf á miklum og kostnaðarsömum endurbótum sem hafi áhrif á verðmæti fasteignarinnar, telur úrskurðarnefndin að kærða hafi verið rétt að kanna nánar raunverulegt verðmæti fasteignarinnar til samræmis við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að slíkt verðmat fasteignasala verði að byggjast á skoðun þeirrar fasteignar sem í hlut á hverju sinni, enda teljist málið ekki fyrr upplýst í skilningi rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Málið telst því ekki hafa verið upplýst nægjanlega við meðferð umsóknar kæranda og verður því af þeim sökum að ógilda hina kærðu niðurstöðu.

Í ljósi ofangreinds er jafnframt litið svo á af hálfu úrskurðarnefndarinnar, eins og hér stendur á, að rétt sé við afgreiðslu erindis kæranda, að miðað verði við skráð fasteignamat við útreikninga eftir 110% leiðinni.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til meðferðar að nýju.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal