Mál nr. 138/2011

Miðvikudaginn 14. desember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 138/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með ódagsettri kæru sem barst þann 30. september 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 1. júlí 2011 vegna synjunar á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði ákvörðun um synjun á endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 1. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 15.700.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 18.900.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni Höfða sem fram fór þann 21. júní 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 21.261.715 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að frádráttur var vegna aðfararhæfra eigna kæranda, en kærandi var eigandi 705.673 kr. bankainnstæðu ásamt því að vera eigandi bifreiðarinnar C sem metin er á 177.147 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 3. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 11. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 13. október 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir synjun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. september 2011, segir kærandi að hún sé mjög ósátt við synjun Íbúðalánasjóðs þar sem hún hefði í raun átt að fá niðurfellingu sem næmi 471.715 kr., en til frádráttar hafi komið verðmæti bifreiðar hennar og bankainnstæða. Þá segir kærandi að hún hafi átt innstæðu í banka þar sem hún hafi verið skynsöm og hugað að framtíðinni, en hún hafi verið launalaus í tvo mánuði síðasta sumar og hafi umrædd innstæða átt að nýtast henni á því tímabili. Með þessu sé henni refsað fyrir það eitt að vera skynsöm og fyrirhyggjusöm í fjármálum.

Kærandi segist jafnframt vera ósátt við að miðað sé við markaðsverð íbúðar hennar þar sem verðmat íbúðar hennar sé í samræmi við kaupverð íbúðar, sem keypt var í byrjun ársins 2007.

Þá segir kærandi að það sé að hennar mati ósanngjarnt að tvær stofnanir í ríkiseigu noti ekki sömu aðferðir, en þá vísi hún til þess að Landsbankinn miði við skráð fasteignamat við framkvæmd 110% leiðarinnar, en Íbúðalánasjóður fari eftir markaðsvirði viðkomandi eignar. Kærandi vísar til þess að munur á skráðu fasteignamati íbúðar hennar og markaðsvirði hennar sé 3.200.000 kr. og bendir á að ef hún hefði tekið fasteignalán hjá Landsbankanum þá væri staða hennar mun betri í dag.

Kærandi segir að hún geri kröfu um að fá sanngjarna niðurstöðu þar sem miðað sé við skráð fasteignamat íbúðar hennar.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn hafi ekki talið ástæðu til að bera brigður á verðmat fasteignasala sem sjóðurinn hafi óskað eftir. Þá bar sjóðnum að reikna til frádráttar niðurfærslu aðfararhæfar eignir sem voru bankainnstæður kæranda og bifreið, en Íbúðalánasjóður vísar til fyrirliggjandi yfirlits yfir niðurstöðu útreikninga.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign hennar. Kærandi telur verðmat fasteignar hennar ekki gefa rétta mynd af raunvirði hennar og telur að miða hafi átt við skráð fasteignamat íbúðarinnar líkt og gert sé við afgreiðslu umsókna hjá Landsbanka Íslands sem einnig sé í ríkiseigu.

Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sama regla sé í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Þá er í 8. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 mælt fyrir um að ráðherra geti gefið út reglugerð þar sem framkvæmd niðurfærslu yrði skýrð nánar, svo sem um mat á tekjum umsækjenda og verðmati fasteigna, en engar slíkar reglur hafa verið gefnar út.

Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kæranda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda þegar metið var verðmæti fasteignarinnar, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Hefur ekkert komið fram um að verðmatinu hafi verið áfátt, en fram kemur í gögnum málsins að það hafi verið byggt á skoðun fasteignarinnar, dags. 21. júní 2011.

Kærandi hefur jafnframt byggt á því að gæta beri jafnræðis við afgreiðslu umsóknar hennar, meðal annars með vísan til þess að Landsbanki Íslands, sem er að hluta til í ríkiseigu, miði niðurfærslu við skráð fasteignamat. Úrskurðarnefndin hefur áður tekið afstöðu til þessa álitaefnis, og hefur ekki fallist að kærði eigi á grundvelli slíkrar jafnræðisreglu að hafa hliðsjón af framkvæmd endurreiknings lána hjá öðrum fjármálastofnunum. Úrskurðarnefndin hefur verið upplýst um að framkvæmd niðurfærslunnar kunni að vera háttað með mismunandi hætti hjá fjármálastofnunum, og jafnvel fjármálastofnunum sem eru að hluta til í eigu íslenska ríkisins. Ekki verður hins vegar komist undan því að löggjafinn hefur búið svo um hnútana að heimild kærða byggir á lögum nr. 29/2011. Í fyrrgreindum lögum er ekki að finna neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega stendur á hjá umsækjendum eða reglur um frávik vegna framkvæmdar annarra fjármálastofnana.

Í máli þessu er einnig ágreiningur um frádrátt frá niðurfærslu áhvílandi lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði, vegna aðfararhæfra eigna. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðir og bankainnstæður. Auk fasteignar sinnar að B er kærandi eigandi bifreiðar og innstæðu í banka eins og rakið hefur verið, og sem voru óumdeilanlega umfram hugsanlega niðurfærslu veðskulda kæranda.

Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum lögum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 1.3 í 1. gr. og 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikningi á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal