Mál nr. 95/2011
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 15. janúar 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 95/2011:
Beiðni A
um endurupptöku máls
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með erindi, dags. 18. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 95/2011 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignar að B. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 16. nóvember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána var kærandi með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 5. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B í Hafnarfirði 20.350.000 kr. en notast var við verðmat íbúðarinnar að fjárhæð 25.200.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 28.327.633 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar C metin á 191.862 kr. og bifreiðarinnar D metin á 269.246 kr. Þar var kæranda að auki gefinn kostur á að gera athugasemdir við verðmæti aðfararhæfra eigna, en ekki liggur fyrir um að slíkar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu kæranda. Kærandi hefur hins vegar kært verðmat íbúðar hennar.
Við meðferð máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu tvær matsgerðir er Íbúðalánasjóður aflaði annars vegar, dags. 11. mars 2011, þar sem fasteignin var metin á 22.500.000 kr. og hins vegar, dags. 30. maí 2011, þar sem fasteignin var metin á 27.900.000 kr. en meðaltal matsgerðanna var lagt til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að meðaltal matsgerðanna gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 11. desember 2013, er fasteignin metin á 22.500.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 26. júlí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 8. ágúst 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. ágúst 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 16. nóvember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með bréfi, dags. 28. júní 2013, var kærandi upplýst um heimild hennar til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats. Kærandi óskaði endurupptöku málsins með erindi, dags. 18. júlí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. desember 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 20. júlí 2011, segir kærandi að hún hafi sótt um niðurfellingu íbúðalána hjá Byr sparisjóði þann 3. febrúar 2011. Byr sparisjóður hafi sent fasteignasala til þess að verðmeta fasteign hennar í mars 2011, en kærandi vísar til þess að skráð fasteignamat eignarinnar þann 1. janúar 2011 sé 20.350.000 kr. Fasteignasali hafi metið verðmæti eignar hennar sem 22.500.000 kr., en kærandi vísar til þess að staða áhvílandi lána hafi þá verið 28.200.000 kr. Þá segir kærandi að Byr sparisjóður hafi hafnað umsókn hennar, en hafi lofað að aflétta veði af eigninni og hafi umsókn hennar verið framsend til Íbúðalánasjóðs.
Þá vísar kærandi til þess að Íbúðalánasjóður hafi fengið annan fasteignasala til að framkvæma verðmat á íbúð hennar í júní 2011 í tengslum við umsókn hennar. Fasteignasalinn hafi metið verðmæti íbúðar hennar sem 27.900.000 kr., en kærandi vísar til þess að Íbúðalánasjóður eigi veðrétt upp á 27.000.000 kr. í íbúð hennar. Kæranda hafi síðar borist bréf frá Íbúðalánasjóði, dags. 5. júlí 2011, þess efnis að umsókn hennar hafi verið hafnað þar sem skilyrði fyrir afgreiðslu umsóknar uppfyllti ekki kröfur 110% leiðarinnar um niðurfellingu lána um veðsetningu.
Þá segir kærandi að hún geti ekki unað 5,4 milljóna króna mismun á verðmati tveggja fasteignasala sem áttu sér stað með þriggja mánaða millibili og telur þá hækkun ekki vera í samræmi við hækkun á fasteignamarkaði. Kærandi gerir því kröfu um endurskoðun á ákvörðun Íbúðalánasjóðs og fer fram á a.m.k. 5 milljóna króna lækkun á áhvílandi íbúðalánum hennar hjá sjóðnum.
Kærandi segist vera kennari, einstæð móðir tveggja barna en annað barna hennar sé langveikt með mikla þroskaskerðingu, en hún hafi þurft að minnka starfshlutfall sitt vegna þess. Þá segir kærandi að hún sé með háa yfirdráttarheimild í banka sem hún hafi fullnýtt. Hún sé einnig með lán vegna bifreiðar alls 1.500.000 kr. og hún sé ósátt við ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Þá segir kærandi að hún hafi barist við að standa við fjárhagslegar skuldbindingar sínar og hafi tekist það ágætlega, með því að leyfa sér engan munað, en nú sé mælirinn fullur. Kærandi segist hafa tekið út nánast allan sinn séreignarsparnað og að hún sjái ekki framhald á lífi sínu hér á landi ef svo fer sem horfir og hún fái ekki leiðréttingu á lánum sínum.
Þá segir kærandi að hún hafi ekki nýtt sér nauðasamninga eða önnur úrræði sem boðið hafi verið upp á á fjármálamarkaði og hún hafi staðið við allar sínar skuldbindingar, en nú sé sparnaður hennar og eignir uppurnar og því er það von hennar að tekið verði á máli hennar af sanngirni og raunsæi.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður telur að réttmætt tillit hafi verið tekið til athugasemda kæranda með því að leggja til grundvallar meðaltal tveggja verðmata á íbúð hennar. Annars vegar sé um að ræða verðmat fasteignasölunnar Gimli á eigninni B, sem aflað var af Byr sparisjóði, 22.500.000 kr., frá 11. mars 2011 og hins vegar verðmat fasteignasölunnar Fasteignar á eigninni frá 30. maí 2011, 27.900.000 kr. Meðaltal verðmata sé 25.200.000 kr. og við það hafi verið miðað við ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
V. Niðurstaða
Kærandi hefur óskað endurupptöku máls nr. 95/2011 hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála er varðaði umsókn kæranda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á fasteign hennar að B. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 16. nóvember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kæranda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður tveggja matsgerða annars vegar, dags. 11. mars 2011, þar sem fasteignin var metin á 22.500.000 kr. og hins vegar, dags. 30. maí 2011, þar sem fasteignin var metin á 27.900.000 kr. Við afgreiðslu umsóknar kæranda var byggt á meðaltali matsgerðanna. Samkvæmt því var fasteignin metin á 25.200.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að meðaltal matsgerðanna gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 22.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 22.500.000 kr.
Fasteign kæranda er metin á 22.500.000 kr. og 110% verðmat nemur því 24.750.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 28.327.633 kr. Veðsetning umfram 110% er því 3.577.633 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 461.108 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kæranda er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 5. júlí 2011 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kæranda sé 22.500.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 11. desember 2013.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 5. júlí 2011, um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kæranda sé 22.500.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal