Mál nr. 147/2011
Miðvikudaginn 14. desember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 147/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 5. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 1. júlí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 1. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 15.150.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 18.300.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá D sem fram fór þann 27. júní 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 22.376.079 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar G metin á 1.822.500 kr., en að frádregnu áhvílandi láni var veðrými bifreiðar 15.348 kr. Ekki eru gerðar athugasemdir við það af hálfu kærenda.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 11. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 24. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 28. október 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum í tölvupósti til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála með tölvupósti, þann 1. nóvember 2011.
Kærendur hafa byggt á því að ákvörðun kærða sem dagsett er 1. júlí 2011 hafi borist þeim með tölvupósti, dags. 7. júlí 2011, og hafa sent með afrit umrædds tölvupósts því til staðfestingar. Kæra þeirra barst úrskurðarnefndinni þann 5. október 2011. Kærði hefur ekki gert athugasemdir við framangreinda málavaxtalýsingu kærenda, og verður kæran því tekin til efnislegrar meðferðar hjá kærunefndinni.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 31. ágúst 2011, segja kærendur að þau telji að verðmat sem fram fór á vegum Íbúðalánasjóðs gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignar þeirra. Kærendur telja umrætt verðmat ekki raunhæft og árétta að enginn rökstuðningur sé að baki því verðmati.
Kærendur vísa til þess að íbúðin hafi verið keypt á 17.600.000 kr. í janúarmánuði árið 2007, en fasteignaverð á F hafi lækkað síðan og vísa til framlagðra gagna um meðalfermetraverð því til stuðnings, sem sótt voru á vefslóðina www.skra.is. Kærendur færa fram þau rök að umrædd íbúð í þeirra eigu hafi verið keypt á verði sem á þeim tíma hafi verið rúmlega 5% yfir meðalverði og með því að reikna meðalverð á hvern fermetra á sambærilegu húsnæði á árinu 2011, hafa kærendur komist að þeirri niðurstöðu að verðmat íbúðar þeirra að C ætti að vera 16.500.000 kr. og áætlað söluverð því 15.766.242 kr.
Kærendur gera kröfu um að við endurútreikning á áhvílandi lánum þeirra hjá Íbúðalánasjóði sé miðað við verðmat sem nemi 15.750.000 kr. og að færa eigi niður áhvílandi lán þeirra í 17.325.000 kr. Það er mat kærenda að verðmat Íbúðalánasjóðs sé ekki í neinu samræmi við þær raunhæft verð fasteignar þeirra, miðað við þær staðreyndir sem þau byggja útreikninga sína á.
Í tölvupósti sínum til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 1. nóvember 2011, gera kærendur frekari athugasemdir við verðmat fasteignasalans á íbúð þeirra að C. Kærendur segja að athugasemd fasteignasalans um að „[m]jög lítil hreyfing er á sölu eigna í þessum flokki, þ.e. íbúðum í gömlum blokkum á F“, styðji við þá kröfu þeirra að skráð fasteignamat skuli lagt til grundvallar en ekki verðmat fasteignasala.
Þá vísa kærendur til lýsingar á íbúð þeirra í verðmati fasteignasala frá 27. júní 2011 sem fram fór á vegum Íbúðalánasjóðs og telja að þar sé að finna nokkrar rangfærslur. Þar komi fram að skápar séu í tveimur herbergjum en skápa sé einungis að finna í einu herbergi. Þá telja kærendur að lýsing á eldhúsinnréttingu íbúðar þeirra sé einnig röng, en fasteignasali tilgreinir að umrædd innrétting sé úr rauðeik/kirsuberjaviði, en kærendur segja innréttinguna vera úr bæsuðu birki. Þá sé sú staðhæfing að í eldhúsinnréttingu sé að finna innbyggða uppþvottavél einnig röng og eldvarnarhurð sem sé lýst sem „nýlegri“ í verðmati fasteignasalans sé u.þ.b. tíu ára gömul.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að verðmat á íbúð kærenda hafi verið gert í samræmi við 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, en sjóðurinn hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmatið.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn þeirra um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign þeirra. Kærendur telja verðmat fasteignar þeirra ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.
Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Úrskurðarnefndin hefur talið að mat löggilts fasteignasala verði að byggjast á skoðun þeirrar fasteignar sem um ræðir, og að þá skoðun megi ráða af skriflegu vottorði hins löggilta fasteignasala. Þótt kærendur hafi í máli þessu teflt fram atriðum sem þau telja vera röng í lýsingu hins löggilta fasteignasala á eigninni, er það álit úrskurðarnefndarinnar eins og hér stendur á, að þau atriði séu þess eðlis að þau myndu lítil eða engin áhrif hafa á verðmat umræddrar íbúðar, einkum í ljósi þess að mat hins löggilta fasteignasala er ítarlegt og þar er fasteign kærenda lýst með nokkuð ítarlegum hætti og kostir hennar og gallar dregnir skýrt fram.
Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kærenda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 1.3 í 1. gr í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal