Mál nr. 161/2011

Miðvikudaginn 11. janúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 161/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 24. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 5. október 2011 vegna synjunar á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði ákvörðun um synjun á endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B var 20.650.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 24.000.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni C sem fram fór þann 15. september 2011 og var endurákvörðun kærða byggð á því mati. Áhvílandi á íbúðinni voru 30.305.476 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er einnig eigandi fasteignarinnar að D, sem metin er á 708.000 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 26. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 11. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Þann 25. nóvember 2011, lagði kærandi fram verðmat fasteignasala frá fasteignasölunni E, en þar kemur fram að fasteign kæranda var metin á 20.500.000 kr.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir synjun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 24. október 2011, segir kærandi að hann sé ósáttur við verðmat á fasteign sinni og segist hafa fengið staðfest í viðræðum við fasteignasala á Suðurnesjum að það séu engar forsendur fyrir umræddu verðmati. Þá segir kærandi að einu marktæku viðmiðunartölurnar séu vegna sölu bankanna eða Íbúðalánasjóðs á eignum í Fá síðustu misserum, en kærandi telur að umræddar tölur sýni fram á u.þ.b. 70% af söluverði fasteigna á svæðinu frá árinu 2007, sem að mati kæranda svipar til skráðs fasteignamats eigna á svæðinu.

Þá vísar kærandi til þess að verðmat fasteignar hans sé u.þ.b. 116% af skráðu fasteignamati sem hafi orðið þess valdandi að Íbúðalánasjóður synjaði umsókn hans um endurútreikning lána, en ef miðað hefði verið við skráð fasteignamat eignarinnar hefði áhvílandi lán lækkað til viðbótar um 2.800.000 kr.

Kærandi vísar til þess að verðmat byggi ekki á viðmiðunartölum vegna sölu sambærilegra eigna. Einnig vísar kærandi til þess að bankar á G hafi miðað við 90% af skráðu fasteignamati við eigið mat á lánasafni, meðal annars vegna atvinnuástands á svæðinu, en eingöngu Íbúðalánasjóður noti það mat á fasteignum sem hærra reynist, þ.e. fasteignamat eða markaðsverð. Þá segir kærandi að engir kaupendur séu að fasteignum í F.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmat sem var til grundvallar afgreiðslu málsins. Sjóðnum ber að leggja til grundvallar útreiknings við niðurfærslu lána það sem er hærra, verðmat uppfært um 10% eða fasteignamat uppfært, sbr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Þá vísar kærði til þess að niðurstaða útreikninga liggi fyrir í málinu sem og verðmat C fasteignasölu.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn hans um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign hans. Kærandi telur verðmat fasteignar hans ekki gefa rétta mynd af raunvirði hennar og telur að miða hafi átt við skráð fasteignamat íbúðar, þar sem atvinnuástand á svæðinu sé slæmt og engir kaupendur séu að fasteignum á G. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sambærileg regla komi fram í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 þar sem segir að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Öflun slíks mats er skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 einungis á forræði kærða.

Af hálfu kæranda hefur verið á því byggt að verðmæti fasteignar hans sé of hátt metið og hefur kærandi byggt á því að miða eigi við opinbert skráð fasteignamat fasteignarinnar. Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kæranda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra, en af ákvæðinu verður ráðið að ekki verði miðað við lægra verð en skráð fasteignamat. Í fyrrgreindum lögum er ekki að finna neinar undanþágur, en til þess er einnig að líta að reglur skv. 8. mgr. 1. gr. laganna hafa enn ekki verið gefnar út.

Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kæranda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda þegar metið var verðmæti fasteignarinnar, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Hefur ekkert komið fram um að verðmatinu hafi verið áfátt, en það er byggt á skoðun fasteignarinnar sem fram fór þann 15. september 2011.

Kærandi hefur jafnframt byggt á því að gæta beri jafnræðis við afgreiðslu umsóknar hennar, meðal annars með vísan til framkvæmdar annarra lánastofnana við framkvæmd 110% leiðarinnar. Kærunefndin hefur áður tekið afstöðu til þessa álitaefnis, og hefur ekki fallist á að kærði eigi á grundvelli slíkrar jafnræðisreglu að hafa hliðsjón af framkvæmd endurreiknings lána hjá öðrum fjármálastofnunum. Kærunefndin hefur verið upplýst um að framkvæmd niðurfærslunnar kunni að vera háttað með mismunandi hætti hjá fjármálastofnunum. Íbúðalánasjóður er hins vegar bundinn af lögum nr. 29/2011 svo sem að framan greinir.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum laga nr. 29/2011 verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikningi á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal