Mál nr. 486/2023-Úrskurður

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 486/2023

Fimmtudaginn 7. desember 2023

A

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R 

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 8. október 2023, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 8. júlí 2023, um að synja umsókn hennar um hlutdeildarlán.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Kærandi sótti um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun með umsókn, dags. 30. júní 2023. Umsókn kæranda var synjað með ákvörðun stofnunarinnar, dags. 8. júlí 2023.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 8. október 2023. Með bréfi, dags. 19. október 2023, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð barst 2. nóvember 2023 og var hún kynnt kæranda með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 8. nóvember 2023. Athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Í kæru til úrskurðarnefndar velferðarmála kemur fram að kærandi óski eftir því að málið hennar verði tekið upp aftur og endurskoðað. Að kauptilboð í B verði skoðað en ekki C. Kærandi viti um dæmi þar sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi veitt undanþágu vegna óvenjulegra aðstæðna. Það sé því fordæmi fyrir því hjá stofnuninni og aðstæður kæranda hafi alltaf verið óvenjulegar. Eftir erfiða lífsleið sé kærandi að leita leiða til þess að auka öryggi sitt á húsnæðismarkaði og lækka greiðslubyrði á þann hátt að hún geti lifað af sínum mánaðarlegu tekjum og haldið heilsu til framtíðar en það sé ekki möguleiki í dag. Með hlutdeildarláni geti kærandi lækkað mánaðarlega greiðslubyrði töluvert. Mismunur sem skipti kæranda gríðarlega miklu máli og þá sérstaklega til lengri tíma litið. Þegar faðir kæranda hafi fallið frá hafi hlutdeildarlán ekki verið í boði og því vilji kærandi að miðað verði við stöðu hennar í dag en ekki hvernig staðan hafi verið fyrir fjórum árum síðan. Það sé mikill munur að borga upp undir 15 milljónir í útborgun eða um 3,5 milljónir.

Ástæðan fyrir því að kærandi eigi ekki þessar 15 milljónir sé vegna þess að hún hafi greitt allar skuldir, farið í gegnum mikla endurhæfingu með tilheyrandi læknis- og lyfjakostnaði og hafi þurft að borga með sér um hver mánaðarmót síðustu fjögur ár til þess að halda lánshæfi sínu góðu. Lánshæfismat kæranda sé nú B1 (lítil áhætta) og allar kröfur hafi verið greiddar fyrir eða á eindaga síðustu 24 mánuði og lengur. Kærandi hafi virkilega lagt sig fram um að vinna sig upp aftur þrátt fyrir að vera mjög brotin eftir allt sem hún hafi lent í og undir eftirliti fagfólks úr heilbrigðiskerfinu.

Frá árinu 2016 hafi kærandi þurft að leita aðstoðar sjúkraþjálfara, kírópraktors og sálfræðings, fyrir utan aðra læknisþjónustu, og það hafi kostað sitt. Það hafi verið góð ákvörðun að leita faghjálpar því það hafi gert það að verkum að kærandi geti lifað nokkuð eðlilegu lífi í dag. Kærandi yngist þó ekki og þurfi á húsnæði að halda sem geri henni kleift að komast réttu megin við núllið í hverjum mánuði en því nái hún ekki í dag.

Kærandi greiði nú 252.628 kr. í húsaleigu á mánuði, fyrir utan hita og rafmagn. Útborguð laun séu 343.112 kr. og kærandi greiði 319.111 kr. í reikninga. Kærandi eigi því eftir 24.001 kr. fyrir mat, símareikning, lyf og fleira sem gangi einfaldlega ekki upp. Kærandi lifi mjög einföldu og reglusömu lífi. Hafi aldrei verið í óreglu og hafi helgað sig að mörgu leyti íþróttum, þ.e. sem leikmaður, þjálfari og svo síðar ljósmyndari. Kærandi hafi lifað eftir þeim gildum sem hún hafi lært innan íþróttanna og margar af hennar stærstu fyrirmyndum og leiðbeinendum, í gegnum unglingsárin, sé fólk sem hafi haldið utan um hana og leiðbeint í rétta átt. Kærandi hafi stutt fjölmarga í átt að sínum markmiðum en nú vanti hana einfaldlega hjálp. Kæranda vanti að búa í öruggu húsnæði og þurfi að finna leið til þess að lækka greiðslubyrðina.

Kærandi greinir frá lífi sínu og tekur fram að hún hafi lent á örorku árið 2013 vegna alvarlegra og langvinnra veikinda sem megi að mörgu leyti rekja til afleiðinga vanrækslu í æsku. Líf kæranda hafi verið litað af líferni föður hennar en hún hafi ekki haft neitt bakland, hvorki í námi né öðru í lífinu. Kærandi hafi alltaf verið í tveimur til þremur störfum áður en heilsa hennar hafi að lokum gefið sig. Vegna veikindanna hafi kærandi misst töluverðar tekjur í mjög langan tíma og hafi þurft að borga mjög mikið fyrir heilbrigðisþjónustu og lyfjakostnað. Árið 2016 hafi kærandi farið í gjaldþrot og misst allt sitt. Á því tímabili hafi kærandi fengið aðstoð fjölskyldu og vina til þess að brúa bilið og hún hafi gert upp skuldir ásamt því að hafa þurft að nota peninginn til þess að dekka kostnað í hverjum mánuði eins og framangreint reikningsdæmi sýni.

Kærandi og bróðir hennar hafi erft eignir föður þeirra en selt þær, enda handónýtar og með öllu óíbúðarhæfar. Kærandi hafi notað þann pening til þess að koma lífi sínu á réttan kjöl aftur en nú sé brekka sem hún þurfi að bregðast við eins skjótt og auðið sé.

III.  Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar kemur fram að kærandi hafi lagt inn umsókn um hlutdeildarlán samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál hinn 30. júní 2023 vegna fyrirhugaðra kaupa á fasteign að C, ásamt kauptilboði. Nokkrum dögum síðar hafi kærandi upplýst stofnunina að hún hefði hætt við kaupin á framangreindi fasteign og hefði hug á að skila inn nýju kauptilboði að annarri fasteign. Með bréfi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 8. júlí 2023, hafi umsókn kæranda um veitingu hlutdeildarláns verið synjað með vísan til þess að kaupin uppfylltu ekki skilyrði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál eða reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán þar sem umsækjandi teldist ekki fyrsti kaupandi og uppfylli ekki skilyrði um að hafa ekki átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár. Í kjölfarið hafi kærandi óskað eftir endurupptöku og niðurstaða stofnunarinnar hafi verið send kæranda með tölvupósti 31. júlí 2023 þar sem fram hafi komið að beiðni hennar um endurupptöku hefði verið synjað á þeim grundvelli að eignarhlutur kæranda í íbúð sem hún hafi erft hefði ekki verið lítill og andvirði hefði því nægt til að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup. Aðstæður kæranda hafi því ekki fallið undir undanþáguákvæði reglugerðar um hlutdeildarlán.

Eins og rakið sé í hinni kærðu ákvörðun komi fram í lögum um húsnæðismál og reglugerð um hlutdeildarlán að heimilt sé að veita hlutdeildarlán til fyrstu kaupenda og þeirra sem hafi ekki átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, sbr. 2. tölul. 11. gr. reglugerðarinnar. Í fyrirliggjandi gögnum komi fram að kærandi hafi erft tvær íbúðir ásamt bróður sínum sem hafi verið seldar árið 2021. Samkvæmt afsali fasteignanna hafi kærandi eignast um 35.000.000 kr. við sölu eignanna sem samkvæmt kæranda hafi að mestu farið í að greiða niður skuldir, lækniskostnað, sálfræðiþjónustu, auk þess að fjármagna nám og almenna framfærslu kæranda.

Í 2. mgr. 29. gr. b. laga um húsnæðismál, sbr. einnig 2. mgr. 16. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán, segi meðal annars að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sé heimilt að veita undanþágu um hlutdeildarlán þó umsækjandi hafi verið skráður eigandi fasteignar á síðastliðnum fimm árum, enda hafi umsækjandi fengið lítinn eignarhlut í íbúð í arf. Þá skuli miðað við að andvirði eignarhlutarins nægi ekki eða hafi ekki nægt til að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup nema umsækjandi sýni fram á að vandkvæðum sé bundið að selja eignarhlutann og að hann geti ekki nýtt fasteignina til eigin búsetu.

Að framangreindu virtu sé ljóst að framangreind undanþáguheimild eigi ekki við um aðstæður umsækjanda þar sem ekki sé um lítinn eignarhlut að ræða í skilningi framangreinds ákvæðis og skilyrði laga og reglugerðar því ekki uppfyllt svo að unnt sé að samþykkja lánveitingu vegna hlutdeildarláns. Um sé að ræða undantekningu sem eðli máls samkvæmt verði ekki túlkuð rýmra en leiði af skýru ákvæði framangreindrar reglugerðar. Að framangreindu virtu hafi umsókninni verið synjað. Að öðru leyti vísi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til þess rökstuðnings sem fram komi í hinni kærðu ákvörðun, dags. 8. júlí 2023, sem og svari stofnunarinnar 31. júlí 2023.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun krefjist þess að hin kærða ákvörðun stofnunarinnar í málinu verði staðfest.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 8. júlí 2023, um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Í VI. kafla A. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er fjallað um hlutdeildarlán. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. a. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita hlutdeildarlán til þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og til þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, enda hafi viðkomandi tekjur undir 7.560.000 kr. á ári miðað við einstakling, eða 10.560.000 kr. á ári samanlagt fyrir hjón eða sambúðarfólk miðað við síðastliðna 12 mánuði. Við þá fjárhæð bætast 1.560.000 kr. fyrir hvert barn eða ungmenni fram að 20 ára aldri sem er á framfæri umsækjanda eða býr á heimilinu.

Í 29. gr. b. laga nr. 44/1998 er kveðið á um skilyrði hlutdeildarlána. Þar segir í 1. mgr. að til þess að geta fengið hlutdeildarlán þurfi umsækjandi, til viðbótar því að vera undir tekjumörkum samkvæmt 29. gr. a., að uppfylla eftirfarandi skilyrði:

1. Umsækjandi skal sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.
2. Umsækjandi má ekki eiga annað íbúðarhúsnæði eða hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár.
3. Umsækjandi þarf að leggja fram eigið fé sem nemur að lágmarki 5% kaupverðs. Eigi umsækjandi meira eigið fé en sem nemur 5% kaupverðs kemur það sem umfram er til lækkunar hlutdeildarláni. Þó skal umsækjanda heimilt að halda eftir eignum sem telja má að séu honum og fjölskyldu hans nauðsynlegar, samkvæmt reglugerð 1) sem ráðherra setur.
4. Umsækjandi þarf að standast greiðslumat vegna lánsfjármögnunar sem nemur mismun á eigin fé og hlutdeildarláni annars vegar og kaupverði íbúðarinnar hins vegar.
5. Meðalafborganir fasteignaláns mega ekki nema meira en 40% ráðstöfunartekna umsækjanda.
6. Lán sem kemur á undan hlutdeildarláni í veðröð skal að jafnaði ekki vera til lengri tíma en 25 ára.

Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. b. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita undanþágu frá 2. tölul. 1. mgr., enda hafi umsækjandi fengið lítinn eignarhlut í íbúð í arf.

Í 2. mgr. 16. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán er samhljóða ákvæði en þar segir einnig að þá skuli miðað við að andvirði eignarhlutarins nægi ekki eða hafi ekki nægt til að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup nema umsækjandi sýni fram á að vandkvæðum sé bundið að selja eignarhlutann og að hann geti ekki nýtt fasteignina til eigin búsetu.

Fyrir liggur að kærandi erfði 50% hlut í tveimur fasteignum sem báðar voru seldar árið 2021. Af framangreindum lagaákvæðum er ljóst að meginreglan er sú að hlutdeildarlán eru einungis fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði fimm árum áður en sótt er um hlutdeildarlán. Eina undantekningin frá þeirri meginreglu er sú sem fram kemur í 2. mgr. 29. gr. b., þ.e. að umsækjandi hafi fengið lítinn eignarhlut í íbúð í arf. Ljóst er að sú undanþága á ekki við í tilviki kæranda þar sem hún erfði 50% hlut í tveimur fasteignum sem seldar voru í lok árs 2020 og byrjun árs 2021.

Þar sem kærandi var eigandi fasteignar ári áður en hún sótti um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun uppfyllir hún ekki skilyrði 2. tölul. 1. mgr. 29. gr. b. laga nr. 44/1998. Að því virtu og með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að staðfesta beri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 8. júlí 2023, um að synja umsókn A, um hlutdeildarlán, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir