Mál nr. 202/2011
Þriðjudaginn 11. september 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 202/2011:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, og B, til heimilis að C, hér eftir nefndar kærendur, hafa með kæru, dags. 21. desember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 21. september 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. september 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda að C 35.100.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 38.610.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 30.533.613 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 0 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 22. desember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 10 janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur telja að fasteignamat á fasteign þeirra sé of hátt miðað við ástand eignarinnar og biðja um endurskoðun á málinu. Með kærunni fylgdu gögn sem kærendur telja að sýni fram á of hátt fasteignamat og hafa kærendur farið fram að á miðað verði við það við afgreiðslu umsóknarinnar. Samkvæmt verðmati fasteignasala sem kærendur hafa aflað hefur fasteignasali metið fasteignina á 30.000.000 kr. Í verðmatinu kemur einnig fram að eignin hafi verið seld í maí árið 2005 fyrir 32.500.000 en vegna ýmissa leyndra galla hafi kaupverðið síðar verið lækkað um 1.000.000 kr. samkvæmt dómi sem fallið hafi um ágreiningsefnið.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í umsögn Íbúðalánasjóðs kemur fram að synjun sjóðsins á umsókn kærenda um endurútreikning lána hjá sjóðnum hafi byggst á því að áhvílandi veðskuldir hafi verið 87% af verðmæti fasteignarinnar. Í umsögn Íbúðalánasjóðs um kæruna kemur fram að sjóðurinn hafi afgreitt erindið í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og hafi lagt fasteignamat eignarinnar til grundvallar. Hafi sjóðurinn þar með talið að fasteignamatið gæfi rétta mynd af verðmæti eignarinnar.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærendur telja fasteignamat fasteignar sinnar vera allt of hátt og vísa til verðmats fasteignasala sem sýni að verðmæti fasteignarinnar sé mun lægra en fasteignamat segir til um og hafa gert kröfu um að tekið verði tillit til þess við afgreiðslu málsins. Kærendur hafa því krafist þess að miðað verði við lægra verð en skráð fasteignamat fasteignarinnar.
Í 1. gr. laga nr. 29/2011 koma fram skilyrði fyrir niðurfærslu eftir 110% leið Íbúðalánasjóðs. Í 4. mgr. 1. gr. laganna kemur meðal annars fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sömu reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, þar sem fram kemur að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Íbúðalánasjóður hefur ekki nýtt sér þessa heimild þar sem talið var að fasteignamat gæfi rétta mynd af verðmæti eignarinnar.
Við afgreiðslu á erindi kærenda var samkvæmt framansögðu miðað við skráð fasteignamat fasteignarinnar. Af ákvæði 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 leiðir að við afgreiðslu mála er varða niðurfærslu veðkrafna Íbúðalánasjóðs verður ekki miðað við lægri fjárhæð en sem nemur fasteignamati. Þannig verður því slegið föstu að jafnvel þótt verðmat fasteignasala hefði verið lægra en fasteignamat hefði Íbúðalánasjóði ekki verið heimilt að miða við það, enda ber að miða við það sem er hærra. Frá þessari reglu eru ekki gerðar undantekningar í lögum nr. 29/2011. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og 2. og 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. ákvæði 1.3 í 1. gr. í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun um endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er staðfest
Ása Ólafsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal