Mál nr. 72/2021-Úrskurður

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 72/2021

Fimmtudaginn 6. maí 2021

A og

B

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 8. febrúar 2021, kærðu A, og B, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 15. desember 2020, um synjun á umsókn þeirra um afskrift á skuld.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Með umsókn, dags. 24. ágúst 2020, sóttu kærendur um afskrift á skuld við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun á grundvelli 6. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu. Umsókn kærenda var synjað með ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 15. desember 2020, á grundvelli mats þar sem litið var til fjárhagsgetu, fjölskylduaðstæðna, framfærslubyrðar og annarra haga kærenda.

Kærendur lögðu fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 8. febrúar 2021. Með bréfi, dags. 11. febrúar 2021, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð stofnunarinnar barst með bréfi, dags. 22. febrúar 2021, og var hún send kærendum til kynningar með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. febrúar 2021. Athugasemdir bárust frá kærendum þann 7. mars 2021 og voru þær sendar Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 10. mars 2021. Athugasemdir bárust frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun þann 22. mars 2021 og voru þær sendar kærendum til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 23. mars 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kærenda

Kærendur greina frá því að rökin fyrir höfnun á niðurfellingu virðist byggja á heildstæðu mati þar sem litið hafi verið til fjárhagsgetu, fjölskylduaðstæðna, framfærslubyrðar og haga eins og komi fram í ákvörðuninni. Að mati kærenda séu rök ákvörðunar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar byggð á einhvers konar geðþóttamati án þess að frekari rökstuðningur sé fyrir hendi. Meðan krafan standi enn á kærendum séu þeim allar bjargir bannaðar hvað bankaviðskipti varði og þau geti ekkert aðhafst hvað varði kaup á íbúð eða skuldbundið sig á neinn hátt til framtíðar. Að mati kærenda sé jafnræðis ekki gætt við matið þar sem þau hafi spurnir af því að aðrir einstaklingar í svipaðri stöðu hafi fengið niðurfellingu skulda sinna. Þá bendi kærendur á að tap Íbúðalánasjóðs (ÍLS) á sínum tíma vegna eignarinnar, sem hafi farið á nauðungarsölu, sé sáralítið eða ekkert. Kærendur hafi lagt talsvert í að endurbæta eignina, til dæmis skipt um eldhúsinnréttingu, lagt nýtt parket á öll gólf og sett nýjar innihurðir sem hafi kostað kærendur talsvert á sínum tíma. Eftir uppboð hafi fasteignasali á vegum ÍLS metið eignina á 22.000.000 kr., en eignin hafi verið seld ÍLS á 5.000.000 kr. ÍLS hafi síðan selt íbúðina á 27.000.000 kr., eða á 5.000.000 kr. hærra verði en einhliða mat ÍLS hafi byggt á. Kærendum hafi verið tilkynnt um að skuldastaða eftir nauðungarsölu næmi 3.606.688 kr. Engin svör hafi fengist hvernig söluhagnaði eftir sölu á almennum markaði hafi verið ráðstafað. Kærendur hafi ítrekað óskað eftir svörum þess efnis hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun en engin svör hafi fengist. Eftirstöðvar kröfu á kærendur geti því ekki verið neinar þar sem eignin hafi selst á 5.000.000 kr. hærra verði en matið hafi verið byggt á og eftirstöðvar eftir uppboðið hafi verið 3.606.688 kr., en þar muni 1.393.313 kr. Engin sanngirnisrök séu fyrir því að halda kærendum í fjárhagslegri gíslingu vegna kröfunnar. Kærendur hafi mikinn vilja til þess að reyna að aðstoða börn sín og barnabörn eins og þau geti í framtíðinni en þau fái engar fyrirgreiðslur í bankakerfinu. Með vísan til framangreindra raka kæri kærendur ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og óski eftir endurskoðun nefndarinnar. Þá óska kærendur eftir því að nefndin úrskurði þess efnis að eftirstöðvar kröfunnar verði felldar niður með vísan til þeirra laga og reglna sem fyrir hendi séu til að svo verði gert. Þá gera kærendur athugasemd við að þau hafi óskað eftir niðurfellingu þann 24. ágúst 2020 en ekki fengið svör fyrr en lögmaður sem þau þekki hafi farið að ýta á eftir svari í lok nóvember. Þá fyrst hafi komið viðbrögð frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

III.  Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) kemur fram að fasteign kærenda hafi verið seld nauðungarsölu í apríl 2013. Íbúðalánasjóður (ÍLS) hafi verið hæstbjóðandi á nauðungarsölunni og í kjölfarið leyst fasteignina til sín. Á fasteigninni hafi verið áhvílandi eitt lán frá ÍLS en um hafi verið að ræða sameiginlega ábyrgð kærenda á láninu. Á uppboðsdegi hafi lánið verið í vanskilum frá 1. desember 2011. Í samræmi við 57. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 hafi ÍLS fengið löggiltan fasteignasala til að skoða og verðmeta fasteignina. Samkvæmt því verðmati, dags. 25. júní 2013, hafi það verið mat fasteignasala að markaðsvirði fasteignarinnar væri 22.000.000 kr. Fram hafi komið að eignin væri metin eftir bestu samvisku og þekkingu og að viðkomandi hefði engra hagsmuna að gæta. Þágildandi fasteignamat hafi verið 20.350.000 kr., en matið eigi að endurspegla gangverð fasteignar. ÍLS hafi ekki haft ástæður til að bera brigður á verðmatið. Í kjölfar nauðungarsölunnar hafi myndast eftirstæð krafa, eða svokallað glatað veð, að fjárhæð 7.213.375 kr. Stofn glataðs veðs sé mismunur á heildarkröfu Íbúðalánasjóðs við nauðungarsöluna ásamt kostnaði við uppboð og verðmat. Eftirstæð krafa hafi verið stofnuð á hendur kærendum og þeim tilkynnt um skuldastöðu eftir nauðungarsöluna og jafnframt að sjóðurinn myndi ekkert aðhafast við innheimtu kröfunnar. Tilkynningu um skuldastöðu hafi fylgt framangreint verðmat og hafi kærendum við bent á að hafa samband við Eignasvið ÍLS ef þau hefðu athugasemdir. Engar athugasemdir hafi borist frá kærendum um kröfuna eða fjárhæð eftirstöðva veðskuldar eftir nauðungarsöluna fyrr en í kæru til úrskurðarnefndarinnar. Þá hafi kærendur verið upplýst um að þau gætu greitt inn á kröfuna og að ÍLS væri heimilt að koma til móts við þau við hverja greiðslu með því að fella niður af kröfunni til viðbótar sömu fjárhæð og væri greidd, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 359/2010.

Á árinu 2015 hafi umrædd fasteign verið sett í söluferli á almennum markaði og hafi kaupsamningur um eignina verið undirritaður 28. ágúst 2015. Við sölu á eigninni  hafi verið farið eftir reglum stjórnar ÍLS um meðferð fullnustueigna. Þannig hafi verið gætt að því að hámarka söluvirði eignarinnar og að hún væri ekki seld undir eðlilegu markaðsverði miðað við staðsetningu, aldur, gerð og ástand.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun bendi á að kaup fasteigna við nauðungarsölu og ráðstöfun fullnustueigna teljist ekki liður í almennri starfsemi ÍLS, heldur sé um að ræða úrræði til að verja hagsmuni sjóðsins. Um meðferð slíkra mála fari samkvæmt lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu og það liggi utan gildissviðs laga um húsnæðismál nr. 44/1998 hvernig ÍLS ráðstafi eign sem sjóður hafi keypt á nauðungarsölu og þá taki reglur stjórnsýsluréttar ekki til slíkra ráðstafana. Við endursölu íbúða komi fyrst í ljós hvort hagnaður eða tap hafi orðið af þessari hagsmunagæslu. Hvort ÍLS selji eignina skömmu síðar eða eigi hana, sé í raun kærendum (gerðarþola) og nauðungarsölunni óviðkomandi. Þá breyti engu þó að hagnaður kunni að verða af íbúðarkaupum við nauðungarsölu. ÍLS hafi verið þinglýstur eigandi eignarinnar samkvæmt uppboðsafsali og hafi haft fulla heimild til að ráðstafa henni að vild í samræmi við meginreglur eignaréttar.

Þegar samþykkisfresti nauðungarsölunnar hafi lokið og ÍLS hafi staðið við boð sitt, hafi rétti kæranda til eignarinnar verið lokið. Frá þeim tíma eigi kærendur því ekki rétt til arðs eða söluhagnaðar af eigninni, sbr. 10. tölul. 1. mgr. 28. gr. laga um nauðungarsölu. Á sama tíma hafi áhætta og rekstrarkostnaður fasteignarinnar, sem og kostnaður við sölu hennar á síðari stigum, flust yfir á ÍLS. Á sama hátt og ÍLS geti ekki öðlast meiri rétt ef verðmæti eignarinnar hafi lækkað, sbr. 57. gr. laga um nauðungarsölu. Þá geti kærendur ekki vísað til þess á hvaða verði ÍLS hafi selt eignina. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun taki fram að hvorki nauðungarsölur, uppgjör á milli gerðarþola og kröfuhafa eða sala fullnustueigna teljist til stjórnvaldsákvarðana. Um stjórnvaldsákvörðun sé að ræða þegar stjórnvöld taka ákvarðanir um rétt eða skyldur manna í skjóli stjórnsýsluvalds, sbr. 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Ljóst sé að krafa ÍLS um greiðslu eftirstöðva veðskulda á grundvelli laga um nauðungarsölu teljist ekki til stjórnvaldsákvarðana.

Tekið er fram að málsmeðferðin hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993, byggð á málefnalegum sjónarmiðum og í samræmi við ákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, reglugerð nr. 359/2010 og reglur stjórnar Íbúðalánasjóðs um meðferð greiðsluerfiðleika. Samkvæmt 47. gr. laga um húsnæðismál sé heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sem hafi glatað veðtryggingu við nauðungarsölu íbúðar. Um kröfuna fari samkvæmt ákvæðum reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna sem glatað hafa veðtryggingu, sbr. reglugerðir nr. 534/2015 og nr. 1138/2018. Reglugerðin sé sett með heimild í 47. og 50. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, með síðari breytingum. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar sé heimilt, að liðnum þremur árum frá sölu fasteignar skuldara, að afskrifa kröfu sem glatað hafi veðtryggingu. Í 2. mgr. 6. gr. séu tilgreind skilyrði fyrir slíkri afskrift:

1. Eignir umfram skuldir séu ekki meiri en 6.500.000 kr. hvort sem um er að ræða einstakling eða hjón/sambúðarfólk.
2. Tekjur á ársgrundvelli séu ekki hærri en 3.622.600 kr. fyrir einstakling eða 4.791.180 kr. fyrir hjón eða sambúðarfólk, að viðbættum 570.000 kr. fyrir hvert barn á framfæri skuldara yngra en 20 ára.

Heimilt sé að veita undanþágu frá skilyrðum 2. mgr. ef sérstakar málefnalegar ástæður liggi fyrir. Í kafla 11 í reglum stjórnar um meðferð greiðsluerfiðleikaúrræða sé fjallað um afgreiðslu umsókna. Þar komi fram að eignir og tekjur umsækjanda skuli byggja á meðaltali síðustu þriggja ára samkvæmt skattframtali en heimilt sé að byggja á samtímagögnum ef tilefni þyki til. Við meðferð málsins hafi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun farið yfir fyrirliggjandi gögn og forsendur sem hafi legið fyrir við mat á því hvort kærendur uppfylltu framangreind skilyrði fyrir niðurfellingu kröfunnar. Við útreikning á tekjum hafi skattframtöl vegna áranna 2017 til 2019 verið lögð til grundvallar. Með hliðsjón af þeim upplýsingum sé óumdeilt að tekjur á ársgrundvelli séu yfir skilgreindum tekjumörkum samkvæmt 2. tölul. 2. mgr. 6. gr. Það hafi því verið niðurstaða lánanefndar að kærendur hafi ekki uppfyllt skilyrði fyrir niðurfellingu og af þeirri ástæðu bæri að synja umsókninni.

Einnig hafi verið lagt heildstætt mat á hagi kæranda og hvort tilefni væri til að afskrifa skuldina á grundvelli málefnalegra sjónarmiða, sbr. 6. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 359/2010. Við matið hafi verið litið til fjárhagsgetu, fjölskylduaðstæðna, framfærslubyrðar og haga kærenda. Geta kærenda til að afla tekna sé ágæt en annað þeirra starfi sem söluráðgjafi en hitt hjá C. Kærendur hafi ekki börn á sinni framfærslu og búi í leiguhúsnæði. Við mat á greiðslugetu séu áætlaðar ráðstöfunartekjur á mánuði, að teknu tilliti til framfærslu og húsaleigu, um 523.000 kr. Það hafi verið niðurstaða lánanefndar HMS að ekki væri tilefni til að afskrifa skuldina. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 15. desember 2020 um synjun á umsókn kærenda um afskrift á skuld við sjóðinn. Í kæru til úrskurðarnefndar velferðarmála gera kærendur einnig athugasemd við að vera krafin um greiðslu eftirstöðva veðskulda í framhaldi af nauðungarsölu á fasteign þeirra þar sem hún hafi selst á hærra verði en verðmat sjóðsins hafi gert ráð fyrir.

Í 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðunum ÍL-sjóðs, Húsnæðissjóðs og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til úrskurðarnefndar velferðarmála, sbr. lög um úrskurðarnefnd velferðarmála. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 85/2015 um úrskurðarnefnd velferðarmála skal nefndin úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana eftir því sem mælt er fyrir um í lögum sem kveða á um málskot til nefndarinnar. Um stjórnvaldsákvörðun er að ræða þegar stjórnvöld taka ákvarðanir um rétt eða skyldur manna í skjóli stjórnsýsluvalds, sbr. 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þær ákvarðanir stjórnvalda sem ekki eru teknar í skjóli stjórnsýsluvalds, til dæmis þær sem eru einkaréttarlegs eðlis, teljast ekki stjórnvaldsákvarðanir. Kaup fasteigna við nauðungarsölu teljast ekki liður í almennri starfsemi Íbúðalánasjóðs, heldur er um að ræða úrræði sem sjóðurinn grípur til í því skyni að verja kröfur sínar. Í framhaldi af nauðungarsölu á fasteign kærenda, nánar tiltekið með bréfi, dags. 23. júlí 2013, voru þau krafin um greiðslu eftirstöðva veðskulda og var fjárhæðin ákvörðuð með vísan til 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sú ákvörðun telst ekki stjórnvaldsákvörðun. Að því virtu kemur sá þáttur kærunnar ekki til umfjöllunar hjá úrskurðarnefnd velferðarmála.

Kærendum er bent á að samkvæmt 2. mgr. 57. gr. laga nr. 20/1991 er þeim sem kann að verða krafinn um eftirstöðvar skuldbindingar heimilt að höfða mál á hendur þeim sem með hana fer til að fá þær felldar eða færðar niður samkvæmt því sem segir í 1. mgr. lagagreinarinnar.

Kemur þá til endurskoðunar ákvörðun um synjun á umsókn kærenda um afskrift á skuld. Um afskriftir veðkrafna fer eftir 47. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laganna er heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur stofnunarinnar sem glatað hafa veðtryggingu við nauðungarsölu íbúðar. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs, sem glatað hafa veðtryggingu, er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að afskrifa slíkar kröfur að liðnum þremur árum frá sölu fasteignar skuldara. Í 5. gr. reglugerðarinnar kemur fram að skuldari geti hvenær sem er greitt inn á kröfu sem glatað hefur veðtryggingu og að Íbúðalánasjóði sé heimilt að koma til móts við skuldara við hverja greiðslu með því að fella niður af kröfunni til viðbótar sömu fjárhæð og greidd hafi verið. Með því sé krafa að fullu greidd þegar skuldari hafi greitt helming hennar.

Í 2. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar eru tilgreind skilyrði fyrir afskrift á kröfu sem glatað hefur veðtryggingu. Þar segir:

1. Eignir umfram skuldir séu ekki meiri en 6.500.000 kr. hvort sem um er að ræða einstakling eða hjón/sambúðarfólk.
2. Tekjur á ársgrundvelli séu ekki hærri en 3.622.600 kr. fyrir einstakling eða 4.791.180 kr. fyrir hjón eða sambúðarfólk, að viðbættum 570.000 kr. fyrir hvert barn á framfæri skuldara yngra en 20 ára.

Í 6. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar kemur fram að heimilt sé að veita undanþágu frá skilyrðum 2. mgr. ef sérstakar málefnalegar ástæður liggi fyrir. Meta skal fjárhagsstöðu skuldara með framkvæmd greiðsluerfiðleikamats og heimilt er að semja um niðurfellingu á grundvelli niðurstöðu mats á greiðslugetu. Í kafla 11 í reglum stjórnar Íbúðalánasjóðs um meðferð greiðsluerfiðleikaúrræða er fjallað um afgreiðslu umsókna. Þar segir í grein 11.1 að eignir og tekjur umsækjanda skuli byggðar á meðaltali síðustu þriggja ára samkvæmt skattframtali en heimilt sé að byggja á samtímagögnum ef greiðsluerfiðleikanefnd þyki tilefni til. Við greiðsluerfiðleikamat sé miðað við dæmigert viðmið framfærslu, útgefnu af velferðarráðuneyti. Rekstrarkostnaður fasteignar og bifreiðar skuli metinn með sama hætti og gert sé í greiðslumati vegna nýrra lána. Ekki sé tekið mið af greiðslubyrði skuldbindinga vegna LÍN. Þá sé heimilt að horfa ekki til greiðslubyrðar skuldbindinga sem telja verði óhóflegar í ljósi fjárhagsstöðu viðkomandi. Í grein 11.2 kemur fram að með umsókn skuli fylgja skattskýrslur síðustu þriggja ára og afrit af launaseðlum síðustu þriggja mánaða. Heimilt sé að kalla eftir frekari gögnum ef ástæða þyki til. Umsóknin fari til vinnslu hjá starfsmanni á viðskiptasviði sem stilli upp erindi og leggi fyrir greiðsluerfiðleikanefnd á þar til gerðu eyðublaði með rökstuddri tillögu.

Í gögnum málsins liggja fyrir upplýsingar um tekjur kærenda. Samkvæmt þeim eru tekjur þeirra á ársgrundvelli yfir skilgreindum tekjumörkum 2. tölul. 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 359/2010, sbr. 4. mgr. sömu greinar, og því eru skilyrði fyrir niðurfellingu kröfunnar ekki uppfyllt. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur vísað til þess að einnig hafi verið lagt heildstætt mat á hagi kæranda og hvort tilefni stæði til að afskrifa skuldina á grundvelli málefnalegra sjónarmiða. Við það mat hafi verið litið til greiðslugetu, fjölskylduaðstæðna, framfærslubyrðar og haga kærenda. Stofnunin hafi talið getu kærenda til að afla tekna ágæta, þau séu ekki með börn á framfæri og búi í leiguhúsnæði. Áætluð mánaðarleg greiðslugeta, að teknu tilliti til framfærslu og húsaleigu, sé um 523.000 kr.

Úrskurðarnefnd velferðarmála hefur yfirfarið gögn málsins og telur ekki ástæðu til að gera athugasemd við framangreint mat stofnunarinnar en það fór fram miðað við aðstæður kærenda á þeim tíma sem umsókn var lögð fram. Synjun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á umsókn kærenda um afskrift á skuld er því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 15. desember 2020, um synjun á umsókn A, og B, um afskrift á skuld, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir