Mál nr. 48/2016

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 48/2016

Fimmtudaginn 12. maí 2016

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 28. janúar 2016, kæra A, og B, til úrskurðarnefndar velferðarmála, synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 9. nóvember 2015, á beiðni þeirra um niðurfellingu veðsetninga vegna tveggja skuldabréfa á fasteign þeirra að C.

I. Málavextir og málsmeðferð

Með erindi til Íbúðalánasjóðs þann 8. október 2015 óskuðu kærendur eftir að veðsetningu fasteignarinnar að C, samkvæmt veðskuldabréfum sjóðsins, nr. X og X, yrði aflétt. Beiðni kærenda var reist á þeirri forsendu að upphaflegur kröfuhafi hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt samkomulagi um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga, frá 27. janúar 1998 og 1. nóvember 2001. Með tölvupósti Íbúðalánasjóðs þann 9. nóvember 2015 var beiðni kærenda synjað á þeirri forsendu að greitt hafi verið af lánunum frá lántöku án athugasemda og því væri um tómlæti að ræða af hálfu kærenda.

Kærendur lögðu fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála þann 29. janúar 2016. Með bréfi, dags. 17. febrúar 2016, óskaði úrskurðarnefndin eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 26. febrúar 2016. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. mars 2016, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi, dags. 15. mars 2015, og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 17. mars 2016. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Málsástæður kærenda

Kærendur krefjast þess að veðsetning fasteignarinnar að C, samkvæmt veðskuldabréfum Íbúðalánasjóðs, nr. X og X, verði felld úr gildi. Kærendur segjast reisa kröfu sína á þeirri forsendu að upphaflegur kröfuhafi, D, hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt samkomulagi um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga, frá 27. janúar 1998 og 1. nóvember 2001, þegar kærendur hafi gengist í ábyrgð með því að veðsetja fasteign sína með framangreindum veðskuldabréfum. Fyrir liggi að greiðslumat hafi ekki verið framkvæmt, né hafi kærendum verið kynntur upplýsingabæklingur um persónuábyrgðir og veðtryggingar þriðja aðila með fullnægjandi hætti. Það teljist því ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að Íbúðalánasjóður beri fyrir sig samninga sem hefðu falist í samþykki kærenda um að veita veð í fasteign sinni, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. 

Kærendur vísa til þess að D hafi verið aðili að samkomulagi um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 27. janúar 1998 og verið bundinn af reglum þess þegar lán væru tryggð með ábyrgð þriðja aðila eða veði í eignum annars en lántaka, sbr. 2. gr. samkomulagsins. Samkvæmt samkomulaginu beri að gera greiðslumat þegar veð sé sett til tryggingar fjárhagslegri skuldbindingu sem nemi hærri fjárhæð en 1.000.000 kr., sbr. 3. gr. samkomulagsins. Þá skuli fjármálafyrirtæki sjá til þess að ábyrgðarmaður geti kynnt sér niðurstöðu greiðslumats lántaka áður en hann gangist í ábyrgðina, sbr. 3. mgr. 3. gr. samkomulagsins. Að mati kærenda hafi ekki verið staðið rétt að lánveitingum í upphafi, varðandi hvorugt veðskuldabréfið, en samkomulaginu sé ætlað að gæta hagsmuna ábyrgðarmanna þegar um lánveitingar sé að ræða. Réttur kærenda samkvæmt samkomulaginu hafi stofnast við útgáfu þeirra og skuldskeytingu hjá upphaflegum kröfuhafa, en það sé fráleitt að þau hafi síðar tapað þeim rétti þegar Íbúðalánasjóður hafi fengið kröfurnar framseldar. Þá sé fráleitt að Íbúðalánasjóður geti með því móti haft hag af viðskiptum sem hafi ekki farið fram á réttum grundvelli í upphafi.

Kærendur benda á að samkvæmt 16. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf skuli leita samþykkis Íbúðalánasjóðs við eigendaskipti á íbúð, sem á hvíli ÍLS-veðbréf, fasteignaveðbréf eða önnur skuldabréf í eigu sjóðsins, um yfirtöku nýs eiganda á þeim lánum sem ætlað sé að hvíli áfram á eigninni. Samkvæmt 10. gr. sömu reglugerðar samþykki Íbúðalánasjóður ekki yfirtöku áhvílandi ÍLS-veðbréfs eða fasteignaveðbréfs nema fyrir liggi greiðslumat skv. 9. gr. reglugerðarinnar. Þá liggi fyrir að Íbúðalánasjóður heimili ekki lánsveð þannig að ætla verði að í flestum tilfellum séu greiðendur lána einnig eigendur fasteignanna sem standi að veði fyrir tilgreindum lánum. Íbúðalánasjóður hafi fengið framseldar kröfur þar sem veðsetningar hafi verið ógildar frá upphafi án þess að kanna það frekar og í báðum tilfellum sé um að ræða lánsveð þar sem greiðandi sé ekki eigandi fasteignarinnar.

Kærendur hafna því að um tómlæti af þeirra hálfu sé að ræða. Þeim hafi aldrei verið kynntur réttur þeirra sem ábyrgðarmanna, hvorki hjá fyrrverandi né núverandi kröfuhafa, og því hafi þau ekki vitað betur en að verklag fjármálafyrirtækisins hafi verið rétt frá upphafi. Um aðstöðumun sé að ræða þar sem kröfuhafar séu fjármálafyrirtæki, en kærendur almennir borgarar sem ekki hafi sérþekkingu á lánveitingu og fjármálum. Samkvæmt öllu framangreindu hafi upphaflegur kröfuhafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt samkomulaginu hvað varði veðsetningar fasteignar þeirra til tryggingar á veðskuldabréfum lántaka. Telja verði að Íbúðalánasjóður þurfi að bera hallann af óvissu um hvort greiðandi hefði staðist greiðslumat ef það hefði farið fram við veitingu lánsveðanna, svo og því hvort kærendur hefðu veitt veðheimildir fyrir veðsetningunum ef greiðslumat hefði farið fram. Því sé ekki unnt fyrir núverandi kröfuhafa að byggja rétt á skjalinu og beri að ógilda veðsetningarnar samkvæmt framangreindum veðskuldabréfum með vísan til framangreinds og 36. gr. laga nr. 7/1936.

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í greinargerð Íbúðalánasjóðs vegna málsins kemur fram að á fasteigninni að C hvíli tvö lán sem hafi verið veitt af D en svo framseld Íbúðalánasjóði árið 2010 með heimild í lögum nr. 125/2008, sbr. reglugerð nr. 108/2008.

Að mati Íbúðalánasjóðs varði kæruefnið einkaréttarlega hagsmuni sem almennt heyri undir úrskurðarnefnd um viðskipti við fjármálafyrirtæki en kærendur hefðu einnig lagt inn kæru til þeirrar nefndar. Ekki verði séð að úrskurðarnefnd velferðarmála, sem fjalli um stjórnsýslu Íbúðalánasjóðs, hafi vald til að ógilda umþrætta veðsetningu. 

IV. Niðurstaða

Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja beiðni kærenda um að veðböndum fasteignarinnar að C, samkvæmt veðskuldabréfum sjóðsins, nr. X og X, yrði aflétt. Fyrir liggur að úrskurðarnefnd um viðskipti við fjármálafyrirtæki tók efnislega á kröfum kærenda með úrskurði frá 29. apríl 2016.  

Í 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs, húsnæðisnefndar eða þeirrar nefndar á vegum sveitarfélags sem hafi verið falið verkefni húsnæðisnefndar til úrskurðarnefndar velferðarmála. Hlutverk úrskurðarnefndar velferðarmála er að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana eftir því sem mælt er fyrir um í lögum sem kveða á um málskot til nefndarinnar, sbr. 1. gr. laga nr. 85/2015 um úrskurðarnefnd velferðarmála. Til þess að úrskurðarnefndin geti tekið kæru til efnislegrar meðferðar þarf því að liggja fyrir stjórnvaldsákvörðun. Um stjórnvaldsákvörðun er einungis að ræða hafi stjórnvald tekið ákvörðun um rétt eða skyldu tiltekins aðila í skjóli stjórnsýsluvalds, sbr. 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þær ákvarðanir stjórnvalda sem ekki eru teknar í skjóli stjórnsýsluvalds, t.d. þær sem eru einkaréttarlegs eðlis, teljast ekki stjórnvaldsákvarðanir.

Fyrir liggur að fasteign kærenda er veðsett til tryggingar tveimur  fasteignalánum hjá Íbúðalánasjóði og hafa kærendur farið fram á afléttingu veðbanda á þeim grundvelli að samkomulag um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 27. janúar 1998 og 1. nóvember 2001 hafi ekki verið virt við upphaflegu veðsetninguna. Úrskurðarnefndin tekur undir sjónarmið Íbúðalánasjóðs um að krafa kærenda sé einkaréttarlegs eðlis og varði sjóðinn ekki sem stjórnvald. Að því virtu verður synjun Íbúðalánasjóð um afléttingu lánanna ekki talin stjórnvaldsákvörðun. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að málið sé ekki tækt til efnismeðferðar. Kærunni er því vísað frá úrskurðarnefnd velferðarmála.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Kæru A, og B, er vísað frá úrskurðarnefnd velferðarmála.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Kári Gunndórsson