Mál nr. 98/2011

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 20. ágúst 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 98/2011:

Beiðni A

um endurupptöku máls

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A hefur með erindi, dags. 10. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 98/2011 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignar að B. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 16. nóvember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var felld úr gildi á þeirri forsendu að Íbúðalánasjóður hafi ekki staðið rétt að frádrætti vegna niðurfærslu veðlána kæranda. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána var kærandi með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýstur um heimild hans til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.

Við endurupptöku máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 20. júní 2011, þar sem fasteignin var metin á 17.500.000 krónur og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 11. desember 2013, er fasteignin metin á 15.000.000 króna. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. desember 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.

Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.

Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kæranda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.

Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 17.500.000 krónur. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 15.000.000 króna. Líkt og að framan greinir skal við verðmat fasteigna miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Fasteignamat fasteignar kæranda var 15.700.000 kr. og er því hærra en markaðsverð fasteignarinnar. Við úrlausn máls þessa verður því miðað við fasteignamat.

Fasteignamat fasteignar kæranda var 15.700.000 krónur og 110% fasteignamat nemur því 17.270.000 krónum. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 21.784.979 krónur. Veðsetning umfram 110% er því 4.514.979 krónur.

Í úrskurði nefndarinnar frá 16. nóvember 2011 var endurútreikningur Íbúðalánasjóðs, frá 8. júlí 2011, felldur úr gildi á þeirri forsendu að Íbúðalánasjóður hafi ekki staðið rétt að frádrætti vegna niðurfærslu veðlána kæranda. Úrskurðarnefndin hefur ekki fengið upplýsingar um hvort Íbúðalánasjóður hafi tekið nýja ákvörðun í máli kæranda eftir að úrskurður var kveðinn upp, þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir til sjóðsins. Að því virtu stendur úrskurður í máli nr. 98/2011 frá 16. nóvember 2011 óraskaður að öðru leyti en því að miða skal við fasteignamat fasteignar kæranda að fjárhæð 15.700.000 krónur.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Útreikningur Íbúðalánasjóðs, dags. 8. júlí 2011, vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningahlutfall af verðmæti fasteignar A að B er felldur úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka mál kæranda til löglegrar meðferðar.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal