Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 293/2018

Mánudaginn 10. desember 2018

A

gegn

Íbúðalánasjóði

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, móttekinni 31. júlí 2018, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 20. júlí 2018, um synjun á umsókn hennar um veðlánaflutning.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Í byrjun árs 2018 óskaði kærandi eftir veðbandslausn af fasteigninni B gegn bankaábyrgð. Veðbandslausn var gefin út 5. febrúar 2018 en samkvæmt skilmálum bankaábyrgðarinnar skyldi hún gilda þar til Íbúðalánasjóður samþykkti niðurfellingu hennar í kjölfar þess að skuldin hefði verið tryggð með veði í annarri fasteign eða lánin greidd upp að fullu. Ábyrgðin skyldi þó aldrei gilda lengur en til 9. júlí 2018. Með umsókn, dags. 11. júní 2018, sótti kærandi um endurveðsetningu af bankaábyrgðinni og yfir á fasteign hennar við C á D. Farið var með umsókn kæranda sem ósk um undanþágu frá veðmörkum samkvæmt ákvæði 2. mgr. 31. gr. reglugerðar nr. 970/2016 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf. Með ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 20. júlí 2018, var umsókn kæranda synjað með vísan til þess að ekki lægi fyrir með óyggjandi hætti að veðsetning til tryggingar lánunum væri undir 100% af markaðsvirði fasteignarinnar og að forsendur fyrirliggjandi verðmats væru ekki nægilega rökstuddar, miðað við upplýsingar úr verðsjá fasteigna. Þá var einnig tekið fram að samkvæmt upplýsingum frá umsækjanda væri fyrir hendi fjármagn til að greiða lánin niður.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 31. júlí 2018. Með bréfi, dags. 23. ágúst 2018, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Íbúðalánasjóðs ásamt gögnum málsins. Greinargerð barst með bréfi, dags. 3. september 2018, og var hún send kæranda til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir bárust frá kæranda 17. september 2018 og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 18. september 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Kærandi telur höfnun Íbúðalánasjóðs ólögmæta og að forsendur synjunarinnar byggi á huglægu mati sem eigi sér ekki stoð í lögum. Kærandi tekur fram að í byrjun umsóknarferlisins hafi hún skilað öllum þeim gögnum sem hafi verið óskað eftir á umsóknareyðublaði um veðflutning hjá Íbúðalánasjóði. Hún hafi farið sérstaklega til Íbúðalánasjóðs til að ganga úr skugga um að allir pappírar væru meðfylgjandi en einnig til þess að koma því á framfæri að nauðsynlegt væri að málið gengi hratt og örugglega fyrir sig þar sem bankaábyrgðin félli niður í byrjun júlí 2018. Upphaflega hafi Íbúðalánasjóður krafist þess að hún færi í greiðslumat vegna veðflutningsins en síðar hafi verið fallið frá því, enda hvorki um nýtt lán að ræða né breytingu á skuldara. Samkvæmt umsóknareyðublaðinu hafi verið gerð krafa um verðmat frá óháðum fasteignasala. Kærandi hafi því fengið verðmat frá fasteignasala og niðurstaða þess hafi verið 19.200.000 kr. Síðar hafi kærandi fengið þær upplýsingar að hún hefði ekki mátt leita til óháðs fasteignasala til þess að fá verðmat. Íbúðalánasjóður hafi því fengið fasteignasala á þeirra vegum til að meta eignina en hann hafi haft ákveðnar fyrirfram gefnar forsendur frá starfsmanni sjóðsins um á hvað skyldi meta eignina. Það hafi því komið þeim fasteignasala á óvart að um algjörlega endurbyggt hús væri að ræða. Að hans mati hafi ekki verið hægt að meta á fyrrgreindum forsendum og hafi niðurstaða að lokum verið verðmat upp á 19.500.000 kr. Þrátt fyrir að tveir ótengdir löggiltir fasteignasalar hafi lagt mat á eignina hafi Íbúðalánasjóður talið að forsendur verðmats væru ekki nægilega rökstuddar. Loks hafi verið gengið frá pappírum vegna veðflutningsins en kærandi hafi fengið upplýsingar símleiðis að Íbúðalánasjóður hygðist einungis samþykkja flutning á veði upp að 80% af verðmati fasteignasalans. Verðmatinu sem sjóðurinn hafi meðal annars byggt á við höfnun um allt að 100% veðsetningu, verðmati sama fasteignasalans sem þeir hafi sent á sínum vegum til að meta eignina. Verðmatinu sem Íbúðalánasjóður telji ekki hafa nægjanlega rökstuddar forsendur og gefi ekki rétta mynd af verðgildi hússins með óyggjandi hætti.

Kærandi tekur fram að þess hafi verið krafist að hún myndi þinglýsa öllu láninu á húseignina, þrátt fyrir að Íbúðalánasjóður ætli henni að greiða það niður í 80% af verðmati fasteignasalans, eða 15.600.000 kr. Hún sé með 20.000.000 kr. inni á bankabók sem handveð fyrir lánunum sem nú standi í 18.952.865 kr. Kærandi hafi þinglýst öllu veðinu á fasteignina en Íbúðalánasjóður aflétti samt ekki ábyrgðinni sem þeir einir geti gert til þess að hún geti greitt lánið niður í 15.600.000 kr. heldur ætli þeir henni að taka lán til þess að greiða þetta niður. Fyrr aflétti þeir ekki ábyrgðinni og afhendi henni peninginn sem sé fyrir veðinu. Í hennar huga sé þetta ekkert annað en fjárkúgun. Í synjun Íbúðalánasjóðs sé einnig lagt huglægt mat á fjárhagsstöðu hennar. Því sé haldið fram að upplýsingar frá kæranda gefi það til kynna að hún geti lagt fram þennan mismun til þess að greiða lánið niður. Að mati sjóðsins sé ein forsenda fyrir undanþágu um veðsetningu allt að 100% sú að umsækjandi hafi ekki efni á því að greiða lánið upp. Þeir ákveði með sínu huglæga mati hver fjárhagsstaða hennar sé. Ekkert komi fram í reglugerðinni um það skilyrði sem Íbúðalánasjóður beri fyrir sig um bága fjárhagsstöðu einstaklings og því eigi sú fullyrðing og forsenda ekki stoð í lögum. Í dag sé kærandi öryrki og meðal annars vegna þess hafi hún flutt [...] í ódýrara húsnæði. Þannig geti kærandi greitt niður aðrar skuldir og búið í sínu húsnæði sem sé nú sérútbúið að hennar þörfum og veikindum. Með þessum breytingum sé hún að búa sér til betra líf.

Kærandi bendir á að hún hafi reglulega haft samband við Íbúðalánasjóð frá umsóknardegi til þess að kanna stöðu málsins. Svo virðist sem starfsmenn hafi viljandi hundsað símtöl frá henni, jafnvel spurt hvert erindið væri eða hver væri að hringja og svo tekið vísvitandi ákvörðun um að hafna símtalinu. Vegna þeirra óskiljanlegu tafa sem hafi orðið á máli hennar vegna framkomu Íbúðalánasjóðs hafi hún þurft að framlengja bankaábyrgðinni um þrjá mánuði til viðbótar með tilheyrandi kostnaði.

Í athugasemdum kæranda vegna greinargerðar Íbúðalánasjóðs kemur meðal annars fram að starfsmaður sjóðsins hefði fyrst gefið þær upplýsingar að með umsókninni ætti að skila verðmati frá óháðum aðila og myndum af endurbótum fasteignarinnar. Því hafi verið ætlað að sýna fram á aukið verðmat hússins vegna allra þeirra framkvæmda sem hafi verið gerðar á eigninni. Þær upplýsingar hafi verið veittar áður en umsókninni hafi verið skilað inn. Þegar kærandi hafi sótt um veðflutning af bankaábyrgðinni hafi hún þegar verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar að C og því í raun verið að sækja um veðflutning af ábyrgð í hennar eigin nafni yfir á eign í sínu nafni, fyrri eiganda óviðkomandi. Það gæti verið ástæðan fyrir þeim upplýsingum sem hún hafi fengið frá starfsmanni sjóðsins. Veðflutningurinn hafi ekki verið í beinum tengslum við kaup á eigninni.

Deilt sé um hvort og að hvaða marki mat tveggja fasteignasala sé réttmætt mat fyrir verðgildi eignarinnar. Löggiltir fasteignasalar hafi hlotið menntun í mati og sölu á fasteignum og öðlast rétt til þess að meta eign en einnig beri þeir ábyrgð sem slíkir. Það sé því um fagstétt að ræða. Í umsóknarferlinu hafi tveir ótengdir fasteignasalar verið fengnir til þess að meta eignina, þar af einn af hálfu Íbúðalánasjóðs. Báðir fasteignasalarnir meti eignina þannig að mögulegt söluverð hennar sé yfir 19.000.000 kr. Í samtali við Íbúðalánasjóð hafi kærandi bent á að óska mætti eftir nýju mati frá Fasteignamati ríkisins, þ.e. að fenginn væri aðili frá þeim á staðinn sem myndi meta eignina. Því hafi verið mótmælt af hálfu lögfræðings Íbúðalánasjóðs þar sem slíkt mat væri helst til þess að ákveða fasteignagjöld. Þrátt fyrir þetta beri sjóðurinn nú það fyrir sig sem rök varðandi mat á því hvað sé eðlilegt matsverð á fasteigninni. Mikið ósamræmi sé í því hvort og hvað Íbúðalánasjóður telji í raun vera réttmætt mat á eigninni, enda bæði fullyrt að matið sé of hátt en samt stuðst við það að sumu leyti þrátt fyrir að lánanefnd þurfi ekki að styðjast við mat trúnaðarmanna sinna líkt og byggt sé á í rökstuðningi sjóðsins. Það verði að teljast einkennilegt að slík ákvörðunartaka geti farið fram á grundvelli geðþótta, þvert á mat fagaðilans sem hafi komið á svæðið og metið eignina, í þessu tilviki tveir óháðir fasteignasalar. Ef leitað sé eftir gögnum úr verðsjá fasteigna á D hafi lítið verið um eigendaskipti á svæðinu, þó helst vegna færslu á eignum úr dánarbúi til erfingja eða sölu í slíkum tilvikum, eftir því sem kæranda sé kunnugt um.  

Kærandi tekur fram að undanþáguákvæði 2. mgr. 31. gr. reglugerðar nr. 970/2016 sé ætlað að auðvelda fólki að flytja út á land í annað og ódýrara húsnæði eða á annað atvinnusvæði. Ákvæðið haldi vart markmiði sínu ef verðmat fasteignasala á svæðinu sé ekki tekið gilt. Mat þeirra á því hvað sé eðlilegt markaðsvirði fasteignar sé hundsað af starfsfólki Íbúðalánasjóðs á höfuðborgarsvæðinu. Eðlilegt væri að túlka ákvæðið á þann hátt að það vinni að markmiði sínu og tilgangi. Varðandi synjun sem hún hafi fengið símleiðis þá hafi synjunin og rökstuðningurinn ekki verið tilbúinn þegar hún hafi fengið upplýsingarnar. Synjunin hafi borist með bréfi eftir að gengið hafi verið frá pappírunum. Því séu staðhæfingar Íbúðalánasjóðs hvað það varðar ekki réttar. Mörg símtöl hafi verið til að reka á eftir skriflegri niðurstöðu.

III.  Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Íbúðalánasjóður krefst þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest. Tekið er fram að kæranda hafi ekki verið skylt að leggja fram verðmat vegna fasteignar sinnar líkt og sjá megi á umsóknareyðublaðinu sem hún hafi skilað til Íbúðalánasjóðs. Kærandi gæti hafa misskilið starfsmann Íbúðalánasjóðs þegar bent hafi verið á að hún hefði ekki lagt fram nein gögn um kaupverð eignarinnar og að sjóðurinn myndi þurfa að afla verðmats til að meta virði eignarinnar. Í upphafi hafi kærandi ekki gert grein fyrir því að hún væri að óska eftir undanþágu frá veðmörkum en leiðrétt það skömmu síðar og þá hafi málið verið unnið á þeim forsendum.

Við meðferð umsóknarinnar hafi fasteignasali Íbúðalánasjóðs fyrst tekið til skoðunar söluverð eigna á umræddu svæði til þess að athuga hvort matsvirði eignarinnar væri í samræmi við verðmat sem kærandi hafi lagt fram með umsókn sinni, enda sé kaupverð eignarinnar ekki tilgreint í sölugögnum. Verðmatið hafi verið að fjárhæð 19.200.000 kr. en samtala eftirstöðva lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið 18.952.865 kr. Niðurstaða athugunar á söluverði eigna á svæðinu hafi bent til þess að matsvirði fasteignarinnar samkvæmt verðmati frá kæranda væri of hátt og ef lánin yrðu veðflutt miðað við eftirstöðvar þeirra færi veðsetningin umfram 100% markaðsvirði eignarinnar. Í samræmi við 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið ákveðið að afla sjálfstæðs verðmats á eigninni, en slíkt sé alvanalegt við meðferð mála hjá lánanefnd og í samræmi við þær reglur sem gildi um matsverð við afgreiðslu ÍLS-veðbréfa, sbr. 29. gr. reglugerðar nr. 970/2016. Samkvæmt a-lið 2. mgr. 29. gr. sé Íbúðalánasjóði heimilt að synja um lánveitingu ef kaupverð sé talið í verulegu ósamræmi við fasteignamat íbúðar. Samkvæmt 3. mgr. 29. gr. geti Íbúðalánasjóður þó falið sérstökum trúnaðarmönnum að meta markaðsverð íbúðar og sjóðnum sé heimilt en ekki skylt að byggja á því mati, sbr. 4. mgr. 29. gr. reglugerðarinnar. Íbúðalánasjóður hafi haft samband við tvo fasteignasala og óskað eftir verðmati á fasteigninni. Annar þeirra hafi ekki getað tekið það að sér þar sem ekki hafi verið liðnir tólf mánuðir frá því að hann hafi verið með fasteignina í sölumeðferð. Niðurstaða verðmats frá hinum fasteignasalanum hafi hljóðað upp á 19.500.000 kr. Að mati lánanefndar hafi rökstuðningur að baki þeirri niðurstöðu ekki verið fullnægjandi til þess að uppfyllt væri skilyrði um að veðhlutfall væri innan 100% af markaðsvirði fasteignarinnar. Beiðni um undanþágu frá 80% veðmörkum hafi því verið synjað en kæranda heimilað að greiða lánin niður í 80% af verðmati sem Íbúðalánasjóður hafi aflað og flytja það á fasteignina við C. Það hafi komið skýrt fram í tilkynningu til kæranda um synjun og því ekki rétt að hún hafi aðeins fengið þær upplýsingar símleiðis.

Íbúðalánasjóður telur að málsmeðferðin hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga, að ákvörðunin hafi verið byggð á málefnalegum sjónarmiðum og í samræmi við ákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og reglugerð nr. 970/2016. Að mati sjóðsins hafi leiðbeiningarskyldu verið sinnt og málið rannsakað eftir því kostur hafi verið áður en hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Kærandi hafi ítrekað átt í samskiptum við starfsfólk Íbúðalánasjóðs í tengslum við umsóknina og henni verið gerð grein fyrir stöðu mála í hvert skipti. Lánanefnd hafi tekið ákvörðun á grundvelli mats starfsmanna Íbúðalánasjóðs og fyrirliggjandi upplýsinga um söluverðmæti fasteigna á svæðinu, enda skilyrði að tryggja hagsmuni sjóðsins, sbr. niðurlag ákvæðis 2. mgr. 31. gr. reglugerðar nr. 970/2016. Íbúðalánasjóði beri að tryggja að skilyrði sem gildi um veðlánaflutning séu uppfyllt en þau komi fram í 31. gr. reglugerðarinnar. Samkvæmt undanþáguákvæði 2. mgr. 31. gr. sé heimilt, þegar sérstaklega standi á, að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning, enda fari veðsetning ekki yfir 100% af matsverði eignarinnar. Af 1. tölul. 1. mgr. 29. gr. reglugerðarinnar leiði að matsverð notaðrar íbúðar sé kaupverð hennar. Kærandi hafi ekki lagt fram upplýsingar um kaupverð og því hafi starfsmenn sjóðsins þurft að taka afstöðu til þess hvort eftirstöðvar lána kæmu til með að verða innan 100% markaðsvirði fasteignarinnar að C. Að mati Íbúðalánasjóðs hafi verið rétt að synja kæranda um veðflutning lánanna, með tilliti til áskilnaðar 2. mgr. 31. gr. reglugerðarinnar um að veðsetning megi ekki fara umfram 100% af matsvirði fasteignar sem lán séu veðflutt á. Íbúðalánasjóður þurfi að ganga úr skugga um að samtala veðfluttra lána rúmist innan matsvirðis þeirrar fasteignar sem lánin eigi að vera tryggð með veði í. Fasteignasali hjá Íbúðalánasjóði hafi tekið til skoðunar söluverð eigna í því sveitarfélagi þar sem fasteign kæranda sé staðsett og talið að verðmatið sem kærandi hafi lagt fram einhliða væri allt of hátt. Fermetraverð fasteigna á svæðinu samkvæmt verðsjá fasteigna hafi verið talsvert mikið lægra og þegar félag í eigu kæranda hafi keypt fasteignina í júlí 2017 hafi kaupverðið verið 8.500.000 kr. en verðhækkanir á svæðinu hafi ekki verið meira en 100% á tæpu ári. Í því samhengi megi benda á að gildandi fasteignamat sé 11.300.000 kr. og fyrirhugað fasteignamat sé 13.250.000 kr. sem sé hækkun um rúmlega 17%. Verðmatið sem Íbúðalánasjóður hafi óskað eftir hafi jafnvel verið hærra en hið fyrra og niðurstaða þess hafi ekki verið rökstudd með vísan til söluverðs sambærilegra eigna á svæðinu nema að mjög takmörkuðu leyti. Í rökstuðningnum sé vísað til þess að framreiknað kaupverð hússins sé 13.600.000 kr. en síðan bæti fasteignasalinn við 75% af þeim kostnaði sem kærandi segist hafa haft af endurbótum fasteignarinnar. Talsvert mikill munur sé á fermetraverði samkvæmt verðmatinu og fermetraverði sambærilegra fasteigna samkvæmt verðsjá fasteigna. Fasteignasali hjá Íbúðalánasjóði hafi til að mynda bent á að fermetraverð fasteignar sem hafi verið seld í maí 2018 hafi verið 170.000 kr. og sú eign hafi verið byggð árið 1980. Fasteign kæranda sé byggð árið X og samkvæmt verðmatinu sé fermetraverð þeirrar eignar 221.843 kr., sem sé ansi drjúgur munur. Lánanefnd Íbúðalánasjóðs telji útilokað að staða á fasteignamarkaði í D sé þannig að endurbætur skili sér í svona háu hlutfalli inn í markaðsverð og að engin leið sé fyrir lánanefnd að meta hvort endurbætur hafi verið framkvæmdar á þeim eignum sem verðsjá fasteigna sýni. Fasteignasalinn hafi líka bent á söluverð fasteigna á öðrum svæðum, svo sem á E og F. Lánanefnd telji slíka nálgun ótæka, en verðsjá fasteigna sýni talsverðan mun á fermetraverði á milli þessara svæða annars vegar og í D hins vegar.

Með vísan til framangreinds hafi lánanefnd talið að forsendur verðmatsins væru ótryggar og að ekki væri hægt að líta svo á að markaðsvirði fasteignar kæranda væri í reynd nógu hátt til þess að geta staðið að fullu til tryggingar lánum hennar hjá Íbúðalánasjóði. Í tölvupóstum megi sjá rökstuðning fasteignasalans sem hafi verðmetið fasteign kæranda fyrir Íbúðalánasjóð og samskipti hans og fasteignasala sjóðsins þar sem meðal annars sé vísað til upplýsinga úr verðsjá fasteigna. Íbúðalánasjóður beri ábyrgð á endanlegri ákvörðun um matsvirði og við slíka ákvörðun sé sjóðnum heimilt en ekki skylt að byggja á verðmati frá trúnaðarmönnum, sbr. 4. mgr. 29. gr. reglugerðar nr. 970/2016. Þá telji Íbúðalánasjóður að ekki sé um aðrar fasteignasölur að ræða, sem hafi reynslu og þekkingu af fasteignamarkaðinum í D, sem gætu verðmetið fasteign kæranda. Lánanefnd hafi því synjað umsókn kæranda þar sem ekki hafi verið hægt að ganga út frá því að samtala lánanna myndi við veðflutning rúmast innan 100% af matsvirði fasteignarinnar, sem sé skilyrði samkvæmt 2. mgr. 31. gr. reglugerðarinnar. Af þeim sökum hafi lánanefnd talið óheimilt að samþykkja veðflutning lánanna að fullu en samþykkt veðflutning miðað við niðurgreiðslu samtölu lánanna niður í 80% af verðmati því sem Íbúðalánasjóður hafi aflað. Með því að fara að með þeim hætti hafi lánanefnd talið öruggt að staða lánanna myndi rúmast innan 100% af matsvirði fasteignar kæranda. Þó líti Íbúðalánasjóður svo á að kæranda sé í raun ekki gert að greiða lánin niður í 80% af markaðsvirði heldur bara niður í 80% af verðmati sem lánanefnd telji vera of hátt, að teknu tilliti til söluverðmætis annarra eigna á svæðinu.

Íbúðalánasjóður vísar til þess að gætt hafi verið að meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga við töku hinnar kærðu ákvörðunar. Gæta verði að því að skilyrði ákvæðisins sé uppfyllt hvað varðar matsvirði fasteigna sem standa eigi til tryggingar skuldbindingum lántaka. Þrátt fyrir að lánanefnd teldi rökstuðning fyrir niðurstöðu verðmats í báðum tilvikum stórlega gallaðan hafi verið samþykkt að heimila kæranda veðflutning lánanna á fasteignina miðað við 80% af síðara verðmatinu. Með því sé þrátt fyrir allt komið til móts við kæranda vegna aðstæðna hennar, þ.e. flutnings á annað atvinnusvæði og í ódýrara húsnæði. Íbúðalánasjóður mótmælir því sem röngu að fasteignasalinn hafi haft fyrirfram gefnar forsendur frá starfsmanni sjóðsins um markaðsvirði eignarinnar. Einu samskiptin sem hafi farið fram á milli starfsmanns Íbúðalánasjóðs og fasteignasalans í aðdraganda verðmatsins sé sjálf beiðnin um verðmat. Hún sé send til fasteignasalans með tölvupósti og á stöðluðu formi. Þá sé ekki rétt að Íbúðalánasjóður sé að beita kæranda fjárkúgun. Strax í kjölfar þess að kærandi hafi ritað undir endurveðsetningu af bankaábyrgð hafi starfsmaður Íbúðalánasjóðs haft samband við ábyrgðaraðilann og óskað eftir upplýsingum um það hvort hún gæti losað hluta af fjárhæðinni á bundnum reikningi og sjóðurinn myndi fella niður ábyrgðina um leið og greiðsla bærist sjóðnum í samræmi við skilyrði um 80% veðmörk. Það komi skýrt fram í tölvupóstum í gögnum málsins. Þannig hafi niðurfelling ábyrgðarinnar síðan verið unnin á milli Íbúðalánasjóðs, kæranda og ábyrgðaraðila og engin stoð sé fyrir því að kæranda hafi verið bent á að taka lán fyrir fjárhæðinni sem þyrfti til að greiða inn á lánin fyrir veðflutning. Þegar kærandi hafi sent inn kæru til úrskurðarnefndarinnar hafi bankaábyrgðin þá þegar verið felld úr gildi. Að lokum mótmælir Íbúðalánasjóður því að starfsmenn sjóðsins hafi hundsað símtöl frá kæranda vísvitandi. Kærandi hafi ítrekað átt í samskiptum við nokkra starfsmenn sjóðsins vegna málsins og fengið upplýsingar um stöðu þess. Hins vegar sé ekki hægt að haga málum þannig að þeir starfsmenn, sem annist hvert mál fyrir sig, séu alltaf til reiðu að taka á móti símtölum. Það sé á ábyrgð lántaka að ganga tímanlega frá umsókn um veðsetningu af bankaábyrgð og sérstaklega í tilvikum þar sem lántakar ætla að byggja á undanþáguheimild frá almennum veðmörkum þar sem slík mál krefjist frekara mats á væntanlegu veðandlagi. Auk þess geti skjalagerð og þinglýsing tekið nokkurn tíma. Íbúðalánasjóður geti ekki borið ábyrgð á tímamörkum bankaábyrgðar eða þeim kostnaði sem falli til af endurnýjun slíkra ábyrgða þegar lántaki sæki ekki nógu tímanlega um endurveðsetningu af ábyrgð.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 20. júlí 2018, um synjun á umsókn kæranda um veðlánaflutning á fasteign hennar að C í D.

Í 4. mgr. 21. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál kemur fram að veðlánaflutningur milli fasteigna sé heimill. Í reglugerð skuli kveða nánar á um það hvenær slík heimild sé fyrir hendi og með hvaða skilyrðum. Samkvæmt 1. mgr. 31. gr. reglugerðar nr. 970/2016, um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, getur Íbúðalánasjóður heimilað veðlánaflutning ÍLS-veðbréfs við eigendaskipti að íbúð sem lántaki er að selja yfir á aðra íbúð í hans eigu eða íbúð sem hann er að kaupa eða byggja. Skilyrði fyrir veðlánaflutningi sé að veðstaða lánsins eftir veðlánaflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar þannig að uppreiknuð fjárhæð eftirstöðva lánsins, og ef við eigi annarra áhvílandi lána framar í veðröð, verði ekki hærri en 80% af markaðsvirði eignarinnar, sem og önnur skilyrði fyrir lánveitingum samkvæmt reglugerðinni. Stjórn sjóðsins geti heimilað að láni sé tímabundið aflétt af íbúð gegn tryggingu sem hún meti gilda. Í 2. mgr. 31. gr. reglugerðarinnar kemur fram að ef sérstaklega stendur á, svo sem vegna flutnings umsækjanda milli atvinnusvæða eða flutnings í ódýrari íbúð, sé stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að víkja frá reglum um veðmörk fasteignar við veðlánaflutning, enda fari veðsetning ekki yfir 100% af matsverði eignarinnar. Matsverð er skilgreint í 29. gr. reglugerðar nr. 970/2016. Þar kemur fram að matsverð notaðrar íbúðar sé kaupverð hennar, matsverð nýrrar íbúðar byggingarkostnaður hennar eða kaupverð, matsverð viðauka við íbúð kaupverð eða byggingarkostnaður og matsverð endurbóta staðfestur framkvæmdakostnaður. Í 3. mgr. 29. gr. kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að synja um lánveitingu ef kaupverð teljist í verulegu ósamræmi við markaðsverð eða fasteignamat íbúðar eða hluti kaupsverðs íbúðar sé framlag seljanda til kaupanda. Í þeim tilvikum geti Íbúðalánasjóður þó falið sérstökum trúnaðarmönnum að meta markaðsverð íbúðar og byggja á því mati, sbr. 3. mgr.

Upphaflega var farið með umsókn kæranda sem ósk um veðflutning miðað við 80% verðhlutfall af markaðsverði eignar. Að sögn Íbúðalánasjóðs leiðrétti kærandi það og var málið eftirleiðis unnið miðað við að um ósk um undanþágu frá veðmörkum samkvæmt ákvæði 2. mgr. 31. gr. reglugerðar nr. 970/2016 væri að ræða. Kærandi lagði ekki fram kauptilboð eða söluyfirlit fasteignar en lagði fram verðmat frá löggiltum fasteignasala sem mat áætlað hæfilegt söluverð fasteignarinnar að C í D 19.200.000 kr. Íbúðalánasjóður tók til skoðunar söluverð fasteigna á því svæði sem um ræddi og fékk annan löggiltan fasteignasala til að meta áætlað markaðsvirði/söluverð fasteignarinnar. Var niðurstaða þess mats 19.500.000 kr. Umsókn kæranda var synjað með vísan til þess að ekki lægi fyrir með óyggjandi hætti að veðsetning til tryggingar lánunum væri undir 100% af markaðsvirði fasteignarinnar og að forsendur fyrirliggjandi verðmats væru ekki nægilega rökstuddar, miðað við upplýsingar úr verðsjá fasteigna. Þá var einnig tekið fram að samkvæmt upplýsingum frá umsækjanda væri fyrir hendi fjármagn til að greiða lánin niður. Eftirstöðvar lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði voru 18.952.865 kr. þegar hin kærða ákvörðun var tekin. Íbúðalánasjóður samþykkti hins vegar að endurveðsetja lánin af bankaábyrgð og færa þau yfir á fasteignina með því skilyrði að lánin yrðu greidd niður í 80% af fjárhæð verðmatsins sem sjóðurinn aflaði og taldi þannig tryggt að veðsetningin væri undir 100% af matsverði eignarinnar. Var það gert 25. júlí 2018 og bankaábyrgðin þá felld úr gildi. Skrifað hafði verið undir skjöl vegna endurveðsetningar 20. júlí og var þeim þinglýst 23. sama mánaðar.  

Það er grundvallaratriði við mat á því hvort heimila skuli veðlánaflutning samkvæmt undanþáguheimild 2. mgr. 31. gr. reglugerðar nr. 970/2016 að fundið sé matsverð þeirrar fasteignar sem um ræðir. Þegar upplýsingar um matsverð liggja fyrir er fyrst hægt að taka ákvörðun um hvort veðstaða láns uppfyllir skilyrði 2. mgr. 31. gr. reglugerðarinnar. Í máli þessu liggur fyrir að Íbúðalánasjóður nýtti sér heimild 3. mgr. 29. gr. reglugerðarinnar til þess að afla mats á markaðsverði fasteignar kæranda en taldi það ekki nægilega rökstutt þannig að hægt væri að byggja á því. Hefur sjóðurinn byggt á því að í 4. mgr. 29. gr. reglugerðarinnar komi fram að sjóðnum sé heimilt en ekki skylt að byggja á því mati. Það ákvæði er ekki að finna í reglugerðinni.

Samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hvílir sú skylda á stjórnvaldi að sjá til þess að eigin frumkvæði að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun er tekin í því. Markmið rannsóknarreglunnar er að tryggja að stjórnvaldsákvarðanir verði bæði löglegar og réttar. Teldi Íbúðalánasjóður verðmatið ófullnægjandi til að byggja matsverð fasteignarinnar á bar sjóðnum að óska eftir frekari rökstuðningi frá fasteignasala eða eftir atvikum óska eftir nýju verðmati. Á það ekki síst við þar sem matið sem aflað var virtist hafa verið í nokkru samræmi við það mat sem kærandi hafði sjálf aflað og sent sjóðnum með umsókn sinni. Að mati úrskurðarnefndarinnar kannaði Íbúðalánasjóður því ekki með fullnægjandi hætti hvert væri matsverð fasteignar kæranda.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að mál kæranda hafi ekki verið upplýst nægjanlega áður en ákvörðun um synjun var tekin. Hin kærða ákvörðun er því felld úr gildi og málinu vísað til nýrrar meðferðar Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 20. júlí 2018, um synjun á umsókn A, um veðlánaflutning er felld úr gildi og málinu vísað til nýrrar meðferðar sjóðsins.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Kári Gunndórsson