Nr. 65/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 4. desember 2018

í máli nr. 65/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögfræðingur, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A. C lögmaður gætir hagsmuna sóknaraðila í málinu.

Varnaraðili:  B.

Kröfur sóknaraðila eru eftirfarandi, sbr. kæru, dags. 11. maí 2018:

1. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fella niður bankaábyrgð sem sóknaraðili gaf út til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.
2. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu fyrir janúar, febrúar og mars 2018, samtals að fjárhæð 1.678.394 kr.
3. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila bætur að fjárhæð 13.358.082 kr. Þó kemur fram í rökstuðningi kæranda að gerð sé krafa að fjárhæð 4.570.155 kr. að svo stöddu, sbr. lista yfir útgjaldaliði sóknaraðila og afrit af reikningum sem fylgdu kærunni.

Kröfur varnaraðila eru eftirfarandi, sbr. greinargerð hans, dags. 20. júlí 2018:

1. Að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað.
2. Að viðurkennt verði að leigusamningur sé í fullu gildi og að sóknaraðila beri að greiða umsamda leigu.
3. Að viðurkennt verði að réttur varnaraðila til riftunar leigusamnings sé til staðar sökum brota og vanefnda sóknaraðila.
4. Að viðurkennt verði að sóknaraðila sé skylt að fjarlægja innréttingar og lagnir sem hann hafi sett upp án þess að hafa fengið til þess tilskilin leyfi frá byggingarfulltrúa E og skila varnaraðila húsnæðinu í sama horfi og það hafi verið í þegar hann hafi tekið við því, komi til riftunar.
5. Að viðurkennt verði að varnaraðila sé heimilt að halda bankaábyrgðinni þar til uppgjör á grundvelli sátta aðila hafi farið fram eða þar til niðurstaða dómstóla liggi fyrir.

Með kæru, dags. 11. maí 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. júlí 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. júlí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 3. ágúst 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 7. ágúst 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 17. ágúst 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. ágúst 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. september 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 4. september 2018. Frekari athugasemdir sóknaraðila bárust með bréfi, dags. 15. september 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. september 2018. Frekari athugasemdir varnaraðila bárust með bréfi, dags. 26. september 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. september 2018. Eftir að í ljós kom að varnaraðili hafði ekki fengið í hendur ástandsskýrslu, sem lögð var fram af hálfu sóknaraðila, var hún send til varnaraðila 31. október 2018. Athugasemdir varnaraðila vegna skýrslunnar bárust nefndinni 13. nóvember 2018 og frekari athugasemdir sóknaraðila bárust nefndinni 19. sama mánaðar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 10. nóvember 2017 til 1. nóvember 2022 um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði í eigu varnaraðila að D. Í leigusamningnum eru meðal annars ákvæði um ástand hins leigða húsnæðis, skyldur leigusala að því er varðar endurbætur á því og heimild leigutaka til þess að gangast fyrir tilteknum breytingum á húsnæðinu, að fengnu samþykki byggingarfulltrúa, þar sem hann hugðist reka þar [...]. Þá kom fram að til tryggingar skilvísum leigugreiðslum skyldi leigutaki afhenda leigusala bankaábyrgð sem næmi sex mánaða leigu. Sóknaraðili mun hafa greitt leigu vegna janúar 2018 en tilkynnt varnaraðila 11. þess mánaðar að hann hefði hætt framkvæmdum við húsnæðið þar sem ástandi þess væri ábótavant, einkum vegna leka, og ætlaði ekki að greiða frekari leigu fyrr en varnaraðili hefði komið því í leiguhæft ástand. Varnaraðili mun þó hafa fengið greitt sem nemur leigunni fyrir febrúar og mars úr bankaábyrgðinni sem sóknaraðili lagði fram vegna leigusamningsins. Samkvæmt gögnum málsins leitaði sóknaraðili nokkrum sinnum eftir því við varnaraðila, meðal annars með bréfi, dags. 5. febrúar 2018, að hann gengist fyrir því að ráða bót á lekanum, auk fleiri atriða sem sóknaraðili taldi ábótavant.

Sóknaraðili mun hafa sótt um byggingarleyfi vegna framkvæmdanna 16. janúar 2018 og byggingaráformin voru samþykkt á fundi umhverfis- og skipulagsráðs F 31. sama mánaðar með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa og samþykki heilbrigðiseftirlits. Fyrir atbeina sóknaraðila skoðaði matsmaður eignina 6. febrúar 2018 að viðstöddum fulltrúum sóknaraðila og varnaraðila. Í ástandsskýrslu matsmannsins, dags. 3. apríl 2018, kemur fram að við skoðun, yfirferð gagna og út frá þeim upplýsingum sem fram komu frá aðilum hafi verið staðreynt að eignin hafi verið í óleiguhæfu ástandi á skoðunardegi og þ.a.l. hafi umrætt rými einnig verið í óleiguhæfu ástandi við upphaf leigunnar. Þá kemur fram að samkvæmt upplýsingum og framlögðum gögnum ásamt gátlista frá embætti byggingarfulltrúa sé ekki mögulegt að fá byggingarleyfi fyrir fyrirhuguðum breytingum á húsnæðinu fyrr en fram hafi farið stöðuúttekt á eigninni ásamt því að skila þurfi fullnægjandi gögnum er varða þær framkvæmdir sem þegar hafi verið unnar, ásamt gögnum sem óskað sé eftir.

Með bréfi, dags. 7. mars 2018, rifti sóknaraðili leigusamningnum með vísan til meints vanbúnaðar og galla sem hann taldi vera á hinu leigða og varnaraðili hefði ekki bætt úr, þrátt fyrir áskoranir. Sama dag mun sóknaraðili hafa yfirgefið húsnæðið og skilið lykla þess þar eftir. Með bréfi, dags. 9. sama mánaðar, mótmælti varnaraðili riftuninni og kvaðst mundu gera kröfu í bankaábyrgðina yrði leiga vegna marsmánaðar ekki greidd án tafar.

Með bréfi til G, dags 4. maí 2018, var farið fram á það fyrir hönd sóknaraðila að bankinn felldi niður ábyrgðina vegna leigusamningsins. Bankinn hafnaði því með bréfi, dags. 22. sama mánaðar.

Með bréfi, dags. 23. júlí 2018, tilkynnti lögmaður varnaraðila sóknaraðila að leigusamningnum væri rift af hálfu varnaraðila með vísan til ákvæða 61. gr. húsaleigulaga. Þá var með bréfinu ítrekuð fyrri áskorun varnaraðila til sóknaraðila um að innréttingar sem hann hafi komið upp án tilskilinna leyfa yrðu fjarlægðar og að hann skilaði húsnæðinu eins og það var þegar við því var tekið. Með matsbeiðni, dags. 1. september 2018, sem mun hafa verið afhent Héraðsdómi H 3. sama mánaðar, fór sóknaraðili fram á dómkvaðningu matsmanns skv. XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að meta hver yrði kostnaður við að fjarlægja og farga innréttingum sem sóknaraðili setti upp í húsnæðinu og kostnaður við að setja þar upp gipsveggi sem hann segir sóknaraðila hafa fjarlægt. Enn fremur er þar óskað eftir að skýrsla verði tekin af framkvæmdastjóra sóknaraðila. 

Ágreiningur er um riftun leigusamningsins á grundvelli meintra vanefnda beggja aðila á honum, afslátt af leigu, niðurfellingu bankaábyrgðar, bótargreiðslur vegna kostnaðar sóknaraðila við þær framkvæmdir sem fram fóru og meinta skyldu sóknaraðila til að fjarlægja innréttingar og lagnir úr húsnæðinu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Í kæru sóknaraðila segir að í leigusamningi aðila komi fram að hann hafi ætlað að vera með [...] í húsnæðinu og starfsemi tengda henni. Til tryggingar á réttum efndum hafi hann lagt fram bankaábyrgð að fjárhæð 3.300.000 kr.

Húsnæðið hafi verið afhent í því ástandi sem það hafi verið í en varnaraðili skyldi ganga frá nokkrum atriðum. Þannig skyldi hann sjá um að setja upp stiga fyrir milliloft og ganga frá útihurðum og gluggum, setja loftræstirör inn fyrir steyptan vegg og tengja við loftræstikerfi. Þá hafi átt að taka niður skjólbyggingu fyrir framan húsnæðið í desember 2017. Varnaraðili hafi ekki gengið frá þessu.

Sóknaraðili hafi þegar farið í að fá leyfi skipulagsyfirvalda og annarra aðila til að geta rekið [...] í húsinu og fengið þau. Hann hafi leitað til arkitekts um að teikna húsnæðið og leitað hafi verið byggingarleyfis fyrir framkvæmdunum. Þá hafi komið í ljós að varnaraðili hafði ekki látið gera nauðsynlegar úttektir á húsinu frá því að byggingarstjóri hafi sagt sig frá verkinu á árinu 2009 en miklar framkvæmdir hafi verið unnar á húsinu frá þeim tíma. Húsið hafi verið skráð fokhelt hjá byggingarfulltrúa og hann ekki getað gefið út byggingarleyfi fyrir breytingum á þeim eignarhluta sem sóknaraðili hafi tekið á leigu á meðan ekki hafi verið aflað tilskildra leyfa og úttekta fyrir húsið allt. Þannig sé ljóst að varnaraðili geti ekki fengið byggingarleyfi fyrr en húseigandi hafi gengið frá sínum málum en það sé grundvallarskylda leigusala að tryggja að leigjandi geti notað húsnæðið á þann hátt sem samið hafi verið um. Varnaraðili geti ekki uppfyllt þessa grundvallarskyldu sína og sóknaraðila sé því heimilt að rifta leigusamningnum.

Auk þessa hafi fljótt komið í ljós mikill leki í húsnæðinu. Það hafi verið 13. desember 2017 sem sóknaraðili hafi kvartað undan lekanum og krafist úrbóta. Varnaraðili hafi viðurkennt lekann en sagt að flókið væri að gera við hann og það tæki langan tíma. Þann 10. janúar 2018 hafi sóknaraðili stöðvað allar framkvæmdir í húsinu og tilkynnt varnaraðila um það daginn eftir, þ.e. 11. janúar 2018. Óskað hafi verið úttektar samkvæmt XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, og úttektarmaður metið eignina í óleiguhæfu ástandi og sagt að hún hafi verið það frá upphafi leigutíma.

Sóknaraðili hafi krafist afsláttar og neitað að greiða leigu en varnaraðili hafi fengið leigu fyrir febrúar 2018 og mars 2018 greidda úr bankaábyrgð sóknaraðila í óþökk hans.

Með yfirlýsingu, dags. 7. mars 2018, hafi sóknaraðili rift leigusamningi á grundvelli 1., 3. og 5. tölul. 60. gr. húsaleigulaga og afhent varnaraðila húsnæðið daginn eftir.

Leigusamningur aðila hafi verið tímabundinn til 1. nóvember 2022. Bankaábyrgð, sem lögð hafi verið fram til tryggingar réttum efndum á samningnum, hafi einnig gilt til 2022. Þess hafi verið krafist að tryggingin verði felld niður, enda tryggð með veði eins forsvarsmanna sóknaraðila, en bæði varnaraðili og bankinn hafi neitað að verða við því.

Sóknaraðili telji ljóst að hann eigi bótakröfu á hendur varnaraðila. Nemi hún 13.358.082 kr. Þá sé honum nauðsynlegt að fá úrskurð kærunefndar um skyldu varnaraðila til að endurgreiða honum leigu fyrir janúar, febrúar og mars 2018, alls 1.678.394 kr.

Ákvæði 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga kveði á um að leigusali skuli eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í bankaábyrgð. Hafi leigusali ekki gert kröfu innan þess tíma falli tryggingin eða ábyrgð úr gildi. Þegar ábyrgð sé niður fallin skuli leigusali skila leigjanda þeim skilríkjum sem tryggingunni tengist og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Varnaraðili hafi ekki lýst kröfu í bankaábyrgð sóknaraðila og liðnar séu 13 vikur frá leigulokum. Óumdeilt sé að eignin hafi verið afhent varnaraðila 8. mars 2018. Ábyrgðin hafi þannig fallið úr gildi 5. apríl 2018 og varnaraðila beri að annast um að bankinn geti fellt ábyrgðina niður, líkt og sóknaraðili hafi gert kröfu um.

Sóknaraðili hafi tilkynnt 10. janúar 2018 að hann væri hættur framkvæmdum í húsnæðinu og myndi ekki greiða leigu fyrr en varnaraðili kæmi því í leiguhæft ástand. Varnaraðili hafi náð leigugreiðslum fyrir febrúar og mars úr bankaábyrgðinni. Matsmaður hafi tekið eignina út 6. mars 2018 og niðurstaða hans verið sú að hún væri í óleiguhæfu ástandi á skoðunardegi og jafnframt við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi greint varnaraðila frá aðfinnslum sínum og krafist úrbóta en hann ekki orðið við þeim kröfum. Sóknaraðili geri kröfu um afslátt af leigugjaldi samkvæmt 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga fyrir þann tíma sem eignin hafi verið í óleiguhæfu ástandi. Ákvæði 4. mgr. kveði á um að úttektaraðili meti lækkun á leigu óski annar hvor aðila eftir því. Þar sem úttektaraðili hafi metið húsnæðið óleiguhæft, og sóknaraðili hafi ekki getað nýtt sér það að neinu leyti, sé ljóst að afsláttur skuli vera 100% og varnaraðila beri þannig að endurgreiða sóknaraðila leigu fyrir janúar, febrúar og mars 2018.

Skaðabótaábyrgð varnaraðila sé byggð á reglum um skaðabætur innan samninga. Það sé grundvallarskylda að tryggja að leigjandi geti haft umsamin not af hinu leigða. Ljóst megi vera að varnaraðila hafi verið fullkunnugt um að ekki höfðu farið fram nauðsynlegar úttektir á húsnæðinu til þess að sóknaraðili gæti fengið byggingarleyfi, enda engin umsókn borist skipulagsyfirvöldum frá því að byggingarstjóri hafi sagt sig frá verkinu árið 2009 þótt miklar framkvæmdir á húsnæðinu hafi farið fram í húsinu frá þeim tíma, þar með talið hafi verið sett upp milliloft í hinu leigða og stigi þar upp. Teikningar séu hvorki til af stiga né millilofti og engar burðarþolsmælingar. Varnaraðila, sem eiganda húsnæðisins, hafi mátt vera þetta ljóst, enda menntaður hönnuður og alvanur byggingarframkvæmdum. Eins hafi honum verið kunnugt um að húsnæðið hafi lekið, en líkt og fram komi í úttektarskýrslu hafi eignin verið í óleiguhæfu ástandi við upphaf leigutíma og varnaraðila verið fullkunnugt um það. Þannig skipti ekki máli hvort riftunin sé grundvölluð á því að ekki hafi fengist byggingarleyfi eða sé vegna ófullnægjandi ástands húsnæðisins, varnaraðili beri ábyrgð á tjóni sóknaraðila. Auk þessa hafi varnaraðili vanefnt að framkvæma þau verk við húsnæðið sem hann hafi tekið að sér með leigusamningi aðila.

Sóknaraðili geri kröfu um greiðslu bóta vegna þess tjóns sem hann hafi orðið fyrir við að leggja í kostnað við framkvæmdir og undirbúning þeirra í trausti þess að hann gæti haft umsamin afnot af hinu leigða út umsaminn leigutíma. Þar megi nefna kostnað við vinnu hönnuða og gerð teikninga, kostnað við að fá samþykkta breytingu á skipulagi, efniskostnað, greiðslur til iðnaðarmanna og launakostnað. Endurskoðendur hafi áætlað að tjónið muni nema 17.000.000 kr. en að svo stöddu sé gerð krafa að fjárhæð 4.570.155 kr., sbr. sundurliðaðan lista sem sóknaraðili hafi lagt fram með kæru.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila segir að aðilar hafi gert samning um leigu á atvinnuhúsnæði og það verið leigt í því ástandi sem það hafi verið í við gerð samningsins. Jafnframt hafi verið samið um að sóknaraðila væri heimilt, að fengnu samþykki byggingarfulltrúa, að bæta við niðurföllum í gólf, færa til lausa veggi og setja upp nýja, leggja lagnir eftir þörfum, allt á sinn kostnað. Þar sem breyta hafi átt húsnæðinu úr verslunarhúsnæði í [...] hafi verið um byggingarleyfisskylda framkvæmd að ræða. Þrátt fyrir þetta ákvæði samningsins hafi sóknaraðili ekki sótt um leyfi til að breyta húsnæðinu fyrr en 16. janúar 2018, en þá hafi miklar leyfisskyldar framkvæmdir þegar verið unnar í óleyfi og húsnæðinu breytt úr verslunarhúsnæði í [...]. Með svarbréfi byggingarfulltrúa, dags. 2. febrúar 2018, hafi fylgt upptalning á því sem varnaraðili hafi þurft að ganga frá og skila áður en framkvæmdaleyfi yrði veitt. Engum af þeim sérteikningum hafi verið skilað inn, engin gjöld verið greidd, hvorki byggingarmeistari né iðnmeistarar skráð sig á verkið og leyfi til breytinganna, sem þá þegar hafi verið unnar í óleyfi, því ekki verið veitt.

Þessu hafi sóknaraðili kosið að halda leyndu fyrir varnaraðila en reynt þess í stað að snúa ástæðum tafa sinna á opnun [...] yfir á varnaraðila með röngum staðhæfingum um vanefndir af hans hálfu og galla á húsnæðinu í þeim tilgangi að komast undan því að greiða leigu.

Varnaraðila hafi þegar orðið ljós alvarleiki málsins eftir fund hans hjá embætti byggingarfulltrúa 6. febrúar 2018 þegar í ljós hafi komið að allar framkvæmdir við breytingar húsnæðisins af hálfu sóknaraðila hafi verið gerðar í óleyfi áður en umsókn um byggingarleyfi hafi verið lögð inn.

Þegar sóknaraðila hafi ekki tekist að fá varnaraðila til að fella niður leigugreiðslur hafi hann farið frá húsnæðinu ólæstu að kvöldi 7. mars 2018, skilið lykla eftir á gólfinu og sent tölvupóst með tilkynningu um riftun vegna meintra vanefnda varnaraðila.

Með bréfi til sóknaraðila, sem hafi verið birt honum með stefnuvotti 9. mars 2018, hafi því verið með öllu hafnað að lagaleg skilyrði um riftun samningsins af hálfu sóknaraðila væru fyrir hendi, en í niðurlagi bréfsins segi:

Að gólfið í húsnæðinu hafi verið sópað og lyklum hent í gólfið er ekki viðskilnaður sem telst ásættanlegur.

Fyrir hönd leigusala skora ég hér með á skjólstæðinga þína að fjarlægja salerni, sturtur, búningsklefa og allt annað sem gert var án lögbundinna leyfa, setja á ný upp veggi sem fjarlægðir voru og ganga frá þeim á sama hátt og við þeim var tekið.

Varðandi leigugreiðslur áskil ég mér allan rétt f.h. leigusala og mun að sjálfsögðu gera kröfu í ábyrgðartrygginguna verði leiga fyrir marsmánuð ekki greidd án tafar.

Húsaleiga fyrir marsmánuð hafi ekki verið greidd af sóknaraðila og hafi varnaraðili gert kröfu um greiðslu vangoldinnar leigu samkvæmt bankaábyrgðinni sem hafi verið afgreidd af bankanum í samræmi við ákvæði samningsins. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila formlega og með sannanlegum hætti að gerð yrði krafa í ábyrgðina og greiðslan verið innt af hendi af bankanum. Það sé því ljóst að ábyrgðin sé enn í fullu gildi, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Um sé að ræða húsnæði sem hafi verið endurbyggt og innréttað sem verslun á grundvelli samþykktra byggingarnefndarteikninga, en samkvæmt núgildandi deiliskipulagi fyrir lóðina sem húsnæðið tilheyri sé miðað við að landnotkun byggi á starfsemi sem tengd sé hönnun og listum, en í orðalagi skipulagstextans segi meðal annars: „Þannig er gert ráð fyrir að starfsemi á lóðinni verði sýningasalir, vinnustofur, verslun með sérvöru, veitinga og kaffihús, sem og fjölnota salur fyrir t.d. fundi, ráðstefnur og vörukynningar.“

Það hafi því verið ljóst að þar sem starfsemi sóknaraðila í húsnæðinu hafi átt að tengjast [...], sem hafi kallað á umtalsverðar breytingar innréttinga og lagna frá áður samþykktum byggingateikningum, þá yrði hann að sækja um byggingarleyfi hjá embætti byggingarfulltrúans í E.

Samkvæmt 7. gr. leigusamningsins hafi húsnæðið verið leigt í því ástandi sem það hafi verið í við gerð hans og sóknaraðili hafi kynnt sér það. Þá segi jafnframt í 2. mgr. sömu greinar: „Leigutaka er þannig m.a. heimilt, að fengnu samþykki byggingarfulltrúa, að bæta við niðurföllum í gólf, færa til lausa veggi, setja upp nýja og leggja lagnir eftir þörfum, allt á sinn kostnað.“

Þrátt fyrir afar skýr ákvæði 7. gr. samningsins um heimild til breytinga á húsnæðinu að fengnu leyfi byggingarfulltrúa, hafi umsókn um leyfi fyrir breytingunum ekki verið lögð inn hjá embætti byggingarfulltrúa í Reykjavík fyrr en 16. janúar 2018, en frá því að leigusamningur hafi verið gerður 10. nóvember 2017 hafi miklar óleyfisframkvæmdir átt sér stað. Þannig sé búið að gjörbreyta húsnæðinu þar sem um það bil 44 lengdarmetrar af fullunnum gifsveggjum hafi verið rifnir, rakavarnarplast fjarlægt og pípulögnum breytt, auk þess sem salerni, búningsherbergi og sturtur hafi verið settar upp á millilofti.

Þann 2. febrúar 2018 hafi byggingarfulltrúinn í Reykjavík sent sóknaraðila tilkynningu um samþykkt á byggingaráformum, ásamt gátlista yfir þau gögn sem hafi þurft að skila inn áður en komið gæti til útgáfu byggingarleyfis. Á gátlistanum séu eftirfarandi skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis talin upp, en auk greiðslu gjalda og skráningar byggingarstjóra hafi húsasmíðameistari, pípulagningarmeistari, rafvirkjameistari, blikksmíðameistari og málarameistari þurft að skrá sig á verkið. Þá sé merkt við ýmsa séruppdrætti sem skyldu samræmdir af hönnunarstjóra og áritaðir hjá byggingarfulltrúa. Jafnframt hafi verið talin upp þau gögn sem skyldu liggja fyrir áður en vinna við verklegar framkvæmdir myndi byrja og áréttað að þau þyrftu öll að liggja fyrir við útgáfu byggingarleyfis.

Þeir séruppdrættir sem sóknaraðila hafi verið gert að skila hafi varðað frárennslislagnir ofan grunnplötu, vatnslögn (grunnmynd, rúmmynd), greinargerð um lagnir og loftræstingu, raf- og boðlagnir ásamt reykskynjara, loftræstilagnir (grunnmynd inntak úkast), brunaviðvörunarkerfi (yfirlitsmynd brunavarna), ferlimál og frágangsdeili. Í niðurlagi tilkynningarinnar frá 2. febrúar 2018, sem sé svar við byggingarleyfisumsókninni frá 16. janúar 2018, hafi eftirfarandi texti verið feitletraður: „Athygli er vakin á að óheimilt er að hefja framkvæmdir fyrr en formlegt byggingarleyfisskjal hefur verið gefið út. Fyrir útgáfu þess þurfa gjöld að vera greidd, séruppdrættir að vera til staðar og áritaðir af byggingarfulltrúa, ásamt því að byggingarstjóri og iðnmeistarar hafi skráð sig á framkvæmdina hjá embætti byggingarfulltrúa.“

Engir iðnmeistarar hafi skráð sig á framkvæmdina, engin gjöld hafi verið greidd og engum séruppdráttum skilað. Leyfi til framkvæmdanna hafi því ekki enn verið veitt þegar sóknaraðili hafi hætt að greiða leigu í febrúar 2018 eða þegar hann hafi skilið við húsnæðið ólæst að kvöldi 7. mars 2018 og talið sig geta rift samningnum á grundvelli meintra vanefnda varnaraðila með tölvupósti þetta sama kvöld.

Fullyrðing sóknaraðila um að hann hafi þegar farið í að fá leyfi skipulagsyfirvalda og annarra aðila til að geta rekið í húsnæðinu [...] og fengið þau sé alröng enda hafi það ekki verið fyrr en 16. janúar 2018, rúmum tveimur mánuðum eftir gerð leigusamningsins, sem hann hafi fyrst lagt inn umsókn um leyfi til að breyta húsnæðinu sem hann hafi þá þegar verið búinn að breyta í [...] í leyfisleysi. Þá hafi sóknaraðili staðfest í kæru að hafa hætt framkvæmdum 10. janúar 2018, þ.e. sex dögum áður en umsókn um leyfi hafi fyrst verið lögð fram.

Fjárhæð bótakröfu sóknaraðila sé rökstudd með ótal reikningum vegna framkvæmda sem hafi verið unnar í algjöru leyfisleysi frá undirritun samnings til 10. janúar 2018 og staðfesti þessi gögn enn frekar umfang þeirra miklu óleyfisframkvæmda sem sóknaraðili hafi staðið að í húsinu áður en hann hafi sótt um byggingarleyfi.

Með því að ráðast í framkvæmdir án þess að fá leyfi byggingarfulltrúa fyrir þeim hafi sóknaraðili brotið alvarlega gegn ákvæðum samningsins. Það sé líka grafalvarlegt að sóknaraðili hafi ítrekað sagt varnaraðila ósatt á meðan á framkvæmdum hafi staðið um að byggingarleyfi væri til staðar. Útilokað sé að líta þannig á að tafir eða tjón vegna tafa séu af völdum varnaraðila. Hins vegar verði tjón varnaraðila umtalsvert sjái sóknaraðili ekki um að fjarlægja sturtur, salerni, búningsklefa og lagnir og koma húsnæðinu í sama horf og það hafi verið í þegar hann hafi tekið við því.

Óumdeilt sé að leki hafi óvænt komið upp í húsnæðinu í asahláku í janúar 2018 þegar leki hafi komið upp í fjölda húsa í I. Húsnæðið sem hér um ræði sé bogalaga bygging úr 5 mm þykku bárustáli sem hulið sé hundruðum tonna af jarðvegi. Þar sem mjög erfitt sé að komast að stálinu að utanverðu hafi verið gripið til þess ráðs að þétta samskeyti að innanverðu þar sem vatn hafi fundið sér leið inn. Nokkur efni hafi verið reynd og þéttingin tekist fullkomlega, en hvergi hafi orðið vart við leka þrátt fyrir gífurlega rigningartíð.

Þann 6. febrúar 2018 hafi verið boðað til fundar af hálfu byggingarfræðings sem hafi verið ráðinn af sóknaraðila. Samkvæmt tölvupósti hafi tilgangurinn með aðkomu hans að málinu verið sá „að skoða leka sem er að skila sér frá þaki og athuga hvort það þurfi að ráðast í einhverjar endurbætur.“ Í tölvupósti byggingarfræðingsins, dags. 12. febrúar 2018, segi:

Líkt og ég fór yfir við skoðun þá eru þær framkvæmdir sem farið var í leyfisskyldar en ef ekki er byggingarstjóri á verkinu þá mæli ég eindregið með því að fenginn verði nýr byggingarstjóri svo tilskyldar tryggingar séu fyrir hendi, en þetta er hægt að gera með einfaldri úttekt og skráningu þar sem kemur nýr byggingarstjóri en hann getur ráðið að nýju þá meistara sem eru að vinna verkið.

Varnaraðili viti að þarna hafi tæknifræðingurinn átt við framkvæmdir sem sóknaraðili hafi látið vinna án byggingarstjóra eða skráðra iðnmeistara, enda ekki fengið byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum.

Sóknaraðili haldi því fram að framangreindur úttektaraðili hafi metið eignina í óleiguhæfu ástandi og segi hana hafa verið það frá upphafi leigutíma. Einhverra hluta vegna sé skýrslu hans haldið leyndri. Þannig sé hana hvergi að finna meðal gagna málsins og óskum varnaraðila um að fá afrit af henni verið hafnað. Eignin hafi verið og sé í fullkomlega leiguhæfu ástandi og sé umrædd skýrsla til staðar hljóti það að vera sjálfsagður réttur varnaraðila að fá að kynna sér efni hennar, ekki síst með tilliti til andmælaréttar.

Sóknaraðili haldi því ranglega fram að varnaraðili hafi vanefnt framkvæmd þeirra atriða sem honum hafi borið að sjá um samkvæmt skilmálum leigusamningsins. Þar telji hann upp stiga fyrir milliloft og frágang á hurðum og gluggum, en þegar að lokinni gerð leigusamnings hafi þessir verkþættir verið unnir. Það eina innanhúss sem varnaraðili hafi beðið með að gera hafi verið lagning loftræstirörs inn fyrir steyptan vegg. Til að tengjast því hafi sóknaraðili þurft að vera búinn að hanna og leggja sitt eigin loftræstikerfi, sem aldrei hafi verið gert.

Hvað varði skjólbyggingu utanhúss hafi verið beðið með að taka hana niður af hagkvæmnisástæðum en þegar hún hafi verið tekin niður hafi það tekið fimm klukkustundir. Frestun á tilteknum verkþáttum utanhúss geti á engan hátt hafa valdið sóknaraðila töfum eða tjóni þar sem ljóst sé að vanefndir hans sjálfs hafi valdið því að áætlanir um opnun [...] í janúar í húsnæðinu hafi engan veginn getað staðist þótt innrétting þess væri langt komin, enda mikið verk óunnið varðandi skilyrði byggingarfulltrúa fyrir leyfisveitingunni.

Sóknaraðili haldi því ranglega fram að ekki hafi farið fram nauðsynlegar úttektir á húsnæðinu til að hann gæti fengið byggingarleyfi. Engu að síður segi hann að hann hafi þegar farið í að fá leyfi skipulagsyfirvalda og annarra aðila til að geta rekið [...] í húsinu. Þarna gæti þversagnar í málatilbúnaði hans.

Um sé að ræða húsnæði sem hafi verið breytt í verslunarhúsnæði á grundvelli byggingarleyfis útgefnu 17. nóvember 2004. Á árunum 2007 til 2015 hafi eignin verið í eigu fjárfestingarbanka og byggingarstjóri framkvæmda sem hafi verið unnar á árunum 2004 til 2006 hafi sagt sig frá verkinu og stöðuúttekt farið fram á árinu 2009, en nýr eigandi hafi ekki ráðið nýjan byggingarstjóra. Húsnæðið hafi ekki verið tilbúið fyrir lokaúttekt þegar leigusamningur hafi verið gerður og hún því ekki farið fram, enda ástæðulaust, sbr. ákvæði gr. 3.9.1. í byggingarreglugerð um framkvæmd lokaúttektar þar sem segi: „Þegar mannvirkjagerð er lokið og innan þriggja ára frá því að mannvirki var tekið í notkun og öryggisúttekt fór fram skal gera lokaúttekt á því.“ Það sé því alrangt að sóknaraðili hafi ekki getað fengið byggingarleyfi til að breyta innréttingum frá því sem áður hafi verið samþykkt, þótt lokaúttekt á frágangi rýmisins sem verslunarhúsnæðis á grundvelli áður samþykktra byggingarnefndarteikninga hafi ekki farið fram. Hvað varði burðarþolsteikningar af samþykktu millilofti, hannaðar af tiltekinni verkfræðistofu, þá hefði varnaraðili fengið þær endurútgefnar hefði hann vitað af því að þær hafi ekki fundist hjá byggingarfulltrúa. Útilokað sé að þær hafi ekki legið fyrir þegar byggingarleyfi fyrir milliloftum hafi verið veitt.

Varnaraðili mótmæli því að nokkrar þær ástæður sem sóknaraðili tilgreini sem forsendur fyrir einhliða yfirlýsingu hans um riftun eða greiðslu skaðabóta hafi verið til staðar. Útilokað sé að sóknaraðili geti með þessu móti komið sér undan samningum eða ábyrgð á því tjóni sem hann hafi valdið varnaraðila með því að gjörbreyta húsnæðinu án byggingarleyfis, sem hann hafi samningsbundið sig til að afla á eigin kostnað hjá byggingarfulltrúanum í Reykjavík. Leigusamningurinn sé enn í fullu gildi og meint tjón sóknaraðila honum sjálfum að kenna.

Varnaraðili telji að brot sóknaraðila á ákvæðum leigusamnings og vanefndir hans á greiðslu leigu hafi virkjað rétt varnaraðila til riftunar. Varnaraðili telji einnig að sóknaraðila sé skylt að fjarlægja innréttingar og lagnir sem hann hafi sett upp án þess að hafa fengið til þess tilskilin leyfi frá byggingarfulltrúa og skila varnaraðila húsnæðinu í sama horfi og það hafi verið í þegar hann hafi tekið við því, komi til riftunar af hálfu varnaraðila. Þá telji hann rétt sinn ótvíræðan til að halda bankaábyrgð í gildi á meðan ekki hafi verið samið um lok leigusamnings, uppgjör húsaleigu, viðskilnað sóknaraðila við húsnæðið eða ágreiningur vegna þessa verið leystur fyrir dómstólum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann mótmæli málavaxtalýsingu varnaraðila að því leyti sem hún samræmist ekki málavaxtalýsingu og málatilbúnaði hans. Nauðsynlegt sé að mótmæla því að varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila „formlega og með sannanlegum hætti að gerð yrði krafa í ábyrgðina“ og ábyrgðin sé þannig í fullu gildi. Rétt sé að varnaraðili hafi gert kröfu í ábyrgðina vegna marsmánaðar 2018 og tekist að fá hana greidda þrátt fyrir mótmæli sóknaraðila. Aðrar kröfur hafi varnaraðili ekki gert í ábyrgðina og hún sé því niðurfallin með vísan til 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í málavaxtalýsingu segi að framkvæmdir sóknaraðila séu óleyfisframkvæmdir og varnaraðili verið blekktur þar um. Forsvarsmaður varnaraðila sé sérfræðingur þegar komi að byggingaframkvæmdum og hafi hann verið fullkomlega meðvitaður um allar framkvæmdir sem hafi farið fram í húsnæðinu, enda tíður gestur þar og sjálfur í framkvæmdum í húsinu. Um leið og samningur hafi tekið gildi hafi sóknaraðili byrjað framkvæmdir, með vitund og vilja varnaraðila. Varnaraðila hafi verið fullkomlega kunnugt um að byggingarleyfi fáist ekki á nokkrum klukkustundum eða dögum. Sóknaraðili hafi þá þegar farið í það ferli og ráðið til verksins hönnuði. Búið hafi verið að fá samþykkta aðaluppdrætti en þegar komið hafi að næsta stigi byggingarleyfis hafi komið í ljós að eigandi hússins hafði ekki skilað inn gögnum hvað varðaði stiga, milliloft, glugga, inngangshurðir og fleira sem hafi verið á könnu eiganda hússins. Þess beri að geta að sóknaraðili hafi einnig verið kominn með aðila til að skrá sem byggingarmeistara á verk sitt og iðnmeistara en því hafi ekki verið skilað til byggingarfulltrúa þegar í ljós hafi komið að enginn meistari hafi verið skráður á verk varnaraðila, sem hafi staðið í framkvæmdum í húsinu undanfarin ár, og byggingarmeistari talið að hann yrði jafnvel þar með skráður byggingarmeistari á heildarverkið sem hann hafi ekki haft hug á.

Sóknaraðili lýsi furðu vegna krafna varnaraðila um viðurkenningu á að samningur aðila sé enn í gildi og að honum sé heimilt að rifta honum. Ljóst megi vera á öllum gögnum málsins að enginn líti svo á að samningur aðila sé enn í gildi. Þegar í upphafi bréfs, dags. 9. mars 2018, þar sem varnaraðili hafi svarað riftunaryfirlýsingu sóknaraðila, komi fram að viðskilnaður hafi ekki verið ásættanlegur. Ljóst megi vera að varnaraðili myndi ekki setja út á ástand húsnæðisins við skil væri samningur aðila enn í gildi. Þó hafi hann skorað á sóknaraðila að fjarlægja salerni, sturtur, búningsklefa og fleira sem hann myndi augljóslega ekki gera væri samningur aðila enn í gildi. Þá hafi hann ekki gert kröfu í bankaábyrgð vegna leigu fyrir apríl, maí, júní, júlí og ágúst 2018 sem sýni einnig að hann hafi ekki litið svo á að í gildi væri samningur á milli aðila um afnot af húsnæði sem sóknaraðili hafi skilað honum 7. mars 2018.

Varðandi skyldu sóknaraðila til að fjarlægja lagnir og innréttingar sem hann hafi sett upp segi ekkert í leigusamningi um að sóknaraðili skuli skila húsnæðinu í upprunalegu ástandi en fyrir hafi legið að breytingar yrðu gerðar á því. Þegar af þeirri ástæðu sé ekki unnt að gera kröfu þar um. Þá sé riftun samningsins vegna vanefnda varnaraðila þannig að hann geti ekki gert bótakröfu eða kröfu um aðgerðir á grundvelli sinna eigin vanefnda. 

Varnaraðili hafi fullyrt að starfsemi sóknaraðila hafi kallað á umtalsverðar breytingar á húsnæðinu svo að hann hefði þurft að sækja um byggingarleyfi hjá byggingarfulltrúa. Varnaraðili skýri þó ekki frá því að þegar aðilar hafi verið að semja um leigu á húsnæðinu hafi hann lýst sig sérfræðing í þessum efnum og sagt að líklega þyrfti ekki slíkt leyfi. Mikið sé rætt um að sóknaraðili hafi ekki sótt um byggingarleyfi fyrr en 16. janúar 2018. Í fyrsta lagi hafi málið verið í ferli hjá hönnuði og áður en sótt hafi verið um byggingarleyfi hafi þurft að gera og fá samþykkta aðaluppdrætti. Aðaluppdrættir hafi verið samþykktir og þegar byggingarfulltrúi hafi gert gátlista fyrir næsta stig byggingarleyfisumsóknar hafi komið í ljós að ekki hafi verið gengið frá öllum hönnunargögnum sem varði ástand eignarinnar svo sem komi fram á gátlista og í meðfylgjandi bréfi hönnuðar sóknaraðila. Í öðru lagi skipti það engu vegna þess máls sem hér um ræði. Eins og fram hafi komið í tölvupóstum hafi sóknaraðili ekki getað fengið byggingarleyfi þegar af þeirri ástæðu að varnaraðili, eða húseigandi, hafði ekki skilað burðarþolsteikningum vegna stiga og millilofts, ekki höfðu farið fram stöðuúttektir á húsinu og engin lokaúttekt.

Sóknaraðili geti ekki talist hafa byrjað framkvæmdir gegn ákvæðum samningsins þegar framkvæmdir séu með vitund og vilja varnaraðila.

Tiltekinn byggingarfræðingur hafi verið fenginn til að taka húsnæðið út með vísan til XIV. kafla húsaleigulaga. Skýrsla hans hafi verið fylgiskjal með kæru sóknaraðila til kærunefndar húsamála þannig að hann skilji ekki fullyrðingu varnaraðila um að skýrslunni sé haldið leyndri þar sem riftun sé byggð á henni og hún að sjálfsögðu ekki leyndarmál. Þá sé í greinargerð varnaraðila tekinn upp texti úr tölvupósti frá byggingarfulltrúanum þar sem segi að hann mæli með því að nýr byggingarstjóri verði fenginn á verkið til þess að tilskildar tryggingar séu til staðar. Ljóst sé að hann sé að tala um þær framkvæmdir sem varnaraðili, eða eigandi húsnæðisins, hafi látið fara fram á húsinu en ekki framkvæmdir sóknaraðila, enda talað um nýjan byggingarstjóra.

Í greinargerð sé lítið gert úr leka í eigninni. Vísað sé til fyrrnefndrar skýrslu byggingarfulltrúa þar sem hann hafi metið eignina í óleiguhæfu ástandi.

Sóknaraðili telji óþarft að svara öllum hinum röngu fullyrðingum eða lýsingum varnaraðila. Málið sé í raun afar einfalt og óþarfi að fjölyrða um það líkt og varnaraðili hafi kosið að gera. Sóknaraðili hafi tekið húsnæðið á leigu. Fljótlega hafi komið upp leki sem sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila þegar um (13. desember 2017) og krafist úrbóta. Varnaraðili hafi reynt að gera við lekann en það ekki reynst mögulegt. Fenginn hafi verið úttektaraðili sem hafi metið húsnæðið í óleiguhæfu ástandi frá upphafi leigutíma. Varnaraðili hafi þannig ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna og sóknaraðila hafi því verið heimilt að rifta leigusamningi. Sóknaraðili eigi rétt á hlutfallslegri lækkun leigunnar á meðan varnaraðili hafi ekki verið búinn að bæta úr annmörkum. Úttektaraðili hafi verið fenginn meðal annars til að meta lækkun leigunnar með vísan til 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga. Þar sem hann hafi metið húsið óleiguhæft sé ljóst að lækkun skuli vera 100%, enda eigi sóknaraðili ekki að greiða fyrir húsnæði sem sé í óleiguhæfu ástandi og hann hafi stöðvað framkvæmdir 10. janúar 2018 vegna ástands eignarinnar. Þegar af þessari ástæðu verði að fallast á kröfu sóknaraðila um að riftun hafi verið lögmæt og að hann eigi rétt á skaðabótum og endurgreiðslu leigugjalds sem varnaraðili hafi sótt í bankaábyrgð gegn vilja sóknaraðila.

Að auki hafi sóknaraðili byggt riftun sína á því að vegna óleyfisframkvæmda eiganda hússins hafi sóknaraðila ekki verið kleift að fá byggingarleyfi vegna framkvæmda sinna. Varnaraðili hafi þannig ekki getað efnt þá grunnskyldu sína að tryggja sóknaraðila umsamin not húsnæðisins svo að sóknaraðila hafi ekki verið heimilt að rifta samningnum á þeim grundvelli.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila kemur fram að lögð hafi verið fram beiðni í Héraðsdómi H um dómkvaðningu matsmanns og skýrslutöku af framkvæmdastjóra sóknaraðila. Beiðnin hafi verið lögð fram á grundvelli XII. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 þar sem kveðið sé á um rétt aðila til öflunar sönnunargagna án þess að mál hafi verið höfðað. Tilgangurinn sé að flýta fyrir mati á kostnaði sem varnaraðili neyðist til að leggja út í vegna þeirra óleyfisframkvæmda sem sóknaraðili hafi staðið að í húsnæðinu svo að hægt verði að koma því sem fyrst í leigu til nýrra aðila. Skýrslutakan og matsgerðin séu jafnframt nauðsynleg ef ákvörðun verði tekin um að höfða einkamál til heimtu skaðabóta og greiðslu úr ábyrgðartryggingunni sem sóknaraðili sé að reyna að fá fellda niður af kærunefndinni með þeim alröngu rökum að húsnæðinu hafi verið skilað 7. mars 2018.

Varnaraðili ítrekar mótmæli sín við því að nokkrar þær ástæður sem sóknaraðili tilgreindi fyrir meintri riftun sinni á leigusamningnum 7. mars 2018 hafi verið fyrir hendi eða að húsnæðinu hafi verið skilað. Með bréfi birtu þáverandi lögmanni sóknaraðila af stefnuvotti 9. mars 2018 hafi því verið hafnað með öllu að lagaleg skilyrði fyrir riftun leigusamningsins af hálfu sóknaraðila hafi verið fyrir hendi. Engu að síður hafi verið skorað á sóknaraðila að fjarlægja salerni, sturtur, búningsklefa og allt annað sem gert hafi verið án lögbundinna leyfa, setja á ný upp veggi sem fjarlægðir hafi verið og ganga frá þeim á sama hátt og við þeim hafi verið tekið svo að skil húsnæðisins gætu farið fram. Engin viðbrögð hafi orðið við þeirri áskorun. Varnaraðili telji því útilokað að líta öðruvísi á en að leigusamningur hafi verið í fullu gildi þar til honum hafi verið rift með bréfi varnaraðila sem hafi verið birt lögmanni sóknaraðila af stefnuvotti 2. ágúst 2018. Engin viðbrögð hafi fengist af hálfu sóknaraðila og varnaraðili að lokum yfirtekið húsnæðið 16. ágúst 2018, að loknum þeim 14 daga fresti sem hafi verið veittur. Þannig sé 16. ágúst 2018 sá viðmiðunardagur sem miða eigi við þegar vísað sé til 7. tölul. 40. gr. húsaleigulaga.

Fram kemur af hálfu varnaraðila að leigusamningur aðila hafi verið mjög skýr og ótvírætt að sóknaraðila hafi borið að fá samþykki byggingarfulltrúa fyrir öllum breytingum. Forsvarsmenn sóknaraðila hafi engu að síður breytt húsnæðinu í [...] og lokið framkvæmdum að mestu á þeim tveimur mánuðum sem liðið hafi frá gerð samningsins og þar til umsókn um byggingarleyfið var lögð fram hjá byggingarfulltrúa 16. janúar 2018. Eitt sé að hefja framkvæmdir við niðurrif fyrir innréttingar á meðan beðið hafi verið eftir leyfi en grafalvarlegt sé að húsnæðið hafi verið innréttað sem [...] með tilheyrandi breytingum lagna og innra skipulags án byggingarleyfis, samþykktra sérteikninga, byggingarstjóra eða skráðra iðnmeistara. Það sé líka grafalvarlegt að sóknaraðili hafi ítrekað blekkt varnaraðila með því að segja honum ósatt um að leyfi byggingarfulltrúa til framkvæmdanna hefði verið veitt.

Í svari tæknifræðings hjá byggingarfulltrúa, dags. 9. mars 2018, við fyrirspurn varnaraðila, dags. 6. mars 2018, segi meðal annars: „Engar sérteikningar hafa borist vegna byggingarleyfis X.“ Þá komi fram í svarinu að í umsókn sóknaraðila um byggingarleyfi hafi húsnæðið verið sagt fokhelt og því hafi verið óskað eftir burðarþolsteikningum af millipallinum ásamt fleiri hönnunargögnum. Varnaraðili hafni því alfarið að byggingarleyfið hafi ekki fengist þar sem gögn frá honum hafi vantað, enda ekkert í gögnum málsins sem sýni fram á það. Sóknaraðili hafi sótt um leyfi til innréttingar á [...] og litið á húsnæðið sem fokhelt húsnæði, sbr. framangreint svar byggingarfulltrúa.

Varnaraðili hafni alfarið þeirri alröngu og órökstuddu fullyrðingu sóknaraðila að honum hafi ekki verið kleift að fá byggingarleyfi vegna óleyfisframkvæmda eiganda hússins, enda ekkert slíkt átt sér stað.

Ekkert sé óeðlilegt við að lokaúttekt á áður gerðum breytingum á grundvelli samþykktra byggingarnefndarteikninga hafi ekki farið fram, enda ástæðulaust, sbr. ákvæði greinar 3.9.1 í byggingarreglugerð um framkvæmd lokaúttektar, en þar segi: „Þegar mannvirkjagerð er lokið og innan þriggja ára frá því að mannvirki var tekið í notkun og öryggisúttekt fór fram skal gera lokaúttekt á því.“

Fyrir liggi að sóknaraðili hafi lýst húsnæðinu sem fokheldu þegar hann sótti loks um byggingarleyfið hjá byggingarfulltrúa og á grundvelli umsóknar hans hafi verið gerður gátlisti fyrir hann til að styðjast við varðandi sérteikningar, upptalningu iðnmeistara sem þurftu að skrá sig á verkið, auk byggingarstjóra og sundurliðun gjalda sem honum hafi borið að standa skil á. Engu af þessu hafi sóknaraðili staðið skil á.

Alvarleg athugasemd sé gerð við fullyrðingu sóknaraðila um að úttektaraðili, sem hann hafi fengið til að skoða húsnæðið, hafi metið það óleiguhæft. Enga slíka skýrslu sé að finna meðal gagna málsins og varnaraðili hafi aldrei fengið að sjá þessa meintu skýrslu. Í fylgiskjölum sóknaraðila með kæru sé hins vegar að finna einn tölvupóst frá tilteknum einstaklingi sem sóknaraðili hafi fengið til að skoða eignina. Í tölvupóstinum frá 12. febrúar 2018 segi orðrétt:

Líkt og ég fór yfir við skoðun þá eru þær framkvæmdir sem farið hefur verið í leyfisskildar en ef ekki er byggingastjóri á verkinu þá mæli ég eindregið með því að það verði fenginn nýr byggingastjóri svo tilskyldar tryggingar séu fyrir hendi en þetta er hægt að gera með einfaldri úttekt og skráningu þar sem kemur nýr byggingarstjóri en hann getur ráðið að nýju þá meistara sem eru að vinna verkið.

Hér sé augljóslega átt við byggingarstjóra að framkvæmdum sóknaraðila í hinu leigða, enda segi hann réttilega að hægt sé að fá nýjan byggingarstjóra að verkinu með einfaldri úttekt og hann geti þá ráðið að nýju þá iðnmeistara sem séu að vinna verkið. Sóknaraðili hafi verið viðstaddur úttektina þar sem úttektaraðilinn hafi gert sóknaraðila grein fyrir framangreindu og alvarleika þess sem þeir höfðu framkvæmt án byggingarstjóra eða skráðra iðnmeistara.

Byggingarnar að D skiptist í átta eignarhluta og sé heildarstærð þeirra 2.605 fermetrar. Umfangsmiklar framkvæmdir við endurbyggingu þeirra hafi staðið yfir á árunum 2004 til 2006 þegar fokheldi hafi náðst. Engar úttektarskyldar framkvæmdir hafi átt sér stað síðan þá. Hins vegar hafi töluverðar viðhaldsframkvæmdir verið unnar og muni lokaúttekt fara fram á hverju rými fyrir sig þegar það teljist tímabært.

Að sóknaraðili hafi ekki getað fengið byggingarleyfi sökum óleyfisframkvæmda eiganda hússins sé algjörlega fráleitt og órökstutt með öllu. Kjarni málsins sé hins vegar sá að sóknaraðili hafi ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir án þess að sækja um leyfi fyrir þeim eins og honum hafi borið ótvíræð skylda til. Þegar ljóst hafi orðið að tafir vegna þessa yrðu á opnum [...] hafi hann reynt að fá varnaraðila til að gefa eftir leigugreiðslur. Það hafi varnaraðili ekki fallist á og í stað þess að ljúka umsóknarferlinu hjá byggingarfulltrúa hafi sóknaraðili kosið að hlaupa frá verkinu og skilja húsnæðið eftir gjörbreytt.

Sóknaraðili hafi ekki orðið við ítrekuðum áskorunum varnaraðila um að lagfæra þær breytingar sem hann hafi gert á húsnæðinu í óleyfi. Útilokað sé því að líta svo á að lögformlegur skiladagur húsnæðisins hafi átt sér stað á þeim tíma sem sóknaraðili vilji miða við.

VI. Athugasemdir aðila vegna ástandsskýrslu

Eftir að varnaraðili fékk í hendur framangreinda skýrslu byggingarfræðings um ástand eignarinnar, sem dagsett er 3. apríl 2018, kom hann á framfæri við nefndina athugasemdum við hana með bréfi, dags. 8. nóvember 2018. Í þessum athugasemdum varnaraðila kemur fram að skýrslan sé hlutdræg og þar sé rangt farið með staðreyndir, enda sé hún unnin af aðila sem sóknaraðili hafi ráðið einhliða á sinn kostnað og þar sem henni hafi verið haldið leyndri fyrir varnaraðila hafi honum ekki gefist kostur á að bregðast fyrr við því sem þar komi fram.

Í 3. mgr. 69. gr. laga um húsaleigu nr. 36/1994 sé skýrt kveðið á um að leigutaki og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Það hafi ekki verið gert og telji varnaraðili skýrsluna því ómarktæka við mat á ágreiningsefnum málsaðila.

Í gögnum varnaraðila, sem send hafi verið nefndinni 3. september 2018, sé afrit af beiðni hans til Héraðsdóms H um dómkvaðningu matsmanns og skýrslutöku fyrir dómi án þess að mál hafi verið höfðað. Úr því skýrsla þessi sé fram komin er ljóst að óhjákvæmilegt verði að taka skýrslu fyrir dómi af viðkomandi tæknifræðingi sem hafi unnið hana fyrir sóknaraðila, enda ljóst að hann sé ekki síður vitni að þeim óleyfisframkvæmdum sem unnar hafi verið af hálfu sóknaraðila þegar skoðunin fór fram.

Þótt varnaraðili telji útilokað að kærunefnd húsamála líti til framangreindrar skýrslu við mat sitt á rökum málsaðila sé óhjákvæmilegt að svara því sem þar kemur fram, en gerðar séu alvarlegar athugasemdir við lýsingar, rangfærslur og vítaverð ósannindi sem viðkomandi tæknifræðingur byggi skýrslu sína á.

Hinn 1. febrúar 2018 hafi verið boðað til fundar af hálfu umrædds byggingarfræðings sem hafi verið ráðinn af sóknaraðila. Samkvæmt tölvupósti frá honum, sem sé meðal gagna málsins, hafi tilgangurinn með aðkomu hans að málinu verið sá „að skoða leka sem er að skila sér frá þaki og athuga hvort það þurfi að ráðast í einhverjar endurbætur.“ Fundurinn hafi verið haldinn 6. febrúar 2018 og í skýrslunni sem nú hafi komið fram sé sundurliðað hverjir og fyrir hverra hönd þeir hafi mætt á fundinn, en þar sé talað um leigutaka sem matsbeiðanda en leigusala sem matsþola. Varnaraðili ítrekar framangreindar athugasemdir sínar að því er varðar tölvupóst byggingarfræðingsins frá 12. febrúar 2018 sem efnislega sé í andstöðu við skýrsluna.

Umræddur skoðunarmaður sé tæknifræðingur sem vinni fyrir sóknaraðila. Þegar hann hafi boðið forsvarsmanni varnaraðila að vera viðstaddan skoðunina hafi það verið á þeim forsendum að hann hefði verið beðinn um að skoða leka sem væri að skila sér frá þaki og athuga hvort ráðast þyrfti í einhverjar endurbætur. Þar af leiðandi hafi verið litið svo á af hálfu varnaraðila að sóknaraðili væri að leita ráðgjafar um þetta tiltekna efni en ekki heildarúttekt á byggingunni, enda hefðu aðilar þá þurft að koma sér saman um óhlutdrægan úttektaraðila.

Í fyrsta lið skýrslunnar sem beri yfirskriftina Verkbeiðni II sé búið að setja inn ódagsetta beiðni þáverandi lögmanns sóknaraðila, en í upphafi hennar segi orðrétt: „Með vísan til samtals um málið óska ég eftir f.h. A að úttektinni verði lokið.“ Jafnframt segi skoðunarmaður í inngangi: „Að beiðni þinni hefur J skoðað og metið ástand og hugsanlega ágalla á D skv. XIV kafla húsaleigulaga nr.36/1994 gr. 69“. Þessi inngangur skýrslunnar sýni ótvírætt að það hafi verið sóknaraðili sem hafi ráðið viðkomandi skoðunarmann einhliða og gefið honum einhliða upplýsingar um það sem hann vildi að skýrslan byggði á. Athygli veki að beiðnin sé tilgreind sem beiðni 2, hún sé ódagsett og henni fylgi lögfræðileg gögn frá matsbeiðanda sem komi ástandsmati byggingarinnar ekkert við. Það veki líka athygli að skýrslan sé unnin einhvern tímann í apríl 2018, en sóknaraðili hafi yfirgefið húsnæðið 7. mars 2018 eftir að hafa gjörbreytt því án tilskilinna leyfa.

Í þeim lið skýrslunnar sem beri yfirskriftina Vettvangsskoðun, sé haft eftir þáverandi lögmanni sóknaraðila að eftir afhendingu hafi komið í ljós hinir ýmsu ágallar á eigninni sem hafi gert það að verkum að ekki hafi verið mögulegt að hefja framkvæmdir. Í næstu málsgrein sé haft eftir forsvarsmanni sóknaraðila að leki/raki væri að skila sér inn í fasteign með gluggum, hurðum, þaki og útveggjum fasteignarinnar sem hafi gert það að verkum að stöðva hafi þurft allar framkvæmdir jafnóðum og umræddir ágallar hefðu komið fram hefði leigusali verið upplýstur og hefði hann samþykkt að lagfæra og koma í veg fyrir leka.

Hér gæti strax mótsagnar í lýsingum lögmanns og forsvarsmanns sóknaraðila því fyrst sé því haldið fram að ekki hafi verið mögulegt að hefja framkvæmdir en nokkrum línum neðar að stöðva hefði þurft allar framkvæmdir. Eins og áður hafi verið rakið í greinargerðum varnaraðila hafi miklar óleyfisframkvæmdir staðið yfir og þegar þessi umdeilda skoðun fór fram hafi þegar verið búið að breyta húsnæðinu í [...], meðal annars með uppsetningu á sturtu- og búningsklefum og tilheyrandi breytingum á lögnum.

Í fimmtu málsgrein sé forsvarsmanni varnaraðila lögð orð í munn:

K lýsir uppbyggingu fasteignarinnar á þann hátt að um gamla bragga sé að ræða en eingöngu sé bára og jarðvegur ofan þaks og leiti vatn niður með þaki og inn með veggjum þar sem drenlagnir taka ekki við vatni á fullnægjandi hátt. K upplýsir að búið sé að þétta með gluggum og hurðum og ætti ekki að vera leki til staðar með þeim.

Hér sé ekki um lýsingu varnaraðila á byggingunni að ræða heldur rangar staðhæfingar byggingarfræðingsins. Að drenlagnir taki ekki við vatni á fullnægjandi hátt sé alrangt. Hið rétta sé að um gamlar sprengjugeymslur er að ræða þar sem 5 mm þykkt bárað stálbogaburðarvirki myndi þakið sem boltað sé saman með hundruðum stálbolta og sé byggingin einangruð að utan með miklu magni af jarðvegi, en heildarþyngd jarðvegs á hverri byggingu muni vera hátt í 200 tonn.

Stálbogaburðarvirkið hvíli á steyptum vegg og sé um það bil 20 sentimetra bil yfir að næsta vegg sem beri stálbogaburðarvirki næstu byggingar, en um 7 byggingar sé að ræða. Á milli þessara veggja fari allt regnvatn sem falli ofan á húsin og sé það leitt í drenlagnir sem staðsettar séu undir gólfi við veggina.

Þegar gólfin hafi verið brotin upp og endurnýjuð hafi það verið gert í samræmi við samþykktar byggingarnefndarteikningar og útfærslur verkfræðinga. Hluti af þeirra útfærslu hafi verið að rakavarnarplast hafi verið sett innan á veggina og niður undir gólfplötu þannig að vatn, sem hugsanlega kæmist í gegnum gömlu veggina, yrði leitt beint að drenlögnum undir gólfi, en gengið hafi verið frá rakavarnarplasti áður en ný gólfplata hafi verið steypt.

Þegar forsvarsmenn sóknaraðila hófu framkvæmdir hafi það verið þeirra fyrsta verk að rífa niður veggi og fjarlægja framangreint rakavarnarplast án vitneskju varnaraðila sem leitt hafi til þess að raki sá sem talað sé um í skýrslunni hafi komið úr veggjum. Ekkert sé minnst á þetta í skýrslunni þó svo að það hafi verið rætt á fundinum, enda grafalvarlegt að rakavarnarplastið skuli hafa verið fjarlægt. Ekki er um það deilt að leki hafi komið óvænt upp í húsnæðinu í asahláku í janúar 2018 þegar leki hafi komið upp í fjölda húsa í I. Strax hafi verið brugðist við, nokkur efni verið reynd og þéttingin tekist fullkomlega.

Þegar sóknaraðili skildi við húsnæðið ólæst að kvöldi 7. mars 2018 hafi fyrir löngu verið búið að bregðast við öllum aðfinnslum. Þar sem miklar óleyfisframkvæmdir hafi þá átt sér stað hafi ekki verið hreyft við neinu og standi húsnæðið enn eins og skilið hafi verið við það og muni það standa óbreytt þar til dómkvaddur matsmaður hafi lokið störfum. Þar af leiðandi verði auðvelt að sannreyna það sem varnaraðili haldi fram.

Málsaðilar hafi gert með sér leigusamning 10. nóvember 2017 og hafi húsnæðið verið leigt í því ástandi sem það var í við skoðun og sóknaraðili hafði kynnt sér. Í einu af ákvæðum samningsins hafi verið kveðið á um að leigutaka bæri að afla tilskilinna leyfa hjá byggingarfulltrúa áður en ráðist yrði í breytingar á húsnæðinu. Það hafi hann ekki gert fyrr en 16. janúar 2018 þegar umsókn um byggingarleyfi hafi fyrst verið lögð fram hjá byggingarfulltrúanum í E. Þetta sé sérstaklega athyglisvert í ljósi þess að hann segist hafa stöðvað framkvæmdir 10. janúar 2018 þegar búið hafi verið að breyta húsnæðinu í [...].

Í málatilbúnaði sóknaraðila sé að finna frekari mótsagnir. Þar segi: „Kærandi fór strax í að fá leyfi skipulagsyfirvalda og annarra aðila til að geta rekið í húsinu [...] og fékk þau.“ Þessi fullyrðing sé alröng og undarlegt að bera hana saman við niðurstöðu byggingarfræðingsins sem haldi því fram í niðurstöðu sinni að ekki sé mögulegt að fá byggingarleyfi fyrir breytingunum fyrr en fram hafi farið stöðuúttekt á eigninni ásamt því að skila þurfi inn fullnægjandi gögnum er varði þær framkvæmdir sem þegar höfðu verið unnar ásamt öðrum gögnum sem óskað hafi verið eftir. Hér geti hann ekki átt við annað en þær breytingar sem sóknaraðili hafði sjálfur látið framkvæma í óleyfi.

Umsóknin hafi verið samþykkt 2. febrúar 2018 og sóknaraðili verið upplýstur um hvaða sérteikningum hann þyrfti að skila inn áður en byggingarleyfið yrði gefið út. Í svari tæknifræðings hjá byggingarfulltrúanum í E, dags. 9. mars 2018, við fyrirspurn varnaraðila, dags. 6. mars 2018, segi meðal annars: „Engar sérteikningar hafa borist vegna byggingarleyfis X.“ Þá komi fram í svarinu að í umsókn sóknaraðila um byggingarleyfi hafi húsnæðið verið sagt fokhelt og því hafi verið óskað eftir burðarþolsteikningum af millipallinum ásamt fleiri hönnunargögnum.

Að breyta verslunarhúsnæði í [...] sé umtalsverð breyting á áður samþykktri notkun húsnæðisins og ekkert óeðlilegt við að gerðar séu miklar kröfur um hinar ýmsu sérteikningar, sérstaklega ef miðað sé við að eignin hafi verið á fokheldisstigi. Eins og byggingarfræðingur sóknaraðila hafi bent skjólstæðingum sínum réttilega á í tölvupóstinum, sem hann hafi sent þeim 12. febrúar 2018, hafi þær framkvæmdir sem sóknaraðili hafði ráðist í verið leyfisskyldar og því hafi hann ráðlagt þeim að fá sér byggingarstjóra, en það væri hægt að gera með einfaldri úttekt og skráningu. Ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að sóknaraðili hefði ekki getað fengið byggingarleyfið útgefið hefði hann skilað inn þeim sérteikningum sem tilgreindar hafi verið á gátlistanum sem fylgdi tilkynningu byggingarfulltrúa 2. febrúar 2018 um samþykkt á byggingaráformum og greitt þau gjöld sem honum hafi verið gert að greiða svo til útgáfu byggingarleyfis gæti komið. Þá sé því alfarið hafnað að húsnæðið hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi.

Með bréfi, dags. 16. nóvember 2018, kom sóknaraðili á framfæri athugasemdum við framangreindar athugasemdir varnaraðila. Þar kemur fram að sóknaraðili hafi kvatt til óháðan úttektaraðila til að meta ástand og hugsanlega galla á hinu leigða húsnæði. Sóknaraðili hafi engin tengsl við úttektaraðilann. Þrátt fyrir að í húsaleigulögum segi að aðilar skuli koma sér saman um úttektaraðila hafi varnaraðili ekki hreyft neinum mótmælum við að umræddur aðili annaðist úttektina, hvorki þegar tilkynnt hafi verið um að hann yrði úttektarmaður né þegar skoðun fór fram. Þar sem sóknaraðili hafi óskað eftir úttekt hans hafi hann einnig staðið skil á greiðslum til hans í samræmi við ákvæði 2. mgr. 69. gr. húsaleigulaga.

Vettvangsskoðun hafi farið fram 6. febrúar 2018 og hafi hún þegar farið fram þegar sóknaraðili lýsti yfir riftun. Með bréfi, dags. 5. febrúar 2018, hafi lögmaður sóknaraðila tilkynnt að úttektin færi fram 6. febrúar og skorað á forsvarsmann varnaraðila að mæta til að gæta þar hagsmuna varnaraðila. Skýrt hafi komið fram að um óháðan úttektaraðila væri að ræða. Varnaraðili hafi engar athugasemdir gert við úttektaraðilann. Í bréfi varnaraðila, dags. 9. mars 2018, þar sem hann mótmæli riftun, kveðist hann ekki hafa fengið skýrslu úttektaraðila og ræði um úttektina án þess að gera athugasemdir við form hennar eða úttektaraðila.

Niðurstaða úttektaraðila sé skýr. Húsnæðið hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi við skoðun þess 6. febrúar 2018 og húsnæðið sömuleiðis í óleiguhæfu ástandi við upphaf leigutíma. Hafi sóknaraðila verið heimilt að rifta samningi aðila á þeim grundvelli svo sem ítrekað hafi komið fram í gögnum málsins. Að auki staðfesti matsmaður að gagnaðili hafi ekki lokið þeim atriðum sem hann hafi tekið að sér að gera samkvæmt leigusamningnum. Þá komi fram í niðurstöðu að ekki sé mögulegt að fá byggingarleyfi fyrir breytingum sóknaraðila fyrr en fram hafi farið stöðuúttekt á eigninni ásamt því að skila inn fullnægjandi gögnum sem varði þær framkvæmdir sem þegar hafi verið unnar o.fl. Skipti engu í þessu sambandi þótt úttektaraðili hafi ekki skilað af sér skriflegri úttektarskýrslu fyrr en í apríl 2018.

Nauðsynlegt hafi verið að fjarlægja rakavarnarplastið vegna myglu eins og varnaraðila sé kunnugt. Hvað varðar áðurnefndan tölvupóst frá úttektaraðila um að nýjan byggingarstjóra þyrfti á verkið þá hafi hann verið að ræða um heildarverkið, enda hafi hann sent póstinn líka til varnaraðila.

Því sé hafnað að varnaraðili eigi kröfu á sóknaraðila vegna viðskilnaðar hans við húsnæðið, eins og áður hafi komið fram. Þar sem sú krafa sé þó ekki til umfjöllunar í málinu sé óþarfi að fjalla frekar um það atriði.

VII. Niðurstaða

Samkvæmt leigusamningi aðila var fyrsti gjalddagi leigunnar 1. janúar 2018 og greiddi sóknaraðili leigu fyrir janúarmánuð. Sóknaraðili greiddi hvorki leigu fyrir febrúar né mars á þeirri forsendu að ástand hins leigða húsnæðis væri óviðunandi og að varnaraðili hefði ekki efnt sinn hluta leigusamningsins hvað viðhald hússins varðar. Varnaraðili fékk aftur á móti leiguna greidda úr bankaábyrgð sóknaraðila vegna þessara mánaða. Þá rifti sóknaraðili leigusamningnum með bréfi, dags. 7. mars 2018, en aðila greinir á um lögmæti þeirrar riftunar.

Um riftun leigjanda gilda ákvæði 60. gr. húsaleigulaga og byggir fyrrnefnd riftun sóknaraðila á 1., 3. og 5. tölul. 1. mgr. þeirrar lagagreinar. Í 1. tölul. segir að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi bæti leigusali eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði samkvæmt 17. gr. Samkvæmt 3. tölul. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæði spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Samkvæmt 5. tölul. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi sé réttur leigjanda verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem á eigninni hvíli. Leigusali ber og bótaábyrgð á beinu tjóni leigjanda af völdum slíkrar skerðingar ef hann vissi eða mátti um hana vita við gerð leigusamnings og lét hjá líða að gera leigjanda viðvart. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal tilkynning um riftun vera skrifleg og skal rökstuðningur fylgja henni. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma húsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fari eftir almennum reglum kröfuréttar.

Samkvæmt leigusamningi aðila stóð til að sóknaraðili opnaði [...] í hinu leigða húsnæði og hóf hann því þegar framkvæmdir sem tengdust því eftir undirritun leigusamnings í nóvember 2017. Eftir að framkvæmdir byrjuðu varð vart við leka í húsnæðinu. Fyrir liggja ýmis tölvupóstsamskipti aðila vegna lekans. Með tölvupósti sóknaraðila, dags. 8. janúar 2018, til varnaraðila ítrekaði hann kröfur um úrbætur vegna lekans svo að unnt væri að halda framkvæmdum áfram. Með tölvupósti, dags. 10. janúar 2018, upplýsti sóknaraðili varnaraðila um að hann hefði stöðvað framkvæmdir vegna lekans og óskaði eftir áætlun um úrbætur. Í tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila, dags. 11. janúar 2018, kom fram að hann teldi að mögulegt væri að uppruna lekans væri að rekja til framkvæmda sóknaraðila í húsinu. Einnig sagði hann að lekavandamálið væri flókið og það gæti tekið langan tíma að ljúka viðgerð. Í þeim sama tölvupósti lagði varnaraðili til þrjár lausnir, þ.e. að þétta bygginguna innan frá, þétta bygginguna varanlega utan frá eða aðilar gætu ákveðið í sameiningu að fella niður leigusamning og hætta frekara samstarfi. Þá nefndi varnaraðili í tölvupósti sínum, dags. 14. janúar 2018, að viðgerð við þéttingu utan frá gæti tekið mánuði frekar en vikur á þessum árstíma. Með bréfi, dags. 5. febrúar 2018, skoraði sóknaraðili á varnaraðila að gangast fyrir úrbótum vegna lekans.

Í máli þessu greinir aðila í verulegum atriðum á um staðreyndir. Erfitt er fyrir kærunefnd að leysa úr slíkum atriðum þar sem málsmeðferð fyrir nefndinni gerir ekki ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum svo sem fyrir dómstólum. Kærunefnd leggur hins vegar mat á sönnunargögn eftir almennum reglum. Að mati kærunefndar verður ekki ráðið með vissu af gögnum málsins um orsök lekans. Þó er óumdeilt að lekinn kom upp og sóknaraðili gerði varnaraðila viðvart um hann. Ljóst er að lekinn var til þess fallinn að hamla því að sóknaraðili gæti nýtt húsnæðið undir þá starfsemi sem um var samið. Þá var fyrirsjáanlegt að langur tími gæti liðið áður en tækist að gera við lekann og gögn málsins benda til þess að engin varanleg lausn á því hafi verið í sjónmáli þegar sóknaraðili lýsti yfir riftun samningsins 7. mars 2018. Enn fremur liggur fyrir ástandsskýrsla matsmanns, dags. 3. apríl 2018, sem byggð er á skoðun sem fram fór 6. febrúar 2018 þar sem niðurstaðan er sú að eignin hafi verið í óleiguhæfu ástandi á skoðunardegi, einkum vegna lekans, og sömuleiðis við upphaf leigutímans. Þá eru að mati kærunefndarinnar ósannaðar staðhæfingar varnaraðila um að orsakir lekans verði raktar til framkvæmda sóknaraðila í húsnæðinu. Að teknu tilliti til alls þessa er niðurstaða kærunefndarinnar sú að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila 7. mars 2018 vegna umrædds leka, sbr. einkum 3. og 1. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Eins og áður segir byggir sóknaraðili riftunina einnig á meintum vanefndum varnaraðila að því er varðar frágang húsnæðisins, sem kveðið var á um í leigusamningnum, og því að þar sem ekki hafi farið fram lokaúttekt vegna fyrri framkvæmda varnaraðila í húsnæðinu hafi sóknaraðili ekki getað fengið tilskilin leyfi fyrir þeim framkvæmdum sem hann hugðist ráðast í. Hvað þessi atriði varðar greinir aðila einnig verulega á um málsatvik. Að fenginni þeirri niðurstöðu að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta samningnum vegna lekans sem kom upp er ekki þörf á að taka afstöðu til þess hvort þessi atriði hafi falið í sér slíka vanefnd af hálfu varnaraðila að sóknaraðila hafi einnig verið heimilt að rifta samningnum á þeim grundvelli.

Samkvæmt 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Óumdeilt er að sóknaraðili skildi eftir lykla í hinu leigða húsnæði að kvöldi 7. mars 2018 með vitund varnaraðila samhliða því að hann rifti leigusamningnum. Varnaraðili telur að viðskilnaður sóknaraðila hafi verið óásættanlegur þar sem húsnæðinu hafði verið breytt með ýmsum framkvæmdum og fer fram á að því verði skilað í sama ástandi og það hafi verið þegar hann tók við því. Í 7. gr. leigusamnings aðila segir meðal annars:

Þegar kemur að skilum á húsnæðinu við leigulok getur leigutaki ákveðið sjálfur hvort hann færi það til fyrri vegar, eins og það er við gerð leigusamnings þessa, eða skili því án endurgjalds með þeim breytingum sem gerðar hafa verið. Engu að síður ber leigutaki óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að það hafi verið samkomulag með aðilum um að sóknaraðili þyrfti ekki að koma hinu leigða húsnæði aftur í fyrra horf við lok leigutíma. Að teknu tilliti til þess sem rakið hefur verið telur kærunefnd að ekki sé annað í ljós leitt en að húsnæðinu hafi verið skilað 7. mars 2018 og rýmt í skilningi 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðila ber því ekki að greiða leigu eftir þann tíma.

Sóknaraðili gerir sem fyrr segir kröfu um endurgreiðslu leigu fyrir janúar, febrúar og mars 2018. Hvað varðar kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu fyrir tímabilið frá 1. janúar 2018 til 7. mars 2018 er að mati kærunefndar til þess að líta að gögn málsins benda til þess að fyrir þann tíma hafi verið kominn upp leki sem samkvæmt framansögðu var það alvarlegur að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum á þeim grundvelli. Sóknaraðili kveðst hafa gert varnaraðila viðvart um lekann 13. desember 2017 og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Þá kemur eins og áður segir fram í ástandsskýrslu frá 3. apríl 2018 sú niðurstaða matsmanns að húsnæðið hafi verið í óleiguhæfu ástandi frá upphafi leigutímans. Að teknu tilliti til þessa er niðurstaða kærunefndar sú að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leiguna fyrir umrætt tímabil.

Af niðurstöðum kærunefndar um framangreind atriði leiðir að ekki er fallist á kröfur varnaraðila um viðurkenningu á því að leigusamningur aðila sé í gildi og að sóknaraðila beri að greiða umsamda leigu. Af sömu ástæðu er ekki fallist á kröfu varnaraðila um viðurkenningu á rétti hans til riftunar leigusamningsins sökum brota og vanefnda sóknaraðila, enda var leigusamningurinn fallinn úr gildi með riftun sóknaraðila áður en yfirlýsing varnaraðila um riftun hans kom til.

Af hálfu sóknaraðila er þess krafist að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila bætur að fjárhæð 13.358.082 kr. Þó kemur fram í rökstuðningi kæranda að gerð sé krafa að fjárhæð 4.570.155 kr. að svo stöddu, sbr. meðfylgjandi lista yfir kostnaðarliði og afrit af reikningum. Þar er um að ræða ýmsan kostnað sóknaraðila vegna þeirra framkvæmda sem hann stóð fyrir í húsnæðinu á leigutímanum.

Leigusamningur aðila var eins og áður segir tímabundinn frá 10. nóvember 2017 og mun sóknaraðili hafa fengið húsnæðið afhent þann dag. Fyrir liggur að sótt var um byggingarleyfi vegna framkvæmda hans 16. janúar 2018 og byggingaráformin voru samþykkt á fundi umhverfis- og skipulagsráðs F31. sama mánaðar með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa og samþykki heilbrigðiseftirlits. Byggingarleyfi mun þó ekki hafa verið gefið út.

Í leigusamningi aðila kom fram að sóknaraðila væri heimilt að innrétta húsnæðið fyrir þá starfsemi sem hann ætlaði að reka í húsnæðinu. Fram kom að honum væri heimilt, „að fengnu samþykki byggingarfulltrúa“, að bæta við niðurföllum í gólf, færa til lausa veggi, setja upp nýja og leggja lagnir eftir þörfum, allt á sinn kostnað. Samþykki byggingaryfirvalda var því áskilið samkvæmt samningnum og það skilyrði leiðir einnig af lögum um mannvirki nr. 160/2010 og byggingarreglugerð nr. 112/2012. Engu að síður réðst sóknaraðili í umræddar framkvæmdir án þess að afla fyrst tilskilinna leyfa. Að mati kærunefndar verður sóknaraðili að bera hallann af því og getur hann ekki átt bótakröfu á hendur varnaraðila vegna þeirra framkvæmda sem hann stóð fyrir í óleyfi. Þá eru ekki forsendur til þess að greina á grundvelli fyrirliggjandi gagna hvort einhver hluti þess kostnaðar sem sóknaraðili tilgreinir sé vegna annars en þeirra framkvæmda sem hann stóð fyrir án tilskilinna leyfa. Að teknu tilliti til þessara atriða er að mati kærunefndar óhjákvæmilegt að hafna bótakröfu sóknaraðila.

Varnaraðili hefur krafist þess að viðurkennt verði að sóknaraðila sé skylt að fjarlægja innréttingar og lagnir sem hann hafi sett upp án þess að hafa fengið til þess tilskilin leyfi frá byggingarfulltrúa E og skila varnaraðila húsnæðinu í sama horfi og það hafi verið í þegar hann hafi tekið við því.

Eins og áður segir kom fram í leigusamningi aðila að þegar kæmi að skilum á húsnæðinu við leigulok gæti sóknaraðili ákveðið sjálfur hvort hann færði það til fyrri vegar, eins og það var við gerð leigusamningsins, eða skilaði því án endurgjalds með þeim breytingum sem gerðar hefðu verið. Þá segir að engu að síður beri leigutaki (sóknaraðili) óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar þess. Meint skylda sóknaraðila til að færa húsnæðið til fyrra horfs leiðir því ekki af samningi aðila en sóknaraðili getur aftur á móti eftir atvikum borið bótaábyrgð gagnvart varnaraðila ef umræddar breytingar á húsnæðinu, sem framkvæmdar voru án tilskilinna leyfa, valda honum tjóni. Fyrir liggur að varnaraðili hefur beiðst dómkvaðningar matsmanns fyrir Héraðsdómi H, sbr. XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar sem hann óskar eftir að metinn verði kostnaður við að fjarlægja og farga innréttingum sem sóknaraðili setti upp í húsnæðinu og kostnaður við að setja þar upp gipsveggi sem hann segir sóknaraðila hafa fjarlægt. Niðurstaða matsmanns þar að lútandi liggur ekki fyrir. Að teknu tilliti til framangreinds telur kærunefndin ekki unnt að fallast á umrædda kröfu varnaraðila.

Eftir stendur að leysa úr ágreiningi aðila um bankaábyrgðina sem sóknaraðili gaf út til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Sóknaraðili krefst þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fella ábyrgðina niður en varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda ábyrgðinni þar til uppgjör á grundvelli sátta á milli aðila hafi farið fram eða þar til niðurstaða dómstóla liggi fyrir.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila afhenti sóknaraðili varnaraðila bankaábyrgð, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, að fjárhæð 3.300.000 kr. sem nemur sex mánaða leigu í upphafi leigutíma. Sóknaraðili krefst þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fella umrædda bankaábyrgð niður.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð, skv. 1.–3. tölul. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hefur afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur.

Eins og að framan greinir var leiguhúsnæðinu skilað 7. mars 2018. Með bréfi, dags. 9. sama mánaðar, mótmælti varnaraðili riftuninni og tók jafnframt fram að hann myndi gera kröfu í trygginguna „verði leiga fyrir marsmánuð ekki greidd án tafar“. Varnaraðili tilkynnti sóknaraðila því um það innan tilskilins frests að hann kæmi til með að gera kröfu í trygginguna vegna vangoldinnar leigu. Samkvæmt framansögðu liggur fyrir niðurstaða kærunefndar um að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu fyrir tímabilið frá janúar til mars 2018. Sóknaraðili greiddi sjálfur leigu fyrir janúar en varnaraðili fékk greidda úr tryggingunni leigu fyrir febrúar og mars. Í ljósi niðurstöðu nefndarinnar um að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leiguna fyrir umrætt tímabil og skylda sóknaraðila til að greiða leigu féll niður frá og með riftun samningsins eru engin efni til að fallast á að varnaraðila sé heimilt að halda bankaábyrgðinni vegna vangoldinnar leigu sóknaraðila.

Í leigusamningi aðila segir að leigusala skuli heimilt að innleysa trygginguna fyrir vangoldinni leigu og sameiginlegum kostnaði sem húsfélagið innheimti, bótum vegna skemmda á húsnæði og/eða bótum er nemi umsaminni leigu með áföllnum verðbótum, komi til riftunar leigusamnings vegna vanefnda eða brota á ákvæðum hans þar til tekist hafi að leigja nýjum leigutaka með ekki lakari skilmálum en þessi leigusamningur kveði á um, enda hafi leigusali þá sannanlega skorað á leigutaka að efna framangreindar greiðslur. Framangreind tilkynning varnaraðila frá 9. mars 2018, þess efnis að hann kæmi til með að gera kröfu í trygginguna, varðaði að mati kærunefndar einungis meinta bótakröfu varnaraðila vegna vangoldinnar leigu fyrir marsmánuð en ekki aðrar hugsanlegar bótakröfur varnaraðila á hendur sóknaraðila, enda er engan áskilnað þar að lútandi að finna í umræddu bréfi varnaraðila. Þá verður heldur ekki ráðið af öðrum gögnum málsins að varnaraðili hafi haft uppi slíkan áskilnað innan tilskilins frests. Verður því fallist á kröfu sóknaraðila um að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fella bankaábyrgðina niður en gagnstæðri kröfu varnaraðila aftur á móti hafnað.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að fella niður bankaábyrgð sem sóknaraðili gaf út til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu fyrir janúar, febrúar og mars 2018, samtals að fjárhæð 1.678.394 kr.

Hafnað er kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna kostnaðar við framkvæmdir sóknaraðila.

Hafnað er kröfum varnaraðila um að viðurkennt verði að leigusamningur aðila sé í gildi og sóknaraðila beri að greiða umsamda leigu.

Hafnað er kröfu varnaraðila um að réttur varnaraðila til riftunar leigusamnings sé til staðar sökum brota og vanefnda sóknaraðila.

Hafnað er kröfu varnaraðila um að viðurkennt verði að sóknaraðila sé skylt að fjarlægja innréttingar og lagnir sem hann setti upp í húsnæðinu og beri að skila varnaraðila húsnæðinu í sama horfi og það hafi verið í þegar hann tók við því.

Reykjavík, 4. desember 2018

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson