Mál nr. 1/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 1/2010

Hljóðeinangrun: Gólfefni, hljóðmæling.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. janúar 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Með bréfum kærunefndar, dags. 26. janúar og 4. febrúar 2010, var C hrl., f.h. gagnaðila tvívegis veittur viðbótarfrestur samkvæmt beiðni til að koma greinargerð á framfæri.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hrl., f.h. gagnaðila, dags. 9. febrúar 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. febrúar 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 20. apríl 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 33 sem byggt var árið 1991, alls 21 eignarhluti. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 304 sem staðsett er fyrir neðan íbúð gagnaðila númer 404. Ágreiningur er um hljóðeinangrun á gólfefni og framkvæmd hljóðmælingar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að gagnaðila verði gert að breyta gólfefni í íbúð sinni til að tryggja viðeigandi hljóðeinangrun.
2. Að hljóðmæling verði framkvæmd á vegum kærunefndarinnar; verði niðurstaðan sú að högghljóðstigið sé innan leyfilegra marka beri hann sjálfur kostnað vegna mælingarinnar en sé hljóðstigið sé yfir leyfilegum mörkum eigi gagnaðili að standa undir þeim kostnaði.

Í álitsbeiðni er greint frá því að miklar hljóðtruflanir verði í íbúð álitsbeiðanda við umgengni í íbúð gagnaðila. Að næturlagi geti minniháttar umgengni í íbúð gagnaðila komið í veg fyrir svefnfrið í íbúð álitsbeiðanda. Munu orsakir þessara truflana vera frágangur á gólfefni þar sem allur gólfflötur íbúðar gagnaðila sé lagður flísum og án nokkurrar hljóðeinangrunar.

Slíkur frágangur á gólfi íbúðar í fjölbýlishúsi, sem sé fyrir ofan aðra íbúð, sé ekki í samræmi við viðmið um högghljóðstig samkvæmt byggingarreglugerð. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til minnisblaðs frá sérfræðingi í hljóðeinangrun og hljóðmælingum sem hafi rætt við gagnaðila um gólfefnið og komið á framfæri við hana upplýsingum um ákvæði gildandi reglugerðar. Í minnisblaðinu komi einnig fram að viðmið um högghljóðstig hafi verið þau sömu frá árinu 1979. Gagnaðili hafi verið eigandi íbúðar 404 frá upphafi. Hún beri þar með óneitanlega ábyrgð á ástandi gólfsins. Fyrrnefndur sérfræðingur hafi gert grein fyrir því hver niðurstaða hljóðmælingar á högghljóðstigi undir flísalögðu gólfi án hljóðeinangrunar myndi verða og bent á að sú útkoma yrði langt yfir leyfilegum viðmiðunarmörkum.

Álitsbeiðandi telur eðlilegt að gagnaðili skipti um gólfefni eða geri aðrar viðeigandi ráðstafanir til að tryggja fullnægjandi hljóðeinangrun þess. Álitsbeiðandi hafi nú ítrekað komið sjónarmiðum sínum á framfæri við gagnaðila sem hafi ekki fallist á kröfur hans og neiti að aðhafast nokkuð.

Í desember síðastliðnum hafi gagnaðili verið spurð að því í hvort hún væri reiðubúin að hleypa aðilum inn í íbúð sína síðar til að framkvæma hljóðmælingu, en slík mæling krefjist aðgengi að báðum íbúðum. Hún hafi tekið fyrir þann möguleika og sagt að það myndi hún ekki gera nema að ráði lögfræðings síns. Gagnaðili haldi því fram að gólfefnið hafi verið tekið út af byggingarfulltrúa á sínum tíma eftir að það var lagt. Álitsbeiðandi hafi hins vegar leitað til byggingarfulltrúans í R en þar hafi engin gögn fundist um að gólfefnið hafi verið tekið sérstaklega út. Einnig hafi hann fengið þær upplýsingar þar að það væri ekki nauðsynlegur hluti af almennri úttekt.

Álitsbeiðandi flutti inn í húsið í ágúst 2007 og hafi fljótlega orðið var við truflandi hljóð að ofan. Þó hafi liðið löng tímabil þar sem ekkert ónæði sé. Það skýrist af því að gagnaðili hafi aðsetur erlendis og sé aðeins hluta af árinu í íbúðinni á X. Þó virðist sem svo að stundum hafist einhverjir við í íbúðinni á meðan gagnaðili sé erlendis. Hafi þessi löngu hljóðlátu tímabil orðið til þess að svo langur tími hafi getað liðið án þess að álitsbeiðandi hafi knúið það fram að málið yrði leitt til lykta. Þó hafi ýmis minni skref verið tekin í þá áttina.

Álitsbeiðandi vísar til byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, um viðmið fyrir högghljóðstig í íbúð, og til minnisblaðs sérfræðings í hljóðmælingum, þ.e. málsgreinar um áhrif þess á hljóðburð þegar flísar séu límdar á steypta plötu.

Álitsbeiðandi hafi komið málinu á framfæri við formenn húsfélagsins í nóvember síðastliðnum. Í samtali við þá hafi verið ræddur sá möguleiki að halda húsfund um málið en niðurstaðan orðið sú að annar formaðurinn hafi heimsótt gagnaðila og gert henni grein fyrir málinu. Í því samtali mun gagnaðili hafa gert formanninum grein fyrir sínu sjónarhorni og jafnframt tekið það fram að ekki kæmi til greina að hún færi að eiga nokkuð við gólfið hjá sér. Formaðurinn hafi sagt að hann gæti ekki aðhafst frekar í málinu.

Samkvæmt framangreindu sé þörf á hljóðmælingu svo unnt sé að skera úr um málið. Jafnframt sé ljóst að álitsbeiðandi geti ekki staðið fyrir þeirri framkvæmd sjálfur þar sem hann hafi ekki aðgang að íbúð gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila er bent á að í álitsbeiðni hafi verið staðhæft að miklar hljóðtruflanir eigi sér stað í íbúð hans sem stafi frá umgengni í íbúð gagnaðila.

Gagnaðili bendir á að í álitsbeiðni komi fram að húsfélagið hafi ekki fjallað um málið, en í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, sé þó kveðið á um að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Eins og álitsbeiðandi hafi lýst samskiptum sínum við formann húsfélagsins blasi reyndar við að honum hafi ekki þótt nokkur ástæða til afskipta húsfélagsins. Með vísan til þessa krefst gagnaðili þess að málinu verði vísað frá. Verði ekki á það fallist krefst gagnaðili þess að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað.

Rök gagnaðila eru þau að hún hafi efnt þær skyldur sínar um að taka eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar sinnar svo sem kveðið sé á um í 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Afnot og hagnýting hafi því verið með þeim hætti að aðrir eigendur í húsinu hafi ekki orðið fyrir ónæði, ama eða óþægindum umfram það sem búast megi við og eðlilegt þyki í fjölbýli, sbr. 2. mgr. 26. gr. sömu laga. Því til sönnunar vísar gagnaðili til þess að hún hafi átt íbúð sína með upphaflegum gólfefnum frá byggingu hússins og í 17 ár hafi enginn nágranni kvartað um hljóðtruflanir.

Af álitsbeiðni megi ráða að álitsbeiðandi hafi flutt inn í íbúð sína í ágúst 2007. Það hafi þó ekki verið fyrr en í desember 2008 sem álitsbeiðandi hafi fyrst kvartað, sbr. bréf hans til gagnaðila, dags. 29. janúar 2009. Gagnaðili hafi svarað með bréfi, dags. 8. febrúar 2009.

Hvað varði minnisblað sérfræðings um hljóðmælingar sé það að efni til annars vegar tilvísun til ákvæða byggingarreglugerðar um högghljóðeinangrun og hins vegar fræðilegar vangaveltur um hvernig högghljóðstigi frá gólfi íbúðar gagnaðila kunni að vera háttað í íbúð álitsbeiðanda. Kjarni málsins sé sá að engin mæling hafi farið fram og því allt ósannað um raunverulegt hljóðstig. Álitsbeiðandi hljóti að eiga þess kost að láta mæla högghljóðstigið í sinni íbúð án atbeina gagnaðila. Því hafnar gagnaðili alfarið að sú skylda geti hvílt á sér að þurfa að þola eitthvað óhagræði vegna rakalausra staðhæfinga álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri sjónarmið hans ítrekuð, málavöxtum gagnaðila að einhverju leyti mótmælt sem röngum og ítarlega gerð grein fyrir frekari málavöxtum. Þar kemur meðal annars fram, sem ekki þykir ástæða til að rekja frekar umfram það sem hér fer á eftir:

Álitsbeiðandi telur óheppilegt fyrir sig að fyrri eigendur íbúðar 304 hafi ekkert aðhafst vegna ástands gólfsins í téðri íbúð og að svo langur tími hafi liðið þar til álitsbeiðandi lagði mál sitt fram. Að fyrri eigendur íbúðar 304 greinilega sýnt gagnaðila mikið umburðarlyndi, sem hún nú launi þeim með því að leggja það til að álitsbeiðandi beiti sér gegn þeim frekar en henni vegna ástands gólfefnis í íbúð hennar sem „leyndan galla“ á íbúð 304, sbr. bréf gagnaðila sem fylgdi greinargerð hennar.

Þá bendir álitsbeiðandi á að fyrri eigendur hafi vitnað um það að ónæði hafi stafað frá íbúðinni.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa borið ágreining um réttindi og skyldur samkvæmt þeim lögum undir kærunefndina. Um kröfur til hljóðvistar í húsum er fjallað í 8. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og liggur ekki fyrir hvort hljóðvist í íbúð álitsbeiðanda stenst þær kröfur sem þar eru gerðar. Því getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til kröfu álitsbeiðanda og verður að vísa málinu frá. Kærunefnd bendir álitsbeiðanda á að hann getur leitað til heilbrigðiseftirlits R, sbr. 1. mgr. 16. gr. reglugerðar um hollustuhætti, nr. 941/2002, eða eftir atvikum aflað matsgerðar samkvæmt IX. kafla laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri máli þessu frá.

Reykjavík, 20. apríl 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason