Mál nr. 26/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. apríl 2020

í máli nr. 26/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og viðurkenndur réttur hans til að halda tryggingarfénu eftir.

Með kæru, dags. 3. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 8. mars 2020, barst kærunefnd 10. mars 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 11. mars 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvubréfi, dags. 17. mars 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. mars 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2016 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 10. janúar 2020 hafi hún upplýst varnaraðila um að hún gæti hvorki haldið áfram að leigja íbúðina né staðið við skil á greiðslum vegna skilnaðar í október 2019 og veikinda. Þar af leiðandi hafi hún verið með lægri tekjur og hún hafi ekkert bakland. Breytingar á fjárhag hennar hafi þannig verið mjög miklar og engin leið að þetta gæti gengið upp. Sóknaraðili hafi þegar verið mjög heiðarleg með þetta allt í þeim tilgangi að valda varnaraðila engum skaða. Varnaraðili hafi tekið vel í þetta.

Þann 19. janúar 2020 hafi íbúðin verið þrifin og tæmd og lyklar skildir eftir. Búið hafi verið að slökkva öll ljós hjá varnaraðila og komið að miðnætti. Næsta dag hafi aukalyklum verið skilað til hans og hann sagst ætla að auglýsa íbúðina sem fyrst. Sóknaraðili hafi beðið um að leiga vegna janúar yrði tekin af tryggingarfénu.

Sóknaraðili hafi ítrekað reynt að hringja og hafa samband við varnaraðila. Hann hafi verið kuldalegur og greinilegt að hann hafi ekki ætlað að flýta sér að leigja íbúðina út. Í smáskilaboðum hafi hann sagt að það kæmi ekki til greina að endurgreiða tryggingarféð. Sóknaraðili hafi daglega skoðað síðu á netinu sem hafði að geyma auglýsingar um íbúðir til leigu og tekið eftir að auglýsingin hefði ekki verið uppfærð og að það hafi þurft að leita mjög langt aftur til að sjá hana. Varnaraðili sé sjálfur búsettur í húsinu og sé vandlátur á leigjendur en það sé nokkuð ljóst að það ætti ekki að taka svo langan tíma að leigja út íbúð á þessum stað.

Þessi samskipti og sinnuleysi hafi farið mjög illa í sóknaraðila. Enginn vilji hafi verið til að koma íbúðinni í leigu og því afturkalli hún beiðni sína um að varnaraðili tæki leigu vegna janúar af tryggingarfénu.

Samkvæmt leigusamningi hafi tryggingarféð verið 580.000 kr. Sóknaraðili hafi greitt 400.000 kr. 2. september 2016 og 200.000 kr. 19. september 2016 og tryggingarfé því 600.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um sé að ræða íbúð á 1. hæð í næstum 100 ára gömlu húsi. Hann búi ásamt fjölskyldu sinni á efri hæðinni. Sóknaraðili hafi tekið íbúðina á leigu frá 1. september 2016 og hafi búið þar ásamt eiginmanni og syni þar til í janúar 2020. Við gerð leigusamnings hafi hún greitt tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. eins og um hafi verið samið, sem hafi í febrúar 2020 verið 648.000 kr. með verðbótum.

Samskipti aðila hafi verið með ágætum og sóknaraðili aldrei lýst því yfir að neitt væri að. Hún hafi síðan komið upp til varnaraðila á haustmánuðum 2019 og tilkynnt að hún væri að skilja, en að hún myndi búa áfram í íbúðinni og því yrði engin breyting á neinu varðandi leigu á henni.

Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir janúar 2020. Hún hafi verið vön að greiða leiguna mörgum dögum fyrir gjalddaga og þetta hafi verið í fyrsta skipti sem það hafi ekki verið gert. Hún hafi svo komið að máli við varnaraðila 10. eða 11. janúar 2020 og tjáð honum að hún gæti ekki greitt leiguna strax. Hann hafi sagt henni að hafa ekki áhyggjur af því, hún mætti bara borga hana þegar hún gæti.

Í framhaldi af því hafi hún tjáð varnaraðila að hún gæti ekki búið lengur í íbúðinni og viljað losna sem fyrst. Varnaraðili hafi minnt hana á að það væri sex mánaða uppsagnarfrestur, en að hann myndi að sjálfsögðu reyna að leigja íbúðina út sem fyrst og losa hana þar með undan samningnum. Sóknaraðili hafi upplýst að hún þekkti par sem væri að leita að sambærilegri íbúð. Varnaraðili hafi tjáð henni að það væri velkomið að hún fyndi nýja leigjendur sem hún treysti og gætu þeir þá tekið við íbúðinni. Þau hafi komist að samkomulagi um að hún myndi ræða við þau og hafa síðan samband við varnaraðila.

Varnaraðili hafi ekki heyrt meira frá henni næstu vikuna, en helgina þar á eftir hafi verið orðið ljóst að hún væri að flytja út og hafi hún endanlega flutt út 19. janúar 2020. Aðilar hafi rætt saman símleiðis þann dag og sóknaraðili þá sagt að vinapar hennar myndi ekki taka íbúðina. Sama dag hafi varnaraðili sett íbúðina í auglýsingu. Hún sé enn á leigulistanum en sé dottin út af mbl.is.

Það sé skemmst frá því að segja að fáir hafi sýnt auglýsingunni áhuga. Fram yfir mánaðamótin í febrúar hafi ekkert verið um umsóknir, en upp úr því hafi farið að tínast inn einstaka svör. Þær umsóknir sem hafi borist séu frá óskyldu fólki sem vilji leigja mörg saman stóra íbúð. Íbúðin sé ekki til leigu fyrir þannig hópa. Þó sé nú komin ein umsókn frá fjölskyldu sem hugsanlega vilji leigja íbúðina, en ekki fyrr en í fyrsta lagi 1. apríl 2020.

Þegar sóknaraðili hafi leigt íbúðina í upphafi hafi hún svarað auglýsingu þar sem í hafi sagt: „Húsið er rólegt fjölskylduhús og því koma einungis reglusamir og traustir leigjendur til greina. Meðmæla krafist. Langtímaleiga“. Sama orðalag sé enn í auglýsingunni. Sóknaraðili hafi því vitað mætavel að íbúðin yrði ekki leigð hverjum sem væri og það gæti tekið tíma að leigja hana út. Til þess sé líka gagnkvæmur uppsagnarfrestur hugsaður, bæði til að gefa leigutaka tíma til að finna sér nýja íbúð og á móti til að gefa leigusala tíma til að leigja út íbúðina með góðum fyrirvara.

Sóknaraðili hafi sent varnaraðila smáskilaboð 31. janúar 2020 þar sem hún hafi lagt til að hann myndi endurgreiða 200.000 kr. af tryggingarfénu en halda eftirstöðvunum eftir. Varnaraðili hafi svarað skilaboðunum eftir helgina og enn reynt að skýra út fyrir sóknaraðila hvað það fæli í sér að gera leigusamninga og að standa við þá og að íbúðir leigist almennt út miðað við mánaðamót.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila lýsir hún veikindum sínum nánar og greinir frá erfiðum félagslegum aðstæðum sínum. Einnig ítrekar hún fyrri sjónarmið.

V. Niðurstaða              

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt ótímabundnum leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á honum. Í leigusamningnum segir að fjárhæð leigunnar sé 309.700 kr. á mánuði.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri eins háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda, reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga segir að uppsögn skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. sömu laga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt gögnum málsins upplýsti sóknaraðili varnaraðila 10. eða 11. janúar 2020 að hún gæti ekki lengur staðið undir leigugreiðslum vegna breyttra aðstæðna og þyrfti því að losna undan leigusamningnum. Í samtali aðila hafi hún jafnframt upplýst að hún vissi mögulega um nýja leigjendur sem varnaraðili hafi verið reiðubúinn að skoða. Varnaraðili segir að 19. janúar 2020 hafi sóknaraðili upplýst að það myndi ekki ganga eftir að finna nýja leigjendur og hún skilað íbúðinni.

Kærunefnd telur að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila þegar hún skilaði íbúðinni 19. janúar 2020 án þess að uppfyllt væri skilyrði framangreindrar 60. gr. húsaleigulaga um riftunarheimildir leigjanda.

Við úrlausn þessa máls ber að horfa til þess að uppsagnarfrestur leigusamningsins var sex mánuðir og tók uppsögn sóknaraðila þannig gildi frá 1. febrúar 2020, sbr. framangreind ákvæði 55. og 56. gr. húsaleigulaga. Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi ekki leigu vegna janúar 2020 og telur kærunefnd því að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna þessa mánaðar, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr.

Kærunefnd bendir á að þrátt fyrir ólögmæta riftun sóknaraðila hvíldi sú skylda á varnaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að hann var komin með umráð hennar. Aftur á móti telur kærunefnd með hliðsjón af því að sóknaraðili skilaði íbúðinni 19. janúar 2020 og að á þeim tíma var varnaraðila fyrst ljóst að framleiga íbúðarinnar gengi ekki eftir að ekki sé unnt að ætlast til þess að varnaraðili væri þegar búinn að leigja eignina út að nýju frá 1. febrúar 2020. Auk þess liggur fyrir að ekki tókst að finna leigjendur fyrir febrúarmánuð, þrátt fyrir að varnaraðili hafi auglýst íbúðina til leigu á internetinu og þannig reynt að takmarka tjón sitt. Að því virtu telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa eftirstöðvum tryggingarfjárins til greiðslu leigubóta vegna febrúar 2020 með vísan til 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Að öllu framangreindu virtu er kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um endugreiðslu tryggingarfjár er hafnað.

Reykjavík, 30. apríl 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir