Mál nr. 91/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. desember 2019

í máli nr. 91/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 12. september 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. september 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. október 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. október 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 14. október 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. október 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2019 til 31. maí 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að upphaflega hafi tryggingin átt að nema tveggja mánaða leigu, eða 400.000 kr. Þar sem hún hafi ekki haft efni á að greiða alla fjárhæðina í einu hafi varnaraðili samþykkt að dreifa henni á þrjá mánuði. Það hafi verið gert gegn því skilyrði að tryggingin yrði hækkuð í 600.000 kr.

Þann 1. júlí 2019 hafi varnaraðili þó sagt að yrðu eftirstöðvarnar ekki greiddar fyrir 1. ágúst 2019 bæri henni að flytja út 3. ágúst 2019. Þann 1. ágúst 2019 hafi sóknaraðili lagt til að hún greiddi 20.000 kr. til viðbótar við venjulega leigu á meðan eftirstöðvar tryggingarinnar væru óuppgerðar. Varnaraðili hafi svarað því þannig að hægt yrði að ræða það næstu helgi. Sóknaraðili hafi greitt leigu næsta mánuð eins og venjulega. Hún hafi síðan fengið skilaboð frá varnaraðila þá helgina um að hún ætti að flytja út eftir tvær vikur. Sóknaraðili hafi sagt að hún myndi flytja út 31. ágúst 2019 þar sem hún hefði greitt fulla leigu fyrir þann mánuð. Varnaraðili hafi sagt að hún ætti að flytja út 25. ágúst 2019, ella myndi hún krefja sóknaraðila um greiðslu fyrir flugmiða hennar til landsins, hótelherbergi meðan á veru hennar hér stæði og leigu fyrir september, auk þess sem hún myndi rjúfa rafmagns- og vatnstengi í íbúðinni. Sóknaraðili hafi flutt út 25. ágúst þó að hún hafi greitt leigu fyrir ágústmánuð allan. Þrátt fyrir það hafi varnaraðili krafið hana um leigu og rafmagn fyrir september og um viðgerðarkostnað þar sem hún hafi haft athugasemdir við ástand eignarinnar. Sóknaraðili hefur hafnað þessum kröfum en varnaraðili neiti að endurgreiða trygginguna vegna samningsrofs.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi brotið leigusamninginn þar sem hún hafi logið til um hversu háa fjárhæð hún hafi lagt fram sem tryggingarfé. Þannig hafi hún í raun greitt 300.000 kr. en látið sem hún hefði greitt 400.000 kr. sem hún hafi fljótt komist að raun um að hún hefði aðeins greitt. Þá vísar varnaraðili til 61. og 62. gr. húsaleigulaga.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi ekki reynt að blekkja varnaraðila. Hún hafi reynt að semja við hana um að greiða tryggingarfé með nokkrum mánaðarlegum greiðslum. Varnaraðili hafi virst öll af vilja gerð að samþykkja það en skyndilega ákveðið að neita því og slíta samningnum.

V. Niðurstaða              

Sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Um var að ræða tímabundinn leigusamning, en vegna riftunar varnaraðila á leigusamningnum lauk honum í lok ágúst 2019, en óumdeilt virðist að húsnæðinu hafi verið skilað 25. ágúst 2019 að kröfu varnaraðila. Sóknaraðili greiddi varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur synjað endurgreiðslu þar sem sóknaraðili hafi brotið gegn leigusamningnum með því að hún hafi ekki greitt að fullu umsamda fjárhæð tryggingarfjárins og þess vegna rifti hún honum. Lögmæti riftunar varnaraðila er þó ekki til úrlausnar í máli þessu og verður því miðað við að leigutíma hafi lokið 25. ágúst 2019. Með tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 3. september 2019, óskaði hún eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Með tölvupósti varnaraðila sama dag upplýsti hún sóknaraðila að tryggingin yrði ekki endurgreidd þar sem leigutíma hafi lokið fyrr en samið hafi verið um samkvæmt leigusamningi. Sóknaraðili ítrekaði þá beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins sama dag en varnaraðili neitaði því. Þannig lá fyrir að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila og mátti varnaraðila vera það ljóst eftir framangreind tölvupóstsamskipti 3. september 2019.

Ljóst er að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskyldu hennar innan fjögurra vikna frá þeim degi, þ.e. 3. september 2019, og ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð, að fjárhæð 300.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af fjárhæðinni frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Íbúðinni var skilað 25. ágúst 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 22. september 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr.  ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 22. september 2019 til greiðsludags.

Reykjavík, 11. desember 2019

Auður Björg Jónsdóttir formaður