Mál nr. 120/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. apríl 2020

í máli nr. 120/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögfræðingur, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. C lögmaður fer málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur að fjárhæð 3.771.607 kr. vegna skemmda á íbúðinni. Einnig krefst hann þess að varnaraðila beri að greiða leigu vegna desember 2019 að fjárhæð 252.542 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 23. desember 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. janúar 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. janúar 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. febrúar 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. febrúar 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. febrúar 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 19. febrúar  2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 3. mars 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2019 til 31. ágúst 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi. Ágreiningur er um skemmdir á hinu leigða og leigu vegna desember 2019.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að þegar tímabundnum leigusamningi aðila hafi verið að ljúka hafi aðilar aftur gert samkomulag um samning til eins árs frá 1. september 2019 um leigu varnaraðila að íbúð sóknaraðila merktri 304.

Þann 27. október 2019 hafi íbúi íbúðar 204 haft samband við sóknaraðila vegna leka frá íbúð 304. Sóknaraðili hafi kallað til tjónamatsmann frá tryggingafélagi og farið á staðinn. Hann hafi haft samband við varnaraðila sem hafi sagst vera búsett á Spáni og ekki viljað að hann færi inn í íbúðina fyrr en eftir tvo sólarhringa. Matsmaðurinn hafi þegar séð að ekki hafi allt verið með felldu en grílukerti hafi verið hangandi niður úr gluggum íbúðarinnar. Sóknaraðili hafi því kallað til lögreglu og lásasmið sem hafi opnað íbúðina gegn vilja varnaraðila.

Íbúðin hafi verið á floti og full af raka. Í ljós hafi komið að þar hafi farið fram ræktun á kannabisplöntum og íbúðin stórskemmd vegna vatns og hita frá henni. Lögregla hafi þegar tekið yfir umráð íbúðarinnar og sóknaraðili ekki fengið að koma þar inn. Vegna þessa hafi sóknaraðili lýst yfir riftun á samningi aðila með yfirlýsingu sem lögmaður hafi sent fyrir hans hönd 28. október 2019 á netfang varnaraðila. Riftuninni hafi ekki verið mótmælt en í riftunaryfirlýsingu hafi sóknaraðili áskilið sér rétt til að krefja varnaraðila um skaðabætur vegna þess tjóns sem hafi orðið á eigninni og fullar leigubætur þar til íbúðin yrði aftur hæf til útleigu.

Þegar sóknaraðili hafi aftur fengið umráð íbúðarinnar frá lögreglu nokkrum dögum síðar hafi hún öll verið undirlögð af raka. Í henni hafi verið opnir balar um öll gólf með vatni, tjöld hafi verið í stofu með kannabisplöntum og vatn leitt frá tjöldum inn á bað með rörum. Gluggar hafi verið rennandi blautir að innan og gluggakistur á floti. Mygla hafi verið um allt eldhús og öll herbergi full af raka og drullu. Allar innréttingar og skápar hafi verið bólgin af raka.

Sóknaraðili hafi fengið óháðan aðila til að taka út skemmdir íbúðarinnar en þær falli ekki undir húseiganda- eða fasteignatryggingar tryggingafélaga. Líkt og fram komi í skýrslu hans, dags. 15. nóvember 2019, sé kostnaður við úrbætur 3.771.607 kr. Nauðsynlegt hafi verið að skipta um gólfefni, sem hafi verið upphleypt og bólgið, sem og innréttingar. Auk þess hafi þurft að mála gólf- og veggfleti, enda ónýtir vegna slæmrar umgengni og myglu.

Þann 25. nóvember 2019 hafi varnaraðila verið send úttektarskýrslan og hún krafin um bætur á grundvelli hennar sem og leigu fyrir nóvember og desember 2019. Þann 26. nóvember 2019 hafi ábyrgðarmönnum á víxli sem og varnaraðila verið sendar innheimtuviðvaranir þar sem fram hafi komið að víxillinn væri kominn til innheimtu í banka og að hann myndi liggja þar til sýningar á gjalddaga.

Varnaraðili hafi svarað með tölvupósti 27. nóvember 2019 þar sem fram hafi komið að ekki væri hægt að rukka hana fyrir tjón nema vegna þess sem hafi komið til vegna ræktunarinnar sem hafi aðeins staðið yfir í þrjá mánuði samkvæmt lögregluskýrslu. Þá hafi hún ekki talið matsmennina hlutlausa og matið því ólöglegt. Aðspurð hvað væri athugavert við úttektarskýrsluna hafi hún sagt að matsmaður hefði ekki tekið eignina út við upphaf leigutíma og það hafi alltaf verið raki í henni þar sem gluggar hafi verið óþéttir. Margsinnis hefði verið búið að biðja fyrri leigusala um að bæta úr göllum á íbúðinni. Eina sem henni þætti hún eiga að greiða kostnað vegna væri sá hluti parketsins sem hafi verið undir kannabisplöntunum í stofu.

Augljóst sé að skemmdir þær, sem hafi orðið á íbúðinni, séu vegna ræktunarinnar. Gólfefni og innréttingar hafi verið bólgin af raka og skemmdir slíkar að þær gætu aldrei talist afleiðingar óþéttra glugga. Að minnsta kosti beri varnaraðili sönnunarbyrði fyrir því að skemmdir sé að rekja til annars en ólöglegrar nýtingar íbúðarinnar.

Samningur aðila hafi verið gerður 26. ágúst 2019. Varnaraðili, sem hafði á þeim tímapunkti umráð eignarinnar, hafi ekki gert athugasemdir við ástand húsnæðisins. Verði því að miða við að skemmdir hafi orðið vegna háttsemi varnaraðila eða þeirra sem hún hafi heimilað aðgang að eigninni. Hefði ástand íbúðarinnar verið jafn bágborið og lýst sé í úttektarskýrslu hefði varnaraðili þurft að tilkynna sóknaraðila um það. Þar sem hún hafi ekki gert það verði að miða við að ástand eignarinnar hafi verið gott. Þó verði að benda á að við undirritun samningsins 26. ágúst 2019 hafi kannabisræktun verið stunduð í húsinu í að minnsta kosti mánuð, miðað við það sem varnaraðili segi sjálf. Sóknaraðili hafi að sjálfsögðu ekki vitneskju um hve lengi ræktunin hafi átt sér stað en telji að það sé lengri tími heldur en varnaraðili eða einstaklingur henni tengdur hafi viðurkennt hjá lögreglu.

Þar sem íbúðin hafi verið svo að segja ónýt eftir varnaraðila hafi sóknaraðili þurft að gera hana nær fokhelda og leggja að nýju gólfefni og setja upp innréttingar, auk þess að þrífa og mála. Íbúðin sé að verða íbúðarhæf að nýju og sóknaraðili búinn að finna nýja leigjendur. Varnaraðili hafi greitt leigu vegna nóvember en sóknaraðili krefjist þess að hún greiði einnig desember eða þar til eignin verði tilbúin fyrir nýja leigjendur. Krafa um skaðabætur vegna tjóns á íbúðinni sé á grundvelli 63. gr. húsaleigulaga og krafa um leigubætur vegna desember sé á grundvelli 62. gr. sömu laga. Víxill sé í löginnheimtu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi flutt inn í nýja íbúð árið 2010. Árin hafi liðið og hún byrjað að kvarta yfir ýmsum göllum í íbúðinni. Hún hafi sent marga tölvupósta og margsinnis hringt, til dæmis til að láta mála og laga sprungur í veggjum og fleira. Hún hafi sent lista árið 2015 yfir alla þá hluti sem hún hafi kvartað undan en aldrei hafi neitt verið gert. Einnig sé sprunga í eldhúslofti og vegg sem hafi míglekið þegar rigndi mikið. Sturta hafi ekki verið í lagi, gluggar og fleira. Síðan hafi tíminn liðið og árið 2018 hafi hún aftur sent listann, en aldrei hafi neitt verið gert.

Þá hafi nýir eigendur eignast íbúðina en þeir hafi aldrei gert úttekt á henni. Þeir hafi gert nýjan leigusamning og sett tryggingarvíxil í póstkassa varnaraðila, sem hún hafi undirritað, þinglýst og skilað. Í byrjun janúar 2019 hafi hún farið í nám erlendis og sonur hennar séð um íbúðina á meðan. Hún hafi gert nýjan samning og víxil í september eða lok ágúst 2019. Enginn hafi komið til að gera úttekt.

Samkvæmt lögregluskýrslu í október 2019 hafi orðið ljóst að ræktun hafi átt sér stað í þrjá mánuði. Leigusamningnum hafi verið rift 28. október 2019. Varnaraðili hafi verið í sambandi við sóknaraðila um að hún fengi sjálf að mála íbúðina. Sóknaraðili hafi viljað gera það sjálfur og sagt að hún þyrfti ekki greiða kostnað vegna þess, enda hafi íbúðin ekki verið máluð frá upphafi leigutíma. Þar af leiðandi ætti varnaraðili ekki að greiða kostnað vegna málningar. Íbúðin hafi verið losuð og þrifin. Myndir hafi verið teknar.

Varnaraðili hafi sagt sóknaraðila að henni fyndist að hún ætti eingöngu að greiða kostnað vegna hluta parkets í stofu, þ.e. þar sem ræktunin hafi farið fram, þar sem það hafi verið bólgið. Sóknaraðili hafi fengið matsmann frá tryggingafélagi sem hafi ekki þekkt forsöguna. Enginn á vegum varnaraðila hafi verið boðaður til matsins eða matsmaður á vegum varnaraðila verið á staðnum. Varnaraðili hafi fengið matið sent með tölvupósti. Hún hafi sent erindi til lögmanns sóknaraðila og lýst því að hún væri alls ekki sátt við matið og útskýrt ástæður þess en engin svör fengið. Víxillinn hafi verið sendur í innheimtu.

Sóknaraðili hafi krafið varnaraðila um leigu vegna desember. Aftur á móti hafi íbúðin verið leigð út á ný í þeim mánuði og því hafi hún ekki greitt leiguna. Þá ætti leigan að vera inni í tryggingarvíxlinum en hann hafi verið gefinn út vegna leigu og skemmda á íbúð. Ekki hafi enn komið í ljós hvaða skemmdir varnaraðili eigi að greiða fyrir.

Reikningur sóknaraðila sé út í hött, til dæmis vegna rafmagns, málningar og fleira. Varnaraðili hafi fundið listann yfir það sem hún hafi kvartað yfir árið 2018. Því skjali hafi síðast verið breytt í ágúst 2018 þar sem hafi hún tekið fram að gluggar lækju. Að halda því fram að ræktun í þrjá mánuði geti skemmt svona mikið sé út í hött. Um sé að ræða margra ára vanrækslu af völdum fyrri eiganda íbúðarinnar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að eftir að núverandi hluthafar hafi keypt bréfin í sóknaraðila árið 2018 hafi ekki komið fram athugasemd um ástand húsnæðisins. Sóknaraðila hafi ekki verið kunnugt um þær athugasemdir sem varnaraðili kveðst hafa gert árið 2015, en geti þó ekki annað en dregið þá ályktun að búið hafi verið að lagfæra þá hluti. Í því sambandi megi benda á ákvæði III. og IV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, um tilkynningarskyldu leigjanda. Þar sem varnaraðili hafi ekki kvartað undan ástandi íbúðarinnar verði að ganga út frá því að ástand hennar hafi verið gott. Þá megi einnig benda á að starfsmenn sóknaraðila hafi farið inn í íbúð hennar sumarið 2018 til að sinna hefðbundnu viðhaldi og forsvarsmaður sóknaraðila muni sérstaklega eftir að hafa heimsótt hana í ágúst 2018 þar sem hann hafi setið við eldhúsborð hennar og undirritað leigusamning. Þá hafi íbúðin verið í góðu ástandi en hún hafi búið þar ásamt fjölskyldu sinni, alls sex manns. Þá hafi þau atriði, sem varnaraðili hafi tiltekið, ekkert með ástand íbúðarinnar í lok leigutíma að gera. Eins og fram komi í gögnum hafi íbúðin verið sem soðin að innan eftir meðferðina á henni, vatn hafi legið um gólf, sem hafi verið bylgjótt af raka og innréttingar verið sem svampur viðkomu. Þá komi fram af hálfu varnaraðila í sms samskiptum aðila að lögregla hafði upplýst hana um að húsgögn hennar væru ónýt af raka og myglu.

Íbúðin hafi að stórum hluta verið rýmd af syni varnaraðila eftir að lögregla hafi aftur fengið honum umráð eignarinnar, en eftir ítrekaðar áskoranir af hálfu sóknaraðila. Geymsla hafi þó ekki verið rýmd og sóknaraðili tekið að sér að rýma hana í samráði við varnaraðila. Alrangt sé að íbúðin hafi verið þrifin. Meginmáli skipti þó að hún hafi verið óíbúðarhæf eftir afnot varnaraðila.

Varnaraðili hafi ekki séð íbúðina frá riftun samningsins og miðað við það sem hún sjálf segi hafði hún ekki vitneskju um ræktunina. Getur hún því ekki vottað um ástand eignarinnar og ljóst að leggja verði til grundvallar óháð mat matsfræðings sem sé stutt myndum.

Varðandi það að varnaraðili hafi ekki verið viðstödd skoðun matsfræðingsins, enda búsett erlendis, þá sé um hlutlausan matsmann að ræða á vegum tryggingafélags. Vera varnaraðila á staðnum við skoðun hefði í engu breytt niðurstöðu hans um ástand íbúðarinnar. Þá hljóti almennar reglur skaðabótaréttar að taka við þar sem húsleigulögum sleppi, þ.e. þegar vanræksla leigjanda sé eins gróf og í því tilviki sem hér um ræði. Varnaraðili hafi í engu fært sönnur á að ástand íbúðarinnar hafi ekki verið að rekja til ólögmætrar nýtingar hennar.

Leigjandi annarrar íbúðar í húsinu hafi tekið íbúðina á leigu frá 1. janúar 2020, sbr. meðfylgjandi leigusamning sem hafi verið undirritaður 17. desember 2019. Beri varnaraðila því að greiða leigubætur vegna desember 2019 á grundvelli 62. gr. húsaleigulaga. Tryggingarvíxill að fjárhæð 1.340.000 kr. hafi verið greiddur af ábyrgðarmanni þannig að krafa sóknaraðila lækki sem því nemur.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að maður hennar og sonur hafi farið í íbúðina eftir þrifin og hún séð íbúðina gegnum myndbandssamtal. Þeir hafi einnig sent myndir. Þá hafi matsmaðurinn verið á vegum sóknaraðila og sé þar af leiðandi ekki hlutlaus.

Mörg vitni séu að því að fólk hafi flutt í íbúðina í desember 2019, enda hafi jólaljós verið í öllum gluggum og nýjar gardínur. Vegna þessa sé farið fram á að leiga vegna desember verði felld niður. Þar sem nýr leigusamningur hafi verið gerður 17. desember 2019 geri varnaraðili kröfu um að dregið verði frá víxlinum leiga vegna 1.-17. desember en hann sé ætlaður fyrir ógreiddri leigu.

Sóknaraðili hafi komið til varnaraðila til að gera nýjan samning en það sé rangt að íbúðin hafi verið í góðu standi. Hún hafi greint sóknaraðila frá öllu því sem hafi þurft að bæta og væri í ólagi og hann lofað að það yrði málað sem hafi aldrei verið gert. Hann hafi einnig sagst ætla að skipta um vask inni á baðherbergi, sem hafi verið bólginn, og sturtu. Varnaraðili hafi sýnt honum bletti í hornum og á gardínum. Þá hafi hann helst viljað að varnaraðili færi úr íbúðinni á meðan hún yrði máluð sem hafi verið óraunhæft með sex manna fjölskyldu og börn í skóla. Það hefði verið hægt að mála íbúðina án þess að þau færu út.

Sóknaraðili segi að varnaraðili hefði farið fram á að beðið yrði í tvo daga með að fara inn í íbúðina þegar hringt hafi verið í hana vegna leka. Varnaraðili hafi sagt þeim að bíða í tvo tíma þar sem sonur hennar hafi verið staddur úti á landi og það tæki hann tíma að klára þar vinnu og keyra til baka. Hefði varnaraðili vitað af þessari ræktun hefði hún ekki sagt þeim að hann myndi koma og opna fyrir þeim.

Hafi sóknaraðili ekki vitað að gluggarnir lækju velti varnaraðili því upp hvers vegna hann hafi látið skipta um lista utan um suma glugga, þ.e.a.s. svalaglugga. Allir gluggar hafi lekið. Lekið hafi inn um eldhúsvegg og þar sé sprunga frá lofti og niður vegginn. Í geymslum í kjallara sé mikil fúkkalykt þar sem þar hafi einnig lekið inn.

VI. Niðurstaða            

Sóknaraðili rifti leigusamningi aðila með riftunaryfirlýsingu, dags. 28. október 2019, sem var send varnaraðila með tölvupósti sama dag. Riftunin var byggð á 10. tölul. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. einnig 3., 4., 6. og 7. tölul. Í yfirlýsingunni gerði sóknaraðili áskilnað um bótakröfu vegna tjóns á hinu leigða. Með tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 25. nóvember 2019, var gerð krafa um bætur að fjárhæð 3.771.607 kr. vegna tjóns á hinu leigða og leigu vegna nóvember og desember 2019 að fjárhæð 505.084 kr. Tekið var fram að tryggingarvíxill yrði fylltur út og farið með hann í banka. Ekki er deilt um lögmæti riftunarinnar.

Í 1. málsl. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans.

Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili tilkynningu um að leki stafaði frá íbúðinni í íbúð á hæðinni fyrir neðan. Við þessu var skjótt brugðist þar sem sóknaraðili fékk lögreglu og lásasmið til að opna íbúðina vegna fjarveru varnaraðila og kom þá í ljós að ræktun á kanabisplöntum átti sér stað í íbúðinni. Mikill raki var í íbúðinni og allt á floti samkvæmt því sem fram kemur í kæru. Óumdeilt er að ræktunin hafi að minnsta kosti átt sér stað í þrjá mánuði í íbúðinni.

Bótakrafa sóknaraðila er byggð á matsgerð matsfræðings sem framkvæmdi skoðun á hinu leigða 15. nóvember 2019. Í skýrslu hans kemur fram að skemmdir séu á íbúðinni vegna mikils og langvarandi raka sem stafaði af ræktuninni. Tekið var fram að við skoðun hafi leki þegar verið stöðvaður og búið að hreinsa upp vatn og tæma íbúð af lausamunum og óæskilegum aukahlutum. Skemmdir á íbúðinni hafi verið skoðaðar almennt. Rakaskemmdir hafi verið á samfljótandi gólfefni og innréttingum, spónn hafi verið farinn að lyftast inni á baðherbergi og eldhúsinnréttingum ásamt sólbekkjum. Skemmdir hafi orðið á málningu vegna umgengni og greina hafi mátt myglu, meðal annars í gluggum og loftkverkum. Þá hafi verið brotið upp úr glerjungi á baðkari og bakaraofn verið skemmdur vegna umgengni. Tekið var fram að matið tæki til umskipta á gólfefnum á herbergjum og alrými, umskipti á eldhúsi og baðinnréttingu ásamt baðkari en auk þess á tveimur hurðum ásamt þrifum og förgun, málningarvinnu á lofti/veggjum, gluggum og svalahurð ásamt öllum frágangi.

Varnaraðili fellst á að greiða kostnað vegna hluta af parketi í stofu, þ.e. fyrir þann hluta þar sem ræktunin átti sér stað, en hafnar því að greiða kostnað vegna gólfefnis að öðru leyti. Þá vísar hún til þess að hún hafi leigt íbúðina frá árinu 2010 og allan þann tíma hafi gluggar lekið. Einnig sé það hlutverk sóknaraðila, sem leigusala, að mála íbúðina.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er að finna í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Þá segir í 2. mgr. 71. gr. laganna að úttekt úttektaraðila samkvæmt 1. eða 2. mgr. 69. gr. framkvæmi úttektaraðili sem leigjandi og leigusali hafi komið sér saman um samkvæmt 3. mgr. 69. gr. að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra.

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi fengið matsmann frá tryggingafélagi til þess að gera úttektina en enginn á hennar vegum hafi verið boðaður til matsins eða matsmaður á hennar vegum verið á staðnum. Sóknaraðili segir að um hafi verið að ræða hlutlausan matsmann á vegum tryggingafélags. Vera varnaraðila á staðnum hefði í engu breytt niðurstöðu hans um ástand íbúðarinnar.

Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að fyrirliggjandi matsgerðar var ekki aflað í samræmi við ákvæði 69. og 71. gr. húsaleigulaga. Að því virtu telur kærunefnd að ekki sé unnt að líta svo á að matsgerðin feli í sér fullnægjandi sönnun um fjárhæð þess tjóns sem varð á húsnæði sóknaraðila vegna háttsemi sonar varnaraðila þar. Aftur á móti telur kærunefnd að gögn málsins bendi ótvírætt til þess að verulegar skemmdir hafi orðið á íbúðinni vegna háttsemi sonar varnaraðila og að henni beri því að bæta sóknaraðila það tjón. Meint vanræksla sóknaraðila á viðhaldi getur að mati nefndarinnar ekki skýrt umrætt tjón. Af framangreindum ástæðum er nefndinni þó ekki unnt að taka afstöðu til bótafjárhæðarinnar, enda liggja ekki heldur fyrir önnur gögn sem sýna nægilega fram á umfang tjónsins. Á það skal bent að hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi gæti hins vegar varpað ljósi á það atriði. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefndinni. Kærunefndin fellst því á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu bótaskyldu en tekur ekki afstöðu til bótafjárhæðarinnar.

Í 2. málsl. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutíma, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hafi eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr.

Ágreiningur snýst jafnframt um kröfu sóknaraðila um leigubætur vegna desember 2019. Varnaraðili heldur því fram að íbúðin hafi þegar verið komin í útleigu í þeim mánuði en sóknaraðili hafnar því og leggur fram leigusamning sem sýnir að samið hafi verið um leigutíma frá 1. janúar 2020 við nýja leigjendur. Leigutíma átti að ljúka 1. ágúst 2020 samkvæmt leigusamningi aðila og benda gögn málsins ekki til annars en að íbúðin hafi verið leigð út að nýju frá 1. janúar 2020, sbr. fyrrnefndan leigusamning, og eru fullyrðingar varnaraðila um að hún hafi verið leigð út fyrr ekki studdar gögnum. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða leigubætur vegna desember 2019 að fjárhæð 252.542 kr.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Viðurkennd er skaðabótaskylda varnaraðila vegna tjóns á húsnæði sóknaraðila en ekki er tekin afstaða til bótafjárhæðar.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila leigubætur að fjárhæð 252.542 kr.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson