Nr. 72/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. október 2019

í máli nr. 72/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 510.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. Einnig er gerð krafa um að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða húsaleigu vegna tímabilsins 19.-31. ágúst 2017 ásamt dráttarvöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 15. júlí 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. júlí 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. ágúst 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 21. ágúst 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. september 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 4. september 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2017 til 1. september 2017 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu vegna tímabilsins 19.-31. ágúst 2017.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í lok febrúar 2017 hafi hún óskað eftir framlengingu á fyrri leigusamningi til 1. september 2017. Nýr leigusamningur hafi verið gerður með sömu skilmálum og sá fyrri með sömu leigufjárhæð og tryggingargjaldi. Tæpum tveimur mánuðum síðar hafi varnaraðili haft samband og óskað eftir að fá að ástandsskoða íbúðina. Sóknaraðili hafi orðið við því og varnaraðili komið ásamt föður sínum að kvöldlagi og skoðað íbúðina. Þau hafi verið óánægð með útlit íbúðarinnar, talið að parket hefði verið skemmt og að það þyrfti að skipta því út. Því til stuðnings hafi þau sótt ónotaðar parketfjalir í geymslu. Parketið hafi ekki verið nýtt við upphaf leigutíma. Þau hafi krafist þess að sóknaraðili losaði íbúðina áður en leigutími rynni út til að hægt væri að lagfæra skemmdir fyrir næstu útleigu 1. september 2017. Sóknaraðili hafi verið ein heima þegar heimsóknin hafi átt sér stað og orðið verulega skelkuð og miður sín þar sem henni hafi þótt heimsóknin ógnandi og hún lítið haft sig í frammi til að mótmæla.

Sóknaraðili hafi samþykkt að flytja út um miðjan ágúst en verið ósátt við að greiða leigu fyrir allan mánuðinn og einnig hótanir um að tryggingarfé yrði ekki endurgreitt. Íbúðinni hafi verið skilað í góðu standi. Svolítið krjál hafi verið á parketi í svefnherbergi, þó ekki meira en búast hafi mátt við eftir umgengni í meira en eitt ár. Að öðru leyti hafi íbúðin verið í toppstandi. Hringt hafi verið í varnaraðila að kvöldi 18. ágúst 2017 til að tilkynna að íbúðin væri tóm og frágengin. Jafnframt hafi verið óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili hafi brugðist illa við og sagst ætla að nota tryggingarféð til viðgerða. Varnaraðila hafi verið gerð grein fyrir því að sóknaraðili væri ósátt við þá ráðstöfun. Lyklunum hafi verið skilað til bróður varnaraðila samkvæmt beiðni hennar. Í umslagi með lyklunum hafi einnig verið bréf þar sem óskað hafi verið eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins og húsaleigu fyrir síðari hluta ágústmánaðar. Engar endugreiðslur hafi borist.

Engin skrifleg krafa hafi borist í tryggingarféð af hálfu varnaraðila. Ástæða þess að málið hafi dregist sé sú að upplifun sóknaraðila af samskiptum við varnaraðila hafi verið verulega erfið og valdið henni miklum kvíða og hún hafi veigrað sér við því að ganga á eftir þessum peningum og lenda í útistöðum. Enginn rökstuðningur hafi komið frá varnaraðila um að íbúðin hafi orðið fyrir svo miklum skemmdum af hálfu sóknaraðila að það hafi þurft að leggjast í kostnaðarsamar viðgerðir. Parketið hafi verið einhverra ára gamalt og ekki sé hægt að búast við því að það sé eins og nýtt og bera það saman við ónotaðar fjalir. Gera verði ráð fyrir eðlilegu sliti á íbúð við umgengni leigjenda. Þá hafi krafa um að sóknaraðili yfirgæfi íbúðina fyrir lok leigutíma verið óréttmæt og eigi hún heimtingu á að fá þann hluta leigunnar endurgreiddan.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi sent tölvupóst til sóknaraðila 12. september 2017 þar sem hún hafi óskað eftir upplýsingum um reikningsnúmer og kennitölu svo að hún gæti endurgreitt eftirstöðvar tryggingarinnar. Sóknaraðili segi að hún hafi aldrei fengið þennan tölvupóst sem sé undarlegt. Aðilar hafi átt í samskiptum í tölvupóstum og sóknaraðili alltaf svarað um hæl. Tveimur árum síðar fái varnaraðili kæru um að hún hafi ekki viljað endurgreiða tryggingarféð. Það hafi alltaf staðið til að endurgreiða tryggingarféð en ekki að fullu þar sem parketið hafi verið of illa farið.

Íbúi í íbúðinni fyrir ofan hafi haft samband við varnaraðila þar sem honum og öðrum íbúum í stigaganginum hafi ofboðið umgengni sóknaraðila. Hún og maður hennar hafi haft stóran hund í íbúðinni í leyfisleysi sem hafi verið kvartað undan. Tónlist hafi verið spiluð hátt um miðjar nætur og þrátt fyrir beiðni frá nágrönnum hafi engin breyting orðið þar á. Þá hafi nágranni orðið var við miklar hassreykingar.

Varnaraðili hafi verið erlendis en hringt í sóknaraðila vegna þessa en hún neitað öllu. Þegar varnaraðili hafi komið til landsins hafi hún beðið um að fá að sjá ástandið á íbúðinni. Hún og faðir hennar hafi farið og þeim orðið brugðið yfir því hve illa parketið hafi verið farið. Maður sóknaraðila hafi verið ósáttur við að íbúðin hafi verið skoðuð. Hann hafi jafnframt upplýst þau um að hann væri með ADHD og væri alltaf að flytja húsgögn. Ef til vill hafi það og hundurinn farið illa með parketið. Eftir að varnaraðili hafi sent fyrrnefndan tölvupóst hafi hún ekkert heyrt frá sóknaraðila fyrr en henni hafi borist kæra í máli þessu. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að nefndur tölvupóstur varnaraðila sýni að það hafi hvorki verið ætlun hennar að greiða trygginguna að fullu né komast að samkomulagi um greiðslur. Hún hafi einhliða ætlað að ákveða hve stóran hluta tryggingarinnar hún hafi ætlað að endurgreiða. Engir reikningar eða kostnaðaráætlanir hafi verið lagðar fram til stuðnings því að parket hafi þurft viðgerðir.

Umræddan tölvupóst varnaraðila sé ekki lengur að finna í geymdum póstum sóknaraðila. Sóknaraðili muni ekki eftir að hafa móttekið tölvupóstinn en öllum öðrum póstum hafi hún haldið til haga. Hefði vilji varnaraðila staðið til að endurgreiða tryggingarféð hefði verið hægur leikur að fá kennitölu og reikningsnúmer í gegnum foreldra sóknaraðila.

Það að hundur hafi verið í íbúðinni sé ekki sönnun þess að parket hafi verið illa farið. Umræddur hundur sé í eigu foreldra manns sóknaraðila og hafi verið hjá þeim í pössun af og til en hann skemmi ekki parket. Það sé þó óumdeilt að það hafi ekki verið rétt að hafa hundinn í íbúðinni án samráðs við varnaraðila.

V. Niðurstaða              

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 510.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum. Varnaraðili hefur ekki endurgreitt sóknaraðila tryggingarféð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Leigutíma lauk 18. ágúst 2017. Í kæru segir að varnaraðili hafi við lok leigutíma upplýst símleiðis að hún hygðist ekki endurgreiða tryggingarféð á þeirri forsendu að þörf væri á viðgerðum vegna skemmda á parketi á leigutíma. Með bréfi sóknaraðila, dags. 19. ágúst 2017, sem fylgdi umslagi með lyklum til varnaraðila var óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins og endurgreiðslu leigu vegna tímabilsins eftir skil íbúðarinnar. Einnig liggur fyrir tölvupóstur varnaraðila, sendum sóknaraðila 12. september 2017, þar sem hún óskar eftir reikningsnúmeri og kennitölu svo að hún geti endurgreitt það sem sé eftir af tryggingunni. Þá segir varnaraðili að eftir að hún hafi sent tölvupóstinn hafi hún ekkert heyrt frá sóknaraðila fyrr en kæra hafi borist í máli þessu. Sóknaraðili segir aftur á móti að hún hafi ekki móttekið tölvupóstinn. Ákvæði 2. mgr. 13. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að þegar lögin áskilji að orðsendingar séu skriflegar, séu varðveitanlegar og framvísanlegar orðsendingar á rafrænu formi taldar fullnægja þessum áskilnaði séu þær sendar á síma, netfang eða annan ákvörðunarstað sem gefinn er upp í leigusamningi. Verður því að leggja til grundvallar að varnaraðili hafi sent téðan tölvupóst. Aftur á móti telur kærunefnd að tölvupóstur með beiðni um upplýsingar um reikningsnúmer til að greiða hluta tryggingarfjár inn á geti ekki talist nógu skýr til að uppfylla skilyrði 4. mgr. 40. gr., sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, um að varnaraðili hafi lýst bótakröfu sinni skriflega eða haft uppi áskilnað þar að lútandi innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Er í því sambandi vísað til dóms Hæstaréttar 19. maí 2004, í máli nr. 5/2014. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 510.000 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili skilaði hinu leigða 17. ágúst 2017 og reiknast dráttarvextir því frá 14. september 2017.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að semja megi um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi. Skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Ekkert slíkt var tilgreint í leigusamningi aðila.

Samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 31. ágúst 2017. Bæði er óumdeilt að sóknaraðili greiddi fulla leigu vegna ágúst 2017 og að það var að beiðni varnaraðila sem hún skilaði hinu leigða 19. ágúst 2017. Kærunefnd telur að varnaraðili hafi ekki haft heimild til að krefjast afhendingar hins leigða húsnæðis fyrir umsamin leigulok. Þá hafi hún ekki haft heimild til að krefja um greiðslu leigu eftir að sóknaraðili afhenti eignina að hennar beiðni.  Þegar af þeirri ástæðu ber henni að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 19.-31. ágúst 2017.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 6. mgr. ákvæðisins eru úrskurðir nefndarinnar aðfararhæfir.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 510.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til greiðsludags og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu,  nr. 38/2001, frá 14. september 2017 til greiðsludags.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 19.-31. ágúst 2017.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson