Mál nr. 58/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. desember 2023

í máli nr. 58/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 675.000 kr.

Varnaraðili féllst á að greiða 650.000 kr. til þess að ljúka málinu en engin viðbrögð bárust þó frá henni eftir að sáttarboðið var lagt fram. Verður því að leggja til grundvallar að krafa hennar sé sú að kröfu sóknaraðila verði hafnað.  

Með kæru, dags. 21. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Með tölvupósti 5. júlí 2023 barst greinargerð varnaraðila þar sem óskað var eftir fresti til að skila frekari gögnum. Kærunefnd féllst á frest til 19. júlí 2023. Með tölvupósti þann dag lagði varnaraðili fram tillögu að sátt sem send var sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 10. ágúst 2023. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 11. og 14. ágúst 2023 þar sem hún féllst á sáttaboð varnaraðila en fór fram á að málinu yrði haldið opnu þar til greiðsla varnaraðila bærist. Athugasemdir sóknaraðila voru sendar varnaraðila með tölvupósti 14. ágúst 2023. Engin viðbrögð bárust frá varnaraðila og ekki kom til þess að málinu lyki með téðri sátt. Fór sóknaraðili því fram á að málið yrði tekið til úrlausnar með tölvupósti 31. ágúst 2023. Nefndin ítrekaði í framhaldinu beiðni um greinargerð varnaraðila með tölvupósti 1. september 2023 en engin viðbrögð bárust.

Með tölvupósti 27. september 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti sama dag. Kærunefnd sendi varnaraðila upplýsingar sóknaraðila með tölvupósti 29. september 2023. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. apríl 2021 til 30. apríl 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Aðilar framlengdu samninginn munnlega og lauk honum 28. febrúar 2023. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa greitt tryggingarfé að fjárhæð 675.000 kr. inn á reikning varnaraðila 15. apríl 2021.

Sóknaraðili hafi yfirgefið hið leigða 28. febrúar 2023 en með tölvupósti 25. janúar 2023 hafi hún minnt varnaraðila á að hún þyrfti að endurgreiða trygginguna í samræmi við húsaleigulög. Varnaraðili hafi þá sagt að hún hefði einn mánuð frá afhendingu eignarinnar til að endurgreiða henni. Varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð sama dag að hluta vegna minniháttar skemmda á hinu leigða. Sóknaraðili hafi samþykkt greiðslu vegna minniháttar skemmda sem hún hafi tilkynnt húsfélaginu með tölvupósti 25. febrúar 2023.

Sóknaraðili hafi ítrekað beiðni sína um endurgreiðslu tryggingarfjárins með tölvupósti 4. maí 2023 sem varnaraðili hafi svarað 7. sama mánaðar og sagt að tryggingarféð yrði greitt í lok mánaðar eftir að skemmdir á bílskúr hafi verið skoðaðar. Sóknaraðili hafi hafnað bótaskyldu vegna skemmda á bílskúrshurð með tölvupósti 8. sama mánaðar.

Varnaraðili hafi hvorki vísað ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi sem kröfunni var hafnað. Því beri henni að endugreiða tryggingaféð, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

III. Niðurstaða     

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 675.000 kr. við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 28. febrúar 2023 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Engin gögn styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 675.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 28. febrúar 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. mars 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 675.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. mars 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson