Mál nr. 29/2015

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík

Miðvikudaginn 26. ágúst 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 29/2015:

Kæra A og

B

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

C hefur f.h. A og B með kæru, dags. 13. maí 2015, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 20. maí 2015, á umsókn þeirra um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu.

I. Málavextir og málsmeðferð

Málavextir eru þeir samkvæmt gögnum málsins að kærendur sóttu um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 25. janúar 2015. Umsókn kærenda var synjað af greiðsluerfiðleikanefnd Íbúðalánasjóðs 13. mars 2015 á þeim forsendum að kaupverð væri of lágt og kærendur væru ekki í greiðsluerfiðleikum. Kærendur óskuðu eftir að umsókn þeirra yrði tekin fyrir aftur þar sem þau væru í skilnaðarferli og fasteign þeirra stæði auð. Umsókn kærenda var synjað á ný með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 20. maí 2015, á þeirri forsendu að þau væru ekki í greiðsluerfiðleikum.

Kærendur lögðu fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála 15. maí 2015. Með bréfi, dags. 18. maí 2015, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 29. maí 2015. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 2. júní 2015, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi, dags. 15. júní 2015, og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi úrskurðarnefndarinnar sama dag. Athugasemdir bárust frá Íbúðalánasjóði 30. júní 2015 og voru þær sendar kærendum til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 2. júlí 2015. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kærenda

Kærendur greina frá því að greiðsluerfiðleikamat Íbúðalánasjóðs taki mið af launum þeirra síðustu þrjá mánuði en þau hafi nýlega fengið vinnu. Ekki hafi verið tekið tillit til þess að vinnan sé ekki varanleg og að þau reki nú tvö heimili sem sé nokkuð dýrara vegna húsaleigu. Kærendur búi bæði í D en atvinna þeirra sé í E og þau reki því tvo bíla. Ef greiðsluerfiðleikamatið hefði verið framkvæmt tveimur mánuðum fyrr hefðu þau verið metin með neikvæða greiðslugetu og umsókn þeirra verið samþykkt.

Kærendur taka fram að þau skuldi mikið og því sé eina úrræði þeirra að selja fasteign sína og hefja nýtt líf. Kærendur óska eftir að aðstæður þeirra verði metnar heildstætt því ef umsókn þeirra um afléttingu krafna verði ekki samþykkt verði þau sett nauðug í gjaldþrot.

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í afstöðu Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að heimild til afléttingar veðs utan söluverðs við frjálsa sölu sé að finna í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna sjóðsins sem glatað hafa veðtryggingu. Stjórn Íbúðalánasjóðs hafi sett reglur um framkvæmd þessarar heimildar í desember 2014.

Kærendur hafi sótt um afléttingu krafna í janúar 2015 en umsókn þeirra hafi verið hafnað í mars 2015 á þeim forsendum kaupverð væri of lágt og kærendur væru ekki í greiðsluerfiðleikum. Íbúðalánasjóði hafi síðan borist upplýsingar um að fasteign kærenda stæði auð, þau væru í skilnaðarferli og hafi ekki búið saman síðan í nóvember 2013. Málið hafði því verið tekið fyrir aftur í greiðsluerfiðleikanefnd og tekið hafi verið tillit til breyttra forsendna. Framfærsla þeirra hafi verið metin út frá núverandi stöðu þeirra sem fráskilin en einungis hafi verið hægt að taka tillit til leigugjalds annars þeirra. Ef taka hefði átt tillit til leigugjalda af báðum íbúðum hefði á móti þurft að áætla leigutekjur af fasteign þeirra.

Í reglum stjórnar Íbúðalánasjóðs sé það skilyrði að umsækjandi hafi ekki greiðslugetu til að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum. Meta skuli greiðslugetu út frá framfærsluviðmiðum umboðsmanns skuldara en á þeim grunni hafi framfærslukostnaður verið metinn samtals 318.524 krónur eða 135.361 króna fyrir einstakling og 183.163 krónur fyrir einstakling með eitt barn. Tekjur þeirra hafi verið miðaðar við meðaltekjur samkvæmt skattframtali og forsendur greiðsluerfiðleikamats taki því tillit til sveiflna í tekjum. Að teknu tilliti til framangreindra atriða hafi beiðninni verið synjað aftur á þeirri forsendu að kærendur væru eftir sem áður ekki í greiðsluerfiðleikum.

IV. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kærenda um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Í reglum stjórnar Íbúðalánasjóðs um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu fasteignar, sem samþykktar voru á fundi stjórnar þann 3. desember 2014, kemur meðal annars fram að umsókn skuli lögð fyrir greiðsluerfiðleikanefnd sjóðsins til samþykktar eða synjunar. Samkvæmt 3. gr. reglnanna er það gert að skilyrði að umsækjandi hafi ekki greiðslugetu til þess að standa straum af afborgunum lána ásamt öðrum skuldbindingum. Umsókn kærenda var synjað á þeirri forsendu að þau væru ekki í greiðsluerfiðleikum.

Í greiðsluerfiðleikamati Landsbankans, dags. 2. mars 2015, var fjárhagsleg staða kærenda við gerð matsins þannig að mánaðarlegar tekjur þeirra námu 750.700 krónum, mánaðarleg útgjöld 325.719 krónum og greiðslugeta því 424.981 króna. Mánaðarleg greiðslubyrði kærenda nam 245.762 krónum og afgangur var því 179.219 krónur. Samkvæmt útreikningi greiðsluerfiðleikanefndar Íbúðalánasjóðs námu mánaðarleg útgjöld kærenda 517.921 krónu og mánaðarleg greiðslubyrði 223.724 krónur og afgangur var því 9.055 krónur. Að mati úrskurðarnefndarinnar hefur Íbúðalánasjóður fært fullnægjandi rök fyrir útreikningi greiðsluerfiðleikanefndarinnar og tekur nefndin undir það mat sjóðsins að ekki skuli taka tillit til leigugjalda á tveimur íbúðum nema tekið sé tillit til leigutekna á móti. Ber því að leggja útreikning greiðsluerfiðleikanefndarinnar til grundvallar við úrlausn máls þessa en samkvæmt honum höfðu kærendur greiðslugetu til að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum á þeim tíma sem matið fór fram. Kærendur uppfylltu því ekki skilyrði 3. gr. reglna stjórnar Íbúðalánasjóðs um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu fasteignar og áttu því ekki rétt á afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu.

Kærendur hafa vísað til þess að við gerð greiðsluerfiðleikamats Landsbankans hafi ekki verið tekið tillit til þess að vinna þeirra sé ekki varanleg. Úrskurðarnefndin bendir á að greiðsluerfiðleikamat Landsbankans og mat greiðsluerfiðleikanefndar Íbúðalánasjóðs tekur mið af stöðu kærenda á þeim tíma sem matið fór fram. Kærendur geta hins vegar ávallt lagt inn nýja umsókn hjá Íbúðalánasjóði ef um breyttar forsendur er að ræða.

Með vísan til framangreinds verður hin kærða ákvörðun staðfest.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 20. maí 2015, um synjun á umsókn A og B um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal