Mál nr. 57/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. desember 2024

í máli nr. 57/2024

A og B

gegn

C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A og B

Varnaraðili: C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingafé að fjárhæð 230.000 ásamt uppsöfnuðum vöxtum.

Kærunefnd telur kröfur varnaraðila vera að kröfu sóknaraðila verði hafnað en að viðurkennt verði að sóknaraðilum beri að greiða varnaraðila 100.000 kr. vegna ástands hins leigða við skil..

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 5. júní 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 21. júní 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 28. júní 2024. 
Viðbótargögn sóknaraðila, sem kærunefnd hafði óskað eftir, dags. 18. nóvember 2024. 
Með tölvupósti 2. júlí 2024 var varnaraðila gefinn kostur á að gera athugasemdir við fram komnar athugasemdir sóknaraðila. Engin svör bárust frá varnaraðila.
Með tölvupósti 19. nóvember 2024 var varnaraðila gefinn kostur á að gera athugasemdir við viðbótargögn sóknaraðila. Engin svör bárust frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Leigutíma lauk 31. mars 2024. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingafjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðjast hafa leigt íbúð varnaraðila frá 1. júní 2022 til 31. mars 2024. Sóknaraðilar hafi greitt varnaraðila 230.000 kr. í tryggingarfé við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi hvorki gert kröfu í tryggingarféð né endurgreitt það innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins og því fari sóknaraðilar fram á endurgreiðslu þess ásamt almennum vöxtum og dráttarvöxtum skv. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að þó að leigusamningurinn kveði á um sóknaraðilar leggi fram tryggingu hafi þau ekki gert það. Þau hafi vissulega greitt húsaleigu á meðan þau bjuggu í íbúðinni en varnaraðili hafi aldrei fengið greiðslur umfram leiguna. Sóknaraðilar hafi fyrst greitt leiguna 23. maí 2022 og í seinasta sinn 24. mars 2024. Alls hafi verið um 21 greiðslu að ræða fyrir þann 21 mánuð sem þau hafi búið í íbúðinni. Tryggingin hafi aldrei verið greidd.

Þá kveðst varnaraðili hafa gert kröfu um að sóknaraðilar greiði honum 100.000 kr. vegna sóðalegs viðskilnaðar þeirra við húsnæðið. Sú fjárhæð hafi átt að ganga upp í þrif og hefði annar sóknaraðila samþykkt þetta í samtali við hann. Íbúðin hafi verið mjög skítug við skil hennar og svo hafi virst sem sóknaraðilar hafi aldrei þrifið eða skúrað allan þann tíma sem þau hafi búið þar. Óþrifnaðurinn í íbúðinni hafi verið mun verri en svo að eðlileg flutningsþrif hefðu dugað og íbúðina hafi þurft að djúphreinsa. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þau hafi innt tvær greiðslur af hendi til varnaraðila þann 23. maí 2022. Önnur greiðslan hafi farið beint til varnaraðila og hafi verið fyrir leigu fyrir júní, en hin greiðslan hafi farið til fyrri leigjenda íbúðarinnar og hafi verið fyrir tryggingunni. Sóknaraðilar hafi fengið íbúðina í mjög slæmu ástandi frá fyrri leigjendum. Þau hafi gert sitt besta til að halda henni eins hreinni og mögulegt var og þrifið íbúðina alla áður en þau fluttu úr henni. Hafi varnaraðili ætlað sér að halda eftir tryggingarfé vegna þrifa á íbúðinni hafi hann haft einn mánuð frá skilum til að gera skriflega kröfu um slíkt. Sóknaraðilar hafi einungis fengið eitt símtal frá varnaraðila þar sem hann hafi nefnt hversu skítug íbúðin væri og að hann ætlaði að nýta tryggingarféð vegna þess, en engar fjárhæðir hafi verið nefndar. Sóknaraðilar hafi haft samband við varnaraðila til að spyrjast fyrir um trygginguna en engin svör fengið, jafnvel tveimur mánuðum eftir að þau fluttu út. 

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 230.000 kr. við upphaf leigutíma.

Af tölvupóstsamskiptum sem liggja fyrir kærunefnd verður ráðið að greiðsla tryggingar hafi farið fram með þeim hætti, að frumkvæði varnaraðila, að sóknaraðilar hafi greitt tryggingarféð, 230.000 kr., til fyrri leigjenda íbúðarinnar. Fyrri leigjendur hafi greitt 200.000 kr. í tryggingarfé við upphaf síns leigutíma, sem varnaraðili hafi ekki greitt til baka en látið tryggingarfé sóknaraðila ganga upp í. Mismuninn, 30.000 kr., hafi fyrri leigjendur greitt varnaraðila. Varnaraðili hefur mótmælt því að hafa móttekið tryggingu sóknaraðila en kærunefnd telur að gögn málsins styðji með óyggjandi hætti að greiðsla þess hafi farið fram með framangreindum hætti og að það hafi verið með vilja og að frumkvæði varnaraðila. Þá hafa sóknaraðilar lagt fram afrit af millifærslu tryggingarfjárins til fyrri leigjanda, sem var framkvæmd 23. maí 2022, auk þess sem framlögð tölvupóstsamskipti sóknaraðila við varnaraðila og fyrrum leigjendur styðja við málatilbúnað sóknaraðila.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 31. mars 2024. Varnaraðili hefur í samskiptum við kærunefnd lýst því að við skil hafi þrifum á íbúðinni verið verulega ábótavant og því beri sóknaraðilum að greiða honum 100.000 kr. Varnaraðili hefur lagt fram myndir og myndband málatilbúnaði sínum til stuðnings, en um er að ræða gögn sem hann aflaði einhliða. Gögnin sýna að þrifum hafi verið ábótavant. Á hinn bóginn verður ekki séð af gögnum málsins eða málatilbúnaði aðila að sameiginlegrar úttektar hafi verið aflað við lok leigutíma líkt og ákvæði 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir, eða að varnaraðili hafi gefið sóknaraðilum kost á úrbótum á ástandi hins leigða, sbr. 2. mgr. 71. gr. laganna. Þá gerði varnaraðili, samkvæmt gögnum málsins, ekki skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila vegna þessa innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins og bótakrafa hans þegar af þeirri ástæðu fallin niður sbr. 3. mgr. 64. gr. laganna.. Að því virtu verður að hafna kröfu varnaraðila hér um.

Af framangreindri niðurstöðu leiðir að varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 230.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. mars 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. apríl 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Kröfu varnaraðila er hafnað.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 230.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. apríl 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 12. desember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson