Mál nr. 34/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. júlí 2020

í máli nr. 34/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 310.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verið hafnað og að honum beri að auka að greiða henni leigubætur að fjárhæð 640.000 kr.

Með kæru, móttekinni 24. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 31. mars 2020, var óskað eftir kæru sóknaraðila á íslensku. Með bréfi, mótteknu 6. apríl 2020, barst kæra sóknaraðila á íslensku. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. maí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 9. júní 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 10. júní 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2016 til 1. ágúst 2017 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Síðar gerðu aðilar ótímabundinn leigusamning sem lauk 29. febrúar 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili vilji meina að skemmdir hafi orðið á íbúðinni á leigutíma sem sé ekki að rekja til eðlilegrar umgengi. Sóknaraðili telji aftur á móti að þau atriði sem varnaraðili bendi á falli undir eðlileg slit á eigninni miðað við almenna umgengni annars vegar og hins vegar atriði sem hafi ekkert haft með íbúana að gera. Samskipti aðila hafi verið erfið. Frá því að leigutíma hafi lokið hafi ekki náðst samkomulag, þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir. Í þeim tilfellum sem upp hafi komið skemmdir á leigutíma hafi varnaraðili verið upplýst um þær.

Hvað varði beyglu framan á uppþvottavél geti sóknaraðili ekki sagt til um hvort hún hafi komið til á leigutíma eða hvort hún hafi verið til staðar við upphaf leigutíma en hann hafi ekki tekið eftir beyglunni fyrr en varnaraðili hafi bent á hana en hún hafi ekki áhrif á notagildi vélarinnar. Að ætlast til þess að hann greiði kostnað vegna förgunar á gamalli uppþvottavél sem sé enn í lagi, auk nýrrar, sé ekki sanngjarnt.

Varnaraðili vilji meina að salerni á neðri hæð hafi verið rifið niður af veggnum og liggi 1 cm neðar en æskilegt sé og að það vanti 2 cm af silikoni á ákveðnum stað. Ekkert hafi aftur á móti komið fyrir salernið á leigutíma og það hafi ekki dottið niður af veggnum. Liggi það neðar en það eigi að gera hafi það eflaust meira með upprunalega festingu að gera fremur en almenna notkun.

Samkvæmt varnaraðila sé sturtan ónýt, bæði sturtan og sturtuhausinn. Sturtuhausinn hafi verið endurnýjaður á leigutíma árið 2018. Þá sé hvorki um að ræða kísilskemmdir né vanrækslu.

Á öðrum degi leigutímans hafi komið í ljós að vaxlitur hafi verið ofan í ljósopi á ljósi í svefnherbergi. Því miður hafi þau ekki tekið eftir því fyrr en vaxliturinn hafði bráðnað í perustæðinu. Væntanlega hafi vaxliturinn verið settur þangað áður en leigutími hófst. Sóknaraðili hefði þegar átt að upplýsa varnaraðila um þetta. Aftur á móti sé rangt að ljósið hafi sprungið vegna rangrar peru.

Fletir á eldhúsbekki hafi verið í notkun á leigutíma en að halda því fram að þeir séu ónýtir sé rangt. Viðarfletirnir sýni ekki sprungur, högg, áverka eða annars konar skemmdir en för séu eftir heit föt, sem sé viðbúið þar sem hann sé staðsettur við hliðina á ofni. Fletirnir hafi ekki verið nýir við upphaf leigutíma.

Að krefjast greiðslu fyrir tólf tíma vinnu við þrif á ofni og hellum sé ekki sanngjarnt.

Varnarðili segi að hrærivél hennar sé mögulega skemmd. Hún viti það ekki fyrir víst en haldi það, þrátt fyrir að hafa ekki prófað hana.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili, kærasta hans og bróðir hafi búið í íbúðinni. Varnaraðili sé búsett erlendis og ekki haft tök á að koma og skoða íbúðina eftir að þau hafi sagt leigusamningnum upp. Þegar hún hafi verið stödd á Íslandi í janúar 2020 hafi hún óskað eftir að fá að sjá íbúðina áður en hún auglýsti eftir nýjum leigjendum en það hafi þá ekki verið hægt. Hún hafi þá spurt sóknaraðila hvort það væri eitthvað sem þyrfti að laga eða skoða áður en íbúðin yrði leigð út að nýju en hann sagt að svo væri ekki.

Íbúðin hafi verið auglýst til leigu og við sýningu hennar í byrjun febrúar 2020 hafi verulegar skemmdir komið í ljós. Rúða hafði verið brotin að innan í meira en þrjár vikur, auk þess sem viðhald og þrif hafði verið vanrækt í langan tíma. Varnaraðila hafi orðið ljóst að hún þyrfti að bíða með að leigja út íbúðina þar til hún kæmi til landsins. Hún hafi upplýst sóknaraðila að hún yrði á landinu 25.-29. febrúar en hann sagt 23. febrúar að hann væri að fara vinna úti á landi til 1. mars. Hvorki sóknaraðili né einhver á hans vegum hafi verið viðstaddur þegar varnaraðili hafi komið og hann hafi ekki sýnt neinn vilja til að gera sameiginlega úttekt. Íbúðin hafi hvergi verið nálægt því að vera í sambærilegu ástandi og við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi neitað því að það hafi orðið tjón á íbúðinni á leigutíma og enginn vilji af hans hálfu til þess að komast að samkomulagi.

Varnaraðili hafi fyrst frétt af því að það væri stór beygla framan á uppþvottavélinni þegar móðir hennar hafi sýnt íbúðina í byrjun febrúar 2020. Þá hafi einnig verið handklæði undir uppþvottavélinni og henni verið sagt að hún virkaði aðeins stundum og að hún læki. Þegar varnaraðili hafi spurt sóknaraðila út í þetta hafi hann ekki þóst vita um neinar beyglur. Einnig hafi hann sagt að handklæðin væru þarna þar sem hann hygðist þrífa uppþvottavélina þegar hann kæmi aftur í bæinn. Einnig hafi hann sagt að hún hefði lekið í eitt skipti og hann þá fengið fagmann til að laga hana. Næstu skilaboð vegna uppþvottavélarinnar hafi verið í byrjun mars eftir að varnaraðili hafði séð skemmdirnar en þá hafi hann viðurkennt að það væri beygla en hann myndi ekki hvenær hún hefði komið. Í kærunni gefi hann í skyn að hún hafi verið til staðar við upphaf leigutíma, sem sé rangt. Það sé greinilegt að sparkað hafi verið fast í hana miðað við hæð frá gólfi og stærðina. Þá hafi sóknaraðili sagt að hann hefði notað hana daglega og ekkert amað að henni á meðan bróðir hans hafi sagt að hún hafi aðeins stundum virkað. Varnaraðili hafi ekki krafist skaðabóta sem nemi kaupum á nýrri uppþvottavél heldur hafi hún keypt sambærilega notaða vél á 40.000 kr. Kostnaður vegna förgunar á hinni sé á ábyrgð sóknaraðila þar sem kostnaðinn sé að rekja til þess að koma eigninni í sama ástand og hún var í við upphaf leigutíma.

Salernið hafði verið losað frá veggnum og sigið niður og þar af leiðandi hafi silikonið farið með því. Salernið hafi verið á réttum stað og allt eðlilegt við upphaf leigutíma. Varnaraðili viti ekki hvernig leigjendurnir hafi farið að þessu og hún geti sýnt þetta með myndbandi. Þá hafi engar athugasemdir komið fram af hálfu sóknaraðila vegna salernissetunnar.

Allt í sturtunni, sem hafi ekki verið úr gleri eða plasti, hafi verið ryðgað, þar með taldar festingar fyrir hurðir og ekki hafi verið unnt að þrífa það af. Plast í kringum kanta og til að loka hurðum hafi verið gult, einnig innan frá. Allir veggir og hurðir séu úr gleri og kísill hafi fengið að safnast upp. Það hafi þurft að taka allt í sundur sem hægt var til að þrífa og það tekið margar umferðir. Hátalarar í lofti hafi verið ryðgaðir í gegn. Sturtan hafi kostað 250.000 kr. og ekki verið orðin eins árs við upphaf leigutímans. Þar að auki hafi sturtuhaus, sem sóknaraðili hafi keypt, verið ónýtur vegna kalksöfnunar. Skemmdir og óhreinindi af þessu tagi komi ekki til nema þrif hafi verið vanrækt í mjög langan tíma.

Varnaraðili hafi fyrst frétt af brotnu ljósi í svefnherbergi 14. febrúar 2020 frá sóknaraðila. Ekki hafi verið minnst á vaxliti en greinilegt hafi verið að það hafi orðið ónýtt eftir að of sterk pera hafi verið sett í það. Svart, hart og bráðnað plast hafi verið í perustæðinu en ekki bráðnað vax. Til að geta brætt vaxlitinn hefði þurft að vera pera sem virkaði og sem hafi orðið heit.

Borðplötur í eldhúsi séu þaktar brunaförum eftir heita potta og pönnur. Verstu skemmdirnar séu hinum megin við vaskinn, þ.e. eins langt frá ofninum og hægt sé. Ekki sé um að ræða eðlileg slit heldur hafi verið gengið illa um þær. Sóknaraðila hafi verið boðið að fá sjálfur tilboð í lagfæringar á þessu en hann neitað. Smiðurinn, sem varnaraðili hafi rætt við, hafi sagt að það þyrfti að fara yfir skemmdir með sandpappír og síðan lakka borðplötuna.

Eldavélin og ofninn hafi verið í verulega slæmu ástandi við lok leigutíma. Það hafi þurft að fjarlægja hurðina og taka hana í sundur þar sem óhreinindi höfðu safnast upp á milli glerjanna. Viftan hafi verið þakin fitu sem hafi reynst erfitt að þrífa af. Einn daginn hafi ofninn verið þrifinn og eldavélin næsta dag.

Þá sé búið að athuga hvort hrærivélin virki en það hafi ekki verið unnt fyrr en um miðjan maí 2020.

Varnaraðili geri jafnframt gagnkröfu á hendur sóknaraðila þar sem hún hafi orðið af leigutekjum. Sóknaraðili og bróðir hans hafi vanrækt að upplýsa um brotna rúðu í svefnherbergi sem þeir giski á að hafi brotnað um miðjan janúar 2020. Áður en veirufaraldurinn hafi dreifst um Evrópu hafi það tekið rúmlega mánuð að fá sambærilegt gler til landsins og hefðu þeir þegar upplýst um þetta, hefði verið búið að laga gluggann fyrir lok leigutíma. Glerið hafi verið pantað 2. mars 2020 en vegna aðstæðna af völdum faraldursins hafi það ekki komið til landsins fyrr en 25. maí 2020. Vegna þessarar vanrækslu hafi tjón varnaraðila orðið mun meira þar sem hún hafi orðið af leigutekjum vegna apríl og maí 2020, eða 640.000 kr.

IV. Niðurstaða            

Sóknaraðili lagði fram fé að fjárhæð 310.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili heldur eftir tryggingarfénu á þeirri forsendu að ástandi hins leigða hefði verið ábótavant við lok leigutíma.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar.

Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði hinu leigða húsnæði 29. febrúar 2020. Með tölvupósti varnaraðila, sendum sóknaraðila 3. mars 2020, er að finna lista yfir atriði sem hún taldi að þyrfti að lagfæra eftir leigutímann. Með tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 7. mars 2020, hafnaði hann kröfu varnaraðila. Með hliðsjón af því að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi ber henni að skila tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að greiða dráttarvexti af tryggingarfénu samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 29. febrúar 2020 reiknast dráttarvextir frá 28. mars 2020.

Varnaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna mars og apríl 2020 á þeirri forsendu að dregist hafi að fá nýtt gler í glugga í herbergi íbúðarinnar þar sem varnaraðili hafi ekki þegar verið upplýst um að það hafi brotnað um miðjan janúar 2020. Bótakröfu á hendur leigjanda verður leigusali að lýsa innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis. Bótakrafan virðist fyrst hafa komið fram í greinargerð í máli þessu og þá var nefndur frestur löngu liðinn. Þegar af þeirri ástæður telur kærunefnd ekki efni til þess að verða við þessari kröfu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir, án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 310.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 28. mars 2020 til greiðsludags.

Kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna mars og apríl 2020 er hafnað.

Reykjavík, 3. júlí 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir