Mál nr. 79/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. nóvember 2020

í máli nr. 79/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu skaðabóta vegna tjóns sem varnaraðili hafi valdið á hinu leigða og að honum beri að greiða henni skaðabætur sem nemi mismun á tryggingarfé og tjóni hennar.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að sóknaraðila sé óheimilt að halda eftir tryggingarfé hans.

Með kæru, dags. 17. júlí 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. júlí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. júlí 2020, hafði borist kærunefnd með tölvupósti þann dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 17. september 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 18. september 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. september 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. nóvember 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir ástæðu kærunnar þá að tryggingarfé varnaraðila hafi ekki dugað til að bæta henni allt það tjón sem hafi orðið á leigutíma. Sóknaraðili hafi gert áskilnað um skaðabætur og leggi málið fyrir kærunefnd til þess að fá aðfararheimild fyrir kröfu sinni.

Samkvæmt fyrirliggjandi mati frá tryggingarfélagi og úttektaraðila frá D megi rekja skemmdir á hinu leigða til raka. Líkleg ástæða sé að allir ofnar hafi verið á fullum hita allan tímann og aldrei opnaðir gluggar eða loftað út. Þá líti út fyrir að eldað hafi verið í eldhúsinu fyrir heilan veitingastað. Innréttingar séu meira og minna ónýtar vegna rakaskemmda og allir málmar í íbúðinni séu tærðir vegna raka. Brunaskemmdir séu á parketi, gluggum, tenglum og hurðakörmum þar sem stungið hafi verið inn reykelsum. Allt silikon í kringum glugga og innréttingar hafi bráðnað vegna hita. Djúp höggför séu á parketi. Niðurstaðan sé sú að flest allt sé steikt eða rakaskemmt. Umgengnin hafi verið slík að eftir þrif á uppsafnaðri fitu og óhreinindum hafi ekki verið mikil málning eftir á veggjum og málning verið flögnuð af á mörgum stöðum vegna rakaskemmda. Erfitt hafi verið að opna glugga í íbúðinni þar sem þeir hafi greinilega ekki verið opnaðir á leigutíma.

Sóknaraðili var búsett erlendis á leigutíma og samskipti fóru fram í gegnum tölvupósta eða með símtölum við fulltrúa varnaraðila. Eins og fram komi í innsendum gögnum vegna tölvupóstsamskipta hefur varnaraðili þó aldrei svarað tölvupóstum, skilaboðum eða svarað í síma þegar sóknaraðili hafi þurft að ná í hann.

Kostnaðaráætlun sé byggð á mati fagmanna sem sóknaraðili aflaði. Samkvæmt mati frá E sé ekki hægt að laga brunaskemmdir á gluggum þar sem þeir séu úr PVC efni og skipta verði þeim út. Samkvæmt mati frá F ehf. séu höggför í parketi of djúp til þess að hægt sé að slípa það og því þurfi að leggja nýtt parket.

Ljóst sé að kostnaður við viðgerðir sé mun hærri en krafa sé gerð um, en tekið hafi verið tillit til eðlilegs slits frá því að eignin hafi verið endurnýjuð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hafnar því alfarið að sóknaraðili haldi eftir tryggingarfénu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í upphafi leigutíma hafi myndir verið teknar af hinu leigða og einnig þegar varnaraðili hafi skilað íbúðinni. Sóknaraðili hafi farið fram á að halda tryggingarfénu, sem séu tæpar 800.000 kr. og þar að auki fari hún fram á frekari greiðslu frá varnaraðila. Varnaraðili hafi samþykkt að það hafi þurft að laga borðplötu hjá vaski vegna vatns sem hafi slest á hana en mótmæli því að greiða meira en 800.000 kr. fyrir skemmdir því að engar slíkar skemmdir séu á hinu leigða.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi farið eftir ákvæði 40. gr. húsaleigulaga og hafi varnaraðili fengið bréf 25. maí 2020 sem hann hafi móttekið og undirritað. Sóknaraðili hafi ekki móttekið gögn um höfnun á kröfu í tryggingarféð. Í ljósi þess að sóknaraðili hafi ekki verið með skráð heimilisfang á Íslandi á þessum tíma hafi hún sent tölvupóst 28. maí 2020 til varnaraðila eða umboðsmanns hans um hvernig hægt væri að ná í hana. Vegna búsetu hennar erlendis hafi hún ekki gert sér grein fyrir því hversu miklar skemmdir varnaraðili hefði valdið fyrr en eftir úttekt D sem hafi verið gerð 30. apríl 2020.

Samkvæmt úttekt, sem hafi verið gerð í upphafi leigutíma 19. nóvember 2018, hafi íbúðin að stærstum hluta fengið A: Mjög gott ástand, af 40 atriðum á úttektarlista hafi íbúðin aðeins fengið 5 B: Eðlilegt slit, samt engar djúpar rispur eða holur. D: Skemmdir hafi verið O. Þannig vísi sóknaraðili því alfarið á bug að íbúðin hafi ekki verið í mjög góðu ástandi við upphaf leigutíma.

V. Niðurstaða              

Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi varnaraðili tryggingarfé að fjárhæð 795.000 kr. við upphaf leigutíma til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Sóknaraðili krefst viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða henni skaðabætur til viðbótar við fjárhæð tryggingarfjárins á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Varnaraðili mótmælir því að sóknaraðili taki meira af tryggingarfénu en sem nemi skaðabótum vegna tjóns á borðplötu. Ekki liggur fyrir nein fjárhæð sem lýtur að þessu tjóni.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Samkvæmt uppsögn varnaraðila átti leigutíma að ljúka 30. apríl en samkvæmt tölvupóstsamskiptum sóknaraðila og umboðsmanns varnaraðila var hann búinn að skila íbúðinni 21. apríl. Af tölvupóstsamskiptum þeirra má einnig sjá að sóknaraðili hafði uppi áskilnað um kröfu í tryggingarfé varnaraðila 21. og 22. apríl á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á íbúðinni á leigutíma. Af svörum umboðsmannsins er enn fremur ljóst að varnaraðili féllst ekki á kröfu sóknaraðila um bætur vegna meintra skemmda að öðru leyti en því að hann viðurkenndi að hafa valdið skemmdum borðplötu í eldhúsinnréttingu sem þyrfti að laga. Sóknaraðila mátti þannig vera ljóst á þessum tímapunkti að ágreiningur væri um bótaskyldu varnaraðila að öðru leyti og bar henni því að höfða mál um bótaskyldu varnaraðila eða vísa ágreiningum til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeim tíma. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 17. júlí 2020 og barst því ekki innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar að auki virðist sem kæra sóknaraðila snúi ekki að kröfu hennar í tryggingarféð heldur aðeins að kröfu hennar um bætur.

Að framangreindu virtu liggur fyrir að ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var ekki vísað til kærunefndarinnar innan lögbundins frests og ber sóknaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila tryggingarfénu að frádreginni sannanlegri fjárhæð vegna viðgerða á borðplötu í eldhúsi, án ástæðulauss dráttar, ásamt vöxtum. Þá ber henni að greiða dráttarvexti af tryggingarfénu samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem íbúðinni var skilað 22. apríl 2020 reiknast dráttarvextir frá 22. maí 2020.

Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að leigusali verði að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skuli þeim lýst með sama hætti innan fjögurra vikna frá því að þeirra hafi orðið vart. Í 3. mgr. sömu greinar segir að sé þessara tímamarka ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

Sóknaraðili gerir einnig almenna skaðabótakröfu á hendur varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma, enda nægi fjárhæð tryggingarfjárins ekki til að standa undir kostnaði vegna úrbóta. Í tölvupósti sóknaraðila til umboðsmanns varnaraðila 21. apríl 2020 upplýsti hún að óháður skoðunarmaður kæmi til að taka út eignina 30. apríl 2020 og að eftir skoðunina kæmi í ljós hvernig málin stæðu og gerð hafi verið kostnaðaráætlun vegna þess sem þurfi að laga. Þar með telur kærunefnd að sóknaraðili hafi haft uppi áskilnað um bótakröfu sína innan fjögurra vikna frá skilum íbúðinnar, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er að finna í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Þá segir í 2. mgr. 71. gr. laganna að úttekt úttektaraðila samkvæmt 1. eða 2. mgr. 69. gr. framkvæmi úttektaraðili sem leigjandi og leigusali hafi komið sér saman um samkvæmt 3. mgr. 69. gr. að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra.

Fyrir liggur úttekt D sem var gerð í upphafi leigutíma eða 22. nóvember 2018. Þá aflaði sóknaraðili úttektar sama aðila þann 30. apríl 2020. Í tölvupósti umboðsmanns varnaraðila 22. apríl 2020 upplýsti hann að varnaraðili samþykki ekki að greiða kostnað vegna D og taldi hann nægilegt að bera saman myndir og lista sem hann og sonur sóknaraðila hefðu gert við upphaf leigutíma við íbúðina eins og hún væri nú. Jafnvel þó að varnaraðili hafi ekki viljað að úttekt yrði framkvæmd á eigninni kemur það ekki í veg fyrir að sóknaraðili afli slíkrar úttektar. Kærunefnd telur að úttektarskýrsla, sem gerð var við lok leigutíma, staðfesti að skemmdir urðu á hinu leigða á leigutíma, meðal annars vegna raka og bruna, samanborið við þá ástandsskýrslu sem gerð var við upphaf leigutíma. Kærunefnd telur þannig liggja fyrir að sóknaraðili hafi orðið fyrir tjóni vegna skemmda á hinu leigða sem varnaraðila ber að bæta.

Krafa sóknaraðila nemur 2.423.890 kr. og byggir hún kröfuna á sundurliðaðri kostnaðaráætlun sem hún útbjó á mati fagmanna, að hennar sögn. Kærunefnd telur að ekki sé unnt að fallast á fjárhæð bótakröfunnar eins og hún er lögð fram, enda liggja hvorki fyrir gögn umræddri kostnaðaráætlun sóknaraðila til stuðnings né önnur gögn sem sýna nægilega fram á tjónið. Kærunefndin fellst því á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu bótaskyldu en tekur ekki afstöðu til bótafjárhæðarinnar.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir, án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 795.000 kr. að frádreginni sannanlegri fjárhæð til þess að standa undir kostnaði vegna viðgerða á eldhúsinnrétingu ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 29. maí 2020 til greiðsludags.

Viðurkennd er skaðabótaskylda varnaraðila vegna tjóns á húsnæði sóknaraðila en ekki er tekin afstaða til bótafjárhæðar.

Reykjavík, 5. nóvember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson