Nr. 55/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 26. september 2019

í máli nr. 55/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 90.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 6. júní 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. júní 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 24. júní 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd  sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 25. júní 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 29. júní 2019 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. júlí 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. júlí 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. júlí 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2019, var óskað eftir frekari upplýsingum og gögnum frá sóknaraðila. Afrit af leigusamningi aðila barst kærunefnd 16. ágúst 2019.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili neiti að endurgreiða tryggingarféð jafnvel þó að hann hafi skilað íbúðinni hreinni 30. apríl 2019 og varnaraðili sagt hana vera í góðu lagi. Blettur hafi verið í teppi á stigagangi en sóknaraðili hafi þrifið það með hreinsunarryksugu. Varnaraðili hafi séð mikinn mun og sagði að bletturinn hefði minnkað.   

Þegar komið hafi að endurgreiðslu tryggingarfjárins hafi varnaraðili sagt að íbúðin hefði verið skemmd. Íbúðin hafi verið framleigð á leigutíma og sóknaraðili þyrfti að þrífa eftir það. Við undirritun leigusamnings hafi verið samið munnlega um að leiga væri 160.000 kr., þrátt fyrir að leiga hafi verið tilgreind 200.000 kr. í leigusamningi. Sóknaraðili hafi mátt vera í íbúðinni til um það bil 6.-8. júní 2019 þar sem til hafi staðið að leigja íbúðina til ferðamanna frá þeim tíma.

Sóknaraðili hafi þó fundið betri íbúð og hún hringt í varnaraðila 10. apríl 2019 til að upplýsa hann um að hún hygðist flytja út 30. apríl 2019. Varnaraðili hafi ekkert sagt að því undanskildu að fjárhagslega kæmi það betur út að leigja íbúðina til ferðamanna. Þótt upphaf leigutíma hafi verið 1. febrúar 2019 hafi sóknaraðili ekki flutt inn fyrr en 9. febrúar 2019 og engu að síður greitt leigu fyrir heilan mánuð. Í mars 2019 hafi hún þurft að yfirgefa íbúðina í fimm daga en engu að síður greitt leigu fyrir heilan mánuð. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við skil íbúðarinnar og varnaraðili sagt að hann gæti endurgreitt tryggingarféð 1. júní 2019. Þá hafi hann sent skilaboð 2. júní 2019 og upplýst að hann hygðist ekki endurgreiða tryggingarféð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi tímabundið leigt sóknaraðila íbúð sína ásamt öllu innbúi og húsgögnum. Upphaflega hafi staðið til að leigja sóknaraðila íbúðina tímabundið í fjóra mánuði, frá febrúar til maí 2019 en í júní hafi hún ætlað að flytja til útlanda.

Áður en sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni hafi legið fyrir ein bókun fyrir íbúðina dagana 7.-11 mars 2019. Sóknaraðili hafi samþykkt að flytja út þá daga svo að ekki þyrfti að afbóka þessa bókun sem varnaraðili hafi þó boðist til að gera. Sóknaraðili hafi þannig samþykkt þetta áður en hún hafi flutt inn.

Í leigusamningi hafi mánaðarleiga verið tilgreind 200.000 kr., en þar sem leigan hafi verið í takmarkaðan tíma og með húsgögnum og húsbúnaði hafi það verið samkomulag aðila að lækka hana í 160.000 kr.

Sóknaraðili hafi verið með hund í íbúðinni án leyfis. Þá hafi hún komið fyrir gervihnattadiski úti á svölum, borað niður í svalagólfið og neglt snúrufestingu á vegg klæddan með Viroc utanhússklæðningu. Klæðningin líti út eins og steypa og það megi alls ekki negla beint í hana þar sem þá sé hætta á að það molni úr klæðningunni og brotni úr.

Þegar sóknaraðili hafi með stuttum fyrirvara látið varnaraðila vita að hún hygðist flytja út fyrir lok maí án þess að greiða leigu fyrir þann mánuð hafi það verið samkomulag þeirra á milli að varnaraðili tæki af tryggingarfénu 160.000 kr. vegna leigu fyrir þann mánuð. Ágreiningur standi um eftirstöðvarnar, þ.e. 90.000 kr.

Varnaraðili hafi ekki getað endurgreitt tryggingarféð þegar sóknaraðili hafi óskað eftir því, þ.e. um mánaðamótin maí/júní. Sóknaraðili hafi flutt út í byrjun maí og í flutningnum hafi hún hellt svörtum matarlit í teppi í stiga ásamt því að rispa vegg í stigaganginum. Sóknaraðili hafi reynt að þrífa það mesta upp úr teppinu og náð að gera það heldur skárra, þótt enn sjáist greinileg merki þessa.

Þegar varnaraðili hafi farið í að koma íbúðinni aftur í fyrra horf hafi fleiri skemmdir komið í ljós. Með rafrænum skilaboðum hafi hann talið upp allt það tjón sem hann hafi orðið var við ásamt því að senda myndir. Um hafi verið að ræða matarlit á teppi, rispur á vegg í stigagangi, skemmdir á gólfefni í svefnherbergi, naglalakk á glugga á baðherbergi og eldhúsborði, auk þess sem neglt hafi verið í utanhússklæðningu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafni því að hafa valdið þeim skemmdum sem varnaraðili haldi fram að hafi verið af hennar völdum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi ekki orðið almennilega var við skemmdirnar fyrr en hann hafi farið að þrífa íbúðina og gera hana tilbúna fyrir næstu gesti. Þegar sóknaraðili hafi verið nýflutt út hafi engar bókanir legið fyrir næstu vikurnar og hann því ekki farið fyrr í að standsetja íbúðina. Þegar hann hafi gengið um íbúðina við skil hennar hafi ekki verið hægt að greina allar skemmdirnar. Á þeim tímapunkti hafi verið nýbúið að hella matarlit á teppi í stigagangi og þær skemmdir verið mest sjáanlegar.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Óumdeilt virðist að sóknaraðili greiddi tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. við upphaf leigutíma þrátt fyrir að í leigusamningi segi að tryggingarfé sé 200.000 kr. Varnaraðili greinir frá því að hann hafi haldið eftir 160.000 kr. af tryggingarfénu vegna leigu fyrir maí 2019 samkvæmt samkomulagi aðila og að ágreiningur málsins snúist því eingöngu um 90.000 kr. sem hann haldi eftir á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Sóknaraðili greinir frá því að íbúðinni hafi verið skilað til varnaraðila 30. apríl 2019 og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila óskaði sóknaraðili eftir upplýsingum um endurgreiðslu tryggingarfjárins 2. júní 2019 en varnaraðili neitaði þá endurgreiðslu. Ekki liggja fyrir gögn sem styðja það að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber honum að skila tryggingarfénu að fjárhæð 90.000 kr. ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði hinu leigða 30. apríl 2019 reiknast dráttarvextir frá 28. maí 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 90.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. maí 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu,  nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson