Mál r. 81/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. nóvember 2022

í máli nr. 81/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða 2.640.000 kr. vegna leigu sem og 393.960 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd. Til vara sé þess krafist að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kærum, dags. 10. og 25. ágúst 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. ágúst 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 6. september 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 7. september 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. september 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 15. september 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 21. september 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. september 2022. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, mótteknu 28. september 2022, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 28. október 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2021 til 30. júní 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Einnig er ágreiningur um hvort varnaraðila beri að greiða leigu eftir 1. júlí 2022.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa yfirgefið íbúðina án samkomulags eða uppsagnar 1. júlí 2022. Þá hafi tjón orðið á íbúðinni sem varnaraðili hafi neitað að bæta. Úttektaraðili, sem D ehf. hafi mælt með, hafi metið tjónið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili vísar til þess að í 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sé farið yfir þau tímamörk sem gildi um vísun ágreinings um bótaskyldu til kærunefndar húsamála. Sóknaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð 14. júlí og varnaraðili hafi hafnað kröfunni 21. sama mánaðar. Samkvæmt fyrrnefndri lagagrein hafi sóknaraðili því haft frest til 18. ágúst til að vísa málinu til nefndarinnar eða höfða dómsmál vegna kröfunnar. Hvorugt hafi verið gert innan tímafrestsins en málinu hafi verið vísað til nefndarinnar 25. ágúst. Krafan sé því niður fallin og sé því farið fram á frávísun málsins.

Sóknaraðili hafi ekki beint kröfu um tapaðar leigutekjur til D ehf. heldur hafi krafa þar um fyrst komið fram í kæru í máli þessu og þá hljóðað upp á 2.640.000 kr. Það sé fráleit krafa og ekki gerð innan tímafrests 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. 64. gr. laganna.

Aðilar hafi gert munnlegt samkomulag um að þriggja mánaða uppsagnarfrestur væri ekki nauðsynlegur þar sem varnaraðili hafi ætlað að reyna að kaupa íbúð eða leigja stærri eign, auk þess sem sóknaraðili hafi vilja flytja í eigin íbúð, þ.e. hina leigðu eign. Um þetta hafi aðilar rætt í nokkrum símtölum í febrúar, auk þess sem þriðji aðili hafi í sama mánuði verið vitni að tali aðila um að uppsagnarfresti yrði ekki haldið til streitu. Skrifleg samskipti séu til sem stafesti að varnaraðili var á útleið og að sóknaraðili hafi greinilega verið upplýstur um stöðu mála.

Við upphaf leigutíma hafi móðir sóknaraðila tjáð varnaraðila að fyrri eigandi hefði ekki sinnt viðhaldi sem skyldi. Þá hafi íbúðin verið ómáluð, veggir á mörgum stöðum með miklum sprungum, parket mjög illa farið, brotið upp úr borðplötu og fleira hafi verið í ólagi.

Sóknaraðili, sem hafi keypt íbúðina 2019, hafi aldrei búið í íbúðinni. Hann hafi ekki látið meta skemmdir á íbúðinni áður en hann hafi sett hana í leigu og mögulega þess vegna telji hann eða móðir hans sig geta haldið því fram að skemmdirnar hafi orðið á leigutíma. Eigninni sé skilað núna í sama/sambærilegu ástandi og hún hafi verið við upphaf leigutíma.

Sóknaraðili hafi fengið fyrirtæki til að gera ástandsskoðun sem hann byggi kæru sína að einhverju leyti á. Það eina sem matið sýni sé ástand íbúðarinnar þegar hún hafi verið keypt 2019 en þá hafi ekkert mat á ástandi farið fram. Farið sé fram á að horft verði fram hjá túlkun sóknaraðila á matinu, en hún sé mjög ósanngjörn eins og sjáist þegar talið sé að skemmdir sem séu á parketi og hafi augljóslega komið til vegna leka sem komi utan frá í gegnum útvegg, séu á einhvern hátt varnaraðila að kenna. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Uppsögn á leigu geti ekki talist gild nema hún sé skrifleg og með að minnsta kosti þriggja mánaða fyrirvara, en ekki samtal á líkamsræktarstöð þar sem varnaraðili tali um kannski, fljótlega eða bráðum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi sjálfur óskað eftir því að fá íbúðina sem fyrst og aðilar báðir samþykkt að leigusamningi lyki 30.júní 2022. Varnaraðili hafi verið viss um að leigusamningi lyki árið 2022 og einnig hafi hún verið með munnlegt samkomulag um að halda ekki til streitu þriggja mánaða uppsagnarfresti. Sóknaraðili hafi ekki gert kröfu í ábyrgðina vegna tapaðra leigutekna þar sem hann hafi vitað að varnaraðili ætlaði að fara og hann sjálfur ætlað að flytja inn.

Meðfylgjandi sé mynd sem hafi verið tekin við upphaf leigutíma sem sé af einu tjóni sem sóknaraðili sé að reyna að láta varnaraðila greiða kostnað vegna. Myndin hafi verið tekin þar sem sóknaraðili og móðir hans hafi ekki bent varnaraðila á skemmdina og hún búist við að þau myndu halda að hún hefði valdið henni.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 440.000 kr. sem hún keypti hjá D ehf. Sóknaraðili gerði kröfu í trygginguna að leigutíma loknum vegna skemmda sem hann telur að hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Í kæru kemur fram að skemmdir hafi orðið á hurð á baðherbergi, skápahurð í svefnherbergi, parketi og borðplötu í eldhúsi svo og á salernissetu.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 1. júlí 2022. Óumdeilt er að krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila barst D ehf. 14. júlí 2022 og þar með innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins. Varnaraðili hafnaði kröfunni 21. júlí 2022 og barst kæra sóknaraðila kærunefnd 10. ágúst 2022. Var málinu þannig vísað til nefndarinnar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á kröfu sóknaraðila og því er ekki tilefni til að vísa málinu frá.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra.

Varnaraðili hefur hafnað því að hafa valdið skemmdum á hinu leigða og kveður hún téðar skemmdir þegar hafa verið til staðar við upphaf leigutíma.

Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt á hinu leigða, hvorki við upphaf né lok leigutíma. Úttekt sem D ehf. framkvæmdi að beiðni sóknaraðila var ekki í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga sem mælir fyrir um að aðilar skuli sjálfir gera úttekt eða koma sér saman um óháðan úttektaraðila til þess. Að því virtu að úttekta var ekki aflað á grundvelli 69. gr. húsaleigulaga og gegn eindreginni neitun varnaraðila á því að hafa valdið téðum skemmdum telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á réttmæti kröfu sinnar að þessu leyti.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða leigu til 30. júní 2023 líkt og leigusamningur aðila kvað á um. Aðilar virðast sammála um að munnlegt samkomulag hafi verið með þeim um að segja mætti leigusamningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara, en greinir á um hvort sóknaraðili hafi ætlað sér að halda fast við þann uppsagnarfrest þegar íbúðinni var skilað. Hefur varnaraðili haldið því fram að aðilar hafi sammælst um að uppsagnarfresturinn væri „ekki nauðsynlegur“ og að honum „yrði ekki haldið til streitu.“

Fyrir liggja rafræn samskipti aðila frá fyrri hluta árs 2022 þar sem sóknaraðili spurðist fyrir um íbúðarleit varnaraðila og upplýsti einnig að hann væri ekkert að stressa sig á þessu og þakkaði varnaraðili honum fyrir liðlegheitin. Þá spurði sóknaraðili með skilaboðum 10. maí hvernig gengi að finna nýtt húsnæði og upplýsti varnaraðili að hún gerði ráð fyrir að geta gert tilboð í íbúð sem ætti að fara í sölu í maí en annars færi hún „á fulla að kaupa í lok maí byrjun júní.“ Þá liggja fyrir rafræn skilaboð þar sem varnaraðili upplýsir sóknaraðila 1. júlí að það sé búið að þrífa íbúðina og svarar sóknaraðili með því að segja „Okei geggjað, í lagi að ég sæki lyklana hjá þér á morgun bara?“ Kærunefnd telur að þessi samskipti aðila beri ekki annað með sér en að samkomulag hafi verið um skil íbúðarinnar 1. júlí og styðji þannig við lýsingar varnaraðila á samskiptum aðila í aðdraganda þess að íbúðinni var skilað. Kærunefnd telur því að varnaraðili hafi verið í góðri trú um að uppsagnarfrestinum yrði ekki haldið til streitu. Verður því ekki fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða frekari leigu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 10. nóvember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson