17. ágúst 2012

Mál nr. 21/2011

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 17. ágúst 2012

í máli nr. 21/2011 (frístundahúsamál)

A og B

gegn

Föstudaginn 17. ágúst 2012 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir héraðsdómslögmaður, Benedikt Bogason settur hæstaréttardómari og Ásmundur Ásmundsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B, leigutakar lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Y að D. E fer með málið fyrir þeirra hönd.

Varnaraðili: C, eigandi jarðarinnar. F fer með málið fyrir þess hönd.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur verði framlengdur um 25 ár frá lokum samnings, þ.e. til 17. júlí 2036, en til vara að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings, þ.e. til 17. júlí 2031. Þá gera sóknaraðilar þá kröfu að úrskurðað verði um leiguverð sem sé árgjaldið 30.643 kr. miðað við grunnvísitölu neysluverðs 322,3 stig, desember 2010, og að ákvörðun varnaraðila um endurnýjunargjald leigusamnings að fjárhæð 470.000 kr. verði talin ólögmæt.

Krafa varnaraðila er aðallega að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað þannig að sóknaraðilar greiði 470.000 kr. endurnýjunargjald sem greiðist einu sinni við upphaf endurnýjaðrar leigu og auk þess 34.731 kr. á ári út leigutímann og verði fjárhæðin bundin vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitöluna í desember 2010, 365,3 stig. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað 125.000 kr. á ári út leigutímann og verði leiguverð bundið við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu í desember 2010, 365,3 stig. Varnaraðili greinir frá því að ekki sé ágreiningur um að leigusamningurinn framlengist í 25 ár frá lokum núverandi samnings eða til 17. júlí 2036, verði fallist á aðra hvora kröfu hans.

Með kæru, dags. 5. júlí 2011, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. júlí 2011, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Með tölvubréfum, dags. 28. júlí og 17. ágúst 2011, var varnaraðila veittur frestur til að skila greinargerð. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. september 2011, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag.

Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 2. september 2011, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 20. september 2011, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 9. nóvember 2011, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir frá varnaraðila bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 17. júlí 1986 gerði varnaraðili og G, með sér leigusamning þess efnis að sá síðarnefndi myndi leigja af hinum fyrrnefnda lóð hans nr. Z að D. Í leigusamningnum er meðal annars kveðið á um að sá hluti lóðarinnar sem leigutaki fær til afnota sé sem næst því að vera 5.000 m² að stærð. Í samningnum segir:

„Fyrir leigurétt lóðarinnar nr. Z í 25 ár frá undirskriftardegi greiðir leigutaki við undirskrift þessa samnings að fullu þann 17. júlí 1986 [...] Auk framangreinds gjalds greiðir leigutaki árlegt leigugjald sem rennur til viðhalds sameiginlegra vega og girðinga. Gjald þetta er á árinu 1981 kr. 350, - þrjúhundruð og fimmtíu krónur. Þessari upphæð verður ekki breytt nema með meirihlutasamþykkt á aðalfundi C.“

Með kaupsamningi, dags. 29. ágúst 2005, kaupa sóknaraðilar af G sumarhús á landi D, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í leigulóð nr. Z sem er hluti úr jörðinni D, sbr. framangreindan lóðarleigusamning.

Hinn 17. október 2005, samþykkti varnaraðili að sóknaraðilar tækju við sem leigutakar vegna umræddrar lóðar af G það sem eftir stóð af leigutímanum.

Hinn 30. desember 2010 sendi varnaraðili sóknaraðilum bréf um að leiguréttur lóðar nr. Z, nú D, renni út 17. júlí 2011. Í bréfinu kemur meðal annars fram að sóknaraðilum standi til boða að framlengja leiguréttinn (lóðarleigusamninginn) um 25 ár gegn því að greiða endurnýjunargjald (leiguréttargjald) að fjárhæð 470.000 kr. sem sé 50% af gildandi gjaldi (940.000 kr.) fyrir leigurétt til 25 ára. Auk framangreinds gjalds beri leigutaka að greiða 30.643 kr. á ári fyrir leigu lóðarinnar og hækki sú fjárhæð í samræmi við hlutfallslegar breytingar á vísitölu neysluverðs til verðtryggingar eða sambærilegrar vísitölu, ef vísitala neysluverðs verður ekki fyrir hendi, í desember ár hvert miðað við grunnvísitöluna 322,3. Í bréfinu er óskað svara eigi síðar en 10. febrúar 2011.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar benda á að nú liggi fyrir endurnýjun leigusamnings og sé það ágreiningslaust milli aðila að ganga frá samningi. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 17. júlí 1986 og gilti hann til 25 ára. Leiguverð hafi í öndverðu verið 350 kr. á ári auk þess sem greitt hafi verið stofngjald í upphafi af þáverandi leigutaka, G. Með kaupsamningi, dags. 29. ágúst 2005, hafi sóknaraðilar keypt leiguréttinn og fasteignina af G og hafi varnaraðili samþykkt það með yfirlýsingu, dags. 17. október 2005.

Með bréfi, dags. 30. desember 2010, hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðilum að þeim standi til boða að endurnýja leigusamning til 25 ára með leigugjaldi á ári 30.643 kr. miðað við grunnvísitölu neysluverðs 322,3 stig í desember 2010. Auk leigugjaldsins áskilji hann sér eingjald sem hann kjósi að kalla endurnýjunargjald, alls 470.000 kr. sem sé 50% af „leiguréttargjaldi“.

Ágreiningur sé milli aðila um eitt atriði og verði ekki úr honum leyst fyrir frestdag eða 17. júlí næstkomandi. Sóknaraðilar telja að varnaraðila sé ekki stætt að innheimta sérstakt gjald, endurnýjunargjald, auk ársleigu. Sóknaraðilar telja að einungis sé unnt að krefja þá um ársleigu. Endurnýjunargjald sé í reynd ekkert annað en stofngjald sem sé samkvæmt eðli máls eingjald þegar menn leysi til sín lóð í öndverðu, áður en byggt sé frístundahús á lóðinni. Þetta stofngjald sé í reynd sá kostnaður sem leigusali leggi fram í öndverðu þegar byggðin sé skipulögð og í framhaldi hluti af þeim verðmætum sem frumbyggi endurselur eftir efni með fasteign síðar, eða í þessu tilviki þegar G selur sóknaraðilum leigurétt sinn í ágúst 2005. Sóknaraðilar benda á að G hafi greitt fyrir þennan leigurétt „að fullu“ eins og segi í samningnum við hann í júlí 1986. Í samningnum sé þess hvergi getið að varnaraðili áskilji sér rétt til að endurnýja þetta eingjald síðar enda verði það að teljast í hæsta máta óðeðlilegt.

Sóknaraðilar vísa til þess að skv. 3. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, falli málskotsréttur leigutaka niður ef málskot sé ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 17. júlí 2011. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðilar nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint og krefjist þeir staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur ágreiningslaust um 25 ár eða til 17. júlí 2036 að telja eða til vara 20 ára frá lokum samnings eða til 17. júlí 2031 að telja.

Þá vísa sóknaraðilar til 1. tölul. 5. mgr. og fara fram á það að úrskurðað verði um leiguverð sem ágreiningslaust sé árgjaldið 30.643 kr. miðað við grunnvísitölu neysluverðs 322,3 stig, desember 2010, en ágreiningur sé um það hvort varnaraðila sé stætt á því að leggja sérstakt endurnýjunargjald sem sé allt að fjórtánfalt leiguverð miðað við árgjaldið í ár og telja því sóknaraðilar að honum sé ekki stætt á því að leggja það aukreitis á.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili greinir frá því að af framlögðum gögnum verði ráðið að varnaraðili og G hafi gert með sér samning um afnot hluta lóðarinnar að D hinn 17. júlí 1986. Hafi lóðin þá verið tilgreind 5.000 m² að stærð og leigð til 25 ára. Um sé að ræða jörðina D. Hinn 19. ágúst 2005 hafi G selt frístundahús sem stóð á lóðinni til sóknaraðila og samþykkti varnaraðili að sóknaraðilar tækju við aðild að lóðarleigusamningnum hinn 17. október sama ár.

Hinn 30. desember 2010, ríflega sex mánuðum áður en framangreindum lóðarleigusamningi skyldi ljúka, hafi varnaraðili sent sóknaraðilum bréf þar sem þeim hafi verið boðið að framlengja samninginn um 25 ár gegn því að greiða endurnýjunargjald (leiguréttargjald) að fjárhæð 470.000 kr. sem væri 50% af gildandi gjaldi, 940.000 kr., auk 30.643 kr. á ári fyrir leigu lóðarinnar og skyldi fjárhæðin verðbætt miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu desembermánaðar 2008, 322,3 stig. Óskað hafi verið eftir svari eigi síðar en 10. febrúar 2011. Ekkert svar hafi hins vegar borist frá sóknaraðilum heldur hafi þau skotið málinu án samningaviðræðna til kærunefndar húsamála með erindi, dags. 5. júlí 2011.

Eins og sóknaraðilar leggja málið upp fyrir nefndinni virðast þau vilja fá úrskurð þess efnis að varnaraðila sé „ekki stætt að taka sérstakt gjald sem hann kýs að kalla „endurnýjunargjald“ auk ársleigu“, en þau virðast ekki gera ágreining um fjárhæð boðinnar ársleigu. Verði ekki betur séð en að í þessu felist að sóknaraðilar telji varnaraðila óheimilt að innheimta þetta gjald. Hins vegar sé ljóst af ákvæði 8. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 að það sé ekki hlutverk kærunefndar að skera úr um réttmæti slíkra krafna, heldur eingöngu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. laganna. Verði erindi sóknaraðila því ekki skilið á annan hátt en að í því felist krafa um að ársleiga verði ákvörðuð þannig að endurnýjunargjaldið verði fellt niður og að sóknaraðilar greiði framvegis einungis árgjald að fjárhæð 30.643 kr. sem verði verðbætt í samræmi við vísitölu neysluverðs desembermánaðar 2008, 322,3 stig. Varnaraðili mótmælir þessu.

Rétt sé að taka fram, vegna málatilbúnaðar sóknaraðila um að varnaraðila sé ekki „stætt á“ að taka umrætt endurnýjunargjald, að ekkert í lögum nr. 75/2008 komi í veg fyrir töku slíks gjalds. Ekki sé kveðið á um takmarkanir við fjárhæð lóðarleigu í lögunum eða á því hvaða gjöld sé heimilt að innheimta, heldur byggi lögin á þeirri meginreglu að aðilar lóðarleigusamnings skulu sjálfir komast að samkomulagi um innihald lóðarleigusamnings, þar á meðal um fjárhæð leigu og töku annarra gjalda. Þannig sé til dæmis í lögunum aðeins kveðið á um skyldu til þess að aðilar taki afstöðu til þess í skriflegum leigusamningi hver fjárhæð leigu skuli vera, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 3. gr., og að hve miklu leyti leigutaki skuli greiða ýmsan kostnað, sbr. 3. mgr. 3. gr., en ekki sé kveðið á um í lögunum hver fjárhæð leigu eða kostnaðar skuli vera. Segi meðal annars í athugasemdum í greinargerð með frumvarpi til laganna með ákvæði 2. mgr. 3. gr. að ekki sé tekin afstaða til þess „með hvaða hætti skuli kveðið á um þau atriði sem talin eru í 2. mgr. heldur er aðilum frjálst að semja um þessi atriði eftir því sem henta þykir en skylt er að taka afstöðu til þeirra atriða sem talin eru í 2. mgr.“ Við endurnýjun eldri leigusamninga hljóti sama meginregla að gilda, en skv. 1. mgr. 11. gr. geta aðilar ávallt samið um áframhald leigu eða lok hennar. Af nefndaráliti frá félags- og tryggingamálanefnd, sem breytti verulega því frumvarpi að lögum um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús sem upphaflega hafi verið lagt fram á Alþingi, verði hið sama ráðið. Þannig segi meðal annars í nefndarálitinu:

„Tillögur nefndarinnar eru því gerðar með það að markmiði að aðilar að samningi um leigu á lóð undir frístundahús geri sitt ýtrasta til að leita samninga og sátta við lok leigusamnings. Ef samningar nást ekki er báðum aðilum gefinn kostur á úrræðum. [...] Samningsfrelsið er haft í fyrirrúmi og aðilar geta ávallt samið um framlengingu leigusamnings, m.a. leigutíma, lok leigusamnings, kaup leigusala á mannvirkjum leigutaka eða kaup leigutaka á landi leigusala.“

Varnaraðili bendir á að af lögunum verði því ráðið að engar skorður séu settar við því að leigusalar óski eftir greiðslu endurnýjunargjalds við endurnýjun lóðarleigusamnings. Sóknaraðilar hafi ekki tilgreint að innheimta endurnýjunargjalds stangist á við önnur lög eða reglur. Varnaraðila sé því augljóslega lagalega stætt á því að óska eftir greiðslu slíks gjalds, ef aðilar nái á annað borð saman um slíkt.

Erindi sóknaraðila til kærunefndarinnar verði hins vegar ekki skilið á annan veg en að þau telji að ekki hafi náðst samkomulag milli aðila um greiðslu lóðarleigu. Hér verði þó að geta þess að aldrei hafi reynt á neinar samningaviðræður milli aðila. Varnaraðila hafi aldrei borist nein viðbrögð sóknaraðila við bréfi sínu frá 30. desember 2010 þar sem boðin hafi verið framlenging samnings á tilteknum kjörum, heldur hafi málinu verið skotið beint til kærunefndarinnar. Það sé ekki í samræmi við það ferli sem gert sé ráð fyrir í lögum nr. 75/2008, sbr. einkum 11. gr. laganna og tilvitnuð orð í framangreindu nefndaráliti.

Varnaraðili mótmælir því að umrætt gjald sé ekkert annað en stofngjald sem er samkvæmt eðli máls eingjald þegar menn leysa til sín lóð í öndverðu, áður en byggt sé frístundahús á lóðinni eins og sóknaraðilar haldi fram. Umrætt gjald sé hugsað sem hluti af leiguverðinu til að standa undir margs konar útgjöldum og kostnaði við lóðina og þá frístundabyggð þar sem lóðin sé staðsett. Þó talið væri að um stofngjald væri að ræða myndi það ekki breyta neinu enda ekkert sem komi í veg fyrir að óskað sé eftir greiðslu slíks gjalds við endurnýjun leigusamninga.

Varðandi fjárhæð ársleigu greinir varnaraðili frá því að í þeim tilfellum sem aðilar nái ekki saman um greiðslu lóðarleigu geri lög nr. 75/2008 ráð fyrir því að leigutaka sé heimilt að skjóta ágreiningi um fjárhæð ársleigu til kærunefndar, sbr. 8. mgr. 12. gr., sem skuli meta hæfilega ársleigu miðað við kröfur aðila og hvað nefndin álíti vera markaðsverðmæti á hverjum tíma í samræmi við fyrirmæli 13. gr. laganna.

Varnaraðili bendir á að þar sem skilja verði málatilbúnað sóknaraðila á þann hátt að krafist sé úrskurðar um fjárhæð ársleigu, geri varnaraðili þá kröfu að kærunefnd meti leiguverðið með hliðsjón af markaðsvirði lóðarleigu í samræmi við ákvæði 13. gr. laganna. Telur varnaraðili að horfa eigi til eftirfarandi þriggja þátta við mat á markaðsvirði leigunnar, sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008:

Ársleigu sambærilegra lóða. Kveðst varnaraðili hafa undanfarið aflað sér upplýsinga um leiguverð lóða í nágrenni lóðarinnar. Erfitt hafi reynst að afla afrita af þinglýstum lóðarleigusamningum sem gætu gefið upplýsingar um algeng leiguverð lóða vegna sumarleyfa og fjárskorts sýslumannsembættisins á H. Eingöngu hafi tekist að afla tveggja lóðarleigusamninga fyrir þann frest sem varnaraðila hafi verið settur til að skila greinargerð. Því hafi jafnframt verið gripið til þess ráðs að afla óformlegra upplýsinga símleiðis um algengt leiguverð lóða. Af þeim upplýsingum sem þó hafi tekist að afla verði ráðið að ársleiga sé á bilinu 60.000–130.000 kr., að viðbættri greiðslu stofngjalds á bilinu 1.000.000–2.300.000 kr. Algengt virðist að krafist sé lóðarleigu á bilinu 90.000–100.000 kr. Þá vísar varnaraðili til úrskurðar kærunefndar húsamála nr. 3/2010 þar sem nefndin hafi talið 75.000 kr. á ári vera sanngjarnt leiguverð fyrir um 0,33 hektara lóð með ágætu útsýni, en fyrir blautt land. Af þessu sé ljóst að leigan sem varnaraðili bauð sóknaraðilum sé mjög hagstæð, en þegar endurnýjunargjaldið hafi verið jafnað út á leigutímann sé ársleigan, núvirt, um 65.000 kr. Sú leiga sé jafnframt í samræmi við það sem öðrum leigutökum hafi verið boðið fyrir lóðir á sama svæði.
Eiginleika lóðarinnar og frístundabyggðarinnar þar sem lóðin er staðsett. Varnaraðili greinir frá því að lóðin D sé falleg og gróðursæl lóð með útsýni, um 5.000 m² að stærð. Hún sé hluti af jörðinni K sem standi við L og sé aðeins í um 70 km fjarlægð frá Reykjavík. Á undanförnum árum hafi varnaraðili lagt í mikla uppbyggingu á svæðinu til að þjónusta þá sem svæðið sækja, einkum eigendur frístundahúsa sem þar standa, með tilkostnaði sem hlaupi á tugum milljónum króna. Á svæðinu sé meðal annars svæði fyrir hjólhýsi og tjöld, minigolf, sparkvöllur, hjólaleiga, leiktæki fyrir börn og útsýnisskífa. Þjónustumiðstöðin í K sé með sundlaug, þremur heitum pottum og gufubaði og yfirbyggðum sólpalli. Innandyra sé margs konar afþreying, meðal annars biljarð, þythokkí, pílukast, fótboltaspil og sjónarvarpssalur. Á svæðinu sé jafnframt níu holu par þrjú golfvöllur, en völlurinn hafi stöðugt verið endurnýjaður undanfarin ár með miklum tilkostnaði. Allt framangreint hafi gert jörðina að einni vinsælustu og bestu frístundabyggð á landinu, þar sem eftirsókn eftir lóðum og frístundahúsum sé mikil. Þá hafi á undanförnum árum miklum fjármunum verið varið til uppbyggingar á svæðinu. Að sjálfsögðu verði að horfa til alls þessa þegar markaðsverð ársleigu lóðarinnar sé metið.
Eldra leigugjalds. Varnaraðili bendir á að leigugjald samkvæmt samningi aðila uppreiknað samkvæmt vísitölu nemur 34.731 kr., sem sé sama fjárhæð og sóknaraðilum hafi verið boðin, að viðbættu endurnýjunargjaldi.

Með hliðsjón af framangreindu telur varnaraðili markaðsverðmæti ársleigu skv. 13. gr. laganna vera a.m.k. 125.000 kr. á ári, enda hafi óvíða verið lagt jafn mikið til uppbyggingar og á því svæði sem lóðin sé. Ljóst sé hins vegar að sú leiga sem sóknaraðilum hafi verið boðin með bréfi leigusala frá 30. desember 2010 sé þeim mun hagfelldari til lengri tíma litið, en ef þeim yrði boðin leiga eins og hún ákvarðaðist eftir 13. gr. laganna. Því geri varnaraðili þá kröfu aðallega að upphaflega boð þeirra standi, þ.e. að sóknaraðilar borgi 470.000 kr. í endurnýjunargjald við upphaf endurnýjaðs leigusamnings auk ársleigu að fjárhæð 34.731 kr. út leigutímann og verði fjárhæðin bundin vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitöluna í desember 2010, 365,3 stig (um sé að ræða sömu fjárhæð og boðin hafi verið í bréfi, dags. 30. desember 2010, 30.643 kr. að teknu tilliti til breytinga á neysluverðsvísitölu frá desember 2008, þá 322,3 stig).

Telji nefndin hins vegar ekki heimilt eða eðlilegt að ákvarða leigu jarðarinnar með framangreindum hætti gerir varnaraðili til vara þá kröfu að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað 125.000 kr. á ári út leigutímann, og verði leiguverðið bundið við vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu í desember 2010, 365,3 stig.

Varnaraðili bendir á að hann sé félag sem hafi það meðal annars að markmiði að afla fjár til þess að reisa, kaupa og reka dvalar- og hjúkrunarheimili, endurhæfingaraðstöðu og íbúðir, einkum fyrir aldraða sjómenn og sjómannsekkjur, að stuðla að byggingu og rekstri orlofshúsa og alhliða orlofsstarfssemi fyrir sjómenn, fjölskyldur þeirra og starfsmenn samtaka þeirra og jafnframt beita sér í fræðslu- og menningarmálum er sjómannastéttina varða og vinna að velferðar- og öryggismálum hennar. Varnaraðili sé því félag sem sé rekið til að stuðla að velferðarmálum hvers konar, einkum sjómanna, en félagið hafi ekki hagnaðarmarkmið að leiðarljósi. Þrátt fyrir það sé mikilvægt að þeir tekjuliðir sem félagið hafi standi undir þeirri þjónustu sem félagið innir af hendi. Því sé mikilvægt, verði ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila, að leigufjárhæðin verði metin að fullu í samræmi við markaðsvirði sambærilegra lóða í eigu annarra aðila á svæðinu skv. 13. gr. laga nr. 75/2008, enda kunni úrskurður nefndarinnar að hafa fordæmisgildi vegna leigu annarra lóða leigusala.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar telja að varakrafa varnaraðila sé ekki í neinu samhengi við eðlilegt gagngjald sambærilegra lóða á nærliggjandi svæðum. Þá styrki það ekki stöðu varnaraðila að leggja fram samninga sem hann hafi sjálfur gert þvert ofan í gildandi rétt er varði almennt um þessi mál. Önnur málsskjöl sem lögð hafi verið fram af hálfu varnaraðila þar sem um sé að ræða leigusamninga frá hendi M og vísað sé þar til stofngjalda óbyggðra lóða sé um það að segja. Þar hafi verið lagt á stofngjald í öndverðu á óbyggðum lóðum sem ekki verður innheimt aftur. Sóknaraðili vekur enn fremur athygli á þeirri staðreynd að lóðir hjá M séu jafnframt að meðaltali rúmlega helmingi stærri en hjá varnaraðila. Fyrir liggi að núverandi leiguverð sé fastákveðið og hafi enginn ágreiningur verið um það. Varakrafa gagnaðila sé í engu samræmi við það endurgjald sem hann kjósi að halda upp á sóknaraðila að öðru leyti verði endurnýjunargjaldið ekki talið standast lög. Sé borið saman 470.000kr. endurnýjunargjald auk ársleigu sem sé rúmlega 30.000 kr., sem samtals sé eins konar heildstæð leiga í skötulíki, þá sé eðlilegra að umreikna endurnýjunargjaldið inn í ársleiguna til 25 ára og þá komi út væntanlega allt önnur tala en 125.000 kr. á ári.

V. Niðurstaða

Sóknaraðilar krefjast þess að staðfest verði að leigusamningur verði framlengdur um 25 ár en til vara um 20 ár og að ársleiga verði 30.643 kr. miðað við grunnvísitölu neysluverðs 322,3 stig, desember 2010, og að ákvörðun varnaraðila um endurnýjunargjald leigusamnings að fjárhæð 470.000 kr. verði talin ólögmæt.

Varnaraðili krefst þess aðallega að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað þannig að sóknaraðilar greiði 470.000 kr. endurnýjunargjald sem greiðist einu sinni við upphaf endurnýjaðrar leigu og auk þess 34.731 kr. á ári út leigutímann og verði fjárhæðin bundin vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitöluna í desember 2010, 365,3 stig. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað 125.000 kr. á ári út leigutímann og verði leiguverð bundið við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu í desember 2010, 365,3 stig. Varnaraðili greinir frá því að ekki sé ágreiningur um að leigusamningurinn framlengist í 25 ár frá lokum núverandi samnings eða til 17. júlí 2036, verði fallist á aðra hvora kröfu hans.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. 12. gr. kemur fram að ef annar hvor aðilinn hefur nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildir þó ekki ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægir mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6.mgr.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála, samkvæmt 5. mgr. 12. gr., haft uppi kröfu umhver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála, samkvæmt 8. mgr. 12. gr., haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Með bréfi varnaraðila, dags. 30. desember 2010, er sóknaraðilum boðin endurnýjun leigusamnings til 25 ára. Viðræður aðila skiluðu engu þar sem ágreiningur var um greiðslu á endurnýjunargjaldi. Sóknaraðilar skutu málinu til kærunefndarinnar fyrir lok samnings aðila með bréfi, dags. 5. júlí 2011. Málinu var þannig skotið til nefndarinnar innan tilskilins frests, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá 17. júlí 2011.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar:

hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.

Í lögum um frístundabyggð nr. 75/2008 kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr. Krafa varnaraðila um sérstakt endurnýjunargjald á sér ekki stoð í lögum nr. 75/2008 og verður henni því hafnað.

Nefndin hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Umrædd lóð er í vinsælli sumarbústaðabyggð og er aðstaða góð. Um er að ræða gróið land í fallegu umhverfi. Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 80.000 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs og skal grunnvísitala vera vísitala í júlí 2011, 212,8 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 17. júlí 1986, vegna lóðar nr. X, D er framlengdur um 20 ár, frá 1. október 2011.

Leiguverð er ákveðið 80.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs og er grunnvísitala miðuð við vísitölu í júlí 2011, 212,8 stig.

Reykjavík, 17. ágúst 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson