Mál nr. 1/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 1/2012
Lok leigusamnings: Uppgjör.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. janúar 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. janúar 2012, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags 6. maí 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 24. ágúst 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 17. maí 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C, í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 20. maí 2011. Ágreiningur er um greiðslu á leigu og öðrum gjöldum í tengslum við leigu á íbúðinni.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 94.258 kr.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða skoðunargjald að fjárhæð 13.500 kr.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda löggilda reikninga með dagsetningum.
Í álitsbeiðni kemur fram að í leigusamningnum sé kveðið á um að leigjandi greiði skoðunargjald að fjárhæð 13.500 kr. Álitsbeiðandi telji að vegna þeirra vanefnda gagnaðila að skila ekki til álitsbeiðanda skýrslu byggingarfulltrúa D um ástand eignarinnar við upphaf leigutíma sé álitsbeiðanda ekki skylt að greiða slíkt skoðunargjald. Hvorki fyrir né eftir leigutíma hafi byggingarfulltrúi verið kallaður til við úttekt á eigninni.
Álitsbeiðandi bendir á að í 8. gr. húsaleigusamnings aðila segi til um rekstur íbúðarinnar, svo sem rafmagns- og hitunarkostnað og umhirðu sameignar. Hins vegar segi í 23. gr. húsaleigulaga að leigusali skuli greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Engu slíku viðhaldi eða rekstri hafi verið sinnt á tíma leigusamningsins.
Þá hafi gagnaðili krafist leigu fyrir desembermánuð 2011 þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila 2. desember 2011 til þess að skila eigninni af sér. Gagnaðili hafi svarað því til að hann kæmist ekki fyrr en eftir helgi þar sem hann væri í helgarfríi. Álitsbeiðandi hafi neitað að greiða leigu fyrir þá daga þar sem leigusali hafi sagst vera í fríi.
Álitsbeiðandi hafi jafnframt neitað að greiða fyrir hússjóð eða eiginlegt hússjóðsgjald að fjárhæð 52.825 kr. vegna vanefnda gagnaðila á að uppfylla 8. gr. leigusamningsins. Gagnaðili hafi gengið á ábyrgð álitsbeiðanda að fjárhæð 373.394 kr., sem sé 94.258 kr. meira en það sem álitsbeiðandi hafi talið sig skulda gagnaðila að frádregnum hússjóði og frádreginni fjárhæð leigu vegna desember. Heildarskuld álitsbeiðanda sé 279.136 kr. en ekki 373.394 kr. eins og gagnaðili haldi fram. Sundurliðast skuldin þannig: 134.628 kr. fyrir október 2011, 135.476 kr. fyrir nóvember 2011 og 9.032 kr. fyrir desember 2011.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gerðar hafi verið athugasemdir við það að gagnaðili hafi ekki afhent álitsbeiðanda skoðunarskýrslu frá byggingafulltrúa við upphaf leigutíma. Í því sambandi vill gagnaðili taka fram að álitsbeiðandi hafi ekki óskað eftir slíkri úttekt og hafi ekki heldur kallað eftir slíkri skýrslu. Engin lagaskylda sé til þess að láta slíka úttekt fara fram. Við lok leigutíma fyrri leigjanda hafi gagnaðili gert úttekt á íbúðinni. Þetta hafi álitsbeiðanda verið kunnugt um en hann hafi ekki óskað eftir því að fá að sjá þá úttekt. Engin krafa hafi verið gerð á hendur álitsbeiðanda vegna ástands eignarinnar í lok leigutímans enda hafi eignin verið í ásættanlegu ástandi. Því verði ekki séð hvaða áhrif úttektarskýrsla á eigninni, fyrir eða eftir leigutíma, skipti máli um lögskipti aðila. Gagnaðili framkvæmi úttekt á hinu leigða húsnæði í hvert sinn er leigjandi skilar af sér íbúð. Gagnaðili áskilji í leigusamningi gjald fyrir slíka úttekt. Slíkt ákvæði sé í samningi aðila og því um að ræða samningsbundna skyldu leigjanda að greiða fjárhæðina. Umrædd úttekt hafi verið framkvæmd.
Gagnaðili tekur fram að erfitt sé að átta sig á athugasemd álitsbeiðanda er lúti að rekstrarkostnaði hússins. Engin lyfta sé í húsinu og séu ákvæði leigusamningsins í fullu samræmi við ákvæði laga að þessu leyti. Gagnaðili vísi fullyrðingum um að rekstri og viðhaldi hafi ekki verið sinnt á bug. Gagnaðila hafi hvorki fyrr né síðar borist kvartanir yfir umhirðu hússins frá leigjendum sínum.
Gagnaðili bendir á að uppsagnarfrestur leigusamnings aðila sé sex mánuðir, sbr. 2. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila að kvöldi 2. desember 2011 og óskað eftir því að fá að skila íbúðinni hinn 5. sama mánaðar. Vegna fjarveru forsvarsmanna gagnaðila sem hafi verið úti á landi hafi það ekki getað gengið eftir. Engu að síður hafi gagnaðili aðeins krafið álitsbeiðanda um leigu út desembermánuð og þannig komið mjög rausnarlega til móts við hann. Kröfu um frádrátt af leigugreiðslu sé því alfarið vísað á bug.
Gagnaðili ítrekar kröfu sína um að álitsbeiðandi greiði umsamda greiðslu í hússjóð. Gagnaðili hafnar fullyrðingum álitsbeiðanda um vanefndir gagnaðila á skyldum leigusala skv. 8. gr. leigusamningsins sem röngum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að í 6. gr. húsaleigulaga sé tekið fram að ef úttekt á hinu leigða skuli fara fram við afhendingu skuli það tekið fram í samningnum. Þar sem ekki hafi farið fram úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma og engin skýrsla liggi fyrir geti gagnaðili ekki krafist að álitsbeiðandi greiði slíkan kostnað. Í 69. gr. húsaleigulaga sé að finna ákvæði um úttektir og hverjir hafi heimild til slíkra aðgerða og hverjir teljist réttmætir skoðunarmenn. Einnig komi fram í samningi aðila sem fenginn var af heimasíðu velferðarráðuneytisins að hluteigandi aðilar skuli skipta kostnaði til jafns ef um skoðun byggingarfulltrúa er að ræða. Slík úttekt hafi kostað á sínum tíma u.þ.b. 13.000 kr. Í þessu tilfelli hafi farið fram einhliða skoðun framkvæmd af starfsmönnum gagnaðila. Úttekt sem þessi hafi enga merkingu.
Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi undir höndum undirskriftir meirihluta íbúa/leigjenda hússins þar sem fram komi óánægja þeirra vegna þrifnaðar á sameign ásamt fleiri þáttum sem nefndir séu í leigusamningnum. Þar sem engu viðhaldi né þrifum og umhirðu lóðar hafi verið sinnt skv. 23. gr húsaleigulaga sé endurgreiðslu krafist. Álitsbeiðandi hafi gert verulegar athugasemdir á vanefndum gagnaðila með bréfi, dags. 20. júní 2011, þar sem bent sé á að skv. 60. gr. húsaleigulaga geti leigjandi rift leigusamningi sínum vegna vanefnda. Riftun í skilningi álitsbeiðanda sé að samningur sé ógildur og taki riftun gildi tafarlaust. Leigusali hafi fengið hálft ár til þess að greiða úr vanköntum en gerði ekki.
Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi brotið gegn 36. gr. samningalaga, nr. 7/1936, og 248. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940, og nýtt sér fávisku leigjanda. Í leigusamningi sé hvorki tilgreint hlutfall íbúðarinnar í rekstrarkostnaði sameignarinnar né hlutfall í sameign sumra. Álitsbeiðandi geri þá kröfu að fá hluta hússjóðsgjalda endurgreiddan og leggi það í hendur kærunefndar að úrskurða hversu hátt hlutfall þykir sanngjarnt.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 17. maí 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 20. maí 2011. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 131.200 kr. á mánuði bundin vísitölu neysluverðs. Samkvæmt 5. gr. leigusamningsins skyldi álitbeiðandi afhenda gagnaðila bankaábyrgð að fjárhæð 390.000 kr. Í 8. gr. samningsins kemur fram að álitsbeiðandi skuli greiða rafmagn og hita vegna íbúðarinnar sem og allan rekstrarkostnað sameignar. Muni leigusali því innheimta ásamt húsaleigunni mánaðarlegt framlag vegna sameiginlegs rekstrarkostnaðar hjá leigjendum, eins konar hússjóðsframlag, sem sé í apríl 2011 kr. 7.640. Þá kemur fram í 14. gr. samningsins að áður en íbúð sé skilað skuli fara fram úttekt og skuli leigjandi greiða kostnað við skilaúttekt 13.500 kr.
Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðum sex mánuðir. Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hefur verið send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Af gögnum málsins má ráða að álitsbeiðandi
Í 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, kemur fram að reksturskostnaði af leigðu húsnæði skuli þannig skipt að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað, en leigusali greiði öll fasteignagjöld, þar með talið fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld.Í 2. mgr. 23. gr. segir að í fjölbýlishúsum skuli leigjandi enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali skuli greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn.Í 3. mgr. 23. gr. segir að ef leigjandi óski þess skuli leigusali eða húsfélag láta leigjanda í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds er leigjandi greiðir.
Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að honum beri hvorki að greiða svokallað hússjóðsgjald að fjárhæð 52.825 kr. né gjald fyrir svokallað skilaúttekt. Hins vegar viðurkennir álitsbeiðandi að hann skuldi húsaleigu í október og nóvember 2011.
Af gögnum málsins verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi staðið réttilega að uppsögn leigusamnings Gagnaðili hefur hins vegar samþykkt að álitsbeiðandi greiði einungis fyrir desember 2011. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu fyrir desember 2011.
Samkvæmt leigusamningi aðila bar álitsbeiðanda að greiða hita og rafmagn fyrir íbúðina svo og sameiginlegan rekstrarkostnað í samræmi við 23. gr. húsaleigulaga. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda bar að greiða svokallað hússjóðsgjald.
Samkvæmt leigusamningnum skal álitsbeiðandi greiða kostnað við svokallaða skilaúttekt, kr. 13.500. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda bar að greiða það gjald.
Þá gerir álitsbeiðandi þá kröfu að gagnaðili afhendi honum löggilta reikninga með dagsetningum. Í gögnum málsins liggja fyrir dagsettir reikningar. Af þeim sökum verður þessum kröfulið, sem snertir ekki leigusamning aðila, vísað frá nefndinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna kröfum álitsbeiðanda um að gagnaðili endurgreiði kr. 94.258 og kostnað við skilaúttekt kr. 13.500. Gagnaðili skal láta álitsbeiðanda í té sundurliðun á kostnaðarþáttum húsgjalds.
Reykjavík, 24. ágúst 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson