Mál nr. 20/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 20/2012

Fyrirframgreiðsla. Rafmagn og hiti. Málun íbúðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. maí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. júní 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. júlí 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. ágúst 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. september 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 21. maí 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C, í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs, þ.e. frá 15. júní 2008 til 15. júní 2009. Eftir að leigutímanum lauk komst á ótímabundinn samningur. Ágreiningur er um endurgreiðslu á fyrirframgreiddri leigu, rafmagns- og hitaveitureikninga og málun íbúðar við lok leigutíma.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 140.000 kr.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda ofgreiddan kostnað vegna hita og rafmagns.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað við málun íbúðarinnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að eftir að leigutímanum lauk hafi komist á ótímabundinn samningur og hafi álitsbeiðandi verið með húsnæðið á leigu í fjögur ár. Álitsbeiðandi hafi greitt 140.000 kr. í fyrirframgreiðslu hinn 21. maí 2008. Leigan hafi verið lækkuð í 100.000 kr. í apríl 2009 en þá hafi gagnaðili flutt heim frá D. Álitsbeiðandi greinir frá því að þá hafi hún óskað eftir því að samningurinn yrði endurgerður og fyrirframgreiðslan myndi ganga upp í síðasta mánuð skriflega samningsins en gagnaðili hafi viljað hafa greiðsluna áfram sem fyrirframgreiðslu fyrir næsta samning. Gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda upp leigunni í október 2011 og þá hafi hafist sex mánaða uppsagnarfrestur. Álitsbeiðandi hafi spurt gagnaðila í byrjun mars 2012 hvort það væri í lagi að álitsbeiðandi myndi flytja fyrr úr íbúðinni og hafi það verið samþykkt. Álitsbeiðandi hafi flutt út í lok mars eða einum mánuði áður en sex mánaða uppsagnarfrestinum hefði lokið. Það hafi verið með samþykki gagnaðila. Álitsbeiðandi kveðst hafa spurt um fyrirframgreiðsluna sem greidd hafi verið í maí 2008 en gagnaðili hafi neitað að endurgreiða hana.

Álitsbeiðandi hafi samkvæmt samningnum greitt 33% af hita og rafmagni vegna hússins allan leigutímann. Á þessum tíma hafi efri hæð hússins einnig verið í útleigu og rafmagns- og hitanotkun eðlileg. Lesið hafi verið af mælum haustið 2009 og hafi þá komið í ljós að álitsbeiðandi átti um 15.000 kr. inneign hjá Orkuveitu Reykjavíkur sem dreift hafi verið á næstu tímabil. Gagnaðili hafi flutt á efri hæðina haustið 2009 og eftir lestur á mælum haustið 2010 hafi álitsbeiðanda verið sendur bakreikningur upp á 25.000 kr. Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi lofað að gera upp þennan reikning við sig en það hafi ekki verið gert. Ári síðar hafi verið lesið aftur af mælum og hafi álitsbeiðandi þá fengið reikning upp á 15.000 kr. sem gagnaðili hafi einnig lofað að gera upp við álitsbeiðanda en ekki gert. Hálfu ári eftir það hafi verið lesið á mælana vegna flutnings álitsbeiðanda og þá hafi álitsbeiðandi fengið reikning upp á 20.000 kr. Álitsbeiðandi greinir frá því að maki gagnaðila hafi neitað að borga álitsbeiðanda reikningana til baka. Notkun gagnaðila á hita og rafmagni hafi verið mjög mikil.

Gagnaðili hafi boðið álitsbeiðanda að vera lengur í íbúðinni þegar fjórir til fimm mánuðir hafi verið liðnir af uppsagnarfrestinum. Vegna ósamkomulags hafi álitsbeiðandi hafnað því en gagnaðili hafi viljað setja verðtryggingu á leiguverðið, hækka leiguna og hafa áfram sama hlutfall á hita- og rafmagnskostnaði.

Álitsbeiðandi kveðst hafa orðið vör við rakaskemmdir vorið 2009 og látið gagnaðila vita af því. Álitsbeiðandi hafi aftur látið gagnaðila vita af því þegar hún flutti á efri hæðina haustið 2009. Ekkert hafi verið gert og hafi álitsbeiðandi aftur bent gagnaðila á það árið 2010. Álitsbeiðandi kveðst oft hafa þurft að þurrka ryðtauma sem hafi runnið niður vegg í einu herbergi íbúðarinnar. Haustið 2011 hafi álitsbeiðandi boðist til að mála tvö herbergi íbúðarinnar sem álitsbeiðandi hafi fengið munnlegt leyfi til að reykja í en fyrst þyrfti að lagfæra rakaskemmdina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að við gerð leigusamningsins, dags. 21. maí 2008, hafi verið samið um að húsaleigan yrði 140.000 kr. á mánuði og að fjárhæðin yrði bundin við vísitölu neysluverðs til hækkunar. Miðað hafi verið við grunnvísitölu í júní 2008, 307,1 stig. Samið hafi verið um fyrirframgreiðslu. Hafi álitsbeiðandi átt að greiða húsaleigu fyrirfram fyrir tímabilið 15. júní 2008 til 30. júní 2008 og fyrir síðasta mánuð leigutímans. Greiðsla fyrir þessi tímabil hafi miðast við umsamda húsaleigu, 140.000 kr. á mánuði, þ.e. 70.000 kr. fyrir fyrsta hálfa mánuð leigutímans og 140.000 kr. fyrir síðasta mánuð leigutímans, alls 210.000 kr.

Eftir að upphaflegur leigusamningur hafi runnið út, 15. júní 2009, hafi álitsbeiðandi haldið áfram að leigja íbúðina og leigusamningurinn því framlengst ótímabundið. Gagnaðili hafi sagt samningnum upp skriflega 30. október 2011 og hafi uppsagnarfresturinn verið sex mánuðir, þ.e. frá 1. nóvember 2011. Álitsbeiðanda hafi því borið að skila húsnæðinu 1. maí 2012 og greiða húsaleigu út apríl 2012.

Húsaleigan hafi upphaflega verið greidd inn á reikning gagnaðila en eftir að gagnaðili flutti til D hafi álitsbeiðandi greitt inn á reikning systur gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi gert það en hætt um leið að taka tillit til ákvæðis 4. kafla leigusamningsins um vísitölutengingu og greitt 140.000 kr. fyrir desember 2008 og fyrstu þrjá mánuði ársins 2009.

Álitsbeiðandi hafi farið fram á það í apríl 2009 að húsaleigan yrði lækkuð og hafi gagnaðili lækkað hana niður í 100.000 kr. Ekki hafi verið samið um að fella niður vísitölutenginguna. Álitsbeiðandi hafi haldið áfram að greiða inn á reikning systur gagnaðila en ekki tekið tillit til hækkunar á hinni viðmiðuðu vísitölu og greitt 100.000 kr. frá maí 2009 til og með mars 2012. Síðasti mánuður leigutímans, apríl 2012, hafi verið greiddur fyrirfram við upphaf leigutíma. Álitsbeiðandi hafi flutt út um mánaðamótin mars/apríl 2012 og hafi þá greitt húsaleigu út marsmánuð án hækkunar vegna vísitölutengingar. Álitsbeiðandi hafi skilaði lyklum, en þar sem gagnaðili hafi vitað að álitsbeiðandi hafi átt eftir að mála íbúðina hafi gagnaðili ekki tekið við lyklunum fyrr en uppsagnarfresturinn rann út 1. maí 2012. Gagnaðili hafi ekki farið inn í íbúðina fyrr en þá. Álitsbeiðandi hafi ekki staðið við loforð um að mála íbúðina fyrir 1. maí 2012. Álitsbeiðandi virðist ekki telja sér skylt að greiða húsaleigu fyrir apríl 2012 en gagnaðili telur ljóst að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn, óháð því hvenær hún hafi ákveðið að flytja. Þá telur gagnaðili að álitsbeiðanda hafi jafnframt borið að greiða hærri húsaleigu en hún gerði, vegna hækkana á vísitölu neysluverðs á leigutímanum, sbr. 4. kafla leigusamnings.

Gagnaðili bendir á að hún hafi vitað að álitsbeiðandi ætlaði að flytja út í lok mars, en hún hafi aldrei samþykkt að stytta uppsagnarfrestinn og falla frá kröfu um húsaleigu í apríl 2012, auk þess sem hún hafi ekki tekið við afnotum íbúðarinnar fyrr en 1. maí 2012. Fullyrðing álitsbeiðanda um að gagnaðili hafi samþykkt að stytta uppsagnarfrestinn um mánuð sé ekki rétt og ekki studd neinum gögnum. Beri álitsbeiðanda að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn. Apríl 2012 hafi verið síðasti mánuður leigutímans og fyrirframgreiðslan frá árinu 2008 hafi því verið til greiðslu á húsaleigu fyrir þann mánuð, en álitsbeiðandi hafi greitt húsaleigu í síðasta sinn í byrjun mars 2012.

Gagnaðili bendir á að krafa álitsbeiðanda um að gagnaðili endurgreiði henni rafmagns- og hitakostnað samkvæmt þremur bakreikningum frá Orkuveitu Reykjavíkur séu vegna notkunar á leigutímanum. Í 5. kafla leigusamningsins komi fram að álitsbeiðandi skuli greiða hita og rafmagn miðað við stærð hins leigða húsnæðis. Á grundvelli þessa ákvæðis hafi orkukostnaði verið skipt þannig að álitsbeiðandi greiddi 33% af heildarkostnaði við rafmagn og hita í húsinu. Hafi Orkuveita Reykjavíkur verið fengin til þess að skipta kostnaðinum og álitsbeiðandi hafi því fengið senda sérstaka greiðsluseðla. Álitbeiðandi hafi því greitt 33% og eigi það við um mánaðarlegan kostnað sem og bakreikningana. Gagnaðili kannast ekki við að hafa gefið loforð um að endurgreiða rafmagns- og hitakostnað vegna þriggja bakreikninga frá Orkuveitu Reykjavíkur og mótmælir þeirri fullyrðingu. Ekki hafi verið samið um að tekið yrði mið af orkunotkun í hvorri íbúð um sig, enda sé ekki hægt að sýna fram á hana. Ekki sé hægt að fullyrða að orkukostnaður hafi hækkað vegna aukinnar notkunar í annarri íbúðinni fremur en hinni, enda styðji það engin gögn. Gagnaðili telur ljóst að álitsbeiðanda beri að greiða umsamda hlutdeild í þessum kostnaði, ekki síður en orkukostnaði að öðru leyti, á grundvelli 5. kafla leigusamningsins.

Gagnaðili greinir frá því að um það hafi verið samið í byrjun að álitsbeiðandi mætti reykja í eldhúsi íbúðarinnar og hafi leyfið verið veitt með því skilyrði að álitsbeiðandi myndi mála við lok leigutímans til þess að koma í veg fyrir áframhaldandi reykingalykt. Hægt sé að loka eldhúsinu. Álitsbeiðandi hafi hins vegar reykt í eldhúsinu og í barnaherbergi, sem hún nýtti sem sjónvarpshol. Þegar gagnaðili hafi tekið við íbúðinni, 1. maí 2012, hafi orðið ljóst að ekki var búið að mála og reykingalykt verið yfirþyrmandi í íbúðinni. Ljóst hafi verið að mála þyrfti alla íbúðina til þess að losna við lyktina. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki málað beri henni skylda til að greiða kostnaðinn sem því fylgir. Leyfið hafi verið bundið við eldhúsið. Hefði lyktin verið einangruð við herbergin tvö hefði vissulega dugað að mála þau en svo hafi ekki verið. Á grundvelli samkomulagsins hafi álitsbeiðanda borið skylda til að mála það sem þurfti að mála til þess að losna við lyktina, þ.e. alla íbúðina, og þar sem hún gerði það ekki beri henni skylda að greiða kostnað sem því fylgi. Gagnaðili vekur athygli á því að álitsbeiðandi hafi ekki gengist við því loforði að mála íbúðina og ekki einu sinni þessi tvö herbergi sem hún talar um að hafa lofað að mála í álitsbeiðni. Gagnaðili telur að reykingar álitsbeiðanda í íbúðinni hafi verið umfram heimildir og að þær hafi valdið henni tjóni sem álitsbeiðandi ber bótaábyrgð á. Kröfunni til stuðnings er vísað til 63. gr. húsaleigulaga og samkomulagsins við álitsbeiðanda.

Gagnaðili gerir þá kröfu að álitsbeiðanda beri að standa skil á vangreiddri húsaleigu sem nemi umsaminni hækkun húsaleigunnar vegna vísitölutengingar. Gagnaðili hafi flutt af landi brott skömmu eftir að eignin var afhent álitsbeiðanda og hafi þá óskað eftir að leigan yrði greidd inn á reikning systur gagnaðila. Við það tækifæri hafi álitsbeiðandi hætt að taka mið af hækkun vísitölunnar. Hafi gagnaðila ekki verið kunnugt um þetta strax þar sem hún hafi ekki tekið sjálf á móti leigugreiðslum frá álitsbeiðanda. Gagnaðili telur vanskil álitsbeiðanda á húsaleigunni vegna þessa nemi 347.390 kr., og séu þá ótaldir dráttarvextir sem gagnaðila sé heimilt að krefjast. Kröfunni til stuðnings er vísað til 4. kafla samningsins og 37. gr. húsaleigulaga.

Í athugasemdum álitsbeiðanda ítrekar hún að aðilar hafi komist að samkomulagi um að álitsbeiðandi mætti skila húsnæðinu einum mánuði fyrr en samkvæmt uppsagnarfresti, þ.e. í lok mars. Því til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili segi í greinargerð að hún hafi neitaði að taka við lyklunum af húsnæðinu í lok mars þar sem ekki hafi verið búið að mála íbúðina. Sé því ljóst að gagnaðili hafði ætlað sér að taka við lyklunum fyrr en vegna þessa hafi ekki orðið af því. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi borið að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að lágmarka tjón sitt. Hún hefði því með réttu átt að auglýsa íbúðina til leigu og leigja hana út um leið og færi hafi gefist til. Framboð leiguhúsnæðis anni ekki eftirspurn og því hefði verið auðvelt að finna nýja leigjendur. Álitsbeiðandi kveðst hafa greitt fyrrgreindar 140.000 kr. við upphaf leigunnar sem ganga hafi átt upp í síðasta mánuð leigutímans, sbr. 6. gr. leigusamnings aðila. Leigan fyrir síðasta mánuðinn hafi hins vegar verið 100.000 kr. og telur álitsbeiðandi að hún eigi að minnsta kosti rétt á endurgreiðslu hluta fyrirframgreiðslunnar, þ.e. 40.000 kr.

Varðandi rétt álitsbeiðanda til endurgreiðslur á rafmagns- og hitaveitureikningum greinir hún frá því að leigjandi greiði einungis fyrir eigin notkun á vatni, rafmagni og hita, sbr. 1. mgr. 5. gr. leigusamnings aðila og 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga. Meginregla húsaleigulaga sé sú að óheimilt sé að semja um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur en lögin mæla fyrir um nema heimild til þess sé að finna í lögunum, sbr. 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga. Slíka heimild sé að finna í 5. mgr. 23. gr. laganna, en þar segi að í leigusamningi sé hægt að víkja frá kostnaðarskiptingu skv. 23. gr. Um sé að ræða undantekningu frá fyrrgreindri meginreglu og beri því að túlka hana þröngt. Af því leiði að túlka verði undantekningarákvæðið með þeim hætti að einungis sé heimilt að víkja frá þeirri skiptingu sem talin sé upp í ákvæðum 23. gr. húsaleigulaga nema það sé leigjanda í hag. Eðlilega sé þar ekki fjallað um skiptingu annars rekstrarkostnaðar en þess sem leigjandi ber almennt ábyrgð á. Því verði að telja að 5. mgr. 23. gr. heimili ekki að samið sé um að leigjandi taki að sér að greiða rekstrarkostnað vegna annarra húseigna leigusala enda væri hún með því að taka á sig ríkari skyldur en samkvæmt lögunum. Frávik frá skiptingu kostnaðar skv. 23. gr. húsaleigulaga eigi að koma skilmerkilega fram í leigusamningi, sbr. niðurlag 5. mgr. 23. gr. Í leigusamning aðila sé einungis skrifað: „Leigjandi greiðir hita og rafmagn miðað við stærð hins leigða húsnæðis“, sbr. 3. mgr. 5. gr. leigusamnings. Hvorki sé þar kveðið á um að leigjandi eigi að greiða ákveðið prósentuhlutfall af heildarnotkun húsnæðisins á hita og rafmagni né hversu hátt hlutfallið eigi að vera. Því verði að telja að ákvæðið sé ekki nægilega skýrt til að leggja ríkari skyldur á álitsbeiðanda en samkvæmt húsaleigulögum. Álitsbeiðandi bendir enn fremur á að leigusamningi aðila hafi lokið 15. júní 2009. Álitsbeiðandi hafi þrátt fyrir það haldið áfram að leigja hið umrædda húsnæði án þess að gerður hafi verið nýr samningur. Gagnaðili hafi ekki krafist þess að leigusamningurinn myndi framlengjast, sbr. 59. gr. húsaleigulaga. Eftir áðurnefnt tímamark hafi því komst á nýr, munnlegur, ótímabundinn leigusamningur, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Ákvæði eldri leigusamnings hafi því ekki gilt lengur og álitsbeiðandi eigi því að minnsta kosti rétt á endurgreiðslu vegna ofgreiðslu rekstrarkostnaðar eftir 15. júní 2009. Álitsbeiðandi hafnar kröfu gagnaðila um að viðurkennt verði að henni beri að standa skil á vangreiddri húsaleigu sem nemi umsaminni hækkun húsaleigunnar vegna vísitölutengingar. Aðilar hafi gert með sér samkomulag um að leigan skyldi ekki hækka í samræmi við vísitölu neysluverðs, þrátt fyrir ákvæði í leigusamningi þar um. Þessu til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi ekki gert athugasemdir fyrr en nú við því að álitsbeiðandi hafi ekki greitt leigu með hliðsjón af vísitölu neysluverðs. Gagnaðili beri sönnunarbyrðina fyrir því að álitsbeiðandi hafi samþykkt að leigan skyldi hækka í samræmi við vísitölu neysluverðs eftir áðurnefnt tímamark, sbr. 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Engin gögn hafi verið lögð fram því til stuðnings. Í það minnsta sé réttur gagnaðila fallinn niður vegna tómlætis.

Ágreiningslaust sé að gagnaðili hafi gefið álitsbeiðanda leyfi til að reykja í eldhúsi leiguhúsnæðisins. Álitsbeiðandi hafni því hins vegar að leyfið hafi verið háð skilyrði um að mála húsnæðið í lok leigutímans. Leyfið hafi ekki verið bundið við eldhúsið heldur hafi álitsbeiðanda einnig verið heimilt að reykja inn í herbergi inn af því. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili vísi til 63. gr. húsaleigulaga til stuðnings kröfu sinni. Í tilvísuðu ákvæði segi að leigjandi beri ekki bótaábyrgð ef rýrnun er eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar. Ákvæðinu til fyllingar séu ákvæði VI. kafla húsaleigulaga. Gagnaðili hafi viðurkennt að hafa leyft reykingar í íbúðinni. Ef rýrnun hafi orðið vegna reykinga þá sé það afleiðing umsaminnar notkunar. Staðhæfing gagnaðila um að leyfið hafi verið háð því skilyrði að álitsbeiðandi myndi mála íbúðina, sé ekki studd neinum gögnum en á því ber gagnaðili sönnunarbyrði. Að auki telur álitsbeiðandi að reykingar falli undir venjuleg not í íbúðarhúsnæði og gangi ekki gegn ákvæðum VI. kafla húsaleigulaga. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili styðji kröfu sína einnig við samkomulag milli aðila um að álitsbeiðandi skyldi mála íbúðina. Rétt sé hjá gagnaðila að álitsbeiðandi hafi boðist til að mála tvö herbergi í íbúðinni. Gagnaðili sé hins vegar að misskilja að hún eigi rétt á skaðabótum úr hendi álitsbeiðanda vegna þess að hún varð ekki við loforði sínu. Í fyrsta lagi hafi ástæða loforðs álitsbeiðanda verið sú að á veggjum húsnæðisins hafi verið rakaskemmdir sem þurfti lagfæringar. Í öðru lagi hafi álitsbeiðandi ekki lofað að bera kostnaðinn við framkvæmdirnar, heldur bara boðist til að sjá um vinnuna. Samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga beri leigusali ábyrgð á viðhaldi húsnæðis og sé sérstaklega tekið fram í 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga að leigusali skuli láta mála húsnæðið. Heimilt sé að semja um að leigjandi sjái um viðhald á sinn kostnað enda lækki leiguverðið að sama skapi, sbr. 22. gr. laganna. Af þessu leiði að gagnaðili hefði ætíð borið kostnaðinn vegna málunar og sé því ljóst að hún varð ekki fyrir tjóni vegna þess að álitsbeiðandi stóð ekki við loforð sitt. Í þriðja lagi sé óheimilt að víkja frá ákvæðum laganna með þeim hætti að leigjandi taki á sig ríkari skyldur en samkvæmt húsaleigulögum, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra. Loforð leigjanda um að mála íbúðina á sinn kostnað og án þess að hún fengi afslátt af leigu, hefði því í það minnsta ekki verið gilt. Álitsbeiðandi greinir að lokum frá því að gagnaðili hafi ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þeirri fullyrðingu að hún hafi orðið fyrir tjóni vegna reykinga álitsbeiðanda. Að auki, ef miðað sé við að skil hafi átt sér stað í lok mars eins og samið hafi verið um, séu liðnir meira en tveir mánuðir frá því húsnæðinu hafi verið skilað. Gagnaðili hafi hvorki lýst bótakröfu á hendur álitsbeiðanda né gert áskilnað þar um, innan tveggja mánaða frá skilum og sé bótaréttur hennar því, ef einhver hafi verið, fallinn niður, skv. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ekkert samkomulag hafi verið gert um að stytta lögboðinn uppsagnarfrest og álitsbeiðanda hafi borið að greiða húsaleigu út apríl 2012. Álitsbeiðandi hafi engin gögn fært fram sem styðji annað, en hefði samkomulag af þessu tagi yfirleitt verið gert hefði álitsbeiðandi getað fengið skriflega staðfestingu á því, sbr. meðal annars 8. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili kveðst hafa tekið við lyklunum að íbúðinni fyrr ef aðstæður hefðu leyft það, þó ekki væri nema til að spara álitsbeiðanda ferðina, en þar sem íbúðin hafi ekki verið tilbúin til afhendingar hafi ekki orðið af því.

Varðandi það að gagnaðili hafi átt að takmarka tjón sitt, þá sé hér deilt um greiðslu húsaleigu á uppsagnarfresti, en ótvírætt sé að leigjanda beri almennt að greiða húsaleigu þar til uppsagnarfrestur rennur út. Gagnaðili bendir á að málflutningur álitsbeiðanda hvað þetta varði virðist taka mið af því að leigusamningnum hafi verið rift en ekki sagt upp en við riftun leigusamnings á grundvelli 61. gr. húsaleigulaga beri leigusala almennt að takmarka tjón sitt eins og hægt er, sbr. 62. gr. laganna. Hér sé ekki um riftun að ræða og ekki verði séð að þessar röksemdir eigi við. Íbúðin hafi enn verið í útleigu og hafi gagnaðila ekki einungis verið óskylt heldur beinlínis óheimilt að leigja hana öðrum fyrr en uppsagnarfresturinn væri útrunninn. Leigusamningurinn hafi gilt út uppsagnarfrestinn og falið í sér að álitsbeiðanda hafi borið að standa skil á umsaminni húsaleigu á þeim tíma. Þá ítrekar gagnaðili sjónarmið sín í greinargerð sinni varðandi fjárhæð fyrirframgreiðslunnar. Gagnaðili bendir á að krafa álitsbeiðanda lúti að því að fá fyrirframgreiðsluna í heild endurgreidda, en ekki sé gerð krafa eða varakrafa um að húsaleigan fyrir apríl 2012 verði lækkuð. Krafa álitsbeiðanda í athugasemdum um að hún eigi að minnsta kosti rétt á endurgreiðslu hluta fyrirframgreiðslunnar að fjárhæð 40.000 kr. eigi því ekki við, að mati gagnaðila. Sé tekin afstaða til þessarar kröfu ítrekar gagnaðili að samið hafi verið um að greiddar yrðu 140.000 kr. í húsaleigu fyrir síðasta mánuð leigutímans, og sú greiðsla hafi verið innt af hendi athugasemdalaust af hálfu álitsbeiðanda á sínum tíma. Síðara samkomulag um að lækka húsaleigu niður í 100.000 kr. á mánuði nái einungis til ógreiddrar húsaleigu og hafi aldrei verið rætt um, hvað þá samið um að samkomulagið fæli í sér að fyrirframgreiðslan yrði endurgreidd að hluta.

Gagnaðili bendir á að krafa álitsbeiðanda um að hún endurgreiði henni hita- og rafmagnsreikninga samkvæmt þremur bakreikningum lúti ekki að skiptingu orkukostnaðar almennt, heldur sé einungis gerð krafa um að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda kostnað samkvæmt þremur bakreikningum. Engin fullnægjandi rök eða gögn hafi verið færð fram því til stuðnings að bakreikningana sem um ræðir megi alfarið eða að hluta til rekja til orkunotkunar gagnaðila. Þá hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að önnur skipting orkukostnaðar sé réttari en sú sem stuðst hafi verið við, eða að álitsbeiðandi hafi tekið á sig ríkari skyldur en lög leyfa. Engir sérmælar séu til fyrir hið leigða húsnæði en þessi skipting hafi verið talin heppilegust til þess að niðurstaða kostnaðarskiptingarinnar yrði sanngjörn.

Leigusamningur aðila, dags. 21. maí 2008, kveði á um að álitsbeiðandi greiði hita og rafmagn miðað við stærð hins leigða húsnæðis. Gagnaðili telur ljóst að ákvæði af þessu tagi rúmist vel innan þeirra marka sem húsaleigulög setja, sbr. 1. mgr. 2. gr. og V. kafla húsaleigulaga, einkum 23. og 24. gr. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að sú skipting sem notast var við hafi leitt til þess að hún hafi greitt meira en sem nemur kostnaði við orkunotkun hennar sjálfrar. Þá má benda á að álitsbeiðandi samþykkti þetta fyrirkomulag sjálf með undirritun leigusamningsins og gerði engar athugasemdir við þessa skiptingu fyrr en eftir að leigutímanum lauk. Þegar leigusamningurinn hafi verið gerður hafi ekki legið fyrir hver orkukostnaður yrði heldur eingöngu hvernig honum yrði skipt og álitsbeiðandi hafi sætt sig við þá tilhögun. Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn en álitsbeiðandi hafi búið áfram í húsnæðinu og haldið áfram að greiða húsaleigu. Því hafi samningurinn framlengst ótímabundið, sbr. 59. gr. húsaleigulaga, með vilja beggja aðila, og sé vandséð að álitsbeiðandi geti mótmælt því með trúverðugum hætti, enda hafi hún haldið áfram að nýta húsnæðið og greiða húsaleigu. Gagnaðili telur ljóst að ákvæði hins tímabundna leigusamnings frá 21. maí 2008 hafi gilt áfram um leigusamband aðila, að frátöldum ákvæðum um leigutíma. Jafnvel þótt svo væri ekki ítrekar gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki bent á réttari kostnaðarskiptingu orkukostnaðar almennt, heldur fari einungis fram á að gagnaðili endurgreiði henni kostnað sem hún greiddi samkvæmt nánar tilgreindum bakreikningum, en engin gögn fært fram sem réttlæta slíka endurgreiðslu.

Gagnaðili hafnar því að samkomulag hafi verið gert um að fella niður vísitölutengingu, en slíkt samkomulag hefði þurft að vera skriflegt og undirritað af báðum samningsaðilum skv. 8. gr. húsaleigulaga. Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn en álitsbeiðandi hafi búið áfram í húsnæðinu og haldið áfram að greiða húsaleigu. Samningurinn hafi því framlengst ótímabundið, sbr. 59. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili telur ljóst að ákvæði hins tímabundna leigusamnings frá 21. maí 2008 hafi gilt áfram um leigusamband aðila, að frátöldum ákvæðum um leigutíma og að teknu tilliti til umsaminnar lækkunar húsaleigu, og að álitsbeiðanda hafi því áfram borið að miða húsaleiguna við vísitölu neysluverðs eins og samið hafi verið um, allt þar til leigutímanum lauk. Gagnaðili hafnar að réttur sinn til að innheimta umsamda húsaleigu sé fallinn niður vegna tómlætis, en í greinargerð hafi verið skýrt frá orsökum þess að vanskil álitsbeiðanda uppgötvuðust ekki fyrr. Jafnframt bendir hún á að krafan sé ekki fyrnd samkvæmt ákvæðum laga um fyrningu kröfuréttinda, nr. 150/2007.

Gagnaðili vilji bæta því við að loforð álitsbeiðanda um að mála hafi verið án nokkurs fyrirvara og aldrei hafi verið rætt um að gagnaðili myndi útvega málninguna. Gagnaðili telur að það mætti ætla að álitsbeiðandi hefði tekið það sérstaklega fram ef hún hefði ekki ætlað sér að útvega málningu sjálf. Álitsbeiðanda hafi verið fullkunnugt um að gagnaðili hafi ekki tekið við lyklum að hinu leigða húsnæði áður en leigutíma lauk vegna þess að íbúðin hafi verið ómáluð og ástand hennar óviðunandi. Þrátt fyrir það hafi álitsbeiðandi aldrei nefnt að hún ætlaðist til þess að gagnaðili útvegaði málningu, enda hafi ekki verið samið um það. Gagnaðili bendir á að beita megi 22. gr. húsaleigulaga á þá leið að hægt sé að semja um, í upphafi leigutíma eða jafnvel síðar, að leigjandi taki að sér að mála, og taki leiguverðið þá mið af því, annaðhvort þannig að það sé lægra frá byrjun eða lækkað þegar samkomulag er gert. Gagnaðili bendir einnig á að þrátt fyrir ágreining um inntak skyldu álitsbeiðanda þá hafi hún sjálf viðurkennt að hafa gefið loforð um að mála íbúðina að hluta, auk þess sem óumdeilt sé að hún efndi ekki það loforð. Telur gagnaðili rétt að hún axli ábyrgð á því og greiði bætur sem nema tjóni gagnaðila vegna vanefnda álitsbeiðanda. Að lokum er því hafnað að krafa gagnaðila sé of seint fram komin. Athugasemdir hafi verið gerðar við ástand íbúðarinnar og að ekki hafði verið málað frá því að álitsbeiðandi vildi fyrst skila íbúðinni, um mánaðamótin mars/apríl 2012, og hafi það verið ástæða þess að álitsbeiðandi hafi ekki getað skilað íbúðinni fyrr en uppsagnarfrestur rann út. Álitsbeiðanda hafi því verið vel kunnugt um kröfur gagnaðila frá því í byrjun apríl 2012. Gagnaðili telur sig hafa gert afar vel við álitsbeiðanda með því að lækka grunnhúsaleiguna um 40.000 kr. á leigutímanum.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir tímabundinn leigusamningur, dags. 21. maí 2008, til eins árs frá 15. júní 2008 til 15. júní 2009. Leigufjárhæðin samkvæmt samningnum er 140.000 kr. á mánuði bundin vísitölu neysluverðs til hækkunar og miðast við grunnvísitölu í júní 2008. Í leigusamningnum kemur fram að álitsbeiðandi greiði hita og rafmagn miðað við stærð hins leigða húsnæðis. Ágreiningslaust er að álitsbeiðandi greiddi fyrirfram 140.000 kr. sem átti að vera leiga fyrir síðasta mánuð leigutímans og að miðað var við að hlutdeild hins leigða í hita- og rafmagnskostnaði hússins væri 33%.

1. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 59. gr. sömu laga segir að ef tveir mánuðir líði frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti leigusali krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Í 2. mgr. 10. gr. kemur fram að fjárhæð leigunnar ákveðst þá sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt. Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi hagnýtti sér húsnæðið áfram eftir að leigutíma lauk og komst þá á ótímabundinn leigusamningur milli aðila. Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings um íbúðarhúsnæði sex mánuðir af beggja hálfu fyrstu fimm ár leigutímans. Í 1. mgr. 57. gr. laganna segir að uppsagnarfrestur hefjist fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Samkvæmt gögnum málsins sagði gagnaðili álitsbeiðanda upp leigunni 30. október 2011 og byrjaði sex mánaða uppsagnarfrestur því að líða 1. nóvember 2011. Í málinu liggja ekki fyrir nein gögn sem styðja þá fullyrðingu álitsbeiðanda að gagnaðili hafi samþykkt að hann mætti skila íbúðinni eftir fimm mánaða uppsagnarfrest. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn, þ.e. út apríl 2012.
   
   Eins og fram kemur í gögnum málsins var leigan samkvæmt leigusamningi, dags. 21. maí 2008, ákveðin 140.000 kr. á mánuði, auk vísitölu neysluverðs. Álitsbeiðandi hætti að greiða vísitöluhækkunina frá og með desember 2008. Þá var leigufjárhæðin lækkuð úr 140.000 kr. í 100.000 kr. frá og með maí 2009. Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að hann fái fyrirframgreiðsluna að fjárhæð 140.000 kr. endurgreidda, a.m.k. 40.000 kr. ef kærunefndin kemst að þeirri niðurstöðu að hann hafi átt að greiða leigu fyrir apríl 2012. Gagnaðili telur að fyrirframgreiðslan 140.000 kr. eigi að ganga upp í leigu fyrir síðasta mánuðinn eins og samið var um í upphafi. Þá beri álitsbeiðanda að greiða umsamda hækkun leigunnar vegna vísitöluhækkunar og nemi skuld álitsbeiðanda vegna hennar samtals 347.390 kr. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en aðilar hafi komist að samkomulagi um breytingar á leigufjárhæðinni sem miði ekki við vísitölutengingu leigunnar enda verður ekki annað ráðið en álitsbeiðandi hafi í rúm þrjú ár greitt leiguna athugasemdalaust án vísitölutengingar. Er það því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að greiða umræddar vísitöluhækkanir.
   
   Eins og að framan er rakið er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn, þ.e. fyrir apríl 2012, samtals 100.000 kr. Ber gagnaðila því að endurgreiða álitsbeiðanda 40.000 kr.
2. Samkvæmt 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi greiða kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað. Í gögnum málsins kemur fram að í húsinu eru tvær íbúðir og hafi hlutdeild hins leigða húsnæðis í rafmagns- og hitakostnaði hússins verið 33%. Telur álitsbeiðandi að rekja megi hækkanir á hita- og rafmagnskostnaði í húsinu til mikillar notkunar gagnaðila á hita og rafmagni eftir að gagnaðili flutti í húsið. Álitsbeiðandi krefst þess að fá endurgreiddan kostnað samkvæmt þremur bakreikningum Orkuveitu Reykjavíkur. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að skipting á hita- og rafmagnskostnaði í hússins hafi verið með ólögmætum hætti eða á hvaða grundvelli álitsbeiðandi eigi að fá kostnaðinn endurgreiddan. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.
3. Ágreiningur er milli aðila hvort álitsbeiðanda beri að greiða kostnað við málun íbúðarinnar. Af hálfu álitsbeiðanda er á það bent að hann hafi haustið 2011 boðist til að mála tvö herbergi sem hann reykti í en fyrst þyrfti gagnaðili að lagfæra rakaskemmdir sem þar væru. Það hafi ekki verið gert. Af hálfu gagnaðila er á því byggt að einungis hafi verið leyft að reykja í eldhúsinu gegn því að það yrði málað við lok leigutímans. Hins vegar hafi verið reykt á fleiri stöðum og lyktin það mikil að það þurfti að mála alla íbúðina. Ágreiningur er milli aðila um staðreyndir í málinu en engin úttekt fór fram í upphafi eða við lok leigutímans. Hins vegar liggur fyrir að álitsbeiðandi var með íbúðina á leigu í tæp fjögur ár. Samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigusali að jafnaði halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið. Frá þessu ákvæði verður þó vikið sem sérstöku samkomulagi, sbr. 22. gr. laganna. Með tilliti til þess að álitsbeiðandi hafði íbúðina til umráða í tæp fjögur ár verður ekki fallist á að honum beri að greiða kostnað við málun íbúðar.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndarinnar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 40.000 kr.
2. Það er álit kærunefndarinnar að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda kostnað vegna hita og rafmagns.
3. Það er álit kærunefndarinnar að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað við málun íbúðarinnar.

Reykjavík, 24. september 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson