Mál nr. 34/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. ágúst 2021

í máli nr. 34/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna ógreiddrar leigu að fjárhæð 1. febrúar 2021 til 5. mars 2021, samtals að fjárhæð 280.443 kr., auk dráttarvaxta.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 9. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. apríl 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 29. apríl 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 4. maí 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 5. maí 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. maí 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2020 til 31. desember 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Varnaraðili hélt áfram afnotum eignarinnar að leigutíma loknum og deilt er um hvort honum beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. febrúar 2021 til 5. mars 2021 er hann afhenti sóknaraðila hana.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að gefin hafi verið út bankaábyrgð að beiðni varnaraðila til tryggingar leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt húsaleigulögum, nr. 36/1994, eða almennum reglum.

Leigutíma hafi lokið 31. desember 2020 samkvæmt leigusamningi og hafi varnaraðila borið að skila húsnæðinu þann dag. Þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir hafi varnaraðili ekki orðið við kröfu sóknaraðila um skil fyrr en 5. mars 2021 og þar með vanefnt leigusamninginn. Í samræmi við ákvæði 40. gr. húsaleigulaga hafi bankanum verið tilkynnt um vanefndina og kröfu í bankaábyrgðina.

Krafan nemi fjárhæð sem samsvari ógreiddri leigu fyrir þann tíma sem varnaraðili hafi dvalið í hinu leigða án þess að greiða leigu. Um sé að ræða tímabilið 1. febrúar 2021 til 5. mars 2021, samtals að fjárhæð 280.443 kr., auk dráttarvaxta.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að honum hafi verið boðið að gera kaupleigusamning um íbúð sóknaraðila og því tekið hana á leigu. Eftir að hann hafi verið búinn að vera í íbúðinni í mánuð hafi fasteignasalinn sagt að hann þyrfti að gera annan leigusamning þar sem eigendaskipti hefðu orðið á íbúðinni. D hafi ekki samþykkt íbúðina og varnaraðili hafi í framhaldi fengið áskorun um rýmingu rétt fyrir jól. Varnaraðili hafi þegar haft samband við sóknaraðila og gert honum grein fyrir því að hann gæti ekki farið út á þeim tíma en að hann myndi reyna allt til að tæma sem fyrst. Þá hafi honum verið tjáð að engum yrði hent út, þetta væri aðeins formsins vegna. Varnaraðili hafi þegar í janúar farið að skoða eignir til að kaupa og starfsmaður sóknaraðila hafi sagt honum að þau væru alveg róleg vegna íbúðarinnar. Varnaraðili hafi spurt starfsmann sóknaraðila hvort hann fengi endurgreitt 30% þegar hann myndi tæma íbúðina og honum verið sagt að það kæmi ekki til greina. Þá hafi varnaraðili sagt að hann myndi ekki greiða leigu fyrir febrúar og hafi það ekki verið rætt frekar. Íbúðin hafi ekki verið samþykkt fyrir hlutdeildarlán og í eitt ár hafi varnaraðili greitt 80.000 kr. meira en hann hefði þurft, hefði hann þegar farið í þá íbúð sem hann leigi í dag.

Varnaraðili hafi boðið fram sátt sem hafi verið hafnað. Sóknaraðili hafi reynt að ganga á trygginguna en því hafi alfarið verið hafnað. Það verði aldrei sátt í þessu máli frá hendi varnaraðila fyrr en þetta hafi verið jafnað út, kaupleiguhlutinn að frádreginni leigu. Forsendubrestur á samningnum sé staðreynd. Þess utan hafi varnaraðili gert munnlegt tilboð í íbúðina í lok janúar 2021 eftir samtal við fasteignasalann en þá hafi 30% átt að ganga upp í kaupin og hafi það verið samþykkt í því samtali.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að leigusamningur hafi verið í gildi til 31. desember 2020 og hafi varnaraðili lofað að fara úr íbúðinni fyrir áramót og myndi ekki nýta forkaupsrétt sinn á henni. Umboðsmaður sóknaraðila hafi haft samband við varnaraðila í byrjun desember 2020 og áréttað dagsetningu á leigulokum. Varnaraðili hafi hvorki farið úr íbúðinni á umsömdum tíma né nýtt forkaupsréttinn. Í byrjun ársins 2021 hafi hann því verið beðinn um að skila íbúðinni og 29. janúar 2021 hafi honum verið send áskorun um rýmingu. Hann hafi ekki orðið við þeirri beiðni og samhliða hætt að greiða leigu sem sóknaraðili hafi viljað fá greidda.

Hvorki sóknaraðili né fyrrnefndur fasteignasali kannist við að munnlegu tilboði hafi verið tekið í íbúðina. Þá kannist sóknaraðili ekki við að hafa fengið boð um sátt heldur aðeins tillögu frá varnaraðila um að sóknaraðili félli alfarið frá kröfunni og gæfi eftir fimm vikur af leigunni.

Kröfu í bankaábyrgðina hafi ekki verið hafnað heldur hafi sóknaraðili verið beðinn um að vísa henni áfram til kærunefndar húsamála.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að starfsmaður sóknaraðila viti vel hvað hafi farið þeirra á milli.

Starfsmaður sóknaraðila vilji meina að varnaraðili hafi ekki svarað í síma vegna þessa en staðreyndin sé sú að hann hafi alltaf verið í sambandi við hana og svarað öllum símtölum samdægurs eða næsta dag. Það sama sé ekki hægt að segja um starfsmanninn og hægt sé að sýna fram á það með útprentun frá símanum.

Varnaraðili hafi boðið fram sátt. Hann hafi viljað gefa eftir 30% og fá einn mánuð felldan niður og það standi enn. Fasteignasalinn hafi vitað af þessu munnlega tilboði. Varnaraðili viti að það sé ekki gilt tilboð en það hafi engu að síður verið gert og hafi hann ýtt eftir því næsta dag fasteignasalinn.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um kröfu sóknaraðila í bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 280.443 kr., auk dráttarvaxta vegna leigu fyrir tímabilið 1. febrúar til 5. mars 2021.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Ljóst er af gögnum málsins að krafa sóknaraðila í bankaábyrgðina barst innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins og að málinu hafi verið vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á kröfu sóknaraðila. Er það enn fremur óumdeilt í málinu.

Fyrir liggur að varnaraðili greiddi ekki leigu umdeilt tímabil, þrátt fyrir að hafa búið í íbúðinni. Varnaraðili telur að forsendubrestur hafi orðið á leigusamningi aðila þegar Húsnæðis- og mannvirkjastofnun samþykkti ekki íbúðina fyrir hlutdeildarlán. Kærunefnd getur ekki fallist á það, enda verður ekki annað ráðið en að um sé að ræða ferli sem kom til á leigutíma og var ótengt þeim leigusamningi sem aðilar höfðu þegar gert. Þá liggur ekkert fyrir í málinu sem stutt getur að varnaraðili hafi mátt vænta þess að sóknaraðili gæfi eftir leigutekjur að liðnum tímabundnum leigusamningi aðila, enda hélt varnaraðili afnotum áfram. Að öllu framangreindu virtu er fallist á kröfu sóknaraðila í bankaábyrgð varnaraðila.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um dráttarvexti af leiguvanskilum. Ákvæði 4. mgr. 33. gr. laga um húsaleigu kveður á um að hafi leigjandi ekki gert skil á leigu innan sjö sólarhringa frá gjalddaga sé leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Ber varnaraðila því að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af kr. 215.000 frá 1. febrúar 2021 en af kr. 280.443 frá 1. mars 2021 til greiðsludags.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna leigu fyrir tímabilið 1. febrúar til 5. mars 2021 að fjárhæð 280.443 kr.

Varnaraðila ber að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af kr. 215.000 frá 1. febrúar 2021 en af kr. 280.443 frá 1. mars 2021 til greiðsludags.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson