Mál nr. 93/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 93/2021
Afturvirk vísitöluhækkun á leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. október 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 9. október 2021, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. nóvember 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 31. mars 2016, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um er að ræða ótímabundinn leigusamning frá 15. apríl 2016. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að krefja hann um vísitöluhækkun á leigu vegna síðastliðinna fimm ára.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að krefja hann um vísitöluhækkun á leigu að fjárhæð 240.870 kr. vegna síðastliðinna fimm ára.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi krafið álitsbeiðanda um afturvirka hækkun á vísitölu neysluverðs um fimm ár, þ.e. frá apríl 2016 til september 2021, samtals að fjárhæð 240.870 kr.
Í leigusamningi sé ákvæði um að hann endurskoðist á sex mánaða fresti og taki mið af vísitölu neysluverðs. Gagnaðili hafi í eitt skipti krafist hækkunar á leigu á þessu fimm ára tímabili og álitsbeiðandi þegar greitt það. Aðilar hafi verið í miklum samskiptum á leigutíma og aldrei komið fram kvörtun frá gagnaðila um fjárhæð leigunnar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að engar breytingar hafi verið gerðar á leigusamningi aðila, hvorki skriflegar né munnlegar, og því séu þeir bundnir af ákvæðum hans.
Á leigutíma hafi álitsbeiðandi ítrekað verið minntur á breytingar á greiðslufjárhæð af hálfu gagnaðila. Í leigusamningi sé kveðið á um að greiðslufjárhæð leigu sé bundin við vísitölu neysluverðs miðað við upphafsvísitölu 432,8 og hafi átt að taka breytingum á sex mánaða fresti. Þessu ákvæði hafi álitsbeiðandi ekki sinnt.
Álitsbeiðandi segi að í eitt skipti hafi greiðslufjárhæð verið áréttuð en því sé mótmælt. Greiðsluröð álitsbeiðanda komi fram á fylgiblaði og megi sjá breytingu á greiðsluhegðun hans í tvö skipti. Annars vegar leiga vegna júlí 2019 og hins vegar vegna október 2021. Áminning til álitsbeiðanda um að greiða réttar leigufjárhæðir hafi verið send með tölvupósti í júní 2021 en hann ekki sinnt því. Eftir að álitsbeiðnin hafi verið lögð fram hafi álitsbeiðandi greitt þrjár greiðslur að fjárhæð 10.966 kr. sem virðist eiga að vera afturvirkt um þrjá mánuði.
Gagnaðili fari í það minnsta fram á að álitsbeiðanda beri að greiða áfallnar vísitölubætur undanfarin fjögur ár ásamt áföllnum dráttarvöxtum.
III. Forsendur
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016 kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum og samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Leigusamningur aðila tók gildi í apríl 2016 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Í 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Samkvæmt 8. gr. leigusamnings aðila var mánaðarleg fjárhæð leigu ákveðin 140.000 kr. Í leigusamningnum kemur fram um breytingar á leigufjárhæðinni að hún taki mið af vísitölu neysluverðs. Einnig var tekið fram að leiguverð skyldi endurskoðast á sex mánaða fresti.
Samkvæmt yfirliti yfir þær leigugreiðslur sem álitsbeiðandi hefur innt af hendi á leigutíma greiddi hann leigu að fjárhæð 140.000 kr. á tímabilinu apríl 2016 til júlí 2019, 151.645 kr. á tímabilinu ágúst 2019 til júní 2021 og 162.611 tímabilið júní til september 2021. Gagnaðili kveður álitsbeiðanda ekki hafa farið eftir ákvæði í leigusamningi aðila um vísitöluhækkun leigunnar. Kærunefnd telur aftur á móti að það hafi staðið gagnaðila nær að reikna út verðbætur á leiguna og hann hafi sýnt af sér tómlæti með því að hafa athugasemdalaust móttekið leigugreiðslur án vísitöluhækkunar. Hafi álitsbeiðandi þannig mátt treysta því að um fullnaðargreiðslu af hans hálfu væri að ræða. Þessu til stuðnings má benda á að þegar gagnaðili hækkaði leigufjárhæðina í ágúst 2019 með vísan til hækkana á vísitölu, gerði hann ekki athugasemdir við fjárhæð leigugreiðslna fram til þess tíma. Er gagnaðili hækkaði leigu í annað skipti með vísan til vísitöluhækkana, með tölvupósti 10. júní 2021, sagði hann að leiga yrði „just from 01.07.2021“ 162.190 kr. Gagnaðili kveðst hafa ítrekað minnt álitsbeiðanda á breytingar á greiðslufjárhæð en engin gögn styðja þá fullyrðingu hans. Gögn málsins benda þvert á móti til þess að afturvirk krafa um verðbætur vegna hækkana á vísitölu frá upphafi leigutíma hafi fyrst komið fram í september 2021 í kjölfar þess að álitsbeiðandi sagði leigusamningi aðila upp. Kærunefnd telur því að álitsbeiðandi hafi mátt vænta þess að um fullnaðargreiðslur væri að ræða og óheimilt að krefja álitsbeiðanda um frekari verðbætur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að krefja álitsbeiðanda afturvirkt um verðbætur.
Reykjavík, 23. nóvember 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson