Nr. 17/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. maí 2019

í máli nr. 17/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir 45.000 kr. af tryggingarfé varnaraðila vegna skemmda á sófaborði í hennar eigu.

Kærunefnd barst rafræn kæra sóknaraðila 28. febrúar 2019 vegna ágreinings hennar við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. mars 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin viðbrögð bárust frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 22. mars 2019, og tölvupósti sendum sama dag. Jafnframt var upplýst að málið yrði tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem þegar lægju fyrir bærist greinargerð ekki innan tiltekins frests. Greinargerð varnaraðila barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2018 til 31. desember 2018, um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfé á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á sófaborði í eigu hennar á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að íbúðin hafi verið leigð út ásamt húsgögnum og innbúi. Þrátt fyrir stuttan leigutíma hafi ástand íbúðarinnar verið slæmt við lok hans. Til dæmis hafi þrifum verið ábótavant, rauð málning verið á eldhúsgólfi, eldhússtólum, borðdúk og píanófæti, matarleifar á ofni og vegg í eldhúsi, eldhústæki óþrifin, krotað hafi verið á veggi í stofu, svefnherbergi og baði og einnig á sófa- og borðstofuborð. Þá lýsir sóknaraðili ýmsu öðru sem hafi verið ábótavant við lok leigutíma.

Sóknaraðili vísar til 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og segir að þar sem varnaraðili hafi ekki skilað húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því hafi hún gert kröfu í tryggingarféð vegna vangoldinnar leigu, slælegra þrifa og skemmda á innanstokksmunum.

Sóknaraðili hafi fengið húsnæðið afhent 2. janúar 2019 og varnaraðili lagt mikla áherslu á að fá tryggingarféð endurgreitt hið fyrsta. Sóknaraðili hafi gert kröfu um að halda eftir 141.226 kr. af tryggingarfénu með tölvupósti, sendum 12. janúar 2019. Sama dag hafi hún endurgreitt varnaraðila það sem út af stóð af tryggingarfé auk vaxta, samtals að fjárhæð 79.735 kr. Með skilaboðum á faceook, sendum 1. febrúar 2019, og tölvupósti hafi varnaraðili hafnað kröfunni. Sóknaraðili hafi ekki talið fullljóst hvaða kröfuliðum hún hafi hafnað og hún því sent varnaraðila tölvupóst 6. febrúar 2019 til þess að fá afstöðu hennar á hreint til einstakra kröfuliða. Varnaraðili hafi staðfest að hún féllist á aðra kröfuliði en bætur vegna skemmda á sófaborði og vísi sóknaraðili ágreiningi þar um því til kærunefndar.

Í þau þrjú skipti sem aðilar hafi hist hafi sóknaraðili endurtekið lagt mikla áherslu á að vel yrði gengið um húsakynni og innbúið og virðing borin fyrir heimilinu og innanstokksmunum þar sem sóknaraðili hafi skilið nær allt innbú sitt eftir, bækur og skrautmuni. Aðilar hafi rætt sérstaklega um það hvernig hugsað skyldi um sófaborðið og sóknaraðili sagt að það þyrfti ætíð að þurrka af því með klút en það væri afar viðkvæmt fyrir vatni. Varnaraðili hafi sagt að hún hafi ætlað að setja dúk yfir borðið til að verja það og sóknaraðili treyst því að það yrði gert.

Sófaborðið sé hringlaga viðarborð. Við skoðun á húsnæðinu og innanstokksmunum eftir skil húsnæðisins hafi sóknaraðili séð að svartar rákir, líklega eftir svartan tússpenna, hafi verið á víð og dreif um borðið sem ekki hafi verið þar við upphaf leigutíma, auk krots eftir rauðan penna. Að auki hafi áferð borðsins verið mött og skýjuð sem telja megi að sé að rekja til þeirra efna sem notuð hafi verið við hreinsun eða þrif á borðinu á leigutíma. Líkt og sjá megi á mynd af sófaborðinu, sem hafi birst á facebook síðu sambýliskonu varnaraðila, hafi barn þeirra krotað/teiknað mynd yfir stóran hluta borðsins með svörtum tússpenna. Þegar myndin sé borin saman við sófaborðið sjáist greinileg merki þess að rákirnar sem hafi orðið eftir á borðinu stemmi við teikningu barnsins. Miðað við ástand hins leigða virðist sem barnið hafi fengið að teikna óáreitt á veggi og borð. Fenginn hafi verið verktaki til að þrífa húsnæðið eftir skilin og hann tjáð sóknaraðila að erfitt yrði að ná krotinu af borðinu og líklega þyrfti að pússa það upp og lakka. Gert hafi verið við sófaborðið og viðgerðin kostnað 70.000 kr.

Sóknaraðili fari fram á að halda eftir 45.000 kr. af tryggingarfénu sem bætur vegna kostnaðar við viðgerð sófaborðsins. Það sem viðgerðarkostnaður hafi verið yfir 70.000 kr. sé ljóst að hluti kostnaðar falli á sóknaraðila sjálfan. Ljóst sé að skemmdir á sófaborði vegna krots hafi komið til á leigutíma og varnaraðila beri því ábyrgð á þeim skemmdum sem hafi orðið vegna krotsins.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum. Sóknaraðili hefur haldið eftir 45.000 kr. af tryggingarfénu á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á sófaborði í hennar eigu á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Varnaraðili leigði íbúðina ásamt húsgögnum í eigu sóknaraðila. Leigutíma lauk 2. janúar 2019. Með tölvupósti sóknaraðila, sendum til varnaraðila 12. janúar 2019, gerði hún kröfu í tryggingarféð meðal annars vegna skemmda á sófaborði og fór hún fram á 45.000 kr. í skaðabætur vegna þeirra. Með tölvupóstum varnaraðila, sendum til sóknaraðila 1. og 6. febrúar 2019, samþykkti hann kröfu varnaraðila í tryggingarféð að undanskildum þeim hluta kröfunnar sem var vegna skemmda á sófaborðinu. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 28. febrúar 2019 og því ljóst að hún var lögð fram innan fjögurra vikna frá þeim tíma sem varnaraðili hafnaði kröfunni, sbr. 2. málsl. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í máli þessu liggja fyrir myndir sem sýna skemmdir á umræddu sófaborði og reikningur þar sem fram kemur að viðgerð á því hafi kostað 70.000 kr. Þá liggur fyrir skjáskot af facebook síðu varnaraðila sem sýnir mynd af karli sem teiknuð virðist með penna á borðið af barni. Með hliðsjón af þeim gögnum og því að varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd er fallist á kröfu sóknaraðila. Það er því niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila sé heimilt að halda eftir 45.000 kr. af tryggingarfé varnaraðila eins og sóknaraðili krefst.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að halda eftir 45.000 kr. af tryggingarfé varnaraðila vegna skemmda á sófaborði.

Reykjavík, 6. maí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson