Matsmál nr. 4/2021, úrskurður 21. desember 2021
Þriðjudaginn 21. desember 2021 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 4/2021
Vegagerðin
gegn
Brimgörðum ehf.
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I
Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, dósent, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II
Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni 11. febrúar 2021 fór Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5-7, 105 Reykjavík (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á spildu í landi Esjubergs, landnúmer 125668, og spildu í landi jarðarinnar Móa, landnúmer 125724, í þágu lagningar Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi. Með matsbeiðninni var þess einnig farið á leit við matsnefndina að nefndin heimilaði eignarnema að taka umráð þess verðmætis sem taka ætti eignarnámi, sbr. 14. gr. laga nr. 11/1973.
Eignarnámsheimild er í 37. gr. vegalaga nr. 80/2007.
Eignarnámsþoli er Brimgarðar ehf., kt. 591103-2610, Sundagörðum 10, 104 Reykjavík, þinglýstur eigandi Esjubergs og Móa, en fyrirsvarsmaður eignarnámsþola er Guðný Edda Gísladóttir, stjórnarformaður, kt. […], [heimilisfang].
Matsandlagið samkvæmt matsbeiðni 11. febrúar 2021 er nánar tiltekið:
1. 35.049 fermetra landspilda í landi Esjubergs, landnúmer 125668, undir Hringveg á Kjalarnesi milli vegstöðva 19120 og 19980, miðað við 60 metra breitt vegsvæði, það er 30 metra frá miðlínu til hvorrar handar.
2. 1.573 fermetra landspilda í landi Móa, landnúmer 125724, undir hliðarveg á Kjalarnesi til móts við Hringveg og á milli vegstöðva 19520 og 19630, miðað við 30 metra breitt vegsvæði, það er 15 metra frá miðlínu vegar til hvorrar handar.
III
Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir föstudaginn 19. febrúar 2021. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt 31 tölusettu fylgiskjali. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs. Eftir eignarnámsþola var bókað: „Eignarnámsþoli mótmælir lögmæti eignarnámsins sem og kröfu Vegagerðarinnar um að stofnuninni verði heimilað að taka umráð landspildnanna sem taka á eignarnámi. Eignarnámsþoli mun láta reyna á lögmæti eignarnámsins. Þess er að vænta að fyrsta skref í þeim tilgangi verði kæra til samgöngu- og sveitarstjórnarráðherra. Eignarnámsþoli gerir áskilnað um að honum verði bætt allt fjártjón sem Vegagerðin kann að valda honum auk þess að gera kröfu um að landi hans verði skilað í sama ástandi og það er í nú verði fallist á kröfur hans fyrir ráðherra eða eftir atvikum dómstólum.“ Eftir eignarnema var bókað að um rökstuðning fyrir kröfum hans vísaðist til matsbeiðnarinnar 11. febrúar 2021. Fært var til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til eignarnámsins í 37. gr. vegalaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973, svo og að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um eignarnámsbætur, sbr. 1. málslið 7. gr. sömu laga. Þá var þess farið á leit við málsaðila að þeir skiluðu til matsnefndarinnar athugasemdum um hvort skilyrði stæðu til umráðatöku samkvæmt fyrsta málslið 1. mgr. 14. gr. laga nr 11/1973 á grundvelli fram kominnar beiðni eignarnema þar að lútandi. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Föstudaginn 26. febrúar 2021 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Þá var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.
Með tölvubréfi miðvikudaginn 3. mars 2021 óskaði nefndin eftir því að eignarnemi afhenti útboðsgögn vegna verksins. Það gerði eignarnemi með tölubréfi sama dag. Með öðru tölvubréfi eignarnema þennan sama dag til nefndarinnar var áréttað að fergingum ætti ekki að vera alfarið lokið í mars 2021 fyrir landspildum eignarnámsþola heldur væru þær keyrðar út í þrepum og mælt á milli til að fylgjast með sigi.
Með tölvubréfi fimmtudaginn 4. mars 2021 óskaði nefndin eftir því að eignarnemi afhenti nákvæmari framkvæmdaáætlun sem sýndi bundna tímalínu verksins. Það gerði eignarnemi með tölvubréfi sama dag.
Mánudaginn 8. mars 2021 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 19. febrúar 2021 og vettvangsgöngu 26. sama mánaðar. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar athugasemdir eignarnema 2. mars 2021 og athugasemdir eignarnámsþola sama dag ásamt einu fylgiskjali, auk þriggja áðurgreindra tölvubréfa eignarnema 3. sama mánaðar ásamt tveimur fylgiskjölum og tölvubréfs 4. þess mánaðar ásamt einu fylgiskjali. Voru skjöl þessi lögð fram. Þá var kveðinn upp úrskurður að því er varðar kröfu eignarnema um undanfarandi umráðatöku:
„Eignarnema, Vegagerðinni, er heimiluð umráðataka í landi Móa, landnúmer 125724, í eigu eignarnámsþola, Brimgarða ehf., á 1.573 fermetra spildu undir hliðarveg á Kjalarnesi til móts við Hringveg og á milli vegstöðva 19520 og 19630, miðað við 30 metra breitt vegsvæði, það er 15 metra frá miðlínu vegar til hvorrar handar, í þágu framkvæmdar um lagningu Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi vegna breikkunar Hringvegarins.
Eignarnema er heimiluð umráðataka í landi Esjubergs, landnúmer 125668, í eigu eignarnámsþola, á 35.049 fermetra spildu undir undir Hringveg á Kjalarnesi milli vegstöðva 19120 og 19980, miðað við 60 metra breitt vegsvæði, það er 30 metra frá miðlínu til hvorrar handar, í þágu sömu framkvæmdar.“
Fimmtudaginn 2. september 2021 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna uppkvaðningar úrskurða um umráðatöku 8. mars 2021. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar af hálfu eignarnema tölvubréf 30. júní 2021 þar sem tilgreint var að ekki yrði skilað sérstakri greinargerð til matsnefndar en áskilinn réttur til að gera athugasemdir við greinargerð eignarnámsþola þegar hún lægi fyrir, athugasemdir 20. ágúst 2021 til matsnefndar og tvö tölvubréf 1. september 2021 til matsnefndar ásamt fjórum fylgiskjölum. Einnig höfðu matsnefndinni borist til framlagningar af hálfu eignarnámsþola greinargerð hans 16. júlí 2021 og tvö tölvubréf 1. september 2021 ásamt fjórum fylgiskjölum. Voru skjöl þessi lögð fram. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram tímaskýrsla vegna vinnu lögmanns hans. Þá var eftir lögmanni eignarnámsþola bókað:
„Eignarnámsþoli gerir kröfu um að eignarnemi verði úrskurðaður til að greiða eignarnámsþola hámarks eignarnámsbætur sem taki mið af því landi sem hann þarf að láta af hendi auk alls fjártjóns sem því fylgir, þ.m.t. óhagræðis eignarnámsþola. Gerð er krafa um fullar bætur vegna verðmætis landsins og alls fjártjóns sem af því hlýst að hann er þannig sviptur eignar- og afnotarétti á hinu eignarnumda landi. Þá gerir eignarnámsþoli kröfu um dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá umráðasviptingardegi til greiðsludags. Loks er gerð krafa um að eignarnemi greiði eignarnámsþola málskostnað eftir mati nefndarinnar.“
Var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni og eftir lögmönnum bókað að þeir teldu ekki ekki þurfa að tjá sig frekar um málið en í munnlegum málflutningi. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.
Með tölvubréfum matsnefndar 15. og 18. nóvember 2021 og 4. desember sama ár var þess farið á leit við aðila að upplýst yrði um stærð jarðarinnar Esjubergs, stærð þess lands innan Móa og Esjubergs sem lendi innan áhrifasvæðis hliðarvegar og/eða þjóðvegar að framkvæmdum eignarnema loknum, svo og stærð þess lands beggja jarða sem var innan veghelgunarsvæðis gamla þjóðvegarins fyrir framkvæmdir eignarnema. Með tölvubréfum eignarnema 18., 24. og 26. nóvember 2021 og 10. og 16. desember sama ár, svo og tölvubréfum eiganarnámsþola 26. nóvember 2021 og 1. og 21. desember sama ár, bárust svör við fyrirspurninni.
IV
Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi telur að hæfilegar eignarnámsbætur til eignarnámsþola séu 254 krónur á fermetra, eða 2.540.000 krónur á hektara. Sé það boð í samræmi við niðurstöðu Þjóðskrár Íslands um mat á landi á Kjalarnesi, sem lagt hafi verið fram í málinu. Miðað við þetta myndu bætur fyrir land undir veg í landi Esjubergs vera 8.902.446 krónur (35.049 fermetrar x 254 krónur) og bætur fyrir land undir veg í landi Móa vera 399.542 krónur (1.573 fermetrar x 254 krónur), eða samtals 9.301.988 krónur.
Eignarnámsþoli vekur athygli á því að þetta tilboð taki ekki tillit til byggingarbanns sem þegar hvíli á hinu eignarnumda landi samkvæmt 32. gr. vegalaga og skipulagsreglugerð nr. 90/2013 og sé tilboðsverðið því einstaklega sanngjarnt. Allar framkvæmdir eignarnema nú séu innan áhrifasvæðis eldri Hringvegar og frá miðlínu eldri Hringvegar séu 74,9 metrar að hesthúsinu á landi eignarnámsþola. Við úrlausn um bætur beri matsnefnd á hinn bóginn að taka tillit til þessa til lækkunar því eignarnámsþoli eigi aðeins rétt á fullum bótum fyrir raunverulegt tjón, sem ekki megi ofbæta, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar 8. október 2009 í máli nr. 345/2008 og 21. febrúar 2008 í máli nr. 644/2006.
Eignarnemi hafnar þeim skilningi eignarnámsþola sem röngum að samkvæmt mati þjóðskrár sé verðmæti hvers hektara af ræktuðu landi um 385.430 krónur, heldur sé grunnverð hvers hektara samkvæmt mati þjóðskrár 2.536.365 krónur og fyrir ræktað land séu greiddar 385.430 krónur sem leggist ofan á grunnverðið. Þannig nemi hektaraverð fyrir ræktað land 2.921.795 krónum, en fyrir óræktað land 2.536.365 krónum. Sé boð eignarnema í samræmi við þetta og margfalt hærra en eignarnámsþoli hafi miðað við í greinargerð.
Varðandi landverð á Kjalarnesi telur eignarnemi að mat þjóðskrár sé síður en svo út í bláinn, enda hafi það tekið mið af raunverulegum kaupsamningum, og um þetta vitni t.d. land Söðlagerðis á Kjalarnesi sem verið hafi á sölu frá í desember 2020, þar sem verð sé 312 krónur á fermetra, og hafi landið enn verið óselt í ágúst 2021. Þá sé þekkt að Kjalarnesið sé óvenju vindasamt sem hafi gert það minna áhugavert til búsetu. Eignarnemi hafnar því að land jarðarinnar Presthúsa á Kjalarnesi, sem sé 27 hektarar og seld hafi verið nýverið á 200.000.000 krónur til nýríks auðmanns, eigi nokkuð skylt með landi eignarnámsþola og að um óheppilegt dæmi sé að ræða. Presthús séu afar falleg jörð og liggi að sjó. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi sé ráðgert að þróa þar þyrpingu íbúðarhúsa án tengsla við búskap. Til samanburðar sæti hið eignarnumda land eignarnámsþola höftum vegna ákvæða vegalaga og skipulagsreglugerðar hér eftir sem hingað til.
Þótt mat þjóðskrár sé tveggja ára gamalt, frá 29. október 2019, telur eignarnemi samt að það sé raunhæft varðandi hið eignarnumda land. Vísar eignarnemi til þess að samkvæmt óformlegri könnun sinni hafi land á Kjalarnesi til landbúnaðarnota almennt ekki hækkað eins og fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu og styðji auglýsingin um land til sölu úr jörðinni Söðlagerði þessi sjónarmið. Þá hafi ekki komið til greina að byggja á matsandlaginu vegna ákvæða 32. gr. vegalaga og skipulagsreglugerðar. Auk þess sé afar ólíklegt að land svo nálægt þjóðvegi með þessum kvöðum hækki eins og annað land kunni að gera þar sem slíkar kvaðir séu ekki fyrir hendi.
Eignarnemi vísar til þess að eignarnámsþoli telji að mat þjóðskrár á landi á Kjalarnesi sé byggt á röngum forsendum, þar sem ráðgera megi að það sé framtíðarbyggingarland. Eignarnemi bendir á að samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur sé landið skilgreint sem landbúnaðarsvæði og taki mat á fjárhæð bóta mið af því, en löng venja sé fyrir því að matsnefndin líti til gildandi skipulags sveitarfélags við mat á landi innan þess. Þannig sé kjúklingabú Matfugls að Móum á landbúnaðarsvæði sem hvorki sé deiliskipulagt né á iðnaðarsvæði. Kveður eignarnemi ekkert benda til þess að landið verði framtíðarbyggingarland fyrir Reykjavíkurborg, a.m.k. ekki í nálægri framtíð. Hér áréttar eignarnemi að ekki komi til greina að byggja á landinu vegna byggingarbanns og landið sé því fráleitt framtíðarbyggingarland.
Eignarnemi vísar til þess að eignarámsþoli byggi á því að ákvörðun um lagningu Sundabrautar hafi gert land hans verðmætara. Um þetta vísar eignarnemi til þess að ekki liggi endanlega fyrir hvor og þá hvenær af Sundabraut verði, þótt viljayfirlýsing þar að lútandi hafi verið undirrituð af ríki og Reykjavíkurborg. Hafi yfirlýsingar borgarinnar og ríkisvaldsins þótt misvísandi. Bendir eignarnemi á að óháð því hvort Sundabraut verði lögð, þá sé eignarnumda landið skilgreint sem land til landbúnaðarnota í aðalskipulagi og skuli eignarnámsþoli fá bætur í samræmi við það. Við það bætist að óhjákvæmilegt sé að taka tillit til takmarkana í lögum um fjarlægð mannvirkja frá vegum, sbr. 1. og 2. mgr. 32. gr. vegalaga og d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð. Sé matsandlagið land innan áhrifasvæðis gamla þjóðvegarins. Vegna þessa hefði ekki komið til greina að byggja á hinu eignarnumda landi, nema með leyfi veghaldara/eignarnema.
Eignarnemi kveður að land í Reykjalandi í Mosfellsbæ, sem selt hafi verið í ágúst 2020, sbr. afsal sem eignarnámsþoli hafi lagt fram í málinu, sé með öllu ósambærilegt við land á Kjalarnesi, sbr. áðurgreinda tilvísun til söluverðs á landi úr Söðlagerði. Landið í Reykjalandi sé vel gróið, skammt frá Reykjalundi og í nágrenni við þéttbýli. Miklu meiri eftirspurn sé eftir landi á því svæði og landverð þar hærra. Þá segi einn kaupsamningur í öðru sveitarfélagi lítið. Til samanburðar byggi mat þjóðskrár á reynslutölum úr fjölda kaupsamninga.
Eignarnemi vísar til þess að eignarnámsþoli byggi á því í málinu að hesthús verði ónothæft vegna nálægðar við nýjan hliðarveg og vegna þess hve hátt vegurinn liggi í landinu. Hafi eignarnemi lagt fram yfirlitsmynd sem sýni þversnið við Móa í gegnum hliðarveg, göngu- og hjólastíg og hesthús/girðingu. Af myndinni verði ráðið að vegurinn liggi einum metra ofan við landyfirborð og vegflái endi tæplega þremur metrum frá skurði. Sé öryggissvæði vegarins um fjórir metrar. Frá miðlínu vegar að hesthúsi séu 19,35 metrar en 18,25 metrar að girðingu. Ekkert standi því þannig í vegi að hægt verði að nýta hesthúsið áfram. Þá sé umferð á þessum kafla afar lítil og þjóni aðeins fáum húsum/jörðum, það er Hvammi, Sætúni og Enni. Fjarlægð hesthúss frá miðlínu eldri þjóðvegar sé 74,9 metrar og sé þetta svæði því innan áhrifasvæðis gamla vegarins.
Eignarnemi vísar til þess að í samskiptum aðila í aðdraganda eignarnámsins hafi komið fram að eignarnámsþoli hefði áhyggjur af smithættu vegna umferðar um nýtt hringtorg sem verði um 26 metrum nær kjúklingabúi hans en umferð um Hringveg fyrir framkvæmd eignarnema. Haldi eignarnámsþoli því til streitu að hann hafi haft uppi áform um stækkun kjúklingabúsins í átt að veginum, en þetta telur eignarnemi ekki fá staðist. Þannig hafi eignarnámsþoli í einu orði sagst hafa uppi áform um að stækka kjúklingabúið í átt að Hringvegi en í öðru orði vilji hann ekki fá veginn nær vegna smithættu. Telur eignarnemi að stækkun kjúklingabúsins sé hugsanleg en háð samþykki skipulagsyfirvalda og veghaldara og háð lögbundnum takmörkunum um fjarlægð mannvirkja frá vegum, sbr. 1. og 2. mgr. 32. gr. vegalaga og d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð. Þess vegna hefði aldrei komið til greina að byggja á matsandlaginu nema með leyfi eiganrnema og skipulagsyfirvalda. Þá bendur eignarnemi á að um helmingur umferðar á nýjum Hringvegi, það er umferð til vesturs, verði fjær landi og kjúklingabúi eignarnámsþola vegna nýrra akreina fjallsmegin eldri Hringvegar. Loks tiltekur eignarnemi að í samningaviðræðum aðila hafi af hans hálfu allt verið reynt til að leysa málið, þ. á m. með tillögu um uppsetningu hljóðmanar.
Eignarnemi mótmælir kröfu eignarnámsþola um dráttarvexti þar sem ekki séu lagaskilyrði til að greiða þá. Hann mótmælir einnig kröfu eignarnámsþola um ætlað fjártjón af völdum þess að láta landið af hendi, þ. á m. óhagræði, því slík krafa eigi sér ekki lagastoð. Þá bendir eignarnemi á, varðandi kröfu eignarnámsþola um málskostnað, að samkvæmt 3. málslið 11. gr. laga nr. 11/1973 eigi hann aðeins kröfu um þann kostnað sem hann hafi haft af rekstri máls og hæfilegur verði talinn.
V
Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþoli krefst þess að eignarnema verði gert að greiða sér „hámarks eignarnámsbætur sem taki mið af því landi sem hann þarf að láta af hendi auk alls fjártjóns sem því fylgir, þ.m.t. óhagræðis eignarnámsþola.“ Gerir eignarnámsþoli þannig kröfu um fullar bætur vegna verðmætis landsins og alls fjártjóns sem af því hljótist að hann sé sviptur eignar- og afnotarétti á hinu eignarnumda landi. Einnig krefst eignarnámsþoli dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá umráðasviptingardegi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi eignarnema samkvæmt mati matsnefndarinnar.
Eignarnámsþoli vísar til þess að eignarnemi hafi lagt fram í málinu mat Þjóðskrár Íslands 29. október 2019 á landi á Kjalarnesi. Beri matið með sér að hektari ræktaðs lands á þessu svæði sé metinn á um 385.430 krónur. Sé því mótmælt því land á Kjalarnesi sé miklum mun verðmætara. Hér vísar eignarnámsþoli til þess að matið sé orðið tveggja ára gamalt og mikil hækkun hafi orðið á fasteignaverði síðan, einkum á höfuðborgarsvæðinu. Matið sé byggt á röngum forsendum því gera megi ráð fyrir að land matsþola sé framtíðarbyggingarland. Ákvörðun um gerð Sundabrautar hafi gert land eignarnámsþola mun verðmætara en mat þjóðskrár geri ráð fyrir. Þá sé landið staðsett þannig að það sé í nágrenni við fyrirhugaða vegtengingu Sundabrautar og þjóðveginn á Kjalarnesi. Landið sé því enn líklegra en ella sem mögulegt byggingarland fyrir íbúðarbyggð eða iðnaðarhúsnæði. Hér bendir eignarnámsþoli á að jörðin Presthús á Kjalarnesi, sem nýlega hafi verið seld háu verði, sé einnig landbúnaðarland. Beri afsalið með sér að land á Kjalarnesi sé orðið miklu verðmætara en áður og beri þess vitni að mat þjóðskrár sé úrelt. Hér vísar eignarnámsþoli og til þess að mat þjóðskrár hafi aðeins metið land eignarnámsþola sem tún og beitiland, ekki byggingar og önnur föst mannvirki, og þar hafi því ekki verið tekið tillit til þess hve breytingin takmarki möguleika eignarnámsþola til hagnýtingar á jörðinni til byggingar íbúðarhúsnæðis, sumarhúsa eða iðnaðarhúsnæðis.
Eignarnámsþoli hefur lagt fram í málinu afsal vegna 1,3 hektara spildu í landi Reykjalundar í Mosfellsbæ, þar sem umsamið kaupverð hafi numið 13.000.000 krónum. Sé afsalið til sönnunar um að mat þjóðskrár sé fjarri raunveruleikanum. Varði afsalið sölu á sambærilegu landi á höfuðborgarsvæðinu, sem sé tæplega ársgamalt, og sé það órækt vitni þess að mat þjóðskrár sé úrelt. Áréttar eignarnámsþoli að með tilkomu Sundabrautar verði land eignarnámsþola á Kjalarnesi verðmætara en land í jaðri Reykjalundar í Mosfellsbæ, enda verði aðgengi frá höfuðborgarsvæðinu að landi eignarnámsþola þannig að hægt verði að komast á örfáum mínútum frá Holtagörðum að hinu eignarnumda landi.
Eignarnámsþoli bendir á að eftir því sem þjóðvegur verði meiri um sig, minnki möguleikar eignarnámsþola til hagnýtingar þess sem hann heldur eftir af löndum jarða sinna, sbr. t.d. dóm Hæstaréttar 17. mars 2005 í máli nr. 349/2004, þar sem áhrifasvæði þjóðvegar var talið taka til allt að 250 metra svæðis frá miðlínu vegar. Landið sem eignarnámsþoli haldi eftir sé verðminna eftir eignarnámið og verði bætur að taka tillit til þess. Verði matsnefndin að hafa það í huga að eignarnemi hafi ekki lofað neinum mótvægisaðgerðum eða úrbótum sem takmarki tjón eignarnámsþola. Hafi aðilar átt viðræður um að að eignarnemi hefði veg og vanda af hljóðmön, en það hafi verið með skilmálum sem hafi verið óásættanlegir fyrir eignarnámsþola.
Eignarnámsþoli kveður eignarnámið valda sér sérstöku óhagræði vegna þess hvaða hlutar lands hans séu teknir eignarnámi. Þannig verði hesthús sem sé alveg við veginn ónothæft vegna nálægðar við hann. Vísar eignarnámsþoli til þess að hesthúsið sé svo nálægt veginum að teiknaður hafi verið hlykkur á veghelgunarsvæðið þar sem hesthúsið og hestagerðið við það séu. Lega vegarins geri hesthúsið ónothæft og verðlaust og liggi vegurinn það hátt í landinu að hann virðist nema við þakskegg hesthússins. Þá sé lega vegarins á því svæði þar sem hestarnir, sem hýstir hafi verið í hesthúsinu, hafi getað notað utandyra. Loks geri staðsetning vegarins, þ. á m. hringtorgs á móts við kjúklingabú í landi Móa, það að verkum að óhugsandi sé að stækka kjúklingabúið í átt að veginum eins og hugmyndir hafi verið um. Fram er komið af hálfu eignarnámsþola að 75% þeirra grísa sem fluttir séu til slátrunar norðvestan Móa fari eftir framkvæmdirnar nær kjúklingabúi eignarnámsþola, þar sem þeir fari um nýja hringtorgið. Hefði hringtorgi eignarnema á hinn bóginn verið fundinn staður 300-500 metrum nær Hvalfjarðargöngum hefðu þau engri röskun valdið. Í málinu liggi fyrir mat dýralæknis Matfugls og sérfræðings Matvælastofnunar þess efnis að umferð nær kjúklingabúi eignarnámsþola hafi í för með sér aukna smithættu.
Þá telur eignarnámsþoli að taka verði tillit til þess óhagræðis sem leiði af framkvæmdinni, það er jarðrasks og tímabundins óhagræðis. Bætur fyrir það skuli meta að álitum.
VI
Niðurstaða matsnefndar:
Eignarnám á landspildum eignarnámsþola er til komið á grundvelli 37. gr. vegalaga í þágu framkvæmdar við lagningu Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi. Tekur framkvæmdin nánar tiltekið til breikkunar Hringvegar um Kjalarnes á um 9 km kafla milli vegamóta Hvalfjarðarvegar í vestri og Varmhóla í austri með lagningu nýs vegar í aðra akstursstefnu sem aðskilinn er núverandi vegi. Ráðgert er að vegsvæði Hringvegar verði 60 metrar á breidd eftir breytingarnar, eða 30 metrar frá miðlínu til hvorrar handar, en vegsvæði hliðarvega 30 metrar, eða 15 metrar frá miðlínu til hvorrar handar. Um er að ræða breikkun á 4,1 km löngum kafla Hringvegar á Vesturlandsvegi. Í framkvæmdaleyfi fyrir verkið og útboðsgögnum vegna 1. áfanga þess kemur fram að undir verkið heyri hringtorg, tvenn undirgöng úr stálplötum, áningastaður, hliðarvegir og stígar, svo og ræsi, regnvatnslagnir, veglýsing, lagnir fyrir upplýsingakerfi Vegagerðarinnar og breytingar á lögnum veitufyrirtækja. Einnig að fergja eigi vegstæði og framtíðarstæði stíga meðfram hliðarvegum. Þar kemur einnig meðal annars fram í lýsingu á verkinu að um sé að ræða meðal annars breikkun núverandi Hringvegar, ásamt gerð hringtorgs við Móa og malbikaðra tengivega frá hringtorgi að hliðarvegum. Framkvæmdin fer um land jarða sem telja á annan tug frá Varmhólum í suðaustri allt til Vallár í norðvestri, þ. á m. um tvær landspildur eignarnámsþola í landi jarðanna Esjubergs og Móa. Eignarnámið beinist að tveimur áðurgreindum landspildum fyrir landi eignarnámsþola sem báðar liggja suðvestan þjóðvegar (neðan vegar). Landspilda eignarnámsþola í landi jarðarinnar Móa er ætluð undir hliðarveg á Kjalarnesi til móts við Hringveg. Á spildunni er ráðgert að staðsett verði áðurgreint hringtorg að hluta ásamt malbikuðum tengivegum frá hringtorginu. Landspilda eignarnámsþola í landi jarðarinnar Esjubergs liggur að áðurgreindri spildu úr landi Móa og er land hennar ætlað undir Hringveg á Kjalarnesi. Ráðgert er að áðurgreint hringtorg verði staðsett að hluta innan spildunnar úr landi Esjubergs ásamt Hringvegi og malbikuðum tengivegum frá hringtorgi. Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdinni sé ætlað að bæta samgöngur og umferðaröryggi á þjóðvegum.
Í þessum þætti málsins kemur til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi eignarnema vegna eignarnáms á matsandlaginu, tveimur spildum eignarnámsþola í landi jarðanna Esjubergs og Móa.
Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum.
Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 26. febrúar 2021 ásamt lögmönnum aðila og fyrirsvarsmanni eignarnámsþola og kynnti sér aðstæður. Samkvæmt matsbeiðni tekur eignarnámið til áðurgreindra tveggja landspildna, þar sem um er að ræða 35.049 fermetra landspildu í landi Esjubergs og 1.573 fermetra landspildu í landi Móa. Mæld heildarstærð Esjubergs er 5,1 hektari, en skráð heildarstærð Móa er 12,7 hektarar, þar af 12,5 hektarar ræktaðs lands. Af uppdráttum sem liggja fyrir í málinu verður ráðið að nýr Hringvegur um Kjalarnes muni liggja samsíða eldri Hringvegi, rétt norðan hans, og verði eftirleiðis vegur með aðskildum akstursstefnum. Nýtt hringtorg, norðan kjúklingabús eignarnámsþola að Móum, tengi þjóðveginn við hliðarvegi beggja vegna. Vegsvæði nýs Hringvegar, ásamt hringtorgi og nýjum tengivegi suðvestan hans, tekur í landi Esjubergs til 35.150 fermetra spildu og þar af nýtast áfram 101 fermetrar eldra vegsvæðis og því sæti 35.049 fermetrar eignarnámi úr landi þeirrar jarðar. Þá liggur syðsti hluti hringtorgsins í landi Móa og tekur nýtt vegsvæði í landi þeirrar jarðar til 1.573 fermetra spildu sem fyrr greinir. Vettvangsathugun á landi Esjubergs og Móa leiddi í ljós að bæði eru matsandlögin vel gróið en óræktað land.
Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.
Í fyrsta lagi þarf að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþola fyrir þær landspildur sem fara undir nýtt vegsvæði þjóðvegar, Hringvegar (1). Tilboð eignarnema, að fjárhæð 254 krónur á fermetra, er reist á mati Þjóðskrár Íslands 29. október 2019 á landi vegna lagningar nýs Hringvegar um Kjalarnes, sem eignarnemi aflaði. Í niðurstöðu matsins segir:
„Verðmat á Kjalarnesi fyrir 1 ha er að grunnverði 2.536.365 kr. Einvörðungu er miðað við gróið land á láglendi sem er skipulagt sem landbúnaðarland en í nágrenni við þéttbýliskjarna. Á því er enginn byggingarréttur eða skipulögð byggð. Allt land sem undir veginn fer er að stærstum hluta gróið og lendir í hæsta gæðaflokki miðað við gróður, hæð lands yfir sjávarmáli og síðast en ekki síst staðsetningu. Matið er fundið út með markaðsaðferð sem tekur mið af kaupsamningum frá árunum 2013 til 2019. Verð fyrir ræktað land er 385.430 k. á ha og er matið byggt á kostnaðarmati og miðað við endurræktun túna en ekki nýrækt [...]. Verð fyrir ræktað land bætist ofan á grunnverðið.“
Í matinu kemur meðal annars fram að eignarnemi hafi óskað eftir upplýsingum um markaðsverð fasteigna á svæði í nágrenni Vesturlandsvegar (Hringvegar) um Kjalarnes, nánar tiltekið upplýsingum um markaðsverð túna og beitilands á svæðinu en ekki bygginga eða annarra fastra mannvirkja. Lögð hafi verið áhersla á að upplýsingar væru nýlegar og endurspegluðu markaðsverð túna og beitilands á svæðinu í dag. Þar sem svæðið væri nærri íbúabyggð og ætla mætti að einhver markaður væri fyrir fasteignir hefði eignarnemi leitað til þjóðskrár til að afla upplýsinga um markaðsverð túna og beitilands þar. Yrðu upplýsingar notaðar til að aðstoða eignarnema við mat á hæfilegum bótum fyrir land undir veg í samræmi við ákvæði vegalaga. Í matinu kemur einnig meðal annars fram að vinna við Landmat þjóðskrár hafi hafist haustið 2017 og lúti að því að meta land sem óbyggt sé á Íslandi með nýjum aðferðum, en þjóðskrá sé skylt að meta allt land samkvæmt gangvirði, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Sé aðferðafræðin að baki Landmati tvískipt. Annars vegar markaðsaðferð, þar sem safnað sé saman kaupsamningum og landinu skipt upp í matssvæði, þar sem staðsetning sé lykilbreyta, og ákveðnar breytur séu síðan settar inn í módel sem hafi mismikið vægi. Matsgerðar breytur séu skipulag svæðis, vegir, ræktun og friðun. Náttúrulegar breytur séu gróðurfar, lega lands, þ. á m. hæð yfir sjávarmáli, og náttúruvá. Hins vegar kostnaðaraðferð sem byggi á útreikningi á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem eigi að meta, þ. á m. ræktaðs lands eða annarra sambærilegra fasteigna sem gætu uppfyllt sömu þarfir að teknu tilliti til afskrifa vegna aldurs og úreldingar. Í matinu er aðferðafræði við kortagerð og líkanagerð vegna lands á Kjalarnesi síðan nánar lýst. Þar kemur fram að stuðst hafi verið við loftmyndir Loftmynda ehf. frá 2018, kortagrunn Reykjavíkurborgar, þinglýst gögn varðandi afmörkun landeigna á Kjalarnesi, kortagögn frá eignarnema varðandi legu vegarins og vistgerðarkortlagningu Náttúrufræðistofnunar Íslands. Kostnaður við tún hafi verið reiknaður á grundvelli gagna af vef Landbúnaðarháskóla Íslands, Búnaðarsambanda og Matvælastofnunar. Við líkanagerð hafi verið notað miðgildi samninga frekar en meðaltal, allir samningar hafi verið núvirtir og aðeins stuðst við samninga þar sem land var selt en ekki fasteignir og undanskildir samningar milli tengdra aðila og samningar um land með byggingarrétt eða annað skipulag. Loks greinir í matinu að líkanið, sem notað hafi verið við landmat á Kjalarnesi, hafi tekið til þess að meta markaðsverð á landi þar sem búið hafi verið til líkan sem taki til alls landsins samkvæmt 516 kaupsamningum og síðan hafi 30 samningar um landsölur á Kjalarnesi verið sérstaklega skoðaðir fyrir matið. Einnig hafi líkanið tekið til staðsetningar eignar/lands, stærðar landeigna, gróðurfars lands og hæðar lands yfir sjávarmáli.
Matsnefndin telur að tilboð eignarnema gefi ekki fyllilega raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Matsnefndin telur rétt að miða við að verðmæti matsandlagsins nemi 310 krónum á fermetra eða 3.100.000 krónum á hektara. Er þá til þess að líta að ekki liggur enn fyrir deiliskipulag vegna landsvæðisins, sem um er að ræða, eða aðrar aðstæður sem heimila þegar önnur en núverandi not þar, en jafnframt að landsvæðið er á suðvesturhorni landsins og gróðursælt, í grennd við þéttbýliskjarna á höfuðborgarsvæðinu og Akranesi. Fyrir 35.049 fermetra spildu í landi Esjubergs þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 10.865.190 krónur (35.049x310) og fyrir 1.573 fermetra spildu í landi Móa 487.630 krónur (1.573x310), eða samtals 11.352.820 krónur.
Í öðru lagi er það álit matsnefndar að eignarnámsþola beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hefur á það land Móa sem hann heldur eftir. Undir meðferð málsins fyrir matsnefnd aflaði nefndin upplýsinga frá eignarnema um stærð þess lands innan Móa og Esjubergs, hvors fyrir sitt leyti, sem lenti innan áhrifasvæðis hliðarvegar og/eða þjóðvegar, samkvæmt d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2003, fyrir framkvæmdir eignarnema annars vegar og eftir þær hins vegar. Af hálfu eignarnema var upplýst að í tilviki Esjubergs hefði áhrifasvæðið tekið til svæðis 100 metra frá kantlínu eldri þjóðvegar, að flatarmáli 50.680 fermetrar, og að þessu yrði eins háttað eftir framkvæmdir eignarnema. Í tilviki Móa hefði áhrifasvæðið tekið til svæðis 100 metra frá kantlínu eldri þjóðvegar, að flatarmáli 7.447 fermetra. Samkvæmt tölvubréfi eignarnema 10. desember 2021 var tiltekið að eftir framkvæmdirnar stækkaði áhrifasvæðið sem næmi 4.148 fermetrum, því það tæki eftirleiðis jafnframt til svæðis 50 metra frá kantlínu hliðarvegar. Með tölvubréfi eignarnema 16. þess mánaðar var á hinn bóginn tiltekið að stækkaði aðeins sem næmi 1.119 fermetrum, því láðst hefði að reikna með áhrifasvæði svonefnds Tindavegar í útreikningnum 10. sama mánaðar. Að þessum upplýsingum virtum er það álit matsnefndar að nýtt vegsvæði hafi engin fjárhagslega áhrif á það land Esjubergs sem eignarnámsþoli heldur eftir, umfram þau sem þegar gætti af eldra vegsvæði fyrir framkvæmdir eignarnema. Matsnefnd telur hins vegar að eignarnámsþola beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem vegsvæði hefur á spildu lands, sem hann heldur eftir, vegna verðrýrnunar sökum þess að sá hluti landsins sætir eftirleiðis takmörkunum á grundvelli fyrrgreinds ákvæðis í skipulagsreglugerð sem ekki hvíldu áður á landinu. Það er álit matsnefndar að stærð þeirrar spildu sé 4.148 fermetrar, því samkvæmt ákvæðinu sé áskilið að um sé að ræða stofnvegi, tengivegi, aðra þjóðvegi eða almenna vegi eins og þeir séu skilgreindir í aðalskipulagi. Það skilyrði uppfyllir Tindavegur ekki. Breytir engu í því samhengi þótt fram sé komið af hálfu eignarnema að ekki séu af hans hálfu gerðar athugasemdir við uppbyggingu meðfram vegum aðrar en þær að ekki verði framkvæmt innan veghelgunarsvæða og að tengingum við þjóðvegi/hliðarvegi verði haldið í lágmarki, því eins og jafnframt er fram komið af hálfu eignarnema er uppbygging á landi eignarnámsþola háð skipulagsáætlunum sveitarfélaga, sem meðal annars eru bundnar af fyrrgreindum takmörkunum samkvæmt skipulagsreglugerð. Telur nefndin rétt að miða verðrýrnun þessa við fjórðung fermetraverðs vegna hins eignarnumda lands, það er 77,5 krónur á fermetra. Þykja hæfilegar eignarnámsbætur vegna þessa vera 321.470 krónur (4.148x77,5).
Þá er það í þriðja lagi álit matsnefndar að til komi rask og ónæði vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma. Bætur vegna þessa þykja hæfilega ákveðnar 1.000.000 krónur vegna Esjubergs en 1.500.000 krónur vegna Móa, sökum þeirrar atvinnustarfsemi sem eignarnámsþoli hefur þar með höndum og verður fyrir sérstökum óþægindum af ofangreindum toga, eða samtals 2.500.000 krónur.
Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþola vera 11.865.190 krónur vegna spildu í landi Esjubergs (10.865.190+1.000.000) og 2.309.100 krónur vegna spildu í landi Móa (487.630+321.470+1.500.000), eða samtals 14.174.290 krónur. Tekur úrlausn matsnefndar mið af verðmæti hins eignarnumda á matsdegi og er hafnað kröfu eignarnámsþola um dráttarvexti samkvæmt lögum nr. 38/2001 þar sem ekki eru skilyrði til greiðslu slíkra vaxta.
Eignarnemi skal greiða eignarnámsþola 930.000 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði. Hefur þá verið tekið tillit til meðferðar málsins fyrir matsnefnd, þ. á m. vettvangsathugunar í málinu 26. febrúar 2021, þeirrar kröfu eignarnema að nefndin heimilaði honum að taka umráð matsandlagsins samkvæmt 1. mgr. 14. gr. laga nr. 11/1973 sbr. úrskurð nefndarinnar 8. mars 2021, og kröfu eignarnema um ákvörðun bóta vegna eignarnámsins. Eins og greinir í úrskurðinum 8. mars 2021 taldi matsnefnd að ákvörðun um málskostnað til handa eignarnámsþola og kostnað vegna reksturs málsins fyrir nefndinni skyldi bíða úrskurðar hennar um fjárhæð eignarnámsbóta til eignarnámsþola.
Þá skal eignarnemi greiða 1.500.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Vegagerðin ohf., skal greiða eignarnámsþola, Brimgörðum ehf., 14.174.290 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu og eignarnámsþola 930.000 krónur í málskostnað.
Þá skal eignarnemi greiða 1.500.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.
Valgerður Sólnes
Gústaf Vífilsson Magnús Leópoldsson